裁判字號：臺灣屏東地方法院98年訴字第624號民事判決
裁判日期：民國100年12月15日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣屏東地方法院民事判決98年度訴字第624號原告 鍾進秀
鍾進春 鍾進福 共同訴訟代理人 林榮和 律師被告 鍾麗貴 訴訟代理人 黃吉雄 律師被告 鍾麗正
鍾麗景 鍾謹鴻 （ 鍾麗嬌 上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國100年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件原告之民事起訴狀第一項聲明原為：「
㈠、被告鍾麗貴應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○號，田，面積1,310平方公尺土地一筆（下稱系爭土地），其中應有部分二分之一之所有權辦理移轉登記予原告每人各六分之一。」（見本院卷一第2頁），嗣於民國100年8月2日具狀請求追加鍾麗正、鍾麗景、鍾謹鴻、鍾麗嬌等四人為被告，並追加、更正聲明為：「㈠、被告鍾麗貴就系爭土地，於97年2月18日以買賣為原因所為移轉登記應予塗銷。㈡、被告應就 鍾國才 所遺系爭土地辦理繼承登記為公同共有後，將其中應有部分二分之一所有權，辦理移轉登記予原告每人各六分之一。」（見本院卷二第26頁），查原告所據為請求者均屬被告父親鍾國才生前與原告間移轉登記之約定，以及鍾國才出賣系爭土地與被告鍾麗貴是否為通謀虛偽行為等之同一之基礎事實（如下所述），且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開民事訴訟法規定，並無不合，自應准許。
二、被告鍾麗正、鍾麗景、鍾謹鴻、鍾麗嬌經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：訴外人即被告之父鍾國才於88年1月31日，立具同意書，言明：對於繼承自先父之系爭土地應分割登記予 鍾國善 之合法繼承人即原告三人，現因法令上之關係，不得辦理分割產權移轉，俟得分割時，將立即辦理分割，並將該土地二分之一所有權移轉予原告，以履行宗族分產之協定。日後之分割，以現在各自使用之範圍為基礎，再重新丈量，但系爭土地上有被告鍾麗貴建築農舍，向土地銀行有貸款，該貸款依期繳納完畢後，才可以要求分割，分割之費用由原告負擔。詎鍾國才嗣後竟於97年2月18日將系爭土地以買賣為原因辦理所有權移轉登記予被告鍾麗貴名下，並於98年8月間亡故。然鍾國才生前將系爭土地辦理所有權移轉登記予被告鍾麗貴，實乃因系爭土地上有被告鍾麗貴建有自用農舍及向銀行辦理抵押貸款，為管理方便所為，實則並無買賣之原因事實，應係通謀虛偽買賣為無效，並隱藏贈與之法律關係。另鍾國才去世後，其全體繼承人即被告均無辦理拋棄或限定繼承，故系爭土地應係被告等人所得遺產，又被告等基於繼承之法律關係，自應繼承其父上開對於原告履行移轉所有權登記之義務。為此，爰依上開同意書及繼承之法律關係，請求被告等人將系爭土地應有部分二分之一所有權辦理移轉登記予原告，並聲明：⑴、被告鍾麗貴就系爭土地，於97年2月18日以買賣為原因所為移轉登記予塗銷。⑵、被告鍾麗貴、鍾麗正、鍾麗景、鍾謹鴻、鍾麗嬌等五人應就鍾國才所遺系爭土地辦理繼承登記為公同共有後，將其中應有分二分之一所有權，辦理移轉登記予原告等三人每人各六分之一。
二、被告鍾麗貴則以：
㈠、被告鍾麗貴早於79、80年間即因奉父親鍾國才之意，在系爭土地上興建加強磚造二層房屋一棟（建號0454）居住使用，自80年4月進住後，其父親鍾國才均由伊一人及配偶負責照顧至93年1月為止；至93年農曆年期間，經與家人協議後，由伊與其餘被告鍾麗正、鍾麗景、鍾謹鴻等人輪流照顧父母，然嗣因母親生病及父親膝蓋退化嚴重，故之後由大姊安排父母住進安養院。於安養院期間，大姊及弟弟向父親提到系爭土地之問題，伊父親鍾國才請伊購買，伊本無意願，然伊父親告知若出售他人，伊父母將無法投保農、健保，兩人將損失每月新臺幣（下同）10,000元之老農津貼及每人153,00
0元農保喪葬津貼，後遂請代書鑑定地勢低窪且不適農作之系爭土地約值80至100萬元，惟伊因自85年起即負責照顧父母生活起居，父親為此表示願以60萬元出賣予伊，嗣伊坦承手頭不寬裕，父親才降價以40萬元出售予伊，且因父親尚領取老農年金之故，始於97年2月18日方移轉登記為伊所有，故系爭土地既係被告依買賣取得，並非繼承自父親，原告訴請移轉登記，並無理由。
㈡、又依原告所提之同意書內容記載：「但該筆土地鍾國才所有權地上有鍾麗貴建築農舍，向土地銀行有貸款，該貸款依期限繳納完畢後，才可以要求分割」等語，而伊以系爭土地及其上房屋向台灣土地銀行股份有限公司借貸，設定最高限額96萬元之抵押權，迄今仍未清償完畢，易言之，條件尚未成就，原告之請求仍不生效力。
㈢、另原告請求將鍾國才所遺系爭土地辦理繼承登記為「公同共有」，然未經分割如何能再移轉登記「應有部分」二分之一？且依農業發展條例第16條規定，每宗農地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割，原告之請求亦不符合該條但書之情形等語，以資抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、被告鍾麗正、鍾麗景、鍾謹鴻、鍾麗嬌等人經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
四、兩造對於下列事項均不爭執，並有同意書、土地登記第二類謄本、建物登記第一類謄本、土地買賣契約書、土地銀行入戶電匯申請書、戶籍謄本、地籍圖、照片、異動索引、死亡登記申請書、存摺存款歷史明細批次查詢、土地銀行函暨所附辦理抵押貸款等相關資料、屏東縣潮州地政事務所函暨所附系爭土地辦理抵押貸款等相關資料、本院查詢表、財政部臺灣省南區國稅局潮州稽徵所函、等附卷可證（見本院卷第
5至第7頁、第17至第20頁、第25頁、第31頁、第37至第40頁、第67頁、第84至第106頁、第113頁、第115至第138頁、第142頁、第166至第169頁），堪信為真實：
㈠、被告鍾麗貴於80年1月11日即以系爭土地（當時系爭土地所有權人即鍾國才擔任義務人）為擔保品，向土地銀行申貸省府資金興建國民住宅貸款金額94萬元，其中4萬元於87年5月19日清償，另90萬元於98年1月20日清償，是已全部清償完畢。
㈡、被告鍾麗貴並於80年6月21日在系爭土地上興建同段454號建號，門牌號碼為屏東縣內埔鄉瀧觀巷16號建物，該建物僅佔系爭土地二分之一位置。
㈢、原告提出之如本院卷一第5頁88年1月31日「同意書」，上載鍾國才將系爭土地應有部分二分之一，移轉與其兄鍾國善之合法繼承人即原告三人。但有停止條件為⑴、嗣得分割時。⑵、被告鍾麗貴以系爭土地上建有之農舍為擔保品向土地銀行辦理之貸款，依期繳納完畢。而系爭土地業已編定為都市計畫區農業用地，故依農業發展條例規定，已屬得依法分割之土地。對於本同意書之形式真正性兩造均不爭執。
㈣、被告於95年2月13日再以系爭土地及同段454號建號之建物為擔保品，再向土地銀行借90萬元，並於98年3月11日又以系爭土地與同段454號建物為共同擔保，向土地銀行以「借新還舊」方式借款80萬元（最高限額抵押擔保債權總金額為96萬元），並同時結清前開90萬元之餘額。而此80萬元借款帳戶截至99年6月24日止借款餘額為738,336元。
㈤、被告鍾麗貴提出如本院卷一第19頁土地買賣契約書，上載被告之父鍾國才於95年2月17日以40萬元金額，出賣系爭土地權利範圍全部與被告鍾麗貴，被告鍾麗貴於同年月15日匯出40萬元現金至被告之父鍾國才臺灣銀行帳戶（契約載明：牽涉到農保問題，目前暫無法過戶於被告，故雙方約定於鍾國才百年之後，再以立遺囑方式繼承之）。對於此土地買賣契約書之形式真正性兩造均不爭執。
㈥、被告之父鍾國才於97年2月18日以買賣為原因，移轉系爭土地所有權全部與被告鍾麗貴，並辦理登記完竣。
㈦、被告之父鍾國才於98年9月3日死亡。其繼承人並無聲明辦理拋棄或限定繼承。且直至99年11月18日止亦無人就其遺產稅申報。
五、本院依民事訴訟法第271條之1準用第270條之1規定整理並協議兩造簡化爭點結果為：原告主張被告鍾麗貴向鍾國才買受系爭土地為通謀虛偽，且隱藏贈與之法律行為，故被告鍾麗貴取得系爭土地之所有權登記應予塗銷，回復為鍾國才名義；且被告等五人應就鍾國才所遺系爭土地辦理繼承登記為公同共有後，依鍾國才生前所立具之同意書約定，將系爭土地應有部分二分之一辦理移轉登記予原告各六分之一，有無理由？茲分述如下：
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。次按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段定有明文。又所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言；而第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院62年度台上字第316號、48年台上字第29號判例可資參照）；再按「民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立。原審謂上訴人未能舉證證明，僅以系爭買賣或贈與契約與常情不合為由，主張各該契約係出於通謀虛偽意思表示，為無可取，因而為上訴人敗訴之判決，泃無違誤」（最高法院86年度台上字第3865號判決意旨參照）。
綜上，原告主張被告鍾麗貴與鍾國才間之系爭土地買賣關係，屬通謀虛偽意思表示而無效，且隱藏贈與之法律行為之事實，自應由原告負舉證之責，合先敘明。
㈡、經查，被告鍾麗貴於80年6月21日在系爭土地上興建同段45
4號建號，門牌號碼為屏東縣內埔鄉瀧觀巷16號建物完成，並居住使用，至95年2月間，被告鍾麗貴與鍾國才約定以40萬元之買賣價金出售取得系爭土地全部，被告鍾麗貴於95年
2月15日匯款40萬元與鍾國才，又於95年2月17日簽訂買賣契約，嗣於97年2月18日移轉登記完竣由被告鍾麗貴取得全部等情，經證人 邱志章 、 戴櫻桃 等人結證明確（見本院卷一第151至第153頁），復有土地買賣契約書、台灣土地銀行入戶電匯申請書、地籍圖、土地與建物登記謄本、異動索引、存摺存款歷史明細批次查詢、土地登記簿、土地登記申請書、台灣土地銀行屏東分行函為證（見本院卷一第19、20頁、第31至第35頁、第39、40頁、第67頁、第115至第139頁，另上開建物現仍由被告鍾麗貴占用中，亦為兩造所不爭執，足認被告鍾麗貴與鍾國才間就買賣之不動產標的及價金等契約必要條件已達成意思之合致，買賣契約已經成立，其間並已履行價金之全部交付及過戶手續，無違交易習慣，堪認被告鍾麗貴之抗辯屬實。
㈢、又原告雖就系爭土地買賣價金僅40萬元有所存疑，而指摘被告鍾麗貴與鍾國才間就系爭土地之買賣為虛偽云云，然查在討論系爭土地出賣價金之協商過程中，因鍾國才表示其與配偶 邱菊英 每月份之老農年金仍要繼續由他們自行領取，且如一方過世，所請領之喪葬津貼亦歸生存之另一方所有，另有鑑於被告鍾麗貴夫妻自80年至93年止均獨自照顧父母等緣故，方決定以40萬元之價格出賣系爭土地等情，經證人戴櫻桃結證明確（見本院卷一第152頁背面）。且系爭土地於95年
2月17日出賣後，確實由鍾國才夫妻繼續領取老農津貼，就鍾國才部分，自95年2月間起至98年9月3日死亡止，共計領取247,000元之老農津貼，就 鍾邱菊英 部分，自95年2月間起至96年10月25日死亡止，共計領取109,000元之老農津貼，又因鍾邱菊英死亡所得領取之153,000元之喪葬津貼，亦由勞保局匯入被告鍾麗貴土地銀行帳戶後，隨即領出供鍾國才使用，復關於鍾國才日常花用，被告鍾麗貴每月亦負擔4,000元等情，為兩造所不爭執，並有屏東縣內埔農會客戶往來交易明細表、存摺歷史交易明細等附卷可證（見本院卷二第51至第63頁）。顯見被告鍾麗貴除如上述匯款40萬元以外，每月另支付鍾國才4,000元（自95年2月間起至98年9月止，合計約22萬元），且鍾國才及其配偶亦有取得老農津貼、喪葬補助之利益，原告以40萬元價金顯與交易價格不符即認被告鍾麗貴與鍾國才間之土地買賣為虛偽，難認可採。況既然被告鍾麗貴至少就系爭土地買賣契約價金中，已實際匯款40萬元與鍾國才，則即使原告就其餘相當於價金之支付均予否認，惟如該買賣契約全屬虛偽，即不應有部分價金之真實支付，是原告主張該買賣契約係屬通謀虛偽，亦難認為可採。
㈣、原告雖又稱系爭土地公告現值每平方公尺1,000元，總值1,300,000元，不可能僅以40萬元之價款出賣，買賣價格顯不相當云云；然查系爭土地地目田，並非建地，周圍僅種植檳榔使用，此有土地登記謄本、照片附卷可證（見本院卷一第
6、第37、38頁），交易價格自無可能甚高；且倘屋主有經濟上急迫或其他特殊之情形，買方並非不可取得較為有利之議價空間，而以較低之價格購屋，本件係因鍾國才年邁入住安養院，復其餘兒女提及系爭土地之處理事宜，鍾國才方請在系爭土地上興建有房屋之被告鍾麗貴購買，被告鍾麗貴本無意願，然鍾國才告知若出售他人，將損失每月本得領取之老農津貼及未來農保喪葬津貼，且又因被告鍾麗貴自85年起即負責照顧父母生活起居，方以40萬元之價格出售系爭土地等情，既經證人邱志章、戴櫻桃等人結證明確（見本院卷一第151至第153頁），堪認此交易價格，應無可議。
㈤、又查，原告並無舉證被告鍾麗貴就鍾國才生前與原告等人於88年1月31日簽訂「同意書」，同意將系爭土地應有部分二分之一，移轉與原告三人一事知悉，則難認被告鍾麗貴當時已可預料原告將有對系爭土地爭取之可能，而有預為與鍾國才為前開通謀虛偽意思表示之必要。綜上，原告就其指摘被告鍾麗貴與鍾國才間就系爭土地之買賣虛偽，並未舉證證明之，其徒以其等有特殊親誼關係、價金非鉅等情，均係就非屬買賣契約必要因素所為爭執，揆諸上開說明，亦應認未能就通謀虛偽意思表示為舉證。原告執此做為渠二人間之買賣行為係屬通謀虛偽意思表示之認定，實殊嫌率斷。
㈥、至原告主張鍾國才將系爭土地移轉登記予被告鍾麗貴名下時，亦應是內心隱藏贈與之意思表示，而於外觀上以買賣契約名義辦理過戶手續云云，然此顯與前述證人邱志章、戴櫻桃之證詞不符，且系爭土地對鍾國才之重要性及鍾國才當時尚有被告鍾麗正、鍾麗景、鍾謹鴻、鍾麗嬌另4名成年子女情況下，衡情應無將系爭土地逕自贈與被告鍾麗貴之理，原告就贈與乙節既未能舉證以實其說，此項主張自難採信。
㈦、綜上所述，原告主張被告鍾麗貴向鍾國才買受系爭土地為通謀虛偽，且隱藏贈與之法律行為，故被告鍾麗貴取得系爭土地之所有權登記應予塗銷，回復為鍾國才名義；且被告等五人應就鍾國才所遺系爭土地辦理繼承登記為公同共有後，依鍾國才生前所立具之同意書約定，將系爭土地應有部分二分之一辦理移轉登記予原告各六分之一，經核均非有據，被告鍾麗貴所辯，尚堪採信。原告之訴，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或防禦方法；未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第38
5條第1項前段，判決如主文。中華民國100年12月15日
民事第一庭法官羅培毓正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）
書記官張婉郁中華民國100年12月15日