裁判字號：臺灣桃園地方法院105年訴字第172號民事判決
裁判日期：民國105年12月22日
裁判案由：確認優先購買權存在
臺灣桃園地方法院民事判決105年度訴字第172號原告 潘天龍
卓秋英 共同訴訟代理人 李宏文 律師
蔡佩儒 律師被告 周義村 上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，於民國105年11月23日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文確認原告潘天龍對坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○號土地之所有權應有部分四分之一有優先承買權利存在。
確認原告卓秋英對坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○號土地之所有權應有部分四分之一有優先承買權利存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。本件原告潘天龍、卓秋英分別訴請確認其對被告共有之坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地（下分別稱系爭3-1585、3-1584地號土地，合稱系爭土地）有優先承買權，為被告所否認，則原告就系爭土地有無優先購買權，即屬不明確，將影響原告在法律上之地位，且此種不安之狀態，能以本件確認判決除去，是原告提起本件訴訟，應有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠、原告潘天龍為門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號房屋（即桃園市○○區○○段○○○○○○號建物，下稱系爭143號房屋）之所有權人，該屋坐落於系爭3-1585地號土地及同段3-943地號土地上（下稱系爭3-943地號土地）；原告卓秋英為門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號房屋（即桃園市○○區○○段○○○○○號建物，下稱系爭145號房屋，與前述143號房屋下合稱系爭建物）之所有權人，該屋坐落於系爭3-1584地號土地及同段3-942地號土地（下稱系爭3-942地號土地）上。又系爭土地共有人之一即訴外人 葉孟紳 因積欠綜合所得稅，其所有之系爭土地應有部分各1/4遭法務部行政執行署桃園分署（下稱行政執行署桃園分署）強制執行，於民國
105年1月13日實施第3次公開拍賣，由系爭土地共有人之一之被告拍定，行政執行署桃園分署於105年1月13日發函通知原告於通知送達起10日內表示是否願依拍定價格優先購買，原告卓秋英先於105年1月18日表示願以相同價格優先購買系爭3-1584地號土地應有部分1/4；原告潘天龍於105年1月20日收受通知後，亦於同年月28日具狀聲請優先購買系爭3-1585地號土地應有部分1/4，然行政執行署桃園分署因無法判定原告是否有優先購買權，遂要求原告提起民事確認優先購買權之訴。
㈡、原告得依民法物權編施行法第8條5第3項規定主張優先購買權。
查系爭建物為區分所有建築物，其原始建築使用執照所標明建築基地即○○○區○○段3-262、3-865地號土地，故系爭建物於起建時即占用石頭段3-262地號土地（嗣系爭3-26
2地號土地於81年間分割為系爭3-1585、3-1584等地號土地）。是原告具該區分所有建築物專有部分之所有權，卻無基地之應有部分，按其專有部分面積比例計算基地之應有部分範圍為1/4，故原告依民法物權編施行法第8之5條第3項規定，主張就系爭土地應有部分1/4有優先購買權，應屬有據，且其權利優先於土地共有人即被告。此外，原告確有於同條第7項所定系爭土地拍定後15日內向行政執行署桃園分署表示願照拍定價格優先購買，堪知原告並無逾期未表示優先購買之情形。
㈢、原告亦符合土地法第104條第1項前段之承租人、或類似地上權人之地位，得主張系爭土地應有部分1/4之優先購買權。
查葉孟紳所有之系爭土地應有部分1/4，於80年以前係原地主即訴外人 王燦 、林 楊紫蓮 所有，於57年12月30日與建商即訴外人 陳顯輝 、 陳火全 交換土地使用，並簽立土地交換合約書。嗣陳顯輝等人於系爭土地上興建建物並取得建築使用執照後，訴外人即原告潘天龍之母潘 徐玉蘭 於58年間向陳火全、陳顯輝購買系爭143號房屋，陳火全並於59年1月5日開立切結書，表示會將建物所占有後方之系爭3-1585地號土地負責辦理過戶。嗣 潘徐玉蘭 於89年間過世，由原告潘天龍繼承取得系爭143號房屋。至系爭145號房屋部分，原是由陳顯輝、 陳全火 出售給訴外人古 徐秀煙 ，原告卓秋英則於67年間再向古徐秀煙購買該屋，且古徐秀煙亦於67年10月16日出具切結書，表示建物所占用後方之系爭3-1584地號土地，會由陳顯輝負責辦理過戶。是以，原告2人繼受建商即訴外人陳顯輝、陳火全與原地主王燦、 林楊紫蓮 間之交換土地使用建屋之法律關係，而占用系爭土地。就系爭土地交換使用之性質，應解為有租賃關係存在，其等自可依土地法第104條第1項基地承租人之身分主張優先購買權。又系爭143、14
5號房屋係原始起造人取得系爭土地所有權人之使用同意書而興建，可知原告2人之前手經土地所有權人同意而於系爭土地上建築房屋，有權占用基地，其權利內容性質與地上權無異，原告亦得類推適用地上權人身份依土地法第104條第
1項規定主張優先購買權。
㈣、為此，爰依土地法第104條第1項前段、民法物權編施行法第8條5第3項規定提起本件訴訟，請本院擇一為有利判決。並聲明：⒈確認原告潘天龍就系爭3-1585地號土地有優先購買權存在。⒉確認原告卓秋英就系爭3-1584地號土地有優先購買權存在。
二、被告則以：
㈠、原告主張系爭土地於82年以前為地主王燦、林楊紫蓮所有，並於57年間與建商陳顯輝、陳火全交換土地使用云云，惟細究原告所提土地交換契約書，其內容係陳火全所有之中壢市○○段○○○○○○號土地及陳顯輝所有之同段3-747地號土地，與王燦、林楊紫蓮所有同段3-262地號土地之所有權交換，此約定之土地並非系爭系爭3-1585或3-1584地號土地，且亦非原告主張之租賃性質。又細察原告潘天龍所附證據，系爭143號房屋買賣契約書之立約人係潘徐玉蘭與賣主即訴外人千鈴建設工程股份有限公司 彭清權 ，非原告所稱向建商陳火全購買取得。此外，原告主張陳火全於59年間出具之切結書，註明「後面他人土地已建築範圍內者，由本人負責辦理過戶給與台端」等文字，此僅為陳火全表示就他人之土地承諾辦理過戶，為陳火全與潘徐玉蘭間之債權債務關係，未經土地所有權人同意不生效力，自不得據此對第三人為權利之主張。再者，原告卓秋英所提切結書中，僅載明「就房屋占有石頭段3-262地號土地，無條件由立切結書人於原地主陳顯輝負責於得以過戶時，協議移轉過戶予原告卓秋英」等文字，內容隻字未提及系爭土地占有及移轉之依據。原告既無租賃土地之事實，亦未取得地上權，逕以土地法第104條第
1項主張優先購買權，實無理由。
㈡、退步言，縱令原告潘天龍因占有系爭3-1585地號土地而主張依土地法第104條第1項規定有優先購買權，其於系爭土地拍定後10日內未提出優先購買之聲請，依土地法第104條第
2項規定應視為放棄，不得事後再行主張。
㈢、本案行政執行署桃園分署業於104年9月9日通知執行義務人葉孟紳、土地占有人（即原告）、共有人（包含被告）及參與分配人等，系爭土地定於104年10月28日下午3時30分實施第1次公開拍賣，最後1次則是於104年12月11日通知前揭人員系爭土地定於105年1月13日下午3時30分實施第
3次公開拍賣，惟原告拖延至105年6月4日民事補充理由㈠狀中始主張民法物權編施行法第8條之5第3項，顯已超過同條第7項規定最後公告日後15日之期限，依法已拋棄其優先承購權。又依行政執行法第26條準用強制執行法第81條第1項規定，行政執行署桃園分署第1次公開拍賣前依法應已進行先期公告，原告未於最後公告日起15日內表示優先承買，已拋棄其優先承買權等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、原告潘天龍為系爭143號房屋所有權人，該屋坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○號土地上；原告卓秋英為系爭
145號房屋之所有權人，該屋坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○號土地上（見本院卷第9頁系爭143號房屋所有權狀、第10頁、第12頁背面建物登記謄本、第11頁系爭14
5號房屋建築改良物所有權狀、第12頁系爭3-942地號土地登記謄本）。
㈡、系爭143、145號房屋於59年間興建完成，建築使用執照（桃園縣政府59年府建土使照字第891號）上所載建築地址為「桃園縣○○市○○段○○○○○○○○○○○○號」（見本院卷第21頁建築使用執照）。
㈢、桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地（即系爭土地）係於81年3月26日由石頭段3-262地號土地分割而來（見本院卷第57頁桃園市中壢地政事務所105年6月21日中地登字第1050010559號函）。
㈣、訴外人王燦於52年8月11日取得中壢市○○段○○○○○○號土地之所有權（權利範圍1/4），嗣於63年10月23日將前揭土地贈與訴外人 林鼎立 （見本院卷第112頁土地登記簿）。
㈤、被告於80年4月10日取得系爭土地之所有權，權利範圍各1/
4（見本院卷第40頁正背面土地所有權狀、第58-60頁系爭土地異動索引、第81-84頁系爭土地登記謄本）。
㈥、行政執行署桃園分署90年度綜所稅執特專字第4499號（義務人：葉孟紳）之執行案件，土地（即桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地，應有部分各1/4）拍賣公告係於
104年12月14日下午3時30分張貼、公告，最後公告日為10
5年1月13日，上開土地定於105年1月13日下午3時30分實施第三次公開拍賣，由被告表示購買而拍定（見本院卷第13-15頁、第104頁行政執行署桃園分署104年12月14日 桃執辛 90年綜所稅執特專字第4499號函、105年10月17日桃執行字第10504001660號函）。
㈦、行政執行署桃園分署於105年1月13日桃執辛90年綜所稅執特專字第4499號函通知原告2人表明是否行使優先承買權；原告卓秋英、潘天龍分別於105年1月18日、同年月28日具狀向行政執行署桃園分署表明行使優先承買權（見本院卷第15頁、第17頁、第47頁行政執行署桃園分署105年1月13日、105年1月20日、105年1月30日函文）。
四、本件原告主張系爭土地為系爭建物之基地，於民法物權編修正施行前，已分屬不同一人所有，惟原告無基地應有部分，彼等於系爭土地拍賣時，依物權編施行法第8條之5第3項之規定有優先承買之權；另系爭建物之原始起造人與原地主間，就系爭土地成立交換使用之租賃契約，彼等於系爭土地出賣時，得依土地法第104條第1項之規定有依同樣條件優先承買之權等語，為被告否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者為：原告主張之系爭土地優先購買權依據，有無理由？經查：
㈠、按專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔，98年1月23日修正之民法第799條第5項定有明文；又民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799條第5項規定之限制；區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人，物權編施行法第8條之5第2項、第3項亦有明文。所謂「專有部分之所有人」，係專指區分所有建築物所有人中就區分所有建築物之基地尚無應有部分，或雖有應有部分，惟其應有部分不足其按專有部分面積比例計算所應有之權利者而言；至本項之優先承買權僅具有債權之效力，不得對抗土地法第104條具有物權效力之優先承買權，亦有物權編施行法第8條之5第3項之立法理由可參。準此，專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，本不得分離移轉，然於98年1月23日物權編修正施行前，已分屬不同一人所有時，仍得分離移轉，惟區分所有建築物之基地，因分離出售，致專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，得按專有部分面積之比例，向基地所有權人主張優先承買權。
㈡、經查，系爭建物屬於區分所有建築物，此為兩造所不爭，並經本院調取桃園市政府59年府建土使照字第891號之使用執照案卷核閱無訛。又系爭143號房屋（即中壢市○○段○○○○○○號建物）登記之坐落地號為系爭3-1585、3-943地號土地；系爭145號房屋（即中壢市○○段○○○○○號建物）登記之坐落地號為系爭3-1584、3-943地號土地此情，亦據說明如前，故原告潘天龍所有之系爭143號房屋，係以系爭3-1585地號土地為基地；原告卓秋英所有之系爭145號房屋，係以系爭3-1584地號土地為基地，至為明確。再觀諸系爭土地之桃園縣土地登記簿、異動索引所記載（見本院卷第58-62頁、第85-87頁、第111-126頁），足見系爭建物於58年間建造後，原告2人、原告之前手即潘徐玉蘭、古 徐秀英 均未曾取得系爭土地之所有權，堪知系爭土地與系爭建物，於98年1月23日前已分屬不同一人所有，則今葉孟紳之系爭土地應有部分各1/4以拍賣方式出售，自不受民法第799條第5項之限制。惟系爭土地為系爭建物基地之一部分，因出售而與系爭建物有分離情形，且原告2人身為該區分所有建築物專有部分之所有人，但就該區分所有建築物基地確無應有部分，則其等主張依物權編施行法第8條之5第3項規定，就系爭土地有優先承買權，洵為可採。
㈢、第查，系爭3-1585、3-943地號土地上有門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○號、143之1號、143之3號、143之3號之四層樓房屋，該等建物之所有權人分別就系爭3-943地號之基地具1/4應有部分；至系爭3-1584、3-942地號土地上有門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○號、145之1號、
145之2號、145之3號之四層樓房屋，該等建物之所有權人亦分別就系爭3-942地號之基地具1/4應有部分等情，有該等建物、系爭3-943、3-942地號土地之登記第二類謄本附卷可徵（見本院卷第133-148頁），由此以觀，足認原告潘天龍、卓秋英具系爭143、145號房屋之所有權，其等就同為上開建物基地之系爭3-1585、3-1584地號土地，按其等專有部分面積比例計算其基地之應有部分之結果，其等就系爭3-1585、3-1584地號土地，亦應分別有1/4之應有部分，始符比例。從而，原告潘天龍主張就系爭3-1585地號土地應有部分1/4、原告卓秋英主張就系爭3-1584地號土地應有部分1/4具有優先購買權，其權利並優先於共有人即被告，確屬有據。
㈣、被告固抗辯原告並未於行政執行署桃園分署就系爭土地為拍賣公告之最後公告日起算15日內表示優先承買，依民法物權編施行法第8之5條第7項規定應視為拋棄其優先承買權云云。然查，行政執行署桃園分署就本件以葉孟紳為執行義務人之執行事件，其土地拍賣公告之最後公告日為105年1月13日，此有該署105年10月17日桃執行字第10504001660號函1紙存卷可按（見本院卷第104頁），而原告卓秋英、潘天龍分別於105年1月18日、同年月28日具狀向行政執行署桃園分署表明行使優先承買權（見上開不爭執事項㈦），顯然並未超過民法物權編施行法第8之5條第7項規定之15日法定期限，被告此部分抗辯，自有誤會。
㈤、從而，原告依民法物權編施行法第8之5條第3項規定，主張原告潘天龍就系爭3-1585地號土地應有部分1/4、原告卓秋英就系爭3-1584地號土地應有部分1/4有優先購買權存在，為有理由。又原告固於歷次書狀中均主張係就系爭土地其中「應有部分1/4」具優先購買權，且葉孟紳遭行政執行署桃園分署拍賣者亦僅有系爭土地應有部分1/4，惟原告起訴狀所載聲明係確認原告就「系爭土地」有優先購買權（見本院卷第4頁），而今原告依民法物權編施行法第8條之5條第3項規定，以其等區分所有建築物專有部分面積比例計算應分得之系爭土地應有部分範圍時，僅能針對系爭土地應有部分1/4主張優先購買，業如前述，故原告聲明請求就系爭土地之權利範圍全部確認有優先購買權存在，於超過應有部分1/4之部分，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，系爭土地為系爭建物基地之一部分，因出售而與系爭建物有分離情形，且原告2人身為該區分所有建築物專有部分之所有人，就該區分所有建築物基地本應有應有部分1/4，則其等主張依物權編施行法第8條之5第3項規定，請求確認原告潘天龍就系爭3-1585地號土地應有部分1/4、原告卓秋英就系爭3-1584地號土地應有部分1/4，有優先購買權存在，為有理由，應予准許。超過部分，並無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國105年12月22日
民事第二庭法官蔡牧容以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年12月23日
書記官陳玉芬