臺灣臺北地方法院簡易民事判決
101年度北簡字第14982號
原 告
即反訴被告 樂朶國際有限公司
臨時管理人 洪雅萍
訴訟代理人 簡鳳儀
被 告
即反訴原告 劉弘基
訴訟代理人 許兆慶 律師
林欣頤 律師
謝昆峯 律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國102年1月31日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
本訴原告之訴駁回。
本訴之訴訟費用新臺幣伍仟肆佰元由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣肆萬陸仟柒佰肆拾柒元，及自民
國一百零一年十二月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之
利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴之訴訟費用新臺幣捌仟捌佰壹拾元由反訴被告負擔新臺幣伍
佰捌拾玖元，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項得假執行。但反訴被告如以新臺幣肆萬陸仟柒佰肆
拾柒元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255
條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴聲明原為：被告
應給付原告新臺幣（下同）50萬元，及自民國101年9月18日
起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣原告於101年12月6
日當庭以言詞變更前開聲明為：被告應給付原告50萬元，及
自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算
之利息。核原告所為聲明之變更，係減縮應受判決事項之聲
明。揆諸首揭規定，原告所為訴之變更合於法律規定，應予
准許。
二、原告主張：原告向被告承租臺北市○○○路○段○○巷○號1樓
及2樓房屋（下稱系爭房屋），並以此為公司產銷糕點營業
與門市使用。詎系爭房屋因被告擅自於101年8月24日更換門
鎖，導致原告完全無法使用系爭房屋，被告之違法、違約行
為已造成原告至少50萬元之損失。爰依民法第227條規定，
請求被告賠償50萬之營業損害等語，並聲明：㈠被告應給付
原告50萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止
，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以原告早因內部股東糾紛導致停業，自無權向被告請
求任何損害賠償等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：
原告雖主張系爭房屋因被告擅自於101年8月24日更換門鎖，
導致原告完全無法使用系爭房屋，被告之違法、違約行為已
造成原告至少新臺幣50萬元之損失云云。然查，原告自承其
於101年5、6月之營業收益為虧損61,098元等情，有原告提
出之民事準備理由二狀在卷可稽（本院卷第98頁），堪認原
告於101年5、6月經營已處於虧損狀態。又原告之訴訟代理
人簡鳳儀於本院101年度司字第232號選任臨時管理人事件中
以書狀陳稱「然因三名董事辭任，且無任何股東有意願出任
董事，已造成相對人（即原告）公司之員工陸續離職、供應
商之貨款無法支付、樂朵餐廳門市店面暫停營業、客戶流失
等損害」等語，有被告提出前揭書狀附卷可佐（本院卷第
139頁），並經本院調閱前揭事件之案卷確認無誤，益徵原
告經營不善之情況。是以，縱原告主張被告於101年8月24日
更換系爭房屋之門鎖導致原告無法正常營業乙節屬實，亦難
認原告受有營業損害。從而原告請求被告賠償營業損害50萬
元，應屬無據。
五、綜上所述，原告請求被告給付原告50萬元，及自起訴狀繕本
送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無
理由，不應准許。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告向反訴原告承租系爭房屋，兩造並
於100年8月4日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定自100
年9月23日起至103年9月22日止每月應繳交租金197,778元。
詎反訴被告因內部經營權紛爭，不但將系爭房屋棄置不顧，
水電費用皆未繳納，導致系爭房屋遭斷水斷電，且反訴被告
積欠101年7月、101年9月至11月四個月房租791,112元及水
費56,690元。爰依系爭租約之約定，請求反訴被告樂朵公司
給付800,165元等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告
800,165元，及自反訴狀送達反訴被告之翌日起至清償日止
，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則聲明駁回反訴原告之訴，並抗辯如下：
㈠反訴被告已為反訴原告提存101年7月份租金，而101年9至11
月份租金，因反訴原告於101年8月24日擅自更換系爭房屋之
門鎖，致反訴被告無法使用系爭房屋，反訴被告自得行使同
時履行抗辯權拒絕給付租金。又縱使反訴被告積欠反訴原告
租金，反訴被告亦得以押租金主張扣減。
㈡反訴原告提出之水費單據之名義人均非反訴被告，且反訴被
告並未取得繳款單據，無法繳納，自不可歸責於反訴被告。
又反訴原告居住在系爭房屋之3樓，且3樓無獨立水表，反訴
原告亦應分擔部分水費。另反證15之電費單據之戶名為反訴
原告，並非反訴被告，此部分電費不應由反訴被告負擔。
三、本院之判斷：
㈠積欠租金部分：
1.按債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，
清償人得將其給付物，為債權人提存之，民法第326條定有
明文，又債權人受領遲延時，清償人得依提存方法以免除其
債務，亦有最高法院20年上字第670號判例意旨可資參照。
換言之，債務人如欲以提存方式清償債務，則必須舉證債權
人有受領遲延之情事，否則不生提存之效力。本件反訴原告
主張反訴被告積欠101年7月份租金，惟反訴被告則辯稱已為
反訴原告提存101年7月份租金云云，並提出提存書為證。然
反訴原告並未受領反訴被告之提存，且反訴被告並未舉證反
訴原告有受領遲延之情事，揆諸前揭說明，反訴被告所為之
提存自不生清償之效力。是反訴原告主張反訴被告積欠101
年7月份租金197,778元，洵屬有據。
2.次按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，
並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態
，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使
用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租
金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人
未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃
之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金
之給付，此有最高法院99年度台上字第526號判決意旨可資
參照。查反訴原告自承其於101年9月14日更換系爭房屋之門
鎖乙節，有反訴原告提出民事反訴準備書（一）暨聲請調查
證據狀附卷可佐（本院卷第112頁背面），可徵反訴被告自
101年9月14日後無法使用系爭房屋，依前揭說明，反訴被告
自得行使同時履行抗辯權拒絕支付101年9月14日之後之租金
。是以，反訴原告請求反訴被告給付101年9月至11月即101
年9月23日至101年12月22日之租金，應屬無據。
3.至反訴原告雖主張其因反訴被告將系爭房屋棄之不顧，故暫
時更換系爭房屋之門鎖云云，然僅憑其提出之3張照片（本
院卷第59頁至第61頁），實難證明其前揭所述之事實。況且
縱反訴原告前述屬實，其未合法終止系爭租約前，反訴被告
仍有系爭房屋之使用權利，反訴原告豈能擅自更換系爭房屋
之門鎖，致使反訴被告無法使用系爭房屋。是反訴原告前揭
主張，顯不足採。
㈡積欠水電費部分：
1.經查，系爭租約第六條約定「房屋之稅捐由甲方（即反訴原
告）負擔；自交屋日起，乙方（即反訴被告）負擔水電費、
瓦斯費、電話費、社區大樓管理費、清潔費、乙方居住使用
本租賃房屋所生之雜項費用及乙方營業稅捐」等語，有系爭
租約之公證書在卷可憑（本院卷第10頁），是反訴原告主張
反訴被告於租約期間應負擔系爭房屋之水電費，應屬有據。
而本件反訴原告雖主張反訴被告應負擔101年7月、9月水費
9,053元、11月水費1,576元、101年7月4日至9月4日電費
36,774元、101年9月4日至101年11月4日電費5,862元、
2,904元及接電費與設備維持費521元，並提出相關收據為證
（本院卷第114頁、第181頁至第185頁）。然反訴被告自101
年9月14日後即無法使用系爭房屋乙節，業如前所認定，故
反訴被告僅須負擔101年9月14日之前之水電費用。以下就反
訴原告請求之水電費用，分別審酌如下：
⑴101年7月、9月水費9,053元、11月水費1,576元：反訴原告
提出之收據所記載之地址為「臺北市○○區○○○路○段○○
巷○號」，且反訴原告亦自承系爭房屋3樓之水費係與1、2
樓一起計算等語（本院卷第193頁）等語，足認反訴原告亦
應分擔部分水費。本院參酌前開地址於102年1月當期應繳之
水費為571元（本院卷第186頁），認反訴被告負擔101年7月
至11月水費各應扣減571元，始為合理。從而反訴原告僅得
請求反訴被告給付101年7月至11月水費合計8,916元（計算
式：9,053＋1,576－571×3＝8,916）
⑵101年7月4日至9月4日電費36,774元：前開費用之計費期間
係在101年9月14日之前，故反訴原告請求被告給付前揭費用
，應屬有據。
⑶101年9月4日至101年11月4日電費5,862元：反訴原告僅得請
求101年9月4日至9月14日之電費合計1,057元（計算式：
5,862×11日÷61日＝1,057元，元以下四捨五入）。
⑷101年9月4日至101年11月4日電費2,904元：反訴原告提出之
繳費收據上記載之戶名為「劉弘基」（即反訴原告），並非
反訴被告，且參酌反訴被告就同一地址已向臺灣電力公司申
請用電等情，難認前揭電費應由反訴被告負擔。
⑸接電費及與設備維持費521元：依反訴原告提出之收據記載
之收費日為101年12月7日，且未記載計費期間，難認前開費
用應由反訴被告負擔。
2.綜上，反訴原告得請求反訴被告給付欠繳之水電費用合計
46,747元（計算式：8,916＋36,774＋1,057＝46,747）
㈢反訴被告是否得以押租金扣減應給付之租金？
1.按乙方（即反訴被告）應於簽定本租約同時給付甲方（即反
訴原告）新臺幣534,000元整之保證金，以作為其履行本契
約義務之擔保。該保證金於乙方在租約終止或屆滿時遷讓交
還房屋並扣除其所積欠之租金、水電費等費用及債務後，由
甲方無息返還之，為系爭租約第五條所明訂。細繹前揭約定
內容，應認反訴被告若積欠反訴原告租金及水電費，則得以
押租金扣減，而於系爭租約終止或屆滿時，反訴原告應返還
反訴被告扣減積欠租金及水電費後之押租金。換言之，反訴
被告於系爭租約終止或屆滿前，即得主張以押租金扣減積欠
之租金或水電費，而返還剩餘之押租金係反訴原告於租約終
止或屆滿時所負之義務，並非如反訴原告所言僅得於系爭租
約終止時始得主張扣減。
2.經查，反訴被告於訂立系爭租約時已給付反訴原告押租金
534,000元，為兩造所不爭執。本件反訴原告雖得請求反訴
被告給付積欠之租金197,778元，然反訴被告於本件審理時
已主張以前揭押租金扣減積欠之租金，揆諸前揭說明，自屬
有據。
3.至反訴原告主張反訴被告未於系爭租約終止時即遷讓系爭房
屋，應支付違約金合計712,020元云云。縱（此為假設語氣
）反訴原告於101年10月11日合法終止系爭租約，然反訴被
告於101年9月14日之後已無法使用系爭房屋，且系爭房屋於
前揭期日後係在反訴原告使用支配之下，難認反訴被告於系
爭租約終止後有何未遷讓系爭房屋之違約情事。是原告前揭
主張，顯不可採。
4.此外，反訴被告於言詞辯論期日明確表示不主張以押租金扣
減積欠之水電費（本院卷第194頁），故本院依法無從審酌
，併此敘明。
四、綜上所述，反訴原告請求反訴被告給付積欠之水電費46,747
元，為有理由，應予准許。又反訴原告雖併請求前揭金額自
反訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止按年息5%計算
之利息，然其並未提出證據證明反訴被告收到前揭書狀繕本
之日期，本院認應以反訴原告提出前揭書狀後之言詞辯論期
日翌日即101年12月7日作為利息起算日。從而，反訴原告併
請求前開金額自101年12月7日起至清償日止按年息5%計算之
利息，為有理由，亦應准許。而反訴原告逾前揭部分之請求
，即於法不合，不應准許。
五、本件反訴原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用
簡易程序所為反訴被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項
第3款之規定，職權宣告假執行。並依同法第392條第2項，
依職權為反訴被告預供擔保，得免為假執行之宣告。
叁、本件判決事證已明，雖本訴原告聲請傳喚證人廖家、張致
遠到庭作證、反訴原告亦聲請傳喚證人 曾而汶 到庭作證，然
本院認依卷內之證據資料，已足為前揭判斷，認尚無再傳喚
前揭證人到庭作證之必要。至兩造其餘攻擊防禦方法，核與
判決結果無影響，爰不另一一論述。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。本件訴
訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國102年2月21日
臺北簡易庭
法官邱士賓
計算書
項目金額（新臺幣）備註
本訴第一審裁判費5,400元
合計5,400元
反訴第一審裁判費8,810元
合計8,810元
反訴被告應負擔百分之六529元
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年2月21日
書記官陳麗欽