裁判字號：臺灣彰化地方法院98年訴字第1038號民事判決
裁判日期：民國99年04月30日
裁判案由：拆屋還地
臺灣彰化地方法院民事判決98年度訴字第1038號原告即反訴被告甲○○被告即反訴原告乙○○訴訟代理人 柯開運 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國99年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號，面積593.04平方公尺土地應有部分36分之3之所有權移轉登記予反訴原告。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
壹、本訴部份：
一、原告之主張與聲明：原告係座落彰化縣○○鎮○○段第462地號土地（下稱系爭土地）之共有人之一，權利範圍為36分之3，詎被告未得全體共有人之同意，於系爭土地上興建如附圖Ｂ部分之建物，已無權占有並妨害其他共有人對於系爭土地之所有權，爰依民法第767條規定提起本訴。並聲明請求：被告應將系爭土地上如附圖所示Ｂ部分，面積385.20平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還原告及其他共有人，並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則聲明請求駁回原告之訴暨假執行之聲請，若受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行，抗辯稱：被告並非無權占用系爭土地，因被告業於民國（下同）98年6月30日與原告就其所有之系爭土地應有部分36分之3之權利簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），原告已同意以每坪新臺幣（下同）壹萬元總價149,495元之價格將土地權利出售予被告。至於系爭土地其他共有人 洪振川 (應有部分252分之13)、 洪振欽 (應有部分252分之19)、 洪振昌 (應有部分252分之13)、 洪振墩 (應有部分252分之13)、 洪振淵 (應有部分252分之13)、 洪建德 (應有部分6分之1)、 洪煥明 (應有部分12分之1)、 洪馳森 (應有部分12分之1)亦均同意被告在系爭土地上建屋使用，被告就系爭土地亦本有應有部分252分之76之權利，則原告請求被告拆屋還地，將土地返還原告及其他共有人全體，顯無權利保護之必要，原告之訴顯無理由等語。
三、得心證之理由：
１、系爭土地為兩造及其他共有人所共有，原告應有部分為36分之3，被告原應有部分為252分之76，被告並於98年6月30日與含原告在內之系爭土地部分共有人簽訂由被告買受渠等對系爭土地應有部分權利之系爭買賣契約，且除原告外，其他簽約之共有人均已得款並完成移轉登記；又被告於系爭土地如附圖Ｂ部分建有建物使用之事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、地籍圖謄本、系爭買賣契約書影本等在卷可稽。本院亦會同彰化縣鹿港地政事務所派員勘測在案，各製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖在卷可參，自可信為真正。
２、原告主張被告蓋建如附圖Ｂ部分之建物係未經共有人同意，嗣兩造固簽訂系爭買賣契約書，惟被告逾期未付尾款，故原告依系爭買賣契約書第八條第2項已解除系爭買賣契約，從而，被告係無權占用系爭土地，應拆屋還地部分，被告否認，抗辯如上，意指除原告外之共有人均係同意被告之使用，且原告對系爭土地之應有部分權利亦與被告訂有系爭買賣契約，被告已反訴請求原告應移轉登記此部分土地權利，被告並無逾期不付尾款，實因原告不配合先提出印鑑，原告並無理由解除系爭買賣契約，故原告之請求自無理由。經查，系爭買賣契約書第八條違約罰則（第二項）係記載「買方（即被告，下同）逾期五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應按逾期期款部分附加法定利息於補付期款時一併支付賣方（含原告，下同），如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告，經送達逾七日內仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，但該沒收之已付價款以不超過土地總價款百分之十五為限，賣方不得另行請求損害賠償。」，就此部分，原告固陳述：「證人（丙○○○○事務所人員）只通知過我一次在7月13日下午3點56分，我跟他說我明天再去辦理，辦理時要拿尾款，證人回答我要問問看，結果沒有回覆，到9月份我再主動打電話問他，他告知我就說不要辦並且把權狀還給我。」，以顯被告之付尾款逾期，以示其解除契約之理。惟核與證人 黃永華 證述「（法官提示不動產買賣契約原本並詢問是否由你辦理，處理情形如何？）我辦的沒有錯，除了原告以外，其他都已經過戶完畢，原告的部分我有多次通知他，但他都沒有拿證件來辦理，我不知道他不拿證件來辦理的原因。」「原告所稱與我辦理的過程不一，我有通知原告好多次，但沒有留下證據，我當時是回答原告你自己要去問買主看看，並不是說我要問問看，通常我們辦理也是先過戶完之後，在契約書所寫的幾日內再付尾款。」「原告就是欠缺印鑑證明，其他都有提供給我，到9月份表示他要拿回權狀等物件，我表示可以，我沒有留下這些東西的權利，於是我就交給他，身分影本及所有權狀，原告在簽約時就已經交給我。」「（沒有原告印鑑證明）不能辦理（所有權移轉登記）」等語不合，亦與系爭買賣契約書第三條「付款方式為現金，付款期別簽約款係於簽訂契約書同時由買方支付，尾款則【於登記完畢付清價款日經代書通知日起三日內本期款由買方支付之】」之約定有間。而衡以證人為代書，辦理事務本據雙方所簽訂之契約書行之，容無偏頗單方之理，且證人所述亦合於系爭買賣契約書之條款內容，則證人之證詞自足採信，故原告主張之被告付尾款逾期自有誤會，原告依此表示解除契約自無理由而不生效力。被告抗辯之詞自可採取。
綜上，兩造之系爭買賣契約既係有效，且被告又已依法提起反訴請求原告應移轉此部分之土地權利，則原告以土地共有人地位訴請被告應拆屋還地等，自與誠信原則有違，且無權利保護之必要，自無得准許，而應予以駁回。
四、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請自失所附驪，應併予駁回。
結論，原告之訴無理由，併依民事訴訟法第78條判決如主文。
貳、反訴部份：
一、反訴原告之主張與聲明：兩造於98年6月30日簽訂系爭買賣契約書，反訴被告將系爭土地應有部分36分之3之不動產權利，同意以每坪壹萬元總價149,495元之價格出售予反訴原告。詎反訴被告於98年6月30日簽約當日於彰化縣○○鎮○○路○○號丙○○○○事務所已收到反訴原告委由丙○○○○當場交付之定金45,000元後，竟拒不履行移轉登記之義務(按系爭買賣契約其餘賣方即訴外人 洪世盛 等7人業已辦妥所有權移轉登記予反訴原告)。反訴被告遲遲不肯提供印鑑證明供代書辦理過戶，卻反而向本院訴請反訴原告應拆屋還地，顯屬無理，為此，反訴原告迫不得已依據系爭買賣契約提起本訴，並聲明請求：反訴被告應將系爭土地、面積593.04平方公尺應有部分36分之3之所有權移轉登記予反訴原告，反訴原告於上開所有權移轉登記完畢，經土地代書黃永華通知之日起3日內，應給付尾款104,495元。添
二、反訴被告則聲明請求駁回反訴原告之訴，抗辯稱：依據系爭買賣契約書第8條第2項約定，反訴原告逾期未付尾款，買賣契約已經解除，且系爭買賣契約書簽訂已逾半年，反訴原告若要買反訴被告的土地要重新訂約等語。
三、得心證之理由：兩造不爭執之事項參照前述本訴部分，且反訴被告主張之解除契約係無理由，已經本院論述同上，則系爭買賣契約仍係有效存在，從而，反訴原告請求反訴被告應依約移轉系爭土地反訴被告所有之應有部分36分之3之權利予反訴原告，自有理由，而應准許。至反訴原告所聲明俟前述移轉登記完畢，經土地代書黃永華通知之日起3日內，反訴原告應給付反訴被告尾款104,495元部分，合於契約之規定，但不屬反訴原告得訴求之項目，爰不於主文宣告，併此敘明。
結論：反訴原告之訴有理由，併依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國99年4月30日
民事第三庭法官洪榮謙以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年4月30日
書記官蔡亦鈞