臺中簡易庭109年度中簡字第959號民事判決

臺灣臺中地方法院簡易民事判決　　　　109年度中簡字第959號
原　　　告　承安開發有限公司
法定代理人　 阮俊乾
被　　　告　 盧志明
上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國109年5月12日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣135,200元，及自民國108年12月14日起至
清償之日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告主張：被告於民國108年9月4日與原告簽訂不動產專
任委託銷售契約書（下稱系爭契約），委託原告銷售被告
所有門牌號碼臺中市○○區○○○○街○巷○號房地（下稱
系爭房地），委託銷售期間自108年9月4日起至108年12月
31日止，被告同意自系爭契約簽訂後不得以任何理由終止
契約，並應停止自行出售或委託其他仲介公司出售、出租
，如違反規定，被告願依系爭契約第5條之約定服務報酬
給付被告作為違約金。詎被告竟於108年9月24日將系爭房
地自行以新臺幣（下同）676萬元出售予他人，並於108年
11月27日完成過戶登記，被告已違反系爭契約，依系爭契
約第20條特約條款，及第5條服務報酬之約定，被告應給
付成交價4%之服務報酬即270,400元（6,760,000×4%＝27
0,400），依系爭契約第6條，被告即應給付原告相同金額
之服務報酬作為違約金，為此，爰依系爭契約之法律關係
，請求被告給付270,400元。並聲明：1.被告應給付原告
270,400元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週
年利率5%計算之利息。2.訴訟費用由被告負擔。
（二）對被告抗辯之陳述：
1.當時確實有告訴被告是簽署專任委託契約，被告簽立時亦
知悉，當時在場的只有業務員 阮俊晏 （下稱阮俊晏）及被
告2人。兩造簽訂專任委託契約的日期是9月4日，不是9月
3日。被告違約的時間依照系爭房地謄本所載係108年9月2
4日（發生原因）、108年11月27日（登記日期），都是在
專任委託的期間內。被告簽立本件專任委託書之前，就與
原告有成立過一個買賣的標的，即被告現在居住的房屋，
合約日期是107年10月4日，當時就有口頭告知被告將來被
告委託原告出售舊房子，簽的會是專任委託契約書，被告
也有同意，講這件事情的時候，原告法代與阮俊晏都有在
場可以作證。另108年9月1日確實也有讓被告將契約拿回
去審閱三日，此經原告跟阮俊晏確認過。再原告亦有提供
行情資料給被告，因為被告簽完專任委託書後，阮俊晏交
回公司的資料，就是有附上附近的成交行情表，在公司的
卷宗內。且被告亦有在專任委託書載明，伊有看過附近的
實價登錄行情、並且簽名。
2.107年10月時，被告是買方，當時被告簽的是議價委託書
，議價委託書並未分專任跟一般，且被告透過原告買房子
的時候，是告訴原告其欲買受的新房子是一般委託，所以
請原告去跑看看，足見被告清楚知道何謂一般委託及專任
委託的區別。再者，被告在108年10月9日以前已經出售系
爭房地，卻以LINE傳給原告銷售人員，說伊要把房子整修
之後再委託原告去賣，原告會比較好賣，並請原告先暫緩
帶客人去看房子等語，其後同年10月底時，原告還有派人
去現場看被告房子整理的情況，被告仍未告知原告系爭房
地已經售出，係後來原告人員被系爭房地現場裝璜的師傅
辱罵，原告始知悉該標的已經賣給該裝璜師傅。依照謄本
所載，108年9月24日時已經用印簽約完畢，被告當時怎麼
會說還沒有成交。
二、被告則以：
原告業務員阮俊晏於108年9月3日與被告商議，以台灣房屋
名義本人委託銷售系爭房地業務，被告當時口頭同意阮俊晏
得以在扣除仲介費、稅費及其他必要開銷，可實得650萬元
的情形下，為被告銷售系爭房地，惟阮俊晏以形式上須符合
公司規定為由，希望被告配合簽訂系爭契約，被告聽從建議
簽訂系爭契約後，發現阮俊晏所為並未符合雙方的口頭條件
，即在口頭告知後，自行找買主並成交。詎原告事後竟以被
告違反契約約定為由，請求被告給付違約金，並無理由。蓋
被告嗣發現兩造簽訂之系爭契約有與實情不符之處，如：系
爭契約中指契約於108年9月1日經委託人攜回審閱3日，後方
雖有被告之簽名，但實際上係因阮俊晏以要符合該公司規定
為由，要求被告所為，被告9月1日並未與阮俊晏見面；又契
約書委託銷售價格載為768萬元，但阮俊晏事後帶有二組客
戶，要求被告降價為500萬元，亦與被告當初所提實得650萬
元的條件不符，有誘導被告簽署之嫌，系爭契約屬形式合理
、實質不當的不合理契約。另外，阮俊晏依系爭契約第2條
應提供最近3個月同類型不動產成交行情，阮俊晏亦以要符
合公司規定為由，要求被告配合簽名，但被告實際上從未得
到阮俊晏所提供之行情資料。復阮俊晏依系爭契約第3條表
示，在被告片面終止契約時不限定阮俊晏可以提相關支出之
請求，但卻於系爭契約第6條約定，不得以任何理由終止契
約，兩者明顯互相矛盾。被告事後曾以口頭告知阮俊晏已找
到合適客戶，但阮俊晏僅表示很好，從未見過被告所找客戶
，亦未盡到系爭契約第8、9條之義務，協助被告辦理有關過
戶及貸款手續、或提供廣告文案資料，使被告得到充分資訊
以利被告權利。系爭契約實際簽署日期為108年9月3日，但
阮俊晏又以要符合公司規定為由，要求被告錯誤簽為108年9
月4日。被告當時係向阮俊晏說可能有朋友要跟伊買，所以
被告說要簽自己可以賣，以及只有原告可以賣的這種契約，
被告老婆也有聽到，阮俊晏回覆說可以，且要被告簽立系爭
契約是例行作業，被告之前從事機械製造，現則在賣咖啡，
被告簽約當時確實未看清內容就簽了，因阮俊晏說趕快簽，
有很多人要買。而被告欲出售系爭房地時，即有朋友問伊是
否要賣，被告根本不知道委託銷售房屋有兩種契約，被告之
前完全沒有買房子的經驗，被告107年10月是第一次透過原
告買房子。出售系爭房屋係被告太太與原告談的，被告確實
有傳LINE給原告，請原告先不要帶看房子，因為房子尚未整
理，當時雖然已經有跟被告自己找到的買方談好，但因房子
尚未整理好，所以不確定是否百分之百可以成交，且因錢還
未拿到，所以還不確定，被告是第一次賣房子。後來業務打
電話給被告，被告有坦承並且抱歉說已經跟別人簽約，並說
明因還未拿到錢，故未告知原告。被告當時確實有簽專任委
託書，被告有與原告和解之意願等語，資為抗辯。並聲明：
（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
（一）原告主張：其於108年9月4日與被告簽訂系爭契約，由被
告委託原告銷售被告所有系爭房地，委託銷售期間自108
年9月4日起至108年12月31日止，詎被告竟於108年9月24
日將系爭房地自行以676萬元出售予他人，並於108年11月
27日完成過戶登記等情，業據原告提出不動產專任委託銷
售契約書、土地及建物登記第二類謄本（見本院108年度
司促字第35581號卷第9-18頁）為證，且為被告所不爭執
（見本院卷第57頁），堪信原告主張為真實。至原告主張
被告已違反系爭契約，依系爭契約第20條特約條款，及第
5條服務報酬之約定，被告應給付成交價4%之服務報酬即
270,400元（6,760,000×4%＝270,400），依系爭契約第6
條，被告即應給付原告相同金額之服務報酬作為違約金，
則均為被告否認，並以前詞置辯，是本件應審究者厥為：
1.系爭契約究係專任委託契約抑或一般委託契約？2.原告
依系爭契約請求被告給付上揭相當於成交價4%之服務報酬
作為違約金有無理由？茲分述如下。
（二）系爭契約是否屬專任委託契約之說明：
1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約
因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停
止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。民法
第565條、第568條，分別定有明文。又民法第565條所定
之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為
訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他
人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已
足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時
，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而
僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付
（最高法院52年臺上字第2675號判例要旨參照）。故而，
居間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對象之契約
類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人。而就
民法所規定之典型居間契約，則可區分為報告居間（指示
居間，即報告訂約之機會）或為媒介居間（即訂約之媒介
）。在報告居間，居間人因單純之報告訂約機會向委託人
報告，不必將委託人之情況，報告於相對人或為訂約之媒
介（居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事項
，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人有報酬
請求權。即民法居間之特性在於，居間人之報酬請求權乃
繫於一定之條件（契約之成立）。換言之，居間契約特別
之處在於，委託人之給付義務乃附停止條件，當委託人所
期待之契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委託人
負有給付約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件，條
件為所期待之契約因居間人之報告或媒介而成就，此契約
必須是與第三人成立者為限。而此條件之成就或不成就乃
繫於委託人之意思決定，委託人並不負有因居間人報告訂
約或媒介而去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發生
或不發生之風險。此有別於一般雙務契約，先予敘明。經
查，本件被告係為出售系爭房地，委由原告為其尋找買方
乙情，業據兩造陳明，並有卷附之不動產專任委託銷售契
約書在卷可佐（見本院108年度司促字第35581號卷第9-13
頁））。是兩造間存有居間契約，被告為委託人，原告則
為居間人已明。
2.被告雖辯稱：被告當時係向阮俊晏說可能有朋友要跟伊買
，所以被告說要簽自己可以賣，及只有原告可以賣這種契
約，被告老婆也有聽到，阮俊晏回覆說可以，且要被告簽
立系爭契約是例行作業，被告簽約當時確實未看清內容就
簽約，而被告欲出售系爭房地時，即有朋友問伊是否要賣
，被告根本不知道委託銷售房屋有兩種契約，被告之前完
全沒有買房子的經驗，被告107年10月是第一次透過原告
買房子，出售系爭房地係被告太太與原告談的，被告確實
有傳LINE給原告，請原告先不要帶客看屋，因為房子尚未
整理，當時雖然已經有跟買方談好，但因房子尚未整理好
，所以不確定是否百分之百可以成交，因錢還未拿到，所
以還不確定，被告是第一次賣房子等語。惟查，依系爭契
約第2條、第6條、第14條約定：「委託人願意出售之土地
、建築改良物、其他…合計768萬元整，本銷售價格非經
甲（即被告，下同）、乙（即原告，下同）雙方書面同意
，不得變更…」、「甲方同意自本契約簽訂後，不得以任
何理由終止本契約，並應停止自行出售、或委託其他仲介
公司出售、出租，如違反規定，甲方願依第5條之約定服
務報酬給付乙方做為違約金」、「委託期間自108年9月4
日起至108年12月31日止，如經雙方同意延長，應以書面
為之。未記載委託銷售期間者，委託人得隨時以書面終止
」等語，足認系爭契約既已約定有委託銷售期間，且於契
約簽訂後，不得以任何理由終止契約，並應停止自行出售
、或委託其他仲介公司出售、出租之約定，系爭契約應屬
專任委託之性質而非一般之委託銷售契約，堪予認定，況
系爭契約已經被告簽名確認，被告已成年，之前從事機械
製造、現在從事咖啡販售，並非毫無社會智識經驗之人，
其辯稱：未看清楚系爭契約內容就簽了契約等語，並不足
以作為其免責、不履行契約之憑據。被告既然對於其遭阮
俊晏催促、逼迫簽立「部分」（如帶回審閱日、實際簽約
日、已提供不動產成交行情資料）之契約內容不實等情，
自始均未能提出證據為佐，又遭原告否認在卷（見本院卷
第56頁），依舉證責任之原則，應認被告該部分之抗辯並
不足採，被告既對於系爭契約中其他多數之記載不爭執，
僅針對部分少數之記載有爭執，又未能舉證確實不實，乃
無從認定其辯解可信。又在本件之前，被告於107年10月
間即曾透過原告居間，向第三人購買新居，並曾於購屋前
告知原告，被告欲購買之新屋為一般委託，建議原告可以
去跑看看等語，經原告陳稱在卷（見本院卷第56頁），原
告並未爭執，僅稱當時都是原告太太負責與原告洽談的等
語（見本院卷第56頁），是而，被告太太既然於107年10
月間即知悉仲介業界一般委託之意思，身為關係親近之配
偶之被告，簽立系爭契約當時，衡情應對本件系爭契約屬
於專任委託之性質，有所認知其意義，始符常情，被告辯
稱：其第一次買賣不動產，不明瞭專任委託之真實意思等
語，亦不可採。況民法第74條第1項所規定之撤銷權，須
以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發
生撤銷之效果，倘僅於給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷
權，以之為攻擊防禦方法，自不生撤銷之效力，其法律行
為仍不因此而失其效力（最高法院86年臺上字第2521號民
事裁定參照）。基此，被告主張其係因急迫輕率而與原告
締約，既非以訴為之，而僅於109年5月12日言詞辯論期日
表明此情（見本院卷第56頁），系爭契約自猶未因此而無
效，被告仍應依約履行甚明。
3.又被告雖辯稱：原告業務員未依約給予契約審閱期3日，
於簽約後且要求被告降價出售及未提供被告行情資料等語
。惟按，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30
日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前
項規定者，其條款不構成契約之內容；但消費者得主張該
條款仍構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，
參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程
度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第
11條之1固定有明文。然此立法目的在於使消費者充分了
解契約內容，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得
主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有
損害。依消保法第11條之1第2項之規定，違反審閱期間契
約之效果，僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契
約條款，不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係不
成立或無效。如消費者事實上於簽約前經企業經營者解說
、告知或因其他事由，已完全了解契約之權利及應負義務
，而逕行簽約，基於誠實信用原則，消費者事後自不得再
行主張未給予相當審閱期間而認定型化契約條款不構成契
約內容。查被告上揭辯解已經原告否認在卷，被告自始並
未提出任何資料為證，是否為真，誠屬有疑。且按定型化
契約條款縱未經消費者合理審閱，依法僅不構成契約內容
，而非謂無效，已如前述，被告於108年9月4日簽訂系爭
買賣契約當時，既已就審閱期3日簽名確認，自堪認被告
就系爭契約之標的、內容業經個別磋商而達於合意，揆諸
上開說明，被告自不得據以消保法前開規定而脫免其契約
責任。
（三）原告依系爭契約請求被告給付相當於成交價4%之服務報酬
作為違約金有無理由之說明：
1.按「違約金除當事人另有約定外，視為因不履行而生損害
之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不適當方法
履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債
務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債
務所生損害之賠償總額」，民法第250條第2項定有明文。
經查，被告因違反系爭契約第6條約定，自行出售系爭房
屋予第三人、且已完成過戶登記，故被告依系爭契約所示
，應將第5條之約定服務報酬即系爭房屋實際成交價4%，
給付予原告作為違約金，並應立即全額1次支付予原告，
而前開給付雖名為服務報酬，惟實際上並非被告於系爭房
地成交時所應給付之服務報酬，應屬債務不履行之違約金
性質，此由服務報酬係約定在系爭契約第5條，而前揭給
付係約定於系爭契約第6條為違約之處罰事項可明。再者
，綜合系爭契約各條款觀之，可知兩造係合意約定於簽訂
系爭契約後，因可歸責於被告之事由（自行出售）而未由
原告仲介系爭房屋買賣事宜時，即視為違約，故原告無需
舉證證明伊損害係因債務不履行所致及其數額之多寡，即
得請求被告給付依系爭房地實際成交價總額4%計算之金額
，以預定債務不履行之損害賠償額為目的，並以該實際成
交價總額4%計算之金額為為固定賠償總額，核屬民法第25
0條第2項規定之損害賠償額預定違約金無疑。
2.另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民
法第252條定有明文。至於違約金有無過高，應以債務人
若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為準，
亦即應以債權人因債務人違約而遭受之損害及所失利益為
準，故約定違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減
至相當之數額，且此項核減，法院得以職權為之（最高法
院79年臺上字第1612號判例意旨參照）。本院審酌原告依
系爭契約記載應負之義務包括居間、仲介、銷售及過戶系
爭不動產、辦理貸款等事宜，一般仲介業者為銷售不動產
，均會進行帶看不動產、議價、並透過各類型廣告媒體如
平面廣告、網路廣告、現場廣告等方式刊登銷售消息，以
增加銷售機會並縮短銷售期間，然因被告違約自行與第三
人簽約，不僅事先以房子整修為由，要求原告先不要派人
員帶客看屋，且於兩造簽約後不到1個月之108年9月24日
，即與第三人簽立系爭房地之買賣契約，原告因而省卻了
原約定之108年9月4日至12月31日間，應帶客看屋、議價
之成本，事後亦省下了本需處理系爭房屋過戶、貸款、點
交等事宜之人事、勞務費用，是系爭契約約定以系爭房屋
實際成交價總額4%即270,400元（6,760,000×4%＝270,40
0）計算違約金，尚屬過高，經扣除原告節省之成本後，
應核減為按委託銷售總價2%計算即135,200元（6,760,000
×2%＝135,200），方屬合理，是原告請求被告以實際成
交價總額2%計算之違約金（即原告請求服務報酬部分）13
5,200元，核屬正當，應予准許；逾此部分，即屬無據，
不應准許。
（四）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時
，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其
經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，
或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第22
9條第1項、第2項定有明文。又按遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，
其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5
，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。查本件原告
對被告之違約金債權，屬無確定期限之給付，既經原告起
訴而於108年12月13日送達支付命令予被告，有送達證書1
份在卷足佐（見本院108年度司促字第35581號卷第29頁）
，被告迄未給付，則自支付命令送達之翌日起，當應負遲
延責任。是原告請求自支付命令送達被告翌日即108年12
月14日起，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，即
屬有據，應予准許。
四、從而，原告依系爭契約之法律關係請求被告應給付原告135,
200元，及自108年12月14日起至清償日止，按週年利率5%計
算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。至原告逾此部分
之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不另一一論述。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡
易程序所為被告敗訴之判決，故依同法第389條第1項第3款
之規定，依職權宣告假執行。
七、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國109年6月16日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林秉暉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（應按他造人數附繕本）。如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年6月16日
書記官許國慶