裁判字號：臺灣臺中地方法院95年訴字第1208號民事判決
裁判日期：民國96年10月23日
裁判案由：返還不當得利
臺灣臺中地方法院民事判決95年度訴字第1208號原告己○○訴訟代理人 黃逸仁 律師被告戊○○訴訟代理人 黃仕勳 律師複代理人 黃興木 律師當事人間返還不當得利事件，本院於民國９６年１０月９日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國９３年１０月５日與被告簽定房屋租賃契約書（下稱系爭契約），承租被告所有門牌號碼臺中縣太平市○○路○○○○號房屋（下稱系爭房屋）經營鐵工廠，雙方約定租期自９３年１０月５日起至９５年１０月４日止，押租金新臺幣（下同）１５萬元，租金每月４萬８千元，每６個月由原告開立面額２８萬８千元之支票支付租金，原告並已簽發附表所示支票４紙支付租金，均經被告提示兌現。詎９４年７月間，系爭房屋遭颱風侵襲，屋頂鐵皮破損，原告屢次催促被告修復，被告均置之不理，兩造遂於９４年１０月間合意終止租賃契約，原告並於同年１２月３日遷出系爭房屋。惟契約合意終止後，被告對於原告９４年１２月５日起至９５年１０月４日止，溢付之租金４８萬元及押租金１５萬元，合計６３萬元均拒絕返還，爰本於不當得利之法律關係，請求被告應給付原告６３萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息５％計算之利息，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭契約書第３條第１款約定：「每月租金新臺幣肆萬捌仟元整，雙方願定每期半年，以現金應於每期肆日前繳付，無論任何理由不得拖延或拒納」及第４條第６款約定：「契約期間內乙方（即原告）若擬遷他處時，乙方不得向甲方請求償還租款或移轉費及一切權利金，當自將該屋無條件照原狀交還甲方（即被告），乙方決不異議」，故原告不得向被告請求返還９４年１２月５日至９５年４月４日已繳付之４個月租金；又被告委請相關廠商就系爭房屋修復費用予以估價：㈠鐵架增高、吊車及Ｃ型鋼屋頂計為２５萬元、Ｃ型鋼牆壁１９萬元，合計４４萬元；㈡換屋頂２３萬元、屋邊圍（牆）000000元、包角１２５４０元，合計４２３０４０元；㈢擋土牆及排水溝砌紅磚１３５１３０元；㈣整地及級配９８０００元、點焊鋼絲網８５５００元、２５００ｐｓｉｒｃ混凝土施工１３９５００元、壓送車及整平１８０００元，合計５１２５００元；㈤整地２４０００元、點焊鋼絲網３４２００元、２５００ｐｓｉｒｃ混凝土施工５１１５０元、壓送車及整平１００００元、斜坡水波粉刷６４０５０元、合計１８３４００元；㈥兩電錶申請復電３９３８００元。上述回復原狀費用總計為0000000元作為抵銷等語置辯，請求駁回原告之訴及假執行之聲請，並陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造於９３年１０月５日簽定系爭契約書，承租被告所有系爭房屋，該租賃關係已於９４年１０月間經兩造合意終止，原告並於同年１２月３日遷出系爭房屋，原告業已支付９４年１２月５日起至９５年１０月４日止租金４８萬元及押租金１５萬元之事實，業據其提出被告律師函為證，復為被告所不爭執，並提出系爭契約書為證，此部分事實，堪信為真實。至原告主張租賃關係終止後，被告應返還租金４８萬元及押租金１５萬元之事實，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查，㈠按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而真意何在，又
應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤之觀察，有最高法院８５年度臺上字第５１７號判決可參。兩造於系爭契約第４條第６款固約定：「契約期間內乙方（即原告）若擬遷他處時，乙方不得向甲方（即被告）請求償還租款或移轉項及一切權利金，當自將該房屋無條件照原狀交還甲方，乙方決不異議」，惟關於「契約期間內乙方若擬遷他處時」之約定，應限於承租人未經出租人同意，自行離去之情形，始有其適用。否則，承租人既得出租人同意，合意終止租賃契約，出租人竟可執該約定，沒收承租人未到期之租金及押租金，當非當事人立約之真意。系爭契約第２條雖約定：「租賃期限：甲（即原告）乙（即被告）雙方洽定願意訂為貳年０個月。自民國玖拾參年拾月伍日起，至民國玖拾伍年拾月肆日止。」，惟兩造租賃關係，已於９４年１０月間合意終止，已如前述，是被告抗辯依系爭契約第４條第６款約定，原告不得向其請求返還９４年１２月５日至９５年４月４日已繳付之４個月租金，不足採信。
㈡惟承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，租賃物有生產
力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。而承租人於租賃關係終止後應返還租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態返還出租人，民法第４３２條第１、２項、第４５５條分別定有明文。原告業已自認承租系爭房屋係經營鐵工廠，而證人丙○○於９６年１月９日本院審理時結證稱：「我是修理鐵架」、「我是在９４年１２月初去修理的，現場狀況比相片所示的還要糟糕」、證人乙○○於同日本院審理時結證稱：「我去看是在承租人搬走之前」、「房子已經不堪使用，如要使用一定要將牆壁、屋頂敲掉重修」、證人甲○○於９６年４月１０日本院審理時結證稱：「屋頂在原告退租前七、八年就換過一次，原告搬走後屋頂及牆壁都必須修理不可」、證人丁○○於同日本院審理時結證稱：「地板高低不平，且地上有很多黑油，連人都無法行走，所以要整修」、「廠房的辦公室比較高，所以比較乾淨，廠房擺放機器，機器沖床產生地面凹洞」，是系爭房屋因原告經營鐵工廠，竟發生牆壁、屋頂及地板嚴重毀損必須更換，其違反善良管理人之注意保管租賃物義務，至為明顯，依上開說明，自應負損害賠償責任。
㈢原告違反善良管理人之注意保管租賃物義務，致系爭房屋發
生牆壁、屋頂及地板嚴重毀損，依法應負損害賠償責任，已如前述。證人甲○○於９６年４月１０日本院審理時業已結證稱：「我是負責修理系爭房屋的屋頂及牆壁，修理的金額是４２３０４０元」、證人丁○○於同日本院審理時結證稱：「我修理地板，修理費用５１２５００元」，並有被告所提出之估價單附卷可稽，上開金額合計９３５５４０元，並經被告提出抵銷之抗辯，抵銷原告所溢付之租金４８萬元及押租金１５萬元，合許６３萬元後，原告已無餘額可請求返還。
四、綜上所述，本件原告所請求９４年１２月５日起至９５年１０月４日止，溢付之租金４８萬元及押租金１５萬元，合計６３萬元，經被告提出抵銷抗辯後，已無餘額可請求返還。從而，原告本於不當得利之法律關係，請求被告應給付原告６３萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息５％計算之利息，即屬無據，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為立證，與判決之結果不生影響，無庸再逐一予以論究，末此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第７８條，判決如主文。
中華民國96年10月23日
民事第二庭法官劉正中正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年10月23日
書記官劉文永附表┌──┬────┬────┬─────┬───────────┐│編號│發票日│票面金額│支票號碼│付款銀行│││(民國)│(新臺幣)│││├──┼────┼────┼─────┼───────────┤│１│93.10.05│288000元│NCA0000000│臺中商業銀行十九甲分行││２│94.04.05│288000元│NCA0000000│臺中商業銀行十九甲分行││３│94.10.05│288000元│NCA0000000│臺中商業銀行十九甲分行││４│95.04.05│288000元│NCA0000000│臺中商業銀行十九甲分行│└──┴────┴────┴─────┴───────────┘