裁判字號：臺灣士林地方法院104年重訴字第524號民事判決
裁判日期：民國106年11月30日
裁判案由：返還價金等
臺灣士林地方法院民事判決104年度重訴字第524號原告 鄭憶嫺 訴訟代理人 徐家福 律師被告 陳紹杰 訴訟代理人 楊婕妤
周志安 律師複代理人 謝志明 律師被告信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 周俊吉 訴訟代理人 楊倩瑜 律師被告 施雅惠 上二人訴訟代理人 杜中平 律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國106年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告前於民國103年2月16日透過被告信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）八德光復店居間仲介，與被告陳紹杰訂定不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），購買被告陳紹杰所有門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○巷○○○○號房屋（下稱系爭房屋）及其基地，買賣價金為新台幣（下同）2,300萬元，因被告陳紹杰請求原告讓他用回租方式多住半年，終以延後過戶及交屋之方式簽約，至同年8月30日雙方完成交屋，原告並付清價金。詎系爭房屋所在之社區即天母瑞成山莊（下稱系爭社區）竟於103年4月間召開會議討論「海砂拆除重建報告完成後相關事宜」，原告不禁擔心所購買之系爭房屋是否有氯離子含量超過法定標準之瑕疵（即俗稱之海砂屋），原告遂詢問被告陳紹杰及被告信義房屋公司八德光復店施雅惠系爭房屋是否為海砂屋，渠等皆保證系爭房屋絕非海砂屋、只是要進行都市更新罷了，要原告無庸擔心，原告當時尚請被告信義房屋公司送交氯離子檢測，檢測結果之氯離子含量並未超標，加上被告再三保證系爭房屋絕無海砂屋之瑕疵，從而原告便相信被告之說詞。直至原告日前接獲台北市政府都市發展局104年7月30日函，清楚記載系爭房屋全棟建物業經鑑定為高氯離子混凝土建築物，應於106年7月30日前停止使用，並於107年7月30日前自行拆除，原告方才驚覺受騙。查系爭社區早已因海砂屋問題討論重建多年，社區住戶頻傳混凝土嚴重剝落情形，社區前於101年3月31日即已成立都更會，足見被告陳紹杰就系爭房屋全棟建物存在海砂屋瑕疵、系爭社區欲辦理都更重建等情知之甚詳，復加上系爭社區103年4月6日開會討論提案為「海砂拆除重建報告完成後相關事宜」，益證在此之前社區應已進行過氯離子檢測，然原告竟於系爭買賣契約之「標的物現況說明書」第5項「本標的物是否曾做過氯離子含量檢測」及第6項「是否知悉聽聞本標的物或同社區他戶有海砂屋或鋼筋外露、混凝土剝落之情形」，均勾選「否」，顯有刻意提供虛偽不實資訊以詐欺原告之嫌。另系爭社區因海砂屋問題而打算拆除重建一事，應已被傳得沸沸揚揚，被告信義房屋公司身為精耕商圈之仲介業者，不可能毫無所知，恐是與被告陳紹杰共同欺瞞原告，以求成交，縱非故意，亦屬未盡應有之調查及告知義務，實有嚴重疏失。為此，爰提起本件訴訟，㈠先位請求：就被告陳紹杰部分，依民法第
354條、第359條、第227條、第259條、第184條等規定，主張解除契約而請求返還所受領之買賣價金2,300萬元，及賠償原告已支出之裝潢費用95萬5,790元，合計2,395萬5,790元；就被告信義房屋公司及施雅惠部分，依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第567條、第571條、第
179條、第227條、第259條、第184條等規定，請求其等與被告陳紹杰負不真正連帶責任，及請求被告信義房屋公司返還居間報酬23萬元；㈡備位請求：就被告陳紹杰部分，依民法第359條、第227條規定，主張減少價金而請求返還1,
800萬元，及賠償原告已支出之裝潢費用95萬5,790元，合計1,895萬5,790元；就被告信義房屋公司及施雅惠部分，依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第571條、第
179條等規定，請求其等與被告陳紹杰負不真正連帶責任，及請求被告信義房屋公司返還居間報酬23萬元。
二、對被告抗辯所為之陳述：
㈠、系爭標的確有瑕疵，此有台北市不動產估價師公會之估價報告書可稽：系爭房地買賣交易金額龐大，原告就買賣標的之居住安全、品質及環境等因素，均多所考慮。被告陳紹杰故意不告知瑕疵，當然影響系爭房屋之居住品質，亦將減損系爭房屋之價值，應屬交易上之重大瑕疵，且不動產估價報告書認系爭房屋將造成市場價格之減損，減損（後）金額為1,
852萬5,000元。是原告自得解除契約或減少價金，請求被告陳紹杰返還所受領之價金並加付法定遲延利息。
㈡、被告信義房屋公司與施雅惠就系爭房屋並未善盡調查義務：被告信義房屋公司與施雅惠就系爭房屋是否有氯離子含量過高乙事有調查義務，並應就系爭房屋之鋼筋外露、混凝土剝落之情事記載於不動產說明書，蓋被告信義房屋公司與施雅惠仲介系爭房屋之買賣，而單純檢視室內地上一層住戶內部、全部樓梯間及地下室停車場空間，即可發現有明顯混凝土裂縫、剝落、鋼筋外露、鏽蝕之情況，被告信義房屋公司與施雅惠連最基本的肉眼檢視亦未進行，更遑論將之記載於不動產說明書並告知原告，渠等隱瞞上開交易上之重大瑕疵，當然構成民法第184條第1項前段侵權行為，又其等違反不動產經紀業管理條例規定，致原告受有損害，亦應依民法第
184條第2項規定負賠償責任。
㈢、被告陳紹杰故意不告知瑕疵，依民法第365條規定，無6個月除斥期間之適用；又按不完全給付，並無民法第365條規定適用，而係適用民法第125條，無超過除斥期間之問題。
三、聲明：
㈠、先位聲明：
１、被告陳紹杰、信義房屋公司應給付原告2,395萬5,790元，及其中2,300萬元自103年8月30日起、其餘95萬5,790元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。如其中一被告已為給付，他被告於該給付範圍內得免給付義務。
２、被告信義房屋公司應給付原告23萬元，及其中5萬元自103年2月25日起、其餘18萬元自103年8月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
３、願供擔保，請准宣告假執行。
㈡、備位聲明：
１、被告陳紹杰、信義房屋公司應給付原告1,895萬5,790元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。如其中一被告已為給付，他被告於該給付範圍內得免給付義務。
２、被告信義房屋公司應給付原告23萬元，及其中5萬元自103年2月25日起、其餘18萬元自103年8月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
３、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告陳紹杰辯以：
一、系爭房屋符合兩造約定之品質，並無瑕疵：按兩造買賣契約書第17條「其他約定事項」第2項「氯離子含量檢測約定」，已約定以0.6kg/m3為標準，如系爭房屋經測試後，氯離子含量大於上開標準，買受人即有權解除契約。而系爭房屋曾於102年2月18日進行氯離子含量試驗，檢測結果未逾兩造約定之標準；又系爭房屋於簽約後、交屋前，原告向被告陳紹杰之代理人楊婕妤要求提供社區辦理海砂都更相關會議記錄後，隨即易為請「SGS材料及工程實驗室」對系爭房屋進行氯離子含量檢測，經抽樣檢測後之氯離子含量亦未逾上開約定標準，顯已符合兩造間約定之品質，並無瑕疵可言。
二、系爭社區經申請海砂都更獲准，亦非系爭房屋有瑕疵：依刑事案件不起訴處分書所指，足見系爭社區大樓氯離子含量過高之處為第5至7層之高樓層，與被告出售之1樓無關。又依證人 薛金榮 證述「103年11月30日區權會決議啟動海砂屋列管...，但最後公告列管時間是在104年7月30日」，且台北市政府都市發展局亦係於104年7月30日發函，命系爭房屋所在之社區建築於106年7月30日前停止使用，足證無論是區權會決議啟動海砂屋列管向台北市政府申請之日，抑或台北市政府核定列管之日，均在標的物危險移轉即交屋日之後，故於被告將買賣標的物移轉予原告時，系爭房屋並未存在列為須拆除之高氯離子建物之情形，而是危險移轉後始發生，不在被告應負之瑕疵擔保責任範圍。況系爭房屋所在社區遭列管，係因多數住戶為求能爭取較優渥之都更條件，乃決議向台北市政府申請列管，台北市政府為列管及拆除之處分均係都更之前置作業，並非瑕疵；另本件台灣省土木技師公會作成之結構安全鑑定報告書多所錯誤，亦難採認。
三、退萬步言，縱認進行海砂都更即屬買賣標的物有瑕疵，原告之契約解除權或減少價金形成權，亦罹於除斥期間而消滅：依原告於起訴狀及被告施雅惠於答辯狀中所陳，足證原告至遲於103年8月6日已知悉建築物經鑑定需拆除重建，並經決議通過進行海砂都更之事，且已將該事實通知被告陳紹杰，應自103年8月7日起算民法第365條第1項規定之6個月除斥期間，而原告係於本件起訴狀中主張依民法第359條規定解除契約，並備位主張減少價金，且以起訴狀繕本送達為行使解除權、減少價金請求權之意思表示，然其起訴狀係於104年11月16日遞狀繫屬鈞院，已逾6個月除斥期間，是原告之契約解除權及減少價金請求權，依法已消滅。
四、聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、如受不利判決，願以現金或台灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免假執行。
參、被告信義房屋公司及施雅惠則辯以：
一、系爭房屋並無氯離子含量超過約定標準之瑕疵，即無欠缺約定效用及價值，原告自無受有損害：依原告及被告信義房屋公司於103年8月1日共同委請之「SGS材料及工程實驗室」之試驗報告，系爭房屋氯離子含量檢測數值未超過系爭買賣契約所約定之0.6kg/m3，甚依系爭社區所委請台灣省土木技師公會作成之鑑定報告書，亦未超過0.6kg/m3，顯見系爭房屋之氯離子含量並無欠缺契約約定之效用，當亦無價值減損，自無存在氯離子含量過高之物之瑕疵，原告即無受有損害。
二、系爭社區被列管為高氯離子混凝土建築物需拆除重建乙事，被告信義房屋公司及施雅惠並無違反仲介調查及告知義務，蓋被告並無專業鑑定能力，本次仲介標的範圍即系爭房屋又屬1樓，在大樓有管理員門禁管制狀況前提下，本無從擅自進入其他樓層或其他戶內部，故在系爭房屋專有部分內部無混凝土剝落、鋼筋裸露，大樓外觀無一般肉眼即可明顯發現已存有結構安全問題之情形，且在簽約前未經買賣雙方約定辦理氯離子檢測及未能取得系爭社區委請土木技師作成之鑑定報告之情形下，被告信義房屋公司及施雅惠殊無可能知悉系爭社區存在被列管為高氯離子混凝土建築物需拆除重建之情事，自無違反仲介調查及告知義務。
三、系爭房屋於契約簽定前及簽定時是否必然得以列管為高氯離子混凝土建築物拆除重建，仍屬未定，故被告信義房屋公司及施雅惠未能知悉系爭社區存在被列管為高氯離子混凝土建築物需拆除重建之情事，與原告陳稱所受損害間，自無任何因果關係，故被告毋須負賠償責任。另原告主張被告陳紹杰應負瑕疵擔保、不完全給付及侵權行為責任，與被告信義房屋公司及施雅惠違反仲介調查義務之損害賠償責任間，存有不真正連帶債務關係云云，亦有誤解，蓋瑕疵擔保責任係基於買賣關係對價之均衡，屬法定無過失責任，不以有可歸責出賣人之事由為必要，並非損害賠償責任之性質，與原告主張被告信義房屋公司及施雅惠違反仲介調查義務，須有可歸責仲介之事由為前提，致交易當事人受損害，應負損害賠償責任間，兩者之給付目的、成立要件及給付範圍均屬不同；況原告若得依瑕疵擔保、不完全給付規定解除契約或減少價金，則原告基於契約解除後所生回復原狀義務而取得被告陳紹杰返還價金之債權，或就減少價金部分取得不當得利之債權，自不得再向被告信義房屋公司及施雅惠主張受有損害。
四、聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
肆、兩造不爭執之事項：
一、原告於103年2月16日透過被告信義房屋公司八德光復店居間仲介（買方仲介人員為被告施雅惠），與被告陳紹杰訂定系爭買賣契約，購買被告陳紹杰所有門牌號碼台北市○○區○○○路○段00巷00○0號房屋（即系爭房屋）及其基地；
二、系爭買賣契約約定之買賣價金為2,300萬元、最後交屋日為
103年9月1日，實際交屋日期為103年8月30日，原告已付清價金及辦畢所有權移轉登記，並分別於103年2月25日、103年8月29日支付仲介服務費5萬元、18萬元；
三、系爭房屋於兩造簽約後、交屋前之103年8月1日，曾經原告及被告信義房屋公司會同取樣送氯離子含量檢測，經「SG
S材料及工程實驗室」於103年8月6日出具試驗報告，取樣三處之氯離子含量檢測數值分別為0.192kg/m3、0.265kg/m3、0.288kg/m3；
四、系爭房屋所在天母瑞成山莊社區（即系爭社區，門牌號碼為台北市○○區○○○路○段○○巷○○○○○○○○○○○○○○○○○號，為地下1層、地上7層建築物，建築完成日期為69年
9月16日），經台北市政府都市發展局於104年7月30日發函（即北市都建字第10468452200號函，依據「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」、「台北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善後處理準則」規定、台北市政府99年7月30日府都建字第09964214600號公告處理原則、台灣省土木技師公會104年5月27日（104）省土技字第0968號鑑定書辦理），以系爭社區業經鑑定為高氯離子混凝土建築物，應於106年7月30日（列管公告日起2年）前停止使用，並於107年7月30日（列管公告日起3年）前自行拆除；
五、本件審理中依原告聲請就「系爭房屋於訂立系爭買賣契約時，與未達應列管為限期停止使用及限期拆除程度之高氯離子混凝土建築物之情形相較，其房地交易價格是否有差額？差額為何？」為鑑定，經台北市不動產估價師公會106北估公會字第0000000號估價報告書之估價結論為：勘估標的本身雖未達氯離子含量超標的標準，但因受整棟建築物平均有超過氯離子含量標準須拆除重建之影響，將勘估標的視為海砂屋，其將造成市場價格之減損，推算其瑕疵減損之金額為28
2萬2,081元；
六、上情並有系爭買賣契約書暨附件、被告信義房屋公司服務費發票、SGS材料及工程實驗室103年8月6日試驗報告、臺北市政府都市發展局104年7月30日北市都建字第10468452
200號函（以上見本院卷㈠第17至42、47、48至49、55至56頁）、社團法人台北市不動產估價師公會106年10月6日（
106）台北估價師字第121號函檢送之106北估公會字第0000000號不動產估價報告書（見本院卷㈡第107頁、本件外放證物）可稽。
伍、兩造之爭點：原告主張被告陳紹杰就系爭買賣契約交付予原告之系爭房屋乃達應列管為限期停止使用及限期拆除程度之高氯離子混凝土建築物，且其違反告知義務或故意隱瞞系爭社區正在進行海砂都更之事，而有詐欺原告之嫌，應依民法買賣契約之物之瑕疵擔保、不完全給付及侵權行為等規定，返還原告其所受領之買賣價金（先位請求解約後返還全額買賣價金2,300萬元、備位請求減少價金1,800萬元）及賠償原告已支出之裝潢費用損害95萬5,790元；又被告信義房屋公司及被告施雅惠未善盡仲介調查及告知義務，應依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法居間契約及侵權行為等規定，與被告陳紹杰負不真正連帶責任，並返還仲介報酬23萬元等情。被告陳紹杰則辯稱：系爭房屋符合兩造約定之品質，並無瑕疵；系爭社區經申請海砂都更獲准，亦非系爭房屋有瑕疵，本件買賣標的物移轉時，系爭房屋並未存在列為須拆除之高氯離子混凝土建築物之情形，而是危險移轉後始發生，不在被告應負責任範圍內；退步言之，縱認進行海砂都更即屬買賣標的物有瑕疵，原告之契約解除權或減少價金形成權，亦罹於除斥期間而消滅等語。被告信義房屋公司及施雅惠則辯稱：系爭房屋並無氯離子含量超過約定標準之瑕疵；系爭社區被列管為高氯離子混凝土建築物需拆除重建乙事，被告並無違反仲介調查及告知義務，並已據實提供所能得知之資訊供原告審酌，由原告依個人判斷決定是否承買及繼續履約；被告信義房屋公司、施雅惠與被告陳紹杰間，並無不真正連帶債務關係可言等語。本件兩造之爭點厥為：
一、被告陳紹杰交付予原告之系爭房屋，是否因屬達應列管為限期停止使用及限期拆除程度之高氯離子混凝土建築物，而違反給付義務或侵害原告之權利？
二、被告陳紹杰是否因違反告知義務或故意隱匿系爭社區正在進行海砂都更之事實，而違反給付義務或侵害原告之權利？
三、被告信義房屋公司、被告施雅惠是否因未善盡仲介調查及告知義務，而應與被告陳紹杰負不真正連帶責任，並應返還仲介報酬？
陸、得心證之理由：
一、關於被告陳紹杰交付予原告之系爭房屋，是否因屬達應列管為限期停止使用及限期拆除程度之高氯離子混凝土建築物，而違反給付義務或侵害原告之權利：
㈠、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1、2項分別定有明文。又按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，出賣人依民法第354條第1項規定，負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號裁判意旨參照）。另按民法侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權益，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係等要件，始能成立，如無不法侵害行為，即無侵權行為損害賠償責任可言。
㈡、原告主張被告陳紹杰交付之系爭房屋乃達應列管為限期停止使用及限期拆除程度之高氯離子混凝土建築物，而違反對原告之給付義務或侵害原告權利云云，經查：
１、系爭房屋本身並無氯離子含量超過約定標準，被告陳紹杰並無違反給付義務或侵害原告之權利：
⑴、按系爭買賣契約第17條其他約定事項第2項氯離子含量檢測
約定：「...其檢測結果如全部檢測樣本之平值超過以下數據（即建築完成日期在民國87年6月24日含當日以前之建物，約定0.6kg/m3以上...）時，除買賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方全部買賣價金，已發生之費用及回復原狀之費用，均各自負擔，惟如賣方故意不告知者，應負擔全部之費用。」（見本院卷㈠第20頁）。本件系爭房屋建築完成日期為69年9月16日，是依前揭系爭買賣契約約定，關於氯離子含量標準應為0.6kg/m3。
⑵、查系爭房屋如前述於兩造簽約後、交屋前之103年8月1日
，曾經原告及被告信義房屋公司會同取樣送氯離子含量檢測，嗣經「SGS材料及工程實驗室」於103年8月6日出具試驗報告，取樣三處之氯離子含量檢測數值分別為0.192kg/m3、0.265kg/m3、0.288kg/m3（見本院卷㈠第47頁），並未超過系爭買賣契約所約定0.6kg/m3標準；又系爭社區所委請之台灣省土木技師公會曾於104年3月7日就系爭房屋即門牌號碼39之1號1樓房屋採樣為氯離子含量檢測，檢測數值為
0.048kg/m3，亦有台灣省土木技師公會104年5月27日（10
4）省土技字第0968號鑑定報告書可按（見本件外放證物卷之該鑑定報告書第97頁之附件十），亦未超過系爭買賣契約約定0.6kg/m3標準；是系爭房屋本身並無氯離子含量超過約定標準之情事，自無物之瑕疵、不完全給付或侵害原告權利之情事。
２、系爭房屋所在之系爭社區經列管為應限期停止使用及限期拆除之高氯離子混凝土建築物，並非被告陳紹杰應負物之瑕疵擔保、不完全給付或侵權行為責任範圍：
⑴、按「建築物所有權人，在發現建築物有白華、析晶、鋼筋腐
蝕、混凝土剝落等現象時，應自行委託經都發局認可公告之鑑定機關（構）鑑定，經鑑定屬高氯離子混凝土建築物者，建築物所有權人應在30日內備文檢附鑑定報告文件，向都發局報備處理。前項鑑定報備文件係就整幢（棟）建築物部分範圍辦理鑑定者，鑑定結果屬高氯離子混凝土建築物，並建議應拆除重建或整幢（棟）辦理鑑定者，如鑑定部分之戶數達二戶以上，且區分所有權比例達整幢（棟）建築物區分所有權百分之十以上，已鑑定部分所有權人得向都發局申請協助全幢（棟）鑑定作業。都發局受理前項申請，得命未辦理鑑定之所有權人限期辦理鑑定，逾期未完成鑑定者，得依行政執行法強制執行。」；「鑑定機關（構）受託辦理鑑定時，應依都發局訂定之鑑定原則辦理，並向建築物所有權人提出劣化程度判定報告及明確具體處理措施。」；「經鑑定須拆除重建之建築物，都發局應依建築法規定通知所有權人停止使用，並限期命所有權人拆除，其建築物應列管並公告之。...」、「前項經列管須拆除之建築物經都發局專案核准者，得依原建蔽率、原容積率（或原總樓地板面積）重建。於一定期限內申請重建者，得放寬原容積率或原總樓地板面積之百分之三十，未於一定期限內申請重建者，放寬比率酌減之。該一定期限，由都發局定之。」；「經鑑定可加勁補強或防蝕處理者，都發局應命建築物所有權人，在指定期限內，依鑑定報告之具體處理措施完成加勁補強或防蝕工程，其建築物應列管並公告之。...」，台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例第5條、第6條、第7條第1、2項、第8條第1項分別定有明文。又按「合法建築物因地震、風災、水災、火災、爆炸或其他不可抗力而遭受損害及本市高氯離子混凝土建築物、輻射污染建築物，經主管建築機關認定有危險之虞，應立即拆除或應予修繕補強者，經土地及合法建築物所有權人人數均在十分之八以上，並其土地面積及合法建築物總樓地板面積均在十分之八以上同意者，或更新單元以整建或維護方式辦理者，得不受前條第一項都市更新單元劃定基準及第十五條第一項規定限制。」，台北市都市更新自治條例第13條亦有明文。依前揭規定可知，高氯離子混凝土建築物之列管，係由區分所有權人自行委託鑑定機關鑑定後向主管機關申請，由主管機關審認鑑定報告是否依規定之鑑定原則辦理，並決定是否符合重建條件或僅須補強，而達列管須拆除重建程度之建築物於辦理都市更新（即海砂都更）時，原容積率得予放寬等情，則系爭房屋所在之系爭社區是否經列管為限期停止使用及限期拆除之高氯離子混凝土建築物，顯須視系爭社區之區分所有權人是否有向主管機關申請列管意願、主管機關對於鑑定報告之審認及決定等因素，始得確定。
⑵、查就系爭社區之都市更新進行情形，業據系爭社區都市更新
會理事長薛金榮於審理中證稱：系爭社區會推動都更因為鄰房華馨雅築要推動都更，詢問伊社區是否願意參與都更，當時是一般的都更，但華馨雅筑後來沒有談成都更，而伊社區住戶對於大樓有海砂疑慮，所以於101年10月13日開區分所有權人會議決議推動海砂都更，伊詢問住戶大家都同意都更，但是部分住戶擔心檢測出來有海砂會被貼標籤，所以不太願意配合檢測，到102年9月份才完成全部檢測，但如果社區要拆除重建還要作一個耐震能力的評估，所以於102年12月14日開區分所有權人會議決議再作耐震詳評，這兩份報告合起來於103年3月4日土木技師公會作成了建議拆除重建的鑑定報告書；伊於103年4月6日區分所有權人會議報告說鑑定報告書已經完成，但檢測報告數據因為事涉住戶個人權益，所以伊沒有跟住戶說明，因為將來如果沒有列管，這樣房子會賣不出去，海砂屋的判定不是受檢測住戶個別每戶一定要達成海砂屋標準，只要整棟大樓的檢測結果達到標準就可被判定為海砂屋，伊只有於103年4月6日區分所有權人會議報告整棟大樓的檢測結果有達到海砂屋的標準，也歡迎他們來看最後的鑑定報告書，鑑定報告書有包含各戶的檢測結果；於103年3月鑑定報告書出來之○○○區住○○○道在推動海砂都更，不知道檢測結果，是103年4月6日伊在區分所有權人會議中報告鑑定報告書之結果並表示歡迎住戶前來閱覽鑑定報告書後，住戶才確認社區大樓有符合海砂屋的標準；雖然鑑定報告書下來，但伊社區沒有馬上申請列管，因為海砂都更申請要百分八十以上的人同意，才可以順利推動，如果貿然申請列管會影響到住戶的權益，於103年11月30日區分所有權人會議決議啟動海砂屋列管，政府承辦人員從嚴審查鑑定報告要求補件，補件幾次伊忘記了，最後公告列管時間是於104年7月30日等語（見本院卷㈡第7至16頁），並有台北市政府都市發展局105年5月12日函檢送之系爭社區申請列管高氯離子混凝土建築物資料，顯示系爭社區於104年1月5日檢附台灣省土木技師公會103年3月
4日（103）省土技字第北0413號報定報告書向台北市政府都市發展局申請列管，經台北市政府都市發展局於104年1月28日發函要求補件，嗣台灣省土木技師公會再提出104年
5月27日（104）省土技字第0968號鑑定報告書補正，台北市政府都市發展局於104年6月12日再發函要求補件，嗣於
104年7月30日始經台北市政府都市發展局以北市都建字第10468452200號函告系爭社區業經鑑定為高氯離子混凝土建築物，經列管應於106年7月30日前停止使用、於107年7月30日前自行拆除等情（見本院卷㈠第181至211頁）可佐，可知系爭社區自101年10月13日起僅內部規劃朝海砂都更方向進行，尚未向主管機關提出申請，且直至103年3月間才有系爭社區檢測結果達到海砂屋拆除重建標準之鑑定報告書，並經證人薛金榮於103年4月6日區分所有權人會議中報告系爭社區檢測結果達到海砂屋拆除重建標準，嗣於103年11月30日始經區分所有權人會議決議向主管機關申請列管，並經主管機關多次要求補件後，於104年7月30日始核定列管為應限期停止使用及限期拆除之高氯離子混凝土建築物。準此，於原告與被告陳紹杰103年2月16日簽訂系爭買賣契約、103年8月30日交屋時，系爭房屋所在之系爭社區是否將被列管為須拆除重建之高氯離子混凝土建築物，顯非確定事項，關於區分所有權人會議是否決議正式向主管機關申請列管？主管機關對於鑑定報告書之審認結果如何、是否核准重建或僅要求補強？等事項，均係於被告陳紹杰出售並交付系爭房屋予原告之後始告確定，斯時已係買賣契約標的依法危險移轉即於103年8月30日交屋日之後，應由原告自行承擔危險移轉後之風險，並非被告陳紹杰應負瑕疵擔保、不完全給付責任範圍，且被告陳紹杰就該等交屋日後之事項已無從參與置喙，就此亦難認其對原告有何侵權行為。
二、關於被告陳紹杰是否因違反告知義務或故意隱匿系爭社區正在進行海砂都更之事，而違反給付義務或侵害原告之權利：
㈠、原告復主張被告陳紹杰明知系爭房屋全棟建物存在海砂屋瑕疵、系爭社區欲辦理都更重建之事實，卻在系爭買賣契約附件「標的物現況說明書」之第5項「本標的物是否曾做過氯離子含量檢測」、第6項「是否知悉聽聞本標的物或同社區他戶有海砂屋或鋼筋外露、混凝土剝落之情形」，均勾選「否」，顯違反告知義務，並故意隱匿系爭社區正在進行海砂都更之事，而有詐欺原告之嫌云云。
㈡、按關於契約之給付義務，因債之關係發展過程中，依情形尚會發生其他為促進實現主給付義務，使債權人之給付利益獲得最大可能之滿足（輔助功能），或為維護他方當事人之人身或財產上利益（保護功能）之義務，此類義務係以誠實信用原則為依據，如有違反將有不完全給付責任，固為通說所承認，惟債務人是否違反告知交易重要事項之附隨義務而有不完全給付責任，甚或構成詐欺侵權行為，仍應視債務人是否具有可歸責事由、未告知之事項是否確屬影響交易之重要事項等為斷。
㈢、查被告陳紹杰係於102年8月6日取得系爭房屋之所有權，嗣於102年9月8日與被告信義房屋公司簽訂買賣仲介專任委託書，並同時於「標的物現況說明書」之第5項「本標的物是否曾做過氯離子含量檢測」、第6項「是否知悉聽聞本標的物或同社區他戶有海砂屋或鋼筋外露、混凝土剝落之情形」，均勾選「否」等情，有系爭買賣契約之附件不動產說明書、買賣仲介專任委託書、標的物現況說明書在卷可按（見本院卷㈠第31、37、38頁），考諸被告陳紹杰於勾選上開標的物現況說明書時甫取得系爭房屋之所有權未久，且系爭房屋為無庸經過其他樓層或公共樓梯間進出之1樓，有本件審理中送鑑定系爭房屋價格之台北市不動產估價師公會106北估公會字第0000000號不動產估價報告書內附之相片可稽（見本件外放證物），復依該估價報告書記載經現場勘查系爭房屋現況結果，尚無明顯壁癌或油漆剝落痕跡，僅儲藏室有油漆剝落、建物圍牆與鄰棟間隙有壁癌情形，其餘屋況良好等情（見本件外放證物之該估價報告書第60頁），則被告陳紹杰辯稱其於102年9月8日勾選上開標的物現況說明書時，尚不知系爭社區有在規劃進行海砂都更、未知悉聽聞系爭房屋或同社區其他戶是否為海砂屋或有鋼筋外露、混凝土剝落情形，且系爭房屋並未作過氯離子含量檢測等情，尚難認屬虛妄；惟依被告陳紹杰另自承：於102年9月至12月間，大樓都更委員薛金榮曾來告知希望可以從系爭房屋測幾個點作氯離子含量檢測，看能否提高政府海砂都更的要求，伊才得知大樓想用海砂名義都更，因為這樣容積率可以提升，所以伊也同意，讓他請大樓都更會委託之專業檢測所來檢測等語（見本院卷㈠第64頁背面），而證人薛金榮亦證稱：伊向（被告陳紹杰代理人）楊婕妤要求就系爭房屋作氯離子含量檢測時，有告知要作海砂都更、要作海砂屋檢測等語（見本院卷㈡第15頁），足認於系爭買賣契約103年2月16日簽約時，系爭房屋已有作氯離子含量檢測，然作為買賣契約附件之標的物現況說明書仍維持上述勾選而未為更改，則被告陳紹杰於簽約時以該說明書提供之交易資訊，至少就該說明書第5項「本標的物是否曾做過氯離子含量檢測」部分不實；至於被告陳紹杰復辯稱其於簽約時已有將所知悉系爭社區要進行海砂都更等事告知原告云云（見本院卷㈠第64頁背面、第111頁），而證人即賣方仲介人員 陳癸宏 亦於審理中證稱：伊記得簽約當天屋主有說到系爭房屋作過氯離子檢測及要進行海砂都更的事，且買賣契約書中也有要買方就是否作氯離子含量檢測之勾選，本件買方勾選不作氯離子含量檢測，代表沒有異議，所以沒有再更改標的物現況說明書原來之勾選；原告聽到屋主陳述有關海砂都更及作過氯離子檢測後，說她有問過建設公司的朋友，說都更沒有這麼快，所以沒有太大的問題；屋主是當面告知原告，當場伊、陳紹杰、陳紹杰的太太楊婕妤、原告都有在場，買方仲介 施雅惠伊 不確定她當時有無在場，主要是楊婕妤在講比較多云云（見本院卷㈠第334至338頁），然原告始終否認於簽約前曾受告知系爭房屋作過氯離子檢測及系爭社區要進行海砂都更之事，堅稱賣方僅告知要都更而非海砂都更等語，考諸證人陳癸宏乃賣方仲介人員，與被告陳紹杰有相當之利害關係，其證言復無其他證據可佐，矧證人即簽約當日曾在場之信義房屋八德光復店經理 何枚儒 於審理中證稱：簽約當天有講到都更，但伊沒有聽到海砂都更，伊並非全程在場等語（見本院卷㈠第331至334頁）、被告即買方仲介施雅惠於審理中陳稱：
簽約當天在同一個房間討論屋況時是先討論裝潢，並沒有提到氯離子檢測及海砂都更的字眼，但是有講到都更，議價時海砂都更亦非雙方討論的問題；簽約見面談時是買賣雙方及經紀人會在同一房間內討論房子整修的狀況，但是伊有時會出去接電話，至少會有一方經紀人在房間，之後再分別帶開出價，等價格合意後才會在同一會議室中簽約等語（見本院卷㈠第338至340頁），則被告陳紹杰及證人陳癸宏前揭所述於簽約時已有將系爭房屋作過氯離子含量檢測、系爭社區要進行海砂都更之事告知原告云云，尚屬有疑而難遽信。
㈣、本件被告陳紹杰於簽約時以標的物現況說明書提供之交易資訊，就系爭房屋是否曾作過氯離子含量檢測部分為不實，且無證據足認其於簽約時已有將系爭房屋作過氯離子含量檢測、系爭社區要進行海砂都更之事告知原告等情，固如前述。惟查：⑴系爭房屋本身經氯離子含量檢測結果，並未超過系爭買賣契約所約定之0.6kg/m3標準，則被告陳紹杰於簽約時所提供關於系爭房屋是否曾作過氯離子含量檢測之資訊縱有不實，該項資訊顯無造成原告損害之可能，亦難認屬於影響交易之重要事項；⑵又被告陳紹杰於簽約時縱未告知原告關於系爭社區規劃進行海砂都更之事，然原告於簽約後為瞭解都更進度規劃裝潢事宜，於103年7月間曾透過被告施雅惠取得由被告陳紹杰代理人楊婕妤所交付之系爭社區103年4月27日區分所有權人會議紀錄，其上載有「第二案：繼續討論103年4月6日都更會提案『海砂拆除重建報告完成後相關事宜－說明與意見交流』」，原告嗣於103年8月1日會同被告信義房屋公司就系爭房屋採樣送「SGS材料及工程實驗室」作氯離子含量檢測，得到未逾約定之0.6kg/m3標準之結果，而繼續履行契約完成交付尾款及交屋手續等情，有被告施雅惠與原告代理人楊婕妤之103年7月18日對話紀錄、系爭社區103年4月27日區分所有權人會議紀錄，及前述「
SGS材料及工程實驗室」103年8月6日試驗報告附卷可稽（見本院卷㈠第47、80至85、352頁）；另原告於取得系爭房屋所有權後之104年2月7日經推選為社區管理委員會主任委員，進而主持104年5月2日、104年8月30日區分所有權人會議，各該會議中均有請前揭證人薛金榮報告社區海砂都更進度，且於104年8月30日該次區分所有權人會議中，就繼續推動海砂都更拆除重建之議案業經表決通過，該案表決時反對之2人並不包括原告等情，有台北市建築管理工程處105年2月1日函檢送之上開會議紀錄在卷可考（見臺灣士林地方法院檢察署104年度他字第4337號偵查卷第146、210至213頁），並經證人薛金榮於審理中證述在案（見本院卷㈡第13頁），則依本件原告於交付尾款及交屋前已知悉系爭社區規劃進行海砂都更之事，於系爭房屋本身採樣檢測確認無氯離子含量超標之情後即願繼續履行契約，復於取得系爭房屋所有權後所出席之區分所有權人會議中，就系爭社區繼續推動海砂都更之議案未表示反對等情，顯見系爭社區是否進行海砂都更並非影響原告決定本件買賣交易之重要事項，原告或係因主管機關核定系爭社區限期拆除之時程過快等因素而後悔購買系爭房屋，要難謂當初係就影響本件交易之重要事項無所知悉下作成購買之決定。⑶準此，被告陳紹杰尚無就影響本件系爭買賣契約交易之重要事項未告知、或故意隱匿而詐欺原告之情事，並無違反契約附隨義務之給付責任或侵害原告之權利。
三、關於被告信義房屋公司、被告施雅惠是否未善盡仲介調查及告知義務，而應與被告陳紹杰負不真正連帶責任，並返還仲介報酬：
㈠、原告再主張依台灣省土木技師公會之鑑定報告書及相片所示，單純檢視室內地上一層住戶內部、全部樓梯間及地下室停車場空間，即可發現有明顯混凝土裂縫、剝落、鋼筋外露、鏽蝕之情況，被告信義房屋公司與施雅惠連最基本的肉眼檢視亦未進行，更遑論將之記載於不動產說明書並告知原告，又系爭社區因海砂屋問題而打算拆除重建一事，應已被傳得沸沸揚揚，被告信義房屋公司身為精耕商圈之仲介業者，不可能毫無所知，是本件被告信義房屋及施雅惠顯未善盡仲介調查及告知義務云云。
㈡、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第567條第1項前段、第571條分別定有明文。又按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第1項亦有明文。再按不動產經紀人在執行不動產買賣仲介業務過程中，固應盡查證義務，惟此所謂查證義務應以相當合理之範圍為其限度，倘已盡善良管理人之注意義務而無從查證，自不得認違反仲介調查及告知義務。
㈢、本件被告陳紹杰於簽約時以標的物現況說明書提供之交易資訊，就系爭房屋是否曾作過氯離子含量檢測部分為不實，且無證據足認其於簽約時已有將系爭房屋作過氯離子含量檢測、系爭社區要進行海砂都更之事告知原告等情，固如前述。惟上開事項尚非影響本件系爭買賣契約交易之重要事項，亦如前述，且查：⑴關於房屋之氯離子含量並非一般人可輕易得知，須由專業鑑定之鑑定機關採樣後試驗方得確認，而依前揭證人薛金榮於審理中證稱：103年3月4日土木技師公會作成了建議拆除重建的鑑定報告書，伊於103年4月6日區分所有權人會議報告說鑑定報告書已經完成，但檢測報告數據因為事涉住戶個人權益，所以伊沒有跟住戶說明，因為將來如果沒有列管，這樣房子會賣不出去，伊只有報告整棟大樓的檢測結果有達到海砂屋的標準，也歡迎他們來看最後的鑑定報告書，鑑定報告書有包含各戶的檢測結果；於103年3月鑑定報告書出來之○○○區住○○○道在推動海砂都更，不知道檢測結果；雖然鑑定報告書下來，但伊社區沒有馬上申請列管，於103年11月30日區分所有權人會議決議啟動海砂屋列管，最後公告列管時間是於104年7月30日等語（見本院卷㈡第7至16頁），顯見於本件103年2月16日簽約時，並未向各住戶告知系爭社區氯離子含量檢測數據，亦未對外公告週知；又依前揭台北市不動產估價師公會106北估公會字第0000000號不動產估價報告書之結論及相片所示，系爭房屋為無庸經過其他樓層或公共樓梯間進出之1樓，且經現場勘查系爭房屋現況結果，尚無明顯壁癌或油漆剝落痕跡，僅儲藏室有油漆剝落、建物圍牆與鄰棟間隙有壁癌情形，其餘屋況良好等情（見本件外放證物之該估價報告書第60頁），足認系爭房屋以一般目視，並無明顯鋼筋外露、混凝土剝落之情形，至於原告所舉台灣省土木技師公會104年
5月27日（104）省土技字第0968號鑑定報告書雖載有：從地上一層住戶內部、大樓樓梯間及地下室停車場空間，可發現鑑定標的物有明顯混凝土裂縫、剝落、鋼筋外露、鏽蝕之情況等語（見本件外放證物卷之該鑑定報告書第4頁），然該鑑定報告書之鑑定標的物不只系爭房屋，系爭社區地上1層亦不只系爭房屋1戶，該鑑定報告書並未指明上開有明顯鋼筋外露、混凝土剝落等情者即為系爭房屋，自不足以之認定被告信義房屋公司及施雅惠未盡善良管理人之注意而違反調查及告知義務；⑵再如前述原告於簽約後為瞭解都更進度規劃裝潢事宜，於103年7月間曾透過被告施雅惠取得由被告陳紹杰代理人楊婕妤交付之系爭社區103年4月27日區分所有權人會議紀錄，其上載有「第二案：繼續討論103年4月6日都更會提案『海砂拆除重建報告完成後相關事宜－說明與意見交流』」，原告嗣於103年8月1日會同被告信義房屋公司就系爭房屋採樣送「SGS材料及工程實驗室」作氯離子含量檢測，得到未逾約定0.6kg/m3標準之結果，而繼續履行契約完成交付尾款及交屋手續等情，顯見於簽約後、交屋前，被告信義房屋公司及施雅惠亦已據實提供所能得知之資訊予原告，自亦無違反調查及告知義務，原告主張被告信義房屋公司及施雅惠應與被告陳紹杰負不真正連帶責任，並返還仲介報酬，自屬無據。
四、揆諸以上各節所述，原告主張被告陳紹杰交付之系爭房屋為達應列管為限期停止使用及限期拆除程度之高氯離子混凝土建築物，且違反告知義務或故意隱匿系爭社區正在進行海砂都更之事實，應依民法買賣契約物之瑕疵擔保、不完全給付及侵權行為等規定，對原告負返還其所受領之買賣價金（先位請求解約後返還全額買賣價金2,300萬元、備位請求減少價金1,800萬元）及賠償原告已支出之裝潢費用損害95萬5,
790元；又被告信義房屋公司及施雅惠未善盡仲介調查及告知義務，應依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法居間契約及侵權行為等規定，與被告陳紹杰負不真正連帶責任，並返還仲介報酬23萬元等情，均屬無據，其訴為無理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核不影響判決結果，爰不予一一論述，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國106年11月30日
民事第二庭法官孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年11月30日
書記官施盈宇