臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度壢簡字第1202號
原 告 鍾沂庭
訴訟代理人 江曉俊 律師
被 告 統合國際行銷有限公司
法定代理人 彭建喜
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國107年11月28
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○街○○號4樓之2號房屋
遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣89,574元，及自民國107年9月4日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告應自民國107年7月24日起至被告遷讓返還房屋之日止
，按月給付原告新臺幣12,000元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用新臺幣4,300元，其中新臺幣4,083元由被告負擔
，餘由原告負擔。
六、本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序部分
本件原告起訴時原聲明：㈠被告應將門牌號碼桃園市○○區
○○街○○號4樓之2房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告
；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）132,374元，及起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；
㈢被告應自民國107年7月23日起至遷讓返還系爭房屋之日
止，按月給付原告12,000元。嗣於本院民國107年11月28日
言詞辯論期日扣除押金之請求20,000元，並更正相當於租金
之不當得利起算日為107年7月24日（見本院卷第74頁反面
），核屬民事訴訟法第255條第1項第3款減縮應受判決事
項之聲明，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：被告於105年7月向原告承租系爭房屋，約定租
賃期間自105年8月1日起至110年7月31日止，每月租金
為12,000元，押租金為20,000元，並約定租金應於每月1日
給付，經兩造簽訂租約在案（下稱系爭租約）。詎被告未足
額給付107年3月之租金，且自同年4月開始未給付任何租
金，迄至107年7月止，扣除押金20,000元，已積欠逾2個
月以上之租金，原告遂於107年7月4日以存證信函催告被
告限期於函到5日內清償租金債務，逾期則為終止租約之意
思表示，則被告於同年7月17日收送上開存證信函，迄今均
仍未給付租金，系爭租約應於107年7月23日終止，被告自
應返還系爭房屋。又迄至系爭租約終止日止，扣除押租金20
,000元，被告尚積欠107年3月至7月租金32,374元，且系
爭租約約定承租人如有違約而涉訟，訴訟費用應由承租人負
擔，本件原告委任律師支出8萬元，此費用應亦由被告負擔
；另被告於系爭租約終止後，未即時搬離而享有相當於租金
之不當得利即每月12,000元之利益。爰依系爭租約之約定及
不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應
遷讓返還系爭房屋；㈡被告應給付原告112,374元，及起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
；㈢被告應自107年7月24日起至返還系爭房屋之日止，按
月給付12,000元。
二、被告則以：系爭房屋有馬桶嚴重漏水之瑕疵，且於106年間
發現系爭房屋其中一間房間曾因樓上冷氣漏水及社區馬達損
壞而滲漏水；於107年7月又發現另外一間房間會漏水；復
系爭房屋尚具有牆面斑駁油漆脫落之情狀，是原告未提供合
於約定之租賃物，被告自得拒絕支付房租等語，資為抗辯，
並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告於105年7月向原告承租系爭房屋，約定租賃
期間自105年8月1日起至110年7月31日止，每月租金為
12,000元，押租金為20,000元，並約定租金應於每月1日給
付。被告未足額給付107年3月之租金，且自同年4月開始
未給付任何租金，系爭房屋目前仍由被告使用；原告已於10
7年7月4日寄發律師函催告被告給付租金，被告業於同年
7月17日收受乙情，業據其提出系爭租約、兩造LINE對話紀
錄、律師函暨回執、律師報酬收據影本及系爭房屋第一類所
有權謄本等件為證（見本院卷第7頁至第21頁、第34頁至第
37頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告復主張被告應返還系爭房屋，並給付積欠租金32,374元
、律師費80,000元，及自系爭租約中止翌日起至返還系爭房
屋之日止，按月給付12,000元等語，為被告所否認，並以前
開情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠被告得否行使同時履行抗
辯而拒付租金？㈡原告是否已合法終止系爭租約？原告請求
被告返還系爭房屋，有無理由？㈢原告請求被告給付積欠租
金32,374元暨法定遲延利息，以及自系爭租約終止翌日起至
返還系爭房屋之日止，按月給付12,000元，有無理由？㈣原
告請求被告給付律師費80,000元，有無理由？
㈠被告得否行使同時履行抗辯而拒付租金？
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並
應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，
民法第423條定有明文。而租賃關係存續中，租賃物如有修
繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告
出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終
止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除
之，亦為同法第430條所明定。基此規定，出租人之租賃物
保持義務與承租人之給付租金義務，應具有對價關係。故如
出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀
態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。
但所謂合於租約約定使用、收益之狀態，應就租賃之經濟目
的、租賃物之現狀，依誠信原則檢視其待修繕之瑕疪是否已
達足以影響承租人依約使用之情形為判斷，並非謂租賃物一
有待出租人修繕之情事發生時，承租人即可行使同時履行抗
辯而拒付租金，此可從最高法院30年上字第345號判例闡釋
租賃物全部不能為約定之使用收益時，應視能否修繕而異；
若不能修繕，則依民法第225條第1項、第266條第1項規
定，租賃雙方同免給付義務；若仍能修繕時，則在修繕完畢
前，雙方亦暫免給付義務之意旨，可得佐證。故在租賃物發
生待修繕之情形時，若不為修繕即無從為約定之使用收益時
，承租人即得為同時履行抗辯；若待修繕之瑕疪不影響約定
之使用收益時，承租人應得催告修繕或自行修繕而請求償還
或以修繕費扣抵租金，尚無逕為同時履行抗辯而拒付租金，
始符合租賃雙方權益之衡平（臺灣高等法院高雄分院101年
度重上更(三)字第12判決、最高法院102年度台上字第18
92號判決參照）。揆諸上揭意旨，出租人之租賃物保持義務
與承租人之給付租金義務，雖具有對價關係。惟如租賃物偏
離所約定用益狀態之程度輕微，依其情形承租人拒絕自己之
給付有違背誠實信用方法者，解釋上參考第264條第2項之
意旨，承租人則不得拒絕支付租金。
⒉經查，被告自107年3月未足額給付租金，並自同年4月起
未付任何房租乙情，固為被告所不爭執，惟辯稱系爭房屋具
有馬桶漏水、房間漏水及牆面斑駁之未合於承租目的之情事
，得拒絕給付房租云云，固據其提出兩造LINE對話紀錄、現
場照片為證（見本院卷第47頁至第49頁、第55頁至第61頁）
。但依上開說明，被告得否因此拒絕給付房租，除應確認該
等情形是否該當瑕疵外，亦應依誠信原則檢視該等所謂瑕疪
是否已達足以影響被告依約使用系爭房屋之情形而為判斷，
並非謂系爭房屋一有待原告修繕之情事發生時，被告即可行
使同時履行抗辯而拒付租金。據此，本院調查及認定之結果
分述如下：
⑴馬桶漏水及106年間房間漏水部分：
經查，106年間之漏水肇因於樓上冷氣漏水及社區馬達損壞
，而此部分漏水及馬桶漏水均已修復完畢乙情，為被告自承
在卷（見本院卷第75頁），是此部分瑕疵已經修復而不復存
在，被告自不得據此行使同時履行抗辯而拒付租金。
⑵107年7月房間漏水部分：
依卷附房間照片所示，房間地板固有水痕且該處有放置毛巾
，毛巾並呈浸濕之情狀，然被告自承系爭房間自107年7月
開始漏水，惟被告係自107年3月開始即未按時繳納房租，
是被告拒絕給付房租與上開漏水有無關聯，已非無疑。再被
告陳稱：上開漏水房間幾乎未使用等語（見本院卷第75頁反
面），並稽之該房間除擺設一張床墊及床架外，未有任何傢
俱、物品，有照片可參（見本院卷第60頁至第61頁），是系
爭房間並無作任何使用乙情，堪予認定。故上開房間縱有漏
水之情事，然該處為被告所未使用，審酌系爭房屋租賃之空
間大小具有兩間房間及一間客廳，暨被告承租目的為辦公使
用之情狀，比較前開滲漏水位置，其瑕疵尚未影響原告營運
使用，且被告自承系爭房屋於107年7月開始有滲漏水之情
事，倘持續存在漏水問題且已影響營運甚遽，被告豈會繼續
承租使用該屋並經營迄今，是應認該漏水瑕疵尚屬輕微，難
認已達未合於約定使用收益狀態，致使被告無法達到使用系
爭房屋之承租目的。是被告抗辯其得以此行使同時履行抗辯
，即難謂可採。
⑶牆面油漆脫落部分：
查，系爭房屋客廳牆面油漆有脫落之情，固有上開照片可見
（見本院卷第55頁至第59頁），然系爭房屋已為20年之老舊
房屋，有系爭房屋建物謄本在卷可參，是系爭房屋牆面之破
損、油漆脫落等情，應皆屬房屋自然使用而生之耗損。再佐
以本件被告自承伊承租系爭房屋時，系爭房屋牆面即已呈現
油漆脫落斑駁之情狀等語（見本院卷第75頁反面），則被告
既已知悉系爭房屋屋況，亦同意以現況交屋並締結系爭租約
，被告自難就此部分之瑕疵諉為不知，故該等情形，應認已
符合契約約定之租賃物應有之狀態，更未達被告就系爭房屋
無法為使用收益之程度，被告自不得據此行使同時履行抗辯
而拒付租金。且按出租人依民法第347條準用第354條之規
定，亦負有物之瑕疵擔保責任，惟承租人於租約成立時，知
租賃物有滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕
疵者，依同法第355條第1項規定，出租人亦不負擔保之責
。再者，承租人如發見有應由出租人負擔保責任之瑕疵時，
依民法第347條準用第356條之規定，應即通知出租人，如
承租人怠於通知者，視為承認其所受領之物。是被告於承租
前已知悉系爭房屋之屋況而仍願意承租，依前揭說明，原告
就此瑕疵，自不負擔保之責，被告事後再以系爭房屋具有油
漆斑駁之情狀而指稱原告未交付合於契約約定使用收益之租
賃物，自難認有據。
⒊據上，被告以前揭瑕疵而行使同行履行抗辯而拒付租金，均
屬無據。
㈡原告是否已合法終止系爭租約？原告請求被告返還系爭房屋
，有無理由？
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力
者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第440條第1
、2項、第455條分別定有明文。又按押租金之主要目的在
擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅
後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租
金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返
還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年
度台上字第1631號判決意旨可資參照）。
⒉經查，被告不得行使同時履行抗辯而拒付租金，業如前所述
，是被告自107年3月起即未依約給付租金，迄至106年7
月，扣除押租金已遲付租金達2個月以上之金額，原告復於
107年7月4日以律師函催告被告於函到5日內給付積欠之
租金，逾期租約逕行終止不另通知，被告並於107年7月17
日收受上開函文，有律師函及回執在卷可參（見本院卷第17
頁反面至第20頁反面），且為被告所是認，然被告迄未於期
限內繳納，故原告依民法第440條之規定終止系爭租約，於
法有據，是系爭租約已於被告收受之日後5日即107年7月
23日終止，堪予認定。從而，系爭租約既經原告合法終止，
被告自應返還系爭房屋，是原告依系爭租約之約定請求被告
遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
㈢原告請求被告給付積欠租金32,374元，以及自系爭租約終止
翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付12,000元，有無理
由？
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有
明文。又依系爭租約第3條約定：「承租人每月租金為12,0
00元整，……，並於每月1日前支付，不得藉任何理由拖延
或拒絕；」；第4條約定：「承租人應於訂約時，交於甲方
（押金）20,000元。」，有卷附系爭租約可憑（見本院卷第
7頁）。經查，系爭租約每月租金為12,000元，而被告自10
7年3月未依約繳納租金乙情，業如前述，是被告迄至系爭
租約終止之日即107年7月23日共積欠租金49,574元（計算
式：4,374元+12,000元+12,000元+12,000元+12,000元
X【23/30】＝49,574元），又依上開最高法院83年台上字
第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨，押租金20
,000元應予抵充，是被告迄至系爭租約終止日即107年7月
23日止，尚積欠租金29,574元（計算式：租金49,574元－押
租金20,000元＝29,574元）。是原告請求被告給付積欠租金
29,574元，為有理由，應予准許。逾此範圍，為無理由，應
予駁回。
⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第
179條定有明文；又無權占有他人之土地，可能獲得相當於
租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋
，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（
最高法院97年度台上字第294號判決參照）。經查，系爭租
約已於107年7月23日終止，已如上述，被告既未於系爭租
約終止時返還系爭房屋，則被告於翌日起即屬無權占有系爭
房屋，且獲有相當於租金之不當得利，而致原告受有無法使
用收益系爭房屋之損害。又被告向原告承租系爭房屋之租金
每月為12,000元，已如前述，並有系爭租約附卷可參（見本
院卷第7頁），自堪認此租金額即為被告使用系爭房屋每月
所受之利益，並為原告所受無法使用收益之損害，是原告請
求被告在系爭租約終止翌日即107年7月24日起至返還系爭
房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利12,000元
，洵屬有據，應予准許。
㈣原告請求被告給付律師費80,000元，有無理由？
查系爭租約第15條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方
之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟
費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」（見本院卷第8頁
），而本件乃因被告未依約繳納租金，致原告因此而受有損
害須提起本件訴訟，堪認被告確有違反系爭租約之情事，而
有損害原告之權益，原告自得依約請求被告給付律師費用。
然系爭租約就被告應負擔之律師費用之數額並未加以約定，
參酌民事訴訟法第77條之25、第466條之3之規定意旨，其
律師之酬金應由法院按律師處理訴訟案件之繁簡程度及兩造
勝敗之比例等酌定之，不得任由原告單方片面決定先行支出
之律師酬金數額，即謂被告應如數賠償。是本件訴訟之律師
費雖為80,000元，已據原告提出收據1紙為證（見本院卷第
21頁），然經本院審酌本件案情繁雜程度、兩造勝敗之比例
，參以目前市場行情，認原告得請求被告賠償之第一審律師
酬金以60,000元為適當，原告逾此部分之律師費請求，則屬
無據。
五、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定
，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；給付有確定期限
者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限
者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，
自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，
或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催
告有同一效力；民法第233條第1項前段、第203條、第22
9條定有明文。原告請求被告給付積欠租金及律師費用共89
,574元（計算式：29,574元＋60,000元＝89,574元），自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息部
分，係以支付金錢為標的，又起訴狀繕本係於107年9月3
日補充送達被告，有該送達證書在卷可稽（見本院卷第41頁
），則原告請求被告給付89,574元自起訴狀繕本送達翌日即
107年9月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息部分
，應予准許，逾此部分，不應准許。
六、綜上所述，原告依租賃契約及不當得利之法律關係請求被告
返還系爭房屋，並給付租金及律師費共計89,574元，及自10
7年9月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；
暨自107年7月24日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原
告12,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無
理由，應予駁回。
七、本判決係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為原告
部分勝訴判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，就
原告勝訴部分依職權宣告假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定訴
訟費用額如主文第3項所示。
中華民國107年11月30日
中壢簡易庭法官陳幽蘭
上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年11月30日
書記官龍明珠