臺灣高雄地方法院民事判決 110年度雄小字第1404號
原 告 國王城堡社區管理委員會
法定代理人 郭迦勒
訴訟代理人 伍元龍
被 告 蘇奕達
訴訟代理人 蔡建賢 律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國110年7月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣捌萬陸仟壹佰肆拾肆元，及自民國一一○
年二月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、按小額訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但請求之基礎事實同一、擴張或縮減應受判決事項之聲明
者，不在此限，民事訴訟法第436條之23、第436條第2項
、第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件原告
起訴時聲明請求：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）53,840
元，並自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5
％計算之利息。嗣具狀變更聲明如主文第1項所示，核屬請
求之基礎事實同一，及屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前
揭規定，應予准許。
二、原告主張：被告為國王城堡社區之門牌號碼高雄市○○區○
○路○○○號36樓房屋（下稱系爭房屋）之區分所有權人，依
公寓大廈管理條例與國王城堡社區住戶管理規約（下稱住戶
規約），被告每月各應繳交管理維護費10,168元及清潔費60
0元，合計10,768元之管理費，惟被告自民國109年6月起
至110年1月均未按月繳納管理費，積欠8個月之管理費合
計86,144元，屢經催討，均未獲置理，爰依公寓大廈管理條
例第10條第2項、第21條及住戶規約第6條第1項、第10條
第2款請求被告給付等語。並聲明：如主文第1項所示。
三、被告則以：
㈠被告為系爭房屋之區分所有權人，因被告就系爭房屋與前手
曄龍開發股份有限公司（下稱曄龍公司）就買賣契約有糾紛
，曄龍公司拒絕交付系爭房屋，被告雖於108年11月25日取
得系爭房屋所有權而成為原告管理之大樓區分所有權人，但
並非原告管理之國王城堡大樓之住戶；而且原告亦於109年
5月通知被告：原區分所有權人已向本社區提出民事起訴狀
，表示與現區分所有權人就是貴戶之買賣事宜目前有訴訟爭
議，且貴戶管理費如今仍由原區分所有權人繳納，故謹請貴
戶前後區分所有權人自行協調由何人出席，再持雙方簽立之
協議書出席本次區分所有權人會議，如未能達成協議，則建
議待循訴訟程序確定貴戶所有權歸屬後，再行出席日後區分
所有權人會議等語（下稱前函）。原告亦知悉被告尚未成為
系爭房屋之住戶，其後曄龍公司於110年2月23日將房屋點
交予被告，被告已成為系爭房屋之住戶，被告即向原告表示
，願繳納110年2月23日起之管理費，而為原告所拒絕，並
表示：被告應繳納自109年6月1日起之管理費。
㈡原告之住戶規約第6條係援引公寓大廈管理條例第10條第1
項及第21條之規定，依條文及規約所定，管理費之繳納義務
應不限區分所有權人，係以區分所有權人或住戶二者擇中之
一。又依原告之國王城堡社區財務管理辦法（下稱管理辦法
）第7條規定：管理費用項目，管委會依住戶管理規約第6
條規定，向「住戶」收取管理費，...各「住戶」按其使
用面積計算等語。故依住戶規約第6條及依住戶規約制定之
管理辦法第7條、第8條規定，管理費係由住戶負擔，並按
使用面積而非由區分所有權人依登記所有權面積負擔，當然
如果區分所有權人與住戶係同一人，則由區分所有權人負管
理費繳納義務，如果非屬同一人，則由住戶負管理費繳納義
務。本件被告係於110年2月23日始點交成為系爭房屋之住
戶，故原告請求110年2月23日前之管理費應由曄龍公司負
擔，原告之訴並無理由等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁
回。
四、得心證之理由：
原告主張，被告於108年11月25日取得系爭房屋之所有權，
且按系爭房屋面積計算每月應繳付之管理費為10,768元，又
自109年6月至110年1月共8期管理費86,144元未經繳付
等情，業經原告提出住戶規約、公寓大廈管理組織報備證明
、存證信函、被告管理費繳費紀錄為憑（本院卷第13-41頁
、第159頁），並經本院職權調取系爭房屋之建物謄本等件
在卷可證（本院卷第85-99頁），且為被告所不爭執（本院
卷第146頁），堪信為真實。至被告拒絕繳付自109年6月
至110年1月共8期管理費86,144元，辯以：被告在108年
11月就已經取得登記為該房屋所有權人，原告也是持續向前
屋主收取管理費，一直到109年5月要召開區權會的時候，
就應由何人出席有爭執，所以前屋主才拒絕交付管理費，依
照規約及原告跟前屋主有約定的話，應該是在系爭房屋實際
使用之住戶有變更時，才由新住戶繳納等語（本院卷第147
頁），經原告駁以：原告從未與前屋主約定什麼時候管理費
改為後手繳納，是因為要開區權會的時候，我們去調地政登
記資料，因為我們要確認所有權人才可以出席區權會，我們
那時候才知道區權人有變更，所以才從調取知悉後向被告請
求，我們並未跟系爭房屋前屋主約定何時才能向後手請求管
理費，在區分所有權人會議前原告有寄發前函，但是內容只
是告知被告，其與前屋主有買賣糾紛，至於由何人出席區權
會，我們是以地政登記所有權人為出席人，並沒有提到管理
費由何人繳納的問題，而且被告有委託他人出席區權會等語
（本院卷第147-148頁）。本件爭點闕為：原告向被告請求
給付110年2月23日前積欠之管理費是否於法有據？經查：
㈠按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間
相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；住戶應遵守
規約規定事項；區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金
或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定
相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請
法院命其給付應繳之金額及遲延利息；又按住戶，指公寓大
廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者，公
寓大廈管理條例第23條第1項、第6條第1項第5款、第21
條及第3條第8款分別定有明文。本件被告既為系爭大廈之
區分所有權人，且依被告所辯，其與前手曄龍公司間因買賣
契約糾紛，曄龍公司拖延遲未點交系爭房屋予被告，導致系
爭房屋於110年2月23日前係由曄龍公司佔有使用之中等語
，顯見曄龍公司既非被告之承租人，亦非經被告同意使用系
爭房屋之人，應係無權佔有人，觀諸公寓大廈管理條例第3
條第8款關於「住戶」之定義，曄龍公司並未合於前開條文
中「住戶」之要件，而被告縱因系爭房屋為曄龍公司無權佔
有，致實際上未能居住使用，仍無礙於其為系爭房屋之住戶
身份，自有依公寓大廈管理條例及住戶規約繳交管理費之義
務。至於被告實際上無法使用系爭房屋卻仍須繳付管理費之
損害，乃被告與曄龍公司間有無民事求償之問題，要無從據
此向原告拒絕繳付系爭房屋之管理費，被告所辯顯無理由，
不足採據。
㈡此外，由被告提出之前函，可見原告表達知悉被告其與前屋
主有買賣糾紛，請雙方自行協調何人出席區分所有權人會議
一節，原告並未提及曾與曄龍公司就管理費由何人繳納有為
約定，況原告於調取系爭房屋建物謄本前，因不知悉所有權
已經易手，而仍向曄龍公司收取管理費，然於調取系爭房屋
建物謄本後得知所有權更易為被告所有，轉而向被告催討，
難認有何違反公寓大廈管理條例及住戶規約之情形。
㈢從而，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項、第21條及住
戶規約第6條第1項之規定，向被告請求自109年6月至
110年1月積欠管理費之86,144元，洵屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項、第21條
及住戶規約第6條第1項之規定，請求被告給付86,144元，
及自支付命令送達之翌日即110年2月21日（本院卷第61頁
）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應
予准許。又按本件係標的金額在10萬元以下之金錢給付訴訟
，應適用民事訴訟法第436條之8規定之小額程序，本院就
主文第1項所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之
20規定，應依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國110年8月30日
高雄簡易庭法官鄧怡君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並
須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原
判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之
人數附繕本）。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法
令為理由，不得為之。
中華民國110年8月30日
書記官吳語杰