裁判字號：臺灣桃園地方法院100年訴字第43號民事判決
裁判日期：民國100年07月12日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣桃園地方法院民事判決100年度訴字第43號原告朝凱國際貿易有限公司法定代理人 蕭灃芯 訴訟代理人 黃銀河 律師被告 劉德賢 訴訟代理人 鍾儀婷 律師複代理人 張繼政 上列當事人間請求給付買賣價金事件，於民國100年6月20日辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告於民國99年8月14日向原告購買如附表所示之不動產（
下稱系爭不動產），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），約定買賣價金總計新台幣（下同）55,000,000元，嗣原告依約將系爭不動產移轉登記及點交予被告，被告亦給付價金52,545,520元，尚餘2,454,480元未付。後原告依系爭契約書第6條第2項約定「乙方（即原告）應於簽約後立即向地政機關申辦土地鑑界，其鑑界費用乙方自行負擔。屆時面積如有誤差時（鄰地佔用、道路佔用…等），兩造同意以每坪50,400元整作為找補」，於簽約後先委託桃園縣大溪地政事務所複丈，並經被告同意再委託第三人台地測量工程有限公司複丈，經複丈結果系爭不動產面積雖與地籍謄本所載面積相符，然系爭42、43、46地號土地各有42、67、42平方公尺，合計共161平方公尺即48.7坪作為道路使用，故被告即主張應依系爭契約書第6條第2項約定扣除該48.7坪道路用地價額即2,454,480元，然原告認倘若被告要扣除該48.7坪道路用地價款，即應將該48.7坪道路用地分割歸還原告，惟被告既拒不給付餘款2,454,480元，亦不同意歸還該48.7坪道路用地，顯屬不當得利甚明。至於證人 蕭輔國 、 古秋雪 之證述，均顯係偏頗勾串之詞，並不足採，蓋系爭契約係古秋雪所草擬，且未經兩造討論，除原告法定代理人蕭灃芯曾提出權狀上面積是否會有誤差錯誤外，無人提及土地遭佔用之問題，被告於當時亦從未與蕭灃芯討論任何佔用面積要扣款之情形，復以古秋雪係被告所委託之代書，其證詞更難免偏頗。實則，系爭契約書第6條第2項約定乃係指於鑑界後如有面積不足情形始予扣款，而今系爭土地經複丈面積並無任何誤差，而該48.7坪道路用地亦係被告所使用，並非他人佔據，故被告主張扣款即屬無據，惟倘被告仍堅持扣款，即應將該48.7坪道路用地分割返還原告，始符公平原則及系爭契約書第6條第2項約定之真意。
㈡聲明：被告應給付原告2,454,480元。
二、被告則以：㈠本件兩造主要爭點即在於系爭契約書第6條第2項約定內容
之解釋，而其內容約明「屆時面積如有誤差時」，所指之「面積」非單僅指權狀登記面積與實際面積之誤差，主要乃係指被告廠房得使用面積有誤差之情形，蓋因當時系爭土地上蓋有廠房，而當時原告表示廠房外圍之圍牆即係系爭土地之地界，惟被告發現似乎有部分土地遭旁邊道路佔用，則倘若有道路佔用或鄰地佔用情形，將導致廠房實際得使用面積減少，嚴重影響被告權益，而原告當時考慮即便有道路佔用情形，所佔用面積亦應不大，故乃同意約明倘日後鑑界結果發現系爭土地有鄰地佔用、道路佔用等造成廠房實際使用面積有誤差之情形時，同意以每坪50,400元價額作為找補，而今鑑界結果發現系爭土地有161平方公尺即48.7坪土地遭道路佔用，被告依約扣款，自屬有理。至於原告另主張倘若被告堅持扣款，即應將該48.7坪道路用地分割返還云云，亦與兩造就系爭契約書第6條第2項約定內容真意不符，並不足採。
㈡聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：兩造就如附表之系爭不動產之交易訂有系爭契約書，約定買賣價金總計55,000,000元，原告已依約將系爭不動產移轉登記及點交予被告，被告則給付價金52,545,520元，尚餘2,454,480元未付。系爭契約書第6條第
2項約定「乙方（即原告）應於簽約後立即向地政機關申辦土地鑑界，其鑑界費用乙方自行負擔。屆時面積如有誤差時（鄰地佔用、道路佔用…等），兩造同意以每坪50,400元整作為找補」。於簽約後經複丈結果系爭不動產面積雖與地籍謄本所載面積相符，然系爭42、43、46地號土地各有42、
67、42平方公尺，合計共161平方公尺即48.7坪作為道路使用，此部分面積土地，依上開第6條第2項約定計算之價金為2,454,480元，兩造就此部分價金達成協議先由 邱清銜 律師保管被告所開立之同額支票。此部分事實並有系爭契約書、被告付款支票、土地複丈成果圖、實測圖、點交協議書在卷可稽。
四、原告主張：訂約當時兩造並未討論系爭契約書第6條第2項之內容，原告法定代理人就此條文有向古秋雪代書詢問：政府部門所發之權狀會有誤差嗎？古代書回答：因為年代久遠有時會有誤差，故原告認為系爭契約書第6條第2項之約定，其真意應為若鑑界出來，測量面積與權狀面積不符才須找補，而系爭不動產雖有部分遭道路占用並但非面積不符，自無找補之問題等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審究者為：系爭契約書第6條第2項之約定真意為何？㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。查系爭契約書第6條第2項約定：
乙方（即原告）應於簽約後立即向地政機關申辦土地鑑界，其鑑界費用乙方自行負擔。屆時面積如有誤差時（鄰地佔用、道路佔用…等），兩造同意以每坪50,400元整作為找補。
依其文字之記載，該條約定就「面積」誤差部分雖未載明究為「使用面積」或「權狀面積」，然因該條文中以括弧註明鄰地佔用、道路佔用等情形，顯然已將所謂「面積誤差」限縮解釋為「因鄰地佔用、道路佔用或其他相類似情形而導致使用面積誤差」，而非單純指權狀面積與實際測量面積之誤差，否則當無為上開註明之必要，原告主張上開約定中面積之誤差應解釋為權狀面積與測量面積間之誤差，已與契約文字不符，原告反捨契約文字更為曲解，已難憑採。
㈡次查，據證人即本件交易之仲介人員蕭輔國於本院審理時證
稱：在簽約當下有討論土地被占用之問題，當時被告有提出他對照現場跟地籍圖，懷疑有道路佔用土地之情形，所以要求原告跟代書把道路、鄰地佔用之部分以契約第6條第2項約定清楚，系爭契約書不是制式契約，是雙方談好後，由代書繕打，當初雙方的意思很清楚，如果有鄰地佔用或道路佔用的話就以每坪50,400元找補給買方，原告在現場有表示同意後簽約等語（見本院卷第46至47頁）及證人即代書古秋雪於本院審理時證稱：系爭契約書簽定前，在同年4月已簽過
1份買賣合約書，其內容與系爭契約書除批明事項第2項刪除外，其餘內容均相同，原告法定代理人與被告在4月有談契約之細節，被告說他買這塊土地一定要可以使用，如果有佔用的面積要扣除，要在買賣價金裡扣款，當時原告法定代理人的意見伊的印象不清楚，但伊借用仲介公司的電腦製作合約書，製作好後給雙方看，伊有特別提醒雙方要看清楚契約內容再簽名，雙方簽名後對於契約內容就沒有表示其他的意見；原告法定代理人在8月簽系爭契約書時有問伊權狀是政府發下來的，面積怎麼會有誤差，伊解釋說因為沒有經過測量，所以使用面積跟權狀面積會有增減，伊說如果實際上可以使用的面積比權狀面積減少的話，理當要扣款，如果可以使用的面積比權狀面積大的話買方要補價金，實務上常常出現使用面積比權狀面積大的情形等語（見本院卷第57至59頁），可知系爭契約書之前身於4月間簽定時，其中第6條第2項係因被告提出系爭不動產恐有遭道路佔用之情形，雙方始約定找補之方式，原告當時於詳閱契約書後已簽署表示同意，嗣後原告於8月間就載有相同約定之系爭契約書仍未復具狀表示其於4月首次簽約時即仔細看了古代書的合同，表異議而簽署，原告對於系爭契約書之約定不可諉為不知。況原告法定代理人具狀陳述：伊於4月間簽約時，伊就古代書所提出之合同有仔細閱讀，其中一處是第6條第2項標明鑑界後需找補之單價，且此項約定與8月14日所簽訂之系爭契約書並無不同（見本院卷第68頁），益徵原告法定代理人確係於詳閱契約條文後簽署，而第6條第2項之契約文字所代表意義極其明確，已如前述，原告法定代理人既一再詳閱內容，明知所謂面積誤差係指道路佔用或鄰地佔用等情形，而二度簽署表示同意，事後竟主張該項契約文意應另作他解，自難取信於人。至於原告主張簽約時雙方未討論道路佔用或鄰地佔用問題，且原告法定代理人具狀表示：證人古秋雪曾對其說明：因為權狀是很久以前留下來的，時間太長，有時會有誤差，有時候甚至還會多了等語（見本院卷第68頁），及證人即原告公司員工 李春玉 證稱：契約書打出來之後，伊聽到原告訴訟代理人問對方說權狀是政府發的，為什麼還要測量，古秋雪說時間太久了，有時會有誤差，當時沒有說到道路或鄰地佔用的問題等語（見本院卷第60頁），均為證人古秋雪所否認，證人古秋雪證稱：係被告提出道路佔用問題，始有第6條第2項之約定，且於原告法定代理人向其提出疑問時，其回答原告法定代理人，因未經過測量，故使用面積與權狀面積會有增減等語，詳如前述，衡諸系爭契約書第6條第2項約定已載明「道路佔用」、「鄰地佔用」等顯然著重於使用現狀之文字，證人古秋雪上開證詞與契約文字可以相互印證，堪認信而有徵，原告徒以證人古秋雪係被告所請代書，質疑其證詞偏頗，並非有據，反而原告一方面指稱證人古秋雪誤導，卻從未就註明甚詳之契約文字深究、異議，反而二度簽署同意，原告之主張已有不符論理法則之矛盾，尤非可採。
五、綜上所述，原告所主張系爭契約書第6條第2項約定之解釋，顯屬曲解，並非可採，而被告抗辯系爭契約書明定系爭不動產經測量後，若有道路佔用等情形導致之面積誤差，應按每坪50,400元之金額找補土地價金，系爭不動產因有48.7坪土地遭佔用，共計應扣除價金2,454,480元，則屬有理，是原告基於系爭契約關係請求被告給付價金2,454,480元，為無理由，應予駁回。至於原告另主張倘被告堅持扣款，應將道路占用之土地返還原告，否則即為不當得利部分，因系爭契約就此部分並無明定，且證人蕭輔國、古秋雪並一致證稱，訂約時雙方並未約定如有找補，應將遭佔用之土地返還等語（見本院卷第47、58頁），且移轉系爭不動產之所有權本屬原告基於系爭契約關係應履行之義務，縱因契約約定被告可扣除部分價金，被告就相對應部分之土地仍無不當得利之可言，更何況兩造於本件訴訟前約定，倘爭議解決或訴訟結果其價金（指2,454,480元）應歸甲方（被告）所有時，乙方（原告）不得主張甲方將土地分割返還或任何損害賠償，有點交協議書在卷為憑（見本院卷第19頁），是原告此部分主張，亦屬無據，併此敘明。
六、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。中華民國100年7月12日
民事第二庭法官袁雪華正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年7月12日
書記官劉霜潔附表：
┌──┬─────────────┬─────┬────┐│編號│地號│面積│權利範圍│├──┼─────────────┼─────┼────┤│1│桃園縣○○鎮○○段南興小段│310平方公│全部│││42地號│尺││├──┼─────────────┼─────┼────┤│2│桃園縣○○鎮○○段南興小段│383平方公│全部│││43地號│尺││├──┼─────────────┼─────┼────┤│3│桃園縣○○鎮○○段南興小段│393平方公│全部│││44之1地號│尺││├──┼─────────────┼─────┼────┤│4│桃園縣○○鎮○○段南興小段│1557平方公│全部│││45地號│尺││├──┼─────────────┼─────┼────┤│5│桃園縣○○鎮○○段南興小段│717平方公│全部│││46地號│尺││└──┴─────────────┴─────┴────┘┌──┬───┬─────────┬─────┬────┐│編號│建號│基地坐落│面績│權利範圍│├──┼───┼─────────┼─────┼────┤│1│905│桃園縣○○鎮○○路│398.4平方│全部││││2段246巷46號│公尺││├──┼───┼─────────┼─────┼────┤│2│913│桃園縣○○鎮○○路│398.4平方│全部││││2段246巷48號│公尺││├──┼───┼─────────┼─────┼────┤│3│914│桃園縣○○鎮○○路│947.3平方│全部││││2段246巷50號│公尺││└──┴───┴─────────┴─────┴────┘