裁判字號：臺灣新北地方法院110年訴字第1084號民事判決
裁判日期：民國111年04月12日
裁判案由：損害賠償等
臺灣新北地方法院民事判決
110年度訴字第1084號原告兼反訴原告 李柔嫻 訴訟代理人 陳芝蓉 律師被告兼反訴原告 蔣鴻濱
蔣鴻文 被告 黃紹維 上三人之共同訴訟代理人
屠啟文 律師複代理人 陳繼民 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，於中華民國111年3月22日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
一、被告黃紹維應給付原告新臺幣壹萬肆仟元，及自民國一百一十年五月一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告黃紹維負擔百分之四，餘由原告負擔。
四、本判決第一項關於原告勝訴部分，得為假執行；被告黃紹維以新臺幣壹萬肆仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
六、反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳拾萬萬元，及自民國一百一十年七月二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
七、反訴原告其餘之訴駁回。
八、反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之六，餘由反訴原告負擔。
九、本判決第六項關於反訴原告勝訴部分，得為假執行；反訴被告以新臺幣貳拾萬元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
十、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告兼反訴被告方面：聲明：
㈠本訴部分：⑴被告蔣鴻濱、蔣鴻文應給付原告新臺幣（下同）
336,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。⑵被告黃紹維應給付原告14,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡反訴部分：反訴原告之訴駁回。如受不利判決，反訴被告願供擔保免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）有關被告蔣鴻濱、蔣鴻文部分：
1、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。又契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚應盡其附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之目的，倘債務人未盡此項附隨義務，債權人得依民法第227條不完全給付之規定行使其權利。系爭租賃物因無法辦理營利事業登記證，而使上訴人不能作合法之營業使用，以及在租賃關係存續中因辦理部分滅失登記而影響上訴人申請取得營利事業登記證，則被上訴人是否已盡其契約之主給付義務（即民法第423條所規定之義務）及附隨義務（協力輔助上訴人取得營利事業登記證，以合法營業之義務），即非無再行研求之必要。原審未遑詳察，遽以前揭理由為上訴人不利之論斷，尚嫌率斷（最高法院98年度台上字第222號判決意旨參照）。
2、原告李柔嫻經由被告黃紹維居間 仲介 ，而於民國110年1月23日與被告蔣鴻濱、蔣鴻文簽訂房屋短期租賃契約，原告承租系爭房屋時，即告知被告三人承租系爭房屋係作為寵物美容及住宿之用，向被告承租系爭房屋，並經被告蔣鴻濱、蔣鴻文同意，為經營寵物美容相關事務，得於系爭房屋裝修及加工，原告因而進行系爭房屋之室內裝修工程，因而支出裝修費用28萬元。此由被告自認系爭房屋於簽訂租約時，被告三人即已知悉原告承租系爭房屋係作為寵物美容及住宿之用(詳被告111年2月25日民事陳報狀)，足為佐證。
3、且因被告蔣鴻濱、蔣鴻文簽立系爭租約前，未經申請許可擅自將系爭房屋之外牆及廚房空間變更與竣工圖不符，致遭他人向新北市政府工務局檢舉，經新北市政府工務局以110年3月4日以新北工使字第1100401574號函表示需進行勘查，且要求停止一切施工行為，致使原告無法繼續使用系爭房屋。又依照新北市政府工務局111年1月14日新北工使字第1110041789號函復內容:「四、旨揭建築物領有77使字第120號部分使用執照，依部分使照存根登載所示，層數為「5層」、該1樓核准用途為「住宅、非屬供公眾使用建築物」。可證系爭房屋並不能作為營業使用，此與雙方約定之作為寵物美容及住宿之用不符，屬實際用途與原核准類組不符，則被告即違反民法第423條之規定，其所交付之租賃物不合於約定之使用目的，與債之本旨不符，原告自得原告得依債務不履行及瑕疵擔保責任之規定主張權利，亦即依民法第227條第1項準用同法第256條規定、民法第347條準用同法第359條規定，及依系爭租約第15條之約定:「甲方有下列情形之一者，乙方得終止租約:……3.第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用收益者。」終止契約。
4、原告並於110年3月23日委託律師發函通知被告蔣鴻濱、蔣鴻文終止系爭租約書，被告蔣鴻濱、蔣鴻文於110年3月24日收受該租賃契約之意思表示（先先前提出之原證三），故兩造間就座落於新北市○○區○○路000巷00弄0號1樓之房地所簽署之租賃契約書，已於110年3月24日終止，被告蔣鴻濱、蔣鴻文自不得向原告請求給付此後之租金，而被告蔣鴻濱、蔣鴻文先前所收受之保證金56,000元，即屬無法律上原因而受有利益，原告自得依民法第179條規定請求返還。
5、再者，原告於簽訂系爭租約後，基於經營寵物美容店之目的，已支出系爭房屋裝修費用28萬元，今因被告蔣鴻濱、蔣鴻文違反民法第423條規定，致受有28萬元之損害，且系爭房屋不符合約定之使用目的，缺少被告蔣鴻濱、蔣鴻文保證之品質，被告蔣鴻濱、蔣鴻文又故意不告知物之瑕疵，揆諸首揭判決意旨，原告自得依債務不履行及瑕疵擔保責任之規定主張權利，即依民法第227條第1項準用同法第226條規定，或依民法第347條準用同法第360條規定，請求被告賠償原告所受28萬元之損害。
6、綜上所述，原告得依民法第179條規定，請求被告蔣鴻濱、蔣鴻文返還保證金56,000元，及依民法第227條第1項準用同法第226條規定，及民法第347條準用同法第360條規定（上開請求權基礎選擇合併，請求擇一為原告有利判決），請求被告賠償原告所受280,000元，共計336,000元。
（二）被告黃紹維部分：
1、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。故居間係居於兩造簽約當事人之間，為之報告或媒介契約之行為，亦即於居間人與委託人間成立之契約。另按「經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。代銷業務︰指受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產之業務。」不動產經紀業管理條例第4條第4、5、6款定有明文。
2、按關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第529條、第544條定有明文。又按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。
3、再「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第1項前段、第2項定有明文。再按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並告知買受人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵，不動產經紀業管理條例第24條之2第4款定有明文。又經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，同條例第26條第2項亦有明定。而不動產仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務。」最高法院84年度台上字第1064號判決意旨可資參照。所謂善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言，故如已施予必要注意，即難認有未盡善良管理人注意義務之情形。
4、原告李柔嫻經由被告黃紹維居間仲介，而於110年1月23日與被告蔣鴻濱、蔣鴻文簽訂系爭租約承租系爭房屋，被告黃紹維並向原告請求報酬14,000元，由原告開立面額14,000元之支票交與被告黃紹維收執(票號0000000)，被告黃紹維已於110年1月26日於國泰世華銀行兌現該支票(詳先前提出之原證四)。依照民法第567條之規定、不動產經紀業管理條例之規定，以及上揭最高法院判決可知，被告黃紹維從事不動產仲介業務，必須盡詳細調查義務，而非單純仲介。然被告黃紹維就系爭房屋於原告簽立租賃契約前，即已明知被告蔣鴻濱、蔣鴻文未經申請許可擅自將系爭房屋之外牆變更，有未符合法律規定之情形，且系爭房屋為住宅區，並非商業區，非供公眾使用建築物之範圍，與原告欲從事寵物美容及住宿之用途不同，然被告黃紹維於原告承租係爭房屋前，已知悉原告承租係爭房屋係要做為寵物美容及住宿之商業使用，卻故意違反對原告所負之調查及告知義務，而為利於被告蔣鴻濱、蔣鴻文順利出租系爭房屋，對原告隱瞞上情，致原告受有支出系爭房屋裝修費用280,000元之損害。又被告黃紹維依民法第571條規定不得請求報酬，其向原告收取居間報酬即服務費用14,000元，即屬無法律上而受利益，並致原告受有金錢上損害，原告自得依民法第179條規定，請求被告返還14,000元。
5、原告對被告黃紹維所主張之依據為民法第567條第1項、第2項及不動產經紀業管理條例第24條之2第4款。請求為民法第571條不得請求報酬，而依照民法第179條主張不當得利、依照民法第227條第1項準用226條、第256條、第259條之規定，請求擇一為原告有利之判決。
（三）反訴部分：
1、就反訴原告主張反訴被告應給付違約金11萬2000元部分：㈠按系爭租賃契約第十五條第三項約定「甲方有下列情形
之一者，乙方得終止租約:……第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用收益者。」，是甲方就系爭租賃物有不能為約定之使用收益之情形，乙方自得主張終止租賃契約，而不受租賃契約第十條之拘束，無須於三個月前以書面通知甲方。
㈡又租賃契約第十條約定「合意終止:本契約於租賃期限屆
滿前，乙方得提前終止租約。依前項約定得期前終止租約者，應於三個月前以書面通知甲方，並須賠償甲方一個月租金之違約金」，觀其租賃契約之約定，僅是表示如欲提前終止租賃契約，應於三個月前通知。但本件被告已自認於反訴被告終止契約意思表示送達之110年3月24日發生終止租賃契約之效力，自系自認無需於三個月前通知，且該約定亦未約定未於三個月前通知終止租約之違約金為何，僅有約定提前終止租賃契約應賠償一個月租金之違約金。
㈢況被告明知，租賃物有違規之情事，隨時可遭任何人檢
舉導致無法租賃使用，而無法營業，尚且提出若租賃物再遭他人檢舉無法經營，願意按照租期年限賠償裝修費用(詳先前提出之原證七)，可證被告明知租賃物確有無法經營使用之情形，且因其違規情形，有隨時可遭他人檢舉之情況，亦知悉原告承租租賃物就是為供經營寵物美容事務使用，然依照新北市政府工務局之函文，明白揭示租賃物核准用途為住宅，非屬供公眾使用建築物，且反訴原告亦未辦理變更使用執照，並不得為商業使用，租賃物確實無法為約定使用，反訴原告已違反民法第423條之規定。
㈣本件租賃租約之租賃期間為自110年3月8日開始起算，而
雙方已於110年3月24日終止該租賃契約，租賃期間未滿一個月，而原告先前已給付一個月之租金，該不足一個月之租金亦未請求被告返還。且租賃物的確有不能為經營寵物美容使用之情形，已屬系爭租賃契約第十五條第三項之規定，致不能為約定之使用收益，原告因而終止租賃契約，自無需給付一個月之賠償金。且原告於終止租賃契約後，亦未繼續使用租賃物，亦無庸給付3個月之租金，被告主張原告應給付11萬2000元並無理由。
2、反訴原告主張反訴被告應給付反訴原告回復原狀之費用322,880元部分：
㈠反訴原告所提出之反原證1，否認其形式上及實質上之真正。
㈡又雙方租賃契約第八條約定：「改裝設施：乙方如擬在
租賃房屋上為裝設及加工者，應事先徵求甲方之同意，並應由乙方自行負擔費用暨自負管理維護之責，且不可損害房屋結構及影響其安全。並於交還租賃房屋時，乙方應清除非固定物後誠心交還房屋。」、第二十條約定:「甲方同意乙方自行整理天花板、花圃、浴室、雨遮等更新，退租時無須恢復原狀。」，合先敘明。
㈢依照雙方約定，反訴被告於租賃物所為之裝修，於退租
時自無須回復原狀，且反訴被告亦無導致租賃物毀損或滅失，亦未損害租賃物之結構，無須負擔任何損害賠償責任，反訴原告主張要求反訴被告將租賃物回復原狀，實屬無稽。
㈣況反訴原告並未真正有支出上揭費用，且估價單上之費
用，多與租賃物之回復原狀無關，此部分業經證人到庭證述明確，且反訴被告無需回復原狀，反訴原告持此估價單為此請求實屬無理。
二、被告兼反訴原告蔣鴻濱、蔣鴻文及被告黃紹維方面：聲明：
㈠本訴部分：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
㈡反訴部分：反訴被告應給付反訴原告蔣鴻濱、蔣鴻文37萬8,8
80元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）原告請求被告蔣鴻濱、蔣鴻文返還押租金5萬6千及賠償裝修損失28萬元云云，要屬無據：
1、原告起訴意旨略稱原告經由被告黃紹維居間仲介，而於110年1月23日與被告蔣鴻濱、蔣鴻文簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約，參原證1），承租門牌號碼新北市○○區○○路000巷00弄0號1樓房屋（下稱系爭房屋），作為經營寵物美容業務之用。嗣因被告蔣鴻濱、蔣鴻文前未經申請許可，擅自將系爭房屋之外牆及廚房空間變更，致伊為經營寵物美容業務而於系爭房屋進行裝修工程時，遭他人檢舉而經新北市政府工務局以110年3月4日新北工使字第1100401574號函（下稱工務局函）表示需進行現場勘查，且要求原告停止一切施工行為，致原告無法使用租賃物，爰依債務不履行及瑕疵擔保責任等規定主張權利云云。
2、惟，被告自取得系爭房屋後並無有改建或違建之情事，原告亦無因系爭房屋之改建或違建而受有不能營業之不利益，今原告依債務不履行或瑕疵擔保責任請求被告蔣鴻濱、蔣鴻文二人賠償損害，要屬無據：
㈠新北市政府工務局人員係因接獲系爭房屋之其他樓層住
戶檢舉，始於110年3月16日上午10時30分至系爭房屋現場勘查。是日原告、被告蔣鴻濱及蔣鴻文之父親（下稱蔣父）會同工務局人員到場勘查系爭房屋現況，確認系爭房屋並無因改建或違建致原告無法營業情事。又蔣父嗣後已將工務局勘查結果通知該名檢舉之住戶，以釐清其對於居住安全上之疑慮，上情均由被告蔣鴻濱、蔣鴻文於110年4月15日，以板橋埔墘郵局第113號存證信函（下稱該存證信函。參被證1）函知原告。
㈡再者，細繹該工務局函文內容乃敦請原告自我省察，倘
自認有違法變更建築物設計之違法情事，應立即停止等語，而非命原告立即停止施工。是原告既於110年3月16日工務局人員勘查時在場，顯明知系爭房屋現況對原告經營寵物美容業務並無何妨害，竟於事後誣指被告蔣鴻濱、蔣鴻文二人違反租約約定，以伊等未依債之本旨提供得合法營業之租賃物而有給付不能及瑕疵擔保責任之情為由，請求賠償損害云云，要屬無據。
㈢另依新北市政府工務局111年1月14日新北工使字第11100
41789號函所示內容，系爭房屋用途固為「住宅」；惟依「新北市政府辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點」之規定，樓地板面積小於200平方公尺之住宅區一樓房屋本得作店鋪使用，且免變更使用執照。
是原告稱系爭房屋不能作為營業使用云云，實屬誤會。
（二）原告請求被告黃紹維應返還居間報酬1萬4千元云云，亦屬無據：
按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。系爭租約因被告黃紹維居間介紹而成立，此為原告所自認（參原告起訴狀第7至8頁），又系爭房屋並無原告所指稱之未經許可擅自變更外牆及廚房空間等違法情事，亦符合原告承租經營寵物美容之需求，難認被告黃紹維故意以有利於被告蔣鴻濱、蔣鴻文之行為，致原告陷於錯誤而訂定系爭租約。是以，系爭租約既係由被告黃紹維居間仲介而成立，被告黃紹維自有受領居間報酬之法律上權利，要無何不當得利之可言。
（三）反訴部分：
1、反訴被告固得依系爭契約第10條約定終止租約；惟應給付反訴原告蔣鴻濱、蔣鴻文二人3個月預告期間之租金、相當於1個月租金之違約金共計11萬2,000元：
㈠反訴被告於110年3月23日寄發律師函予反訴原告二人，
片面陳稱系爭房屋未經許可變更建築物外牆及廚房空間情事，致無法為合於租賃目的之使用云云，依民法第227條準用第226條、第256條、第260條等規定，終止系爭租約並請求裝潢損失之賠償云云，固屬無據。惟系爭契約第10條既有「合意終止：本契約於租賃期間屆滿前，乙方（即反訴被告）得提前終止租約。依前項約定得期前終止租約者，應於參個月前以書面通知甲方（即反訴原告等2人），並須賠償甲方壹個月租金之違約金。」之明文約定，得認反訴被告已以該律師函向反訴原告二人為終止系爭租約之意思表示，並於110年3月24日送達反訴原告等2人時發生效力。
㈡準此，系爭房屋每月租金2萬8,000元，租賃期間自110年
3月8日起至115年3月7日止共計5年，反訴被告於110年3月24日終止系爭租約，乃期前終止，應給付反訴原告3個月預告期間之租金及相當於1個月租金之違約金共11萬2,000元（計算式：28,000﹡3＋28,000=112,000），實屬有據。
2、反訴被告應給付反訴原告回復原狀費用322,880元：㈠按「承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應
回復租賃物之原狀。」、「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。」，民法第431條第2項、432條第1項及第2項本文分別定有明文。次按「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。」民法第213條亦定有明文。
㈡反訴被告承租系爭爭房屋後，業已僱工將全室供電線路
、天花板、臥室櫃子、兩間衛浴拆除，並於拆除後、尚未為更新時即終止租約，反訴被告自應於終止系爭租約時，依民法第431條第2項規定將系爭房屋回復原狀。又反訴原告二人前已於110年4月15日寄發存證信函（參被證1）要求反訴被告於函到7日內回復系爭房屋之原況；詎反訴被告迄今仍置若罔聞，反訴原告自得就回復原狀所需費用322,880元（參反原證1），訴請反訴被告給付。
㈢末依系爭契約第4條約定之明文，反訴原告得將保證金（
即押租金）5萬6,000元扣除反訴被告所積欠之債務後返還，是於扣抵押租金後，反訴被告尚應給付反訴原告37萬8,880元（計算式：112,000＋322,880－56,000＝378,880元），爰為反訴聲明第一項之請求。
貳、得心證之理由：
一、原告主張其於110年1月23日經被告黃紹維居間仲介，與被告蔣鴻濱、蔣鴻文簽定房屋短期租賃契約，由原告承租門牌號碼新北市○○區○○路000巷00弄0號1樓房屋，租期自110年3月8日起至115年3月7日止共5年，每月租金28,000元（未稅）應於每月8日前給付，並交付保證金56,000元等情，並提出租賃契約書影本以為證據，且為被告所不爭執，則原告此部分主張自堪信為真實。
二、原告又主張其承租系爭房屋係為作為寵物美容及住宿之營業使用，且經被告蔣鴻濱、蔣鴻文同意，得於系爭房屋裝修及加工，已經支出裝修費用28萬元，被告已自認簽約時即已知悉原告承租系爭房屋用途，但因被告蔣鴻濱、蔣鴻文前已有未經申請許可擅自將系爭房屋之外牆及廚房空間變更與竣工圖不符，致遭他人向新北市政府工務局檢舉，經新北市政府工務局110年3月4日新北工使字第1100401574號函表示需進行勘查，且要求停止一切施工行為，致使原告無法繼續使用系爭房屋，因而請求被告蔣鴻濱、蔣鴻文應負賠償責任等語。但為被告蔣鴻濱、蔣鴻文所否認，並以前詞資為抗辯。經查：
（一）前揭租賃標的物新北市○○區○○路000巷00弄0號1樓房屋之核准使用用途為住宅一節，為兩造所不爭執。且經本院函詢新北市政府工務局結果，據新北市政府工務局111年1月14日新北工使字第1110041789號函復本院稱：「說明：……。二、依建築法第73條第2項（略）：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組獲有第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」。三、依建築法第77條之2第1項第1款（略）規定：
「供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可，非供公眾使用建築物，經內政部認有必要時，亦同。」。四、查旨揭建築物領有77使字第120號部分使用執照，依部分使照存根登載所示，層數為「5層」、該1樓核准用途為「住宅」；依內政部頒訂「供公眾使用建築物之範圍」規定，非屬供公眾使用建築物；次依內政部96年2月26日台內營字第0960800834號令，如有下列情形之一者，應申請建築物室內裝修許可：一、增設廁所或浴室。二、增設2間以上之居室造成分間牆之變更」。次查本府第二代公文自動化系統，截至111年1月13日止，查無案址變更使用執照核發紀錄。五、續查，本局前於110年2月2日接獲民眾陳情旨揭建築物，經110年3月16日辦理現場會勘：經查現場為拆除作業停工中（尚未開始裝修），無涉及室內裝修，且尚未有使用狀況，無法判定使用類組。是以，該建築物後續如經目的事業主管機關（本府經濟發展局）認定現場行業別，且實際用途與原核准類組不符時，建築物所有權人（使用人）應依建築法、建築物使用類組及變更使用辦法等相關規定辦理變更使用執照，即應先符合都市計畫土地使用分區管制或非都市土地使用管制之容許使用項目規定，後依建築物變更使用原則如附表三辦理。六、另查，本局自前述110年2月2日受理陳情後，迄未再接獲旨揭建築物相關陳情案件。」等情，則前揭房屋原核准使用用途為住宅，屬於非屬供公眾使用建築物，且迄今並無向建管機關提出變更使用執照之申請紀錄，亦無申請室內裝修許可之紀錄等情，均堪以認定。則原告主張其所承租之前揭房屋不能供作為營業使用一節，並為被告所不爭執，則原告此部分主張乃堪以採取。
（二）按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277條定有明文；又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，則原告所主張有利於己之事實，自應為充足之舉證。則原告自應就其承租該房屋乃為供作為寵物店營業使用，且該用途並為雙方合意作為系爭房屋租賃契約內容，並且列為出租人即被告蔣鴻濱、蔣鴻文對其所出租之前揭房屋保證品質之契約內容此一有利於原告之事實，負舉證之責。惟查：
1、依原告所提出之兩造不爭執其真正之租賃契約書影本內容所載，雙方並未就原告承租該房屋之用途另為特別之約定，無從依該租賃契約書之記載為原告有利之認定。
2、又依證人 賴建曄 到庭所陳述：「是。我是幫原告做室內規劃，做做寵物店的裝潢，設計兼施作。」、「有，因為原告要租房子開寵物店，有麻煩我去現場勘查，才有辦法規劃，所以會碰到被告黃紹維。」、「（原告訴訟代理人問：原告看屋時你是否都有陪同？還有碰到誰？）答：有。
還有碰到聽說屋主的姑姑。」、「（原告訴訟代理人問：屋主跟仲介知道原告租這個房子是要經營寵物美容使用？）答：知道，有跟房屋仲介及屋主姑姑告知。」、「（原告訴訟代理人問：屋主知道原告是要營業使用？）答：從頭到尾我們都不知道屋主的身分，我們一直都認為姑姑就是屋主。直到工務所發文通知去現場會勘，屋主的父親才出面跟我們接洽。」、「（原告訴訟代理人問：工務所的人有無告訴原告系爭房屋有無哪些違反法令的問題？）答：有看一下竣工圖，原本大門的位置以及室內的部分有局部是停車位，原本我們想要規劃的大門出入沒辦法符合屋子的使用方位。」、「（原告訴訟代理人問：工務所有說系爭房屋有外牆變更的問題？）此部分可能要拿竣工圖比較清楚，我只有看過房間、陽台區塊的竣工圖。」、「（原告訴訟代理人問：屋主有無跟原告說系爭房屋可以拿來做營業登記沒有問題？）答：此部分我沒聽到，可能要問原告。」、「（原告訴訟代理人問：屋主是否有同意施工時可以拆掉房內的東西？）答：我們有告知要怎麼做，屋主的姑姑及姑丈都有來查看。」、「（原告訴訟代理人問：你幫原告設計寵物美容店面，你有要留房東原本的裝潢？）答：沒有。他裡面沒有裝潢，只有天花板的輕鋼架，我沒有要使用。」、「我看到是外牆已經有變更，是否合法我不知道。」、「沒有。但是有叫我們要申請裝修許可才能施作。」、「因為我們沒有變更格局也沒有做天花板，基本上不需要申請。」、「我是依照現況設計，大門原本是從巷子裡面進出，原有大門無法進出，都停摩托車，我們是從房間屋主更改過的地方進出。」、「屋主都請我們從另一個門進出。」、「屋主帶我們進出的門即房間另外開的門，我們原以為是竣工圖裡面有的門，工務局會勘時我們確認時才知道這不是原本進出的門。因為原告是要做店面，如果門的位置不一樣，他店面的效益就會差很多，從巷子裡面進來就不像是店面。」、「這要申請竣工之後才會知道能否從這個門進出。工務局有沒有發公文我不知道。」、「是原來系爭房屋合法的的大門，外面還有做鐵門，鐵門可以開，外面都停滿摩托車。」、「原告要做店面，我們一定要完全合法，投資做了之後才不會有出入口的方位要改，我們要協調完成再繼續施作。」、「如果出入口的部分是合法，我大門開在那邊對原設計沒有問題的話才有辦法繼續施作，不然原本的格局沒有辦法跟原有想要寵物店的格局符合。」等語（見本院110年12月21日言詞辯論筆錄），可見代表出租人即被告蔣鴻濱、蔣鴻文與原告接洽前揭房屋租賃契約之被告蔣鴻濱、蔣鴻文二人之姑姑夫妻雖知悉原告承租該房屋乃計畫作為營業使用之情事，但出租人容許承租人為何種使用方式，並未即可認定其容許即為保證品質或核准用途之意，而並未足以證明雙方業已將該房屋可供作為營業使用列為出租人對於該房屋用途、品質之保證，而成為契約內容之一部分，原告對此有利於己之事實，並未為充足之舉證。
3、原告又主張其前於110年3月23日委由陳芝蓉律師以書函通知出租人即被告蔣鴻濱、蔣鴻文二人終止前揭房屋之租賃契約之意思表示，並提出志仁國際法律事務所陳芝蓉律師110年3月23日書函及掛號郵件收件回執影本以為證據（見本院卷第29至33頁）；但為被告所否認。然如前所述，原告承租之該租賃標的房屋得否供營業使用，並非雙方合意成為契約內容之一部分，而使出租人即被告蔣鴻濱、蔣鴻文因而就房屋之核准使用用途負保證之責任，且原告欲經營寵物店而承租供經營使用之房屋，應遵循法令規定向主管機關設立營業登記，而其所計畫供營業使用之房屋得否作為營業使用，或在該處為營利事業之登記地址，乃屬為經營該營業之原告於尋覓處所時所應自行注意之事項，而應於承租之前先向相關機關查詢確認，並非由房屋所有權人或出租人所應為承租人注意之範圍，除非有經雙方約定列為租賃契約內容範圍，並不得將此承租人應注意事項轉嫁於出租人之責任；何況上開房屋得否供作營業使用，乃原告於籌備營業之前不難發現之情事，即其於籌備設立商號或公司，欲申請營業登紀時，必須經商業主管機關審核，此時當得發現該地址得否為商業登記之用（除非原告本無為商號申請營利事業登記之計畫），又於其欲進刑事內裝修前，先向建管機關申請室內裝修許可時，亦得查知該處房屋之核准用途為何（原告自始無申請室內裝修許可之計畫，已如前述），何以至已經動工裝修，將屋內原有裝潢敲除，遭其他民眾向建管機關檢舉，經建管機關派員檢查並令停工之時，始能得知？自不能將原告應自行查證之事務，於契約未為特別約定時，即直接認為該屬於出租人之義務；則原告主張依民法第423條規定主張被告蔣鴻濱、蔣鴻文二人並未將租賃標的物以合於約定使用狀態交付承租人即原告，並主張終止雙方間之系爭租賃契約一節，即難認為有理由。
（三）綜上，原告所主張被告蔣鴻濱、蔣鴻文二人有違反租賃契約之內容，因而主張終止雙方間租賃契約既不可採，則其主張被告蔣鴻濱、蔣鴻文應賠償其為裝修房屋而支出之費用28萬元一節，自屬無理由，不應准許。
三、原告又主張被告黃紹維為前揭原告與被告蔣鴻濱、蔣鴻文簽定系爭房屋租賃契約之仲介，原告並已支出仲介報酬14,000元與被告黃紹維，但被告黃紹維隱瞞該房屋不得供營業使用情事，被告黃紹維即不得請求報酬，因而請求被告黃紹維應返還其所受領之報酬等語；但為被告所否認。經查：
（一）原告主張其係經由被告黃紹維之仲介而與被告蔣鴻濱、蔣鴻文二人簽定上開房屋租賃契約，已給付被告黃紹維仲介報酬14,000元等節，為被告黃紹維所不爭執，則原告此部分主張堪以採信。
（二）按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。」、「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」，民法第567條第1項及第2項分別定有明文；又依不動產經紀業管理條例第24條之2規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」，則被告黃紹維既係受有報酬而為上開不動產租賃之居間，自應就上開租賃標的房屋之使用狀況及核准用途等事項盡調查之義務。惟查，被告黃紹維於原告欲承租前揭房屋之前，即已知悉原告承租房屋之用途乃在供作為商店之營業使用，自應就該房屋得否為開設商店進行調查，而被告黃紹維並未盡其調查義務，並居間原告與被告蔣鴻濱、蔣鴻文二人簽定上開房屋租賃契約，今因該租賃標的房屋限於法令規定而無法充作營業使用，原告主張被告黃紹維於履約時有不完全給付之情形一節，乃堪以採取。
（三）原告主張依民法第227條準用第226條規定，被告黃紹維應負損害賠償責任，請求被告黃紹維應返還其已經受領之仲介報酬14,000元及自起訴狀繕本送達翌日即110年5月1日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息一節，為有理由，應予准許。
四、反訴部分：
（一）反訴原告請求之違約金部分：
1、反訴原告主張反訴被告得依契約第10條約定終止租約，惟應給付反訴原告蔣鴻濱、蔣鴻文二人3個月預告期間之租金及相當於1個月租金之違約金共計11萬2,000元等語；但為反訴被告所否認。經查，反訴被告前於110年3月23日委由陳芝蓉律師以書函通知反訴原告二人「頃受李柔嫻女士來所委稱如說明所示內容，惠請於收文後拾日內與本所陳芝蓉律師聯繫終止租賃契約暨賠償事宜，以維雙方權益。」等語，有前揭書函影本在卷可參（見本院卷第29至31頁），然反訴被告於前述書函所主張之出租人違反契約義務而得終止租賃契約之理由並無可採，已如前述，則反訴原告主張反訴被告既無因反訴原告違約而得終止契約之權利，則其上開終止契約之意思表示乃相當於系爭租賃契約第10條約定之任意終止一節，堪以採取（註：契約文字係使用「合意終止」，但約款文字為：「本契約於租賃期限屆滿前，乙方（承租人）得提前終止租約」等語，乃出租人得提前任意終止，並無須得承租人同意之合意需要），則反訴原告主張反訴被告前揭委由律師寄發給反訴原告之書函所為意思表示乃自行任意終止系爭租賃契約，且於110年3月24日寄達反訴原告時已經發生效力等節，當堪已採取。
2、原告主張依兩造簽定之系爭租賃契約書第10條約定：「本契約於租賃期間屆滿前，乙方（即承租人）得提前終止租約。依前項約定得期前終止租約者，應於參個月前以書面通知甲方（即出租人），並須賠償甲方壹個月租金之違約金。」，請求反訴被告應給付預告期間之3個月租金及陪償1個月租金之違約金等語，應堪以採取。然一般房屋租賃之承租人欲提前終止租約，應於1個月前通知出租人，而上開約定給付之性質雖文字約定為租金、違約金，然均屬於損害賠償性質，本院認為其數額尚屬過高，爰依民法第252條規定予以酌減為共相當於2個月租金數額即56,000元，反訴原告此部分請求於此數額範圍內方屬可採。
（二）反訴原告請求之回復原狀費用部分：
1、反訴原告主張反訴被告已僱工將全室供電線路、天花板、臥室櫃子、2間衛浴拆除，經反訴原告催告後，反訴被告並未恢復原狀，反訴原告自得請求賠償回復原狀所需費用322,880元等語；但為被告所否認。經查，反訴被告於接收系爭租賃房屋後，已經僱工將房屋內部分裝潢拆除一節，為反訴被告所不爭執，且核與證人 狄建亨 、賴建曄到庭陳述情節相符（見本院110年12月21日言詞辯論），則反訴原告此部分主張堪以採信。
2、反訴原告又提出華山裝璜工程行110年5月18日報價單影本（見反原證1）以為證據，又據證人狄建亨到庭所陳述：「之前都不認識，叫我去板橋區三民路153巷36弄2號1樓估價我才認識被告的。叫我估價天花板、浴室牆壁、整間房間的裝潢。」、「業主叫我估天花板要恢復原狀，牆壁已經打洞，要恢復平整，電線外露要全部更新，浴廁裡的磁磚及牆壁都鑿洞了，叫我要恢復原狀，還有浴廁裡面的衛浴設備拆掉了，要我重新裝上新的。」、「我們一般估價，只要是業主叫我們估的事項，我們就按照業主所提的事項去估，這上面的事項都是業主所提的事項。」、「我們都寫凱撒，現在市場上最便宜的就是凱撒，且品質不錯。」、「電路是有牽，從牆上牽出來的是供營業使用，如果要供住宅使用需要全部翻新，我的估價是恢復全室住宅使用電路所需價錢。」、「是，每個地方都有鑿洞，只是打毛而已，鑿洞的地方的附近油漆有受損，並非全面都受損。」、「一間的磁磚是貼好的，但是可能要埋冷熱水管，外面只用水泥補。」、「我只有估價，實際上沒有做。」等語（見本院110年12月21日言詞辯論筆錄），堪以認定反訴原告所主張之修復費用需要322,880元一節，當屬可採。然參照前述證人賴建曄到庭所陳情節，該屋內裝潢已經老舊，故反訴原告以新品價格要求反訴被告賠償，尚有未洽。然系爭房屋所需修復費用大約如上述數額，但為反訴被告所爭執，倘經鑑定以確定其金額，勞費過大，則依民事訴訟法第222條第2項規定，本院審酌上開狀況後，認為反訴原告此部分請求應以20萬元為適當。
（三）綜上，反訴原告所得向反訴被告請求者為違約金部分56,000元，房屋修復費用20萬元，於將反訴原告前自反訴被告處收受之保證金56,000元抵充後，反訴原告尚得向反訴被告請求之金額為20萬元，及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告翌日即110年7月2日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息範圍內方為可採。
五、綜上所述，原告主張依據租賃及居間之法律關係，請求被告等三人賠償其損害，於被告黃紹維應給付原告14,000元及自起訴狀繕本送達翌日即110年5月1日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。反訴原告主張依據租賃之法律關係，請求反訴被告賠償其損害，於反訴被告應給付20萬元及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告翌日即110年7月2日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息範圍內，為有理由，應予准許。至於原告及反訴原告之請求超過上開範圍部分則均為無理由，均應予駁回。
參、假執行之宣告：本件本訴原告或反訴原告勝訴部分，各係所命給付之金額或價額未逾新臺幣50萬元之判決，該本訴原告或反訴原告勝訴部分應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行；本訴被告或反訴被告俱陳明願預供擔保免為假執行，就本訴原告或反訴原告勝訴部分，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額就本訴原告或反訴原告勝訴部分准許之；至於本訴原告或反訴原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
伍、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第1項、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國111年4月12日
民事第六庭法官許瑞東以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年4月12日
書記官曾怡婷