裁判字號：臺灣新北地方法院95年重訴字第357號民事判決
裁判日期：民國96年08月17日
裁判案由：加倍返還訂金
臺灣板橋地方法院民事判決95年度重訴字第357號原告戊○○訴訟代理人 蘇千祿 律師被告乙○○訴訟代理人 李進成 律師
張國權 律師上列當事人間請求給付借款事件，經本院於民國96年7月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣捌佰捌拾萬元，並自民國九十五年十月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰玖拾叁萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前以新臺幣捌佰捌拾萬元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國94年12月8日向被告之被繼承人 王春明 購買坐落臺北縣板橋市○○路○段309之3號4樓「健華營區改建基地」眷宅，28坪型（含車位）土地持分及房屋坪數以權狀登記為準（以下簡稱：系爭房地），約定買賣價金總價新台幣（下同）870萬元，雙方並於臺灣桃園地方法院公證處認證房屋買賣契約書，且於公證人甲○○面前支付第1期簽約金440萬元。
（二）惟簽約後被繼承人王春明過世，現由被告承受及繼承，今被告對其父之履約內容有意見，原告與被告乃於95年8月11日下午3點於蘇千祿律師之事務所協商解決，現場被告仍然拒絕依約履行，且會議後仍有多次通話但並無共識及結果，原告乃於95年8月17日及8月31日發存證信函予被告要求限期履約及交屋否則依約解除契約，但被告戶籍地及簽約地皆為臺北縣板橋市○○路○段力行2巷65號，惟被告仍逾期招領，依上開契約附註第一項明示「甲乙雙方關於本契約有通知對方之必要時，以本約所載地址郵局雙掛號投遞之，並以投遞三日視為送達」，足證依前述原告所發之存證信函即可明證解除契約意思表示視為送達，為避免糾紛，原告乃以本起訴狀繕本送達被告為逾期7日不履約即為解除契約之意思表示。
（三）被告拒絕履約並將買賣標的出租他人獲利，嚴重損害原告權益，依系爭契約書第6條第2項約定：「若乙方（賣方）違約不賣、或不履行或不移交買賣標的，經甲方通知於七日仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時乙方應將所收款項『加倍』返還甲方（買主），如甲方另有損害，乙方應賠償甲方一切損害」，第10條約定：「雙方之任何一方若有違反以上任一條款，願給對方懲罰性違約金參佰萬元整」及第4條第1項約定：「雙方簽定買賣契約後，乙方應即現狀交付甲方使用收益」，被告依前述之陸軍第六軍團指揮部令既承受輔助購屋權益自應繼續履約及交屋，但被告卻拒絕履約並將房屋出租他人，實屬嚴重違約。
（四）被告之父王春明既已依公證契約收受原告440萬元簽約金，被告竟惡意拒絕履約及交屋，並惡意出租買賣標的他人獲利，顯為嚴重違約並嚴重損害原告契約權益，今被告之父王春明如前述已收到440萬元簽約金即訂金，被告承受輔助購屋權益及繼承其父遺產，卻惡意拒絕履行契約，依前述原告與被告之父王春明所公證之契約第6條第2項被告即應加倍返還已收到之簽約金即880萬元，至於懲罰性違約金300萬元部分，暫且保留。本件原告請求權之依據即為被告承受輔助購屋權益、繼承關係及契約請求權，並依契約第4條、第6條及第10條之約定請求被告已收到原告440萬元之簽約金即定金，應加倍返還880萬元。綜合以上所述，被告之父王春明與原告雙方合意並經桃園地方法院公證處公證人認證房屋買賣契約書，今被告承受輔助購屋權益及繼承遺產後，竟拒絕履約及交屋，原告發函誠意履約亦遭拒絕，原告不得不依約請求被告加倍返還已收簽約金即定金。
（五）對於被告抗辯之陳述：
1.本件被告並非原始取得，雖有國防部函文內容，但此函文依行政函釋內容即可認定並非原始取得，且有繼承規定之適用。國軍老舊眷村改建條例第5條相關行政函釋國防部91祥祉字第6525號及6774號要旨明示：「國軍老舊眷村改建完工眷宅承購人於簽訂買賣契約書後，在所有權移轉登記前死亡，應適用民法有關財產權繼承之相關規定辦理」，本件被告之父王春明已抽籤28坪型即C1-4-4F，文化路
1段309-3號4樓完畢，標的物業已確定，而當時王春明也業已國防部簽訂買賣契約書及交屋程序表，此即為被告所呈之買賣契約書及交屋程序表，其上買方確實為王春明之名義後劃線改為被告，並不影響王春明已簽訂買賣契約書之事實，本事件依前述行政函釋內容即可認定被告已繼續王春明並應依繼承規定辦理，因此原告依繼承關係向被告請求履約及交屋皆遭拒絕且被告已將系爭房地出租他人（被告當庭承認），足證被告依繼承關係拒絕履約即應給付訴之聲明之金額。退步言，被告即使為承受王春明之權益亦應為繼受取得並非原始取得，此從國軍老舊眷村原眷戶及其配偶均歿者權益承受申請實施要點補充規定第2點第1小點：「．．，其子女得承受原眷戶權益」及第2小點：「前項二代子女人數在二人以上者，應於本條例修正施行之日起四個月內，．．，並以書面協議向本部表示由一人承受權益」，足證法律明文規定子女權益皆承受自原眷戶之權益，並非原始取得，應為繼受取得，國防部軍備局之函文顯與國防部解釋令及法條文相違背，實不足採。
2.被告既為王春明之唯一繼承人，完全繼承現金達700多萬元，既為單純繼承依民法第1148條規定對於王春明生前所簽立之契約義務亦應依法繼承，今原告於起訴前與被告協商繼承之履約事宜，遭被告拒絕交屋且將標的物出租他人，實有繼承後拒絕履行繼承義務之存在，即可認有可歸責於被告之事由致給付不能，絕無被告所稱有民法第225條第1項及第226條第1項之不可歸責於王春明之事由致給付不能之事實存在。
3.系爭本票依房屋買賣契約書第3條第2項即為收到440萬元定金之憑證，此乃雙方契約約定以本票為收受款項之憑證。公證人甲○○出庭作證認證時現場確實有現金給付且見證人丙○○及丁○○皆出庭明證認證本件買賣契約時，王春明即當場確實有收受440萬元之定金，並明確指出為四綑100萬元，其餘四疊10萬元。再檢視本院向板橋浮州郵局及板信商業銀行大觀分行函查被繼承人王春明定存單存入時間（94年12月8日及9日），足以明證被繼承人王春明確實有於簽約日94年12月8日收受原告給付之440萬元定金：板橋浮州郵局－郵政定期儲金、存單號碼：000000000，存款金額：100萬元．存款日期：94年12月8日；存單號碼：000000000，存款金額：100萬元．存款日期：94年12月8日；存單號碼：000000000，存款金額：
100萬元．存款日期：94年12月8日；板信商業銀行大觀分行，定存帳號：0000-000-0000000，存款金額：100萬元．開戶日期：94年12月9日。由上可知，被繼承人王春明於94年12月8日簽訂不動產買賣契約書並當場收受原告定金440萬元，即於當日及次日9日存款4筆各100萬元作為定期存款，被繼承人王春明並沒有其他薪資或投資所得等，此筆400萬元再加上給付仲介費等，即為原告所給付之440萬元定金並有被繼承人王春明親筆簽名之本票收據為證。
4.依系爭買賣契約書第3條規定有區別簽約金、交屋金及尾款，總共分3期，且每期給付之價額亦為不同，足證第1期之簽約金即為定金性質，否則原告無需給付高額定金以確定王春明同意買賣之意願並交付買賣契約書、認證書、本票、陸軍眷舍居住憑證、房地租賃契約書、借款契約書、轉售同意書、印鑑證明書、住宅戶號籤單、公證授權書正本各1份等所有重要資料，足證雙方當時合意交付文件正本及收受第1期簽約金，即為定金性質，至於交屋等事宜等通知後再行辦理時再交付第2期款，因此第1期款之簽約金即使較高，依被繼承人王春明所交付之重要文件正本比對後，實可認定為定金性質。
5.姑且不論本件原告與被繼承人王春明間有約定5年後過戶登記之事實外，更有交屋及履約之義務，此從買賣契約書第4條、第6條及第9條內容得以明證，被告既繼承王春明對於買賣契約義務即應履行，被告主張原始取得並否認收取440萬元定金，再加上軍眷交屋後即出租他人而未依約交付原告等情，被告即有違約之事實且有故意不履行之行為存在，並無被告所稱依法並無不能履行之情事存在。
6.被繼承人王春明係為賣方且為原眷戶，軍方於配售前已開過多次會議並加以說明，且相關書面資料皆交付原眷戶即王春明，因此被繼承人王春明對於出售眷宅並無任何受詐欺情形之存在。依國軍老舊眷村改建配售坪型辦法第2條第1項明訂：「配售及價售住宅坪型，以住宅之室內自用面積為準，不包括共同使用部分及陽臺面積，區分如下：
三、二十八坪型配售尉官、士官級及原眷戶。前項各款坪型面積，得彈性增減百分之二」，原眷戶王春明係為參加配售之當事人，軍方依法即應有所解釋28坪型之定義，再比對住宅戶號籤單上亦明載28坪型而非28坪，且買賣契約上亦記載28坪型且含車位，土地持分及房屋坪數以權狀登記為準，此與前述辦法相符，絕無任何被告所稱詐欺之存在。本件係為軍眷買賣5年內不得過戶先行交屋購屋者使用收益，而由購屋者依約承受並給付貸款利息，購屋者因有5年無法過戶之不確定因素在，因此買賣價格與一般市價本為較低，再加上被繼承人王春明獨自一人無需居住28坪型之眷宅乃急於出售換現，才有較高之第1期簽約金44
0萬元之存在，且被繼承人王春明不願領取銀行支票而要求給付現金，因此於臺灣桃園地方法院公證處認證時原告現場即交付440萬元現金予被繼承人王春明，被繼承人王春明才簽訂本票等及交付重要前述資料正本包括印鑑證明予原告，其間並無任何詐欺情形之存在。依公證人甲○○、見證人丙○○及丁○○之證詞，本件經認證並無任何詐欺之存在，更者，認證前證人丁○○明稱有代書向被繼承人王春明當場解說契約內容後才簽約而由公證人認證，更可佐證本事件並無任何詐欺事實之存在。
（六）聲明：1.被告應給付原告880萬元及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；2.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則辯以：
（一）國軍老舊眷村改建條例第5條第1項之規定，乃民法之特別法，排除有關繼承規定，被告取得系爭房地，依國軍老舊眷村改建條例乃屬原始取得，原告與王春明先前訂立之買賣契約因不可歸責於王春明之事由致給付不能。
1.按「因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務」、「因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務」，民法第225條第1項、第266條第1項分別定有明文。
2.次按「原眷戶享有承購依本條例興建之住宅及由政府給與輔助購宅款之權益。原眷戶死亡者，由配偶優先承受其權益；原眷戶與配偶均死亡者，由其子女承受其權益，餘均不得承受其權益」，國軍老舊眷村改建條例第5條第1項定有明文。
3.觀之國軍老舊眷村改建條例之規定，目的係在排除民法一般依與被繼承人身分而繼承之規定，亦即僅原眷戶如於承購前死亡，僅其生存配偶、子女得依法定順序承購政府興建、配購之房地，其餘孫子女、兄弟姊妹等法定繼承人則不與焉，且原眷戶生前亦不得以遺囑指定承購權人，故被告取得承購系爭房地之權利乃因該條例之特別規定而來，並非基於民法一般繼承之法則，合先敘明。
4.經查，本件原買賣契約出賣人王春明死亡前，實則尚未取得承購權，與一般案例原眷戶率均已取承購權，甚至已取得所有權者不同。故被告依本條第5條第1項之規定，由國防部陸軍第六軍團核准由其承購系爭房地（詳如後述），細究其取得所有權之法律性質，被告乃依該條例之特別規定，原始取得系爭房地之承購權，並非因概括繼承王春明之權利義務而來，此不可不察！準此，王春明生前與原告訂立之系爭買賣契約，即因王春明死亡此一不可歸責於其之事由，致給付不能，故王春明、原告依民法第第225條第1項、第266條第1項之規定，分別免除給付義務及對待給付義務，故本件系爭買賣契約業經買賣雙方各自免除其對待給付而歸於無效，且與加倍返還定金須為可歸責於王春明事由之法定要件不符，是以原告請求加倍返還定金，即屬無據。
（二）原告既主張被告應加倍返還定金880萬元，自應先對於王春明確有收受原告給付440萬元之事實，負舉證責任。
1.按「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立」，民法第248條定有明文。次按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第
277條亦定有明文。再按定金既係以確保履行契約為其目的，定金必須有給付定金義務人交付定金之行為，定金契約始為成立，故性質上應為要物契約。姑不論原告給付
440萬元部分，其原因為何，原告起訴狀訴之聲明既請求被告加倍返還定金，自應先就系爭定金契約之成立要件即王春明曾經收受給付之事實，負舉證之責。否則，如原告對此無法舉證，堪認系爭定金契約尚未成立生效，自不生被告應加倍返還定金之餘地。
2.又依原告起訴狀所載，原告於95年12月8日在臺灣桃園地方法院公證處公證人甲○○面前，當面給付王春明440萬元，惟查，依起訴狀所附之公證人甲○○所製發之94年度桃院認字第003003039號認證書第4項記載：「請求人（即原告、王春明兩人）已真實履約與否，則不在認證之範圍內」之文句，更沒有已交付440萬元之字句，顯見原告於簽約時是否有交付王春明任何款項，本非在該公證人認證之範圍內，原告自不得僅憑系爭買賣契約業經公證並經公證人作成認證書之事實，證明王春明即有受領該款項之事實。而稱在公證人面前已交付價金，實屬空口白話、天外飛來一筆。
3.又王春明之存摺在當時並沒有大筆資金存入，又440萬元並非小筆目，原告倘真的已經交付，依其意旨似用現金，為何不是用匯款可憑，此與一般交易習慣不合。何況王春明不識字，年事已高，頭腦並非十分清楚，現金440萬元數量龐大，如何取走，實難想像。王春明是否被騙，並非不可能。
4.末查，依原告起訴狀所附上開認證書所示，簽名欄內載有「茲收到新臺幣壹拾萬元正」、「茲收壹拾萬元正」之文句，且有見證人 黃明光 、丁○○之簽名，然觀諸由王春明留存，經公證人見證之系爭買賣契約正本，卻無如上記載之文句及見證人黃明光、丁○○之簽名，足認原告顯係事後自己（或串通黃明光、丁○○兩人）擅自於其收執之買賣契約書上附記上開文句及簽名，此益證原告陳稱王春明前曾給付440萬元予原告云云，顯非真實。
（三）本件訴外人王春明與原告訂定之買賣契約，並未約定定金給付之條款，故原告請求被告加倍返還定金，於法無據。
1.按定金契約，係為確保契約履行之目的，已如前述，由當事人一方交付他方之金錢或代替物之契約，因此定金之給付僅在確保契約之履行，雖日後契約履行時，定金得經當事人約定作為給付之一部，惟此並非當然可謂定金於債務人履行時，當然發生充作對待給付一部之效力，合先敘明。準此，一般成屋交易縱有給付定金之約定，其成數亦僅占總價金之2％～3.5％，比例均不甚高，絕無約定定金之數額高達總價金50％之理。且於現今不動產交易型態中，當事人已多半未約定定金契約，而係直接於簽訂買賣契約時由買方給付部分價金作為簽約金，是以「簽約金」與「定金」自交易上用語已有嚴格區別，兩者性質並非相同，是以本件系爭房屋總價金870萬元，有關系爭買賣契約約定簽約金440萬元部分，依社會一般通念，應非為定金契約之約定甚明。
2.又參酌前開契約簽約金數額約為總價金之半數、依房屋買賣契約書第6條有關產權轉移部分，尚須於系爭房地符合國軍老舊眷村改建條例第24條第1項規定之限制消滅時，王春明始應將產權移轉予原告，以及契約書、原告起訴狀內均係使用「簽約金」而非「定金」之用語等情研判，實際上系爭440萬元部分之約定，應為「總價金頭期款之約定」，並非僅止於「定金之約定」，至為灼然。
3.綜上，本件買賣契約有關價金部分之約定，堪認僅有分期給付（即簽約金）之約定，並未有任何有關定金之約定可言，是以原告請求被告加倍返還定金，於法無據。
（四）退萬步言之，如 鈞院 認王春明有受領定金之事實，被告依法並無不能履行之情事，原告請求被告返還如訴之聲明所示之金額，亦顯無理由。
1.按「由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿5年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換」，國軍老舊眷村改建條例第24條第1項定有明文。
2.次按「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效」，民法第246條定有明文。
3.緣訴外人王春明原係系爭房地之承購權利人，原告明知系爭房地國防部尚未完成點交、所有權移轉登記手續，竟仍於94年12月8日與原告在臺灣桃園地方法院公證處簽訂、認證購買系爭房屋之買賣契約。惟不幸王春明嗣於95年1月17日死亡，，其死亡時並無配偶，被告即為王春明唯一法定繼承人，故國防部陸軍第六軍團指揮部遂依國軍老舊眷村改建條例第5條第1項之規定，將系爭房地准由被告承購，準此，國防部於95年8月15日與被告正式簽訂「國防部辦理國軍老舊眷村改建興建住宅社區房地買賣契約書」，並於同日完成點交，惟因該社區住戶人口眾多，系爭房地所有權移轉登記作業進展緩慢，被告迄今仍未取得系爭所有權，合先敘明。
4.經查，王春明與原告於締結系爭買賣契約時，因王春明尚未取得系爭房地所有權，依國軍老舊眷村改建條例第24條第1項規定，王春明自不得自行將系爭房地出售，然王春明仍於斯時將上開房地出售予原告，顯見買賣兩造係以不能之給付為買賣契約之標的，且觀之凡承購改建後之眷宅者，不問何人，均須受國軍老舊眷村改建條例第24條第1項之規定出售時間之限制，而與各承購人個人之資力、條件無涉，堪認本件王春明與原告間之買賣契約標的，依社會一般通念應係「自始客觀給付不能」無疑，是以依民法第246條第1項本文之規定，該買賣契約原屬無效，縱該房屋買賣契約書第6條有關產權轉移部分，業經載明：「承辦單位或依法令規定准許且可移轉時，乙方（王春明）即應將產權移轉甲方（原告）」，此部分約定雖可認為合於民法第246條第1項但書規定：「但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效」之情形，換言之，依該買賣契約第6條約定，當事人同意以王春明取得系爭房地產權登記之日起屆滿5年後（即不能之情形已除去），王春明方有開始履行點交及過戶之義務。
5.且查，被告因國防部文書作業尚未終竣，迄今仍未取得系爭房地之所有權，況依國軍老舊眷村改建條例第24條第1項之規定，縱使被告已取得系爭房地之所有權，亦須待5年屆滿後方可履行，足見本件買賣契約之履行期尚未屆至甚明，而被告依民法316條規定本得「依約」拒絕原告期前清償之請求，故依原告於起訴狀所載，被告曾於95年8月11日在蘇千祿律師事務所與原告協商時曾拒絕「依約」履行云云，實為被告「依約」拒絕期前清償之意，然原告為圖獲取巨額定金之返還，未諳前揭法條之適用，竟曲解被告行使抗辯權之真意，至為不當。本件被告之履行期既尚未屆至，則其何來陷於「不能履行」之說？
6.末按被告於原告起訴時不能履行點交及過戶，係基於法律科予之限制，且原告對此知之甚詳，況原告於買賣契約書內既然同意出賣人於本件系爭房地不得出售之負擔除去後方為履行之約定，則於該履行期間屆至前，當無被告是否有不能履行，抑或被告不能履行是否具有可歸責性之情事發生，故原告依民法第249條第3款之規定，起訴請求被告應加倍返還原告定金880萬元，洵屬無據，其請求應無理由。
（五）綜上可知，被告係本於自己獨立之承購權原始取得系爭房地，且原買賣契約中原無給付定金之約定，王春明不識字，原告亦未能證明被告之父王春明有收受定金之事實，且被告或王春明於本件賣賣契約關於系爭房地之點交及過戶，亦無可歸責於己之事由，致不能履行之情事，故原告請求被告依法加倍返還定金，並無理由。
（六）聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；2.如受不利之判決請准供擔保宣告免假執行。
三、原告主張其於94年12月8日向被告之被繼承人王春明購買系爭房地，約定買賣價金總價870萬元，雙方並於臺灣桃園地方法院公證處認證房屋買賣契約書，且於公證人甲○○面前支付第1期簽約金440萬元，惟簽約後被繼承人王春明過世，現由被告承受及繼承，今被告拒絕履約並將房屋出租他人，原告乃於95年8月17日及8月31日發存證信函予被告要求限期履約及交屋否則依約解除契約，並以本起訴狀繕本送達被告為逾期7日不履約即為解除契約之意思表示，被告拒絕履約並將買賣標的出租他人獲利，嚴重損害原告權益，依原告與被告之父王春明所公證之契約第6條第2項被告即應加倍返還已收到之簽約金即880萬元等情，被告則否認之，並以前開情詞置辯，是本件所爭執者為系爭買賣契約是否已成立？原告請求被告加倍返還定金有無理由之問題？茲分別敘述如下。
四、按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立；次按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第248條、第345條第2項分別訂有明文。原告主張系爭買賣契約業已成立，業據提出經公證之房屋買賣契約書、陸軍第六軍團指揮部令律師存證信函、郵局查詢單等影本各1份為證，並經證人即公證人甲○○到庭證述：「（問：提示授權書，請問該授權書是否為證人所公證？）是的；（問：當時是否當事人王春明有親自到場？）是的；（問：請問證人甲○○於認證契約當時是否當場有看到王春明收受定金440萬元，王春明是否當場表示同意出售系爭房地且對契約總價及分期款亦有同意才認證簽約？）在即將要交付定金的時候，因為我們就點交的事宜並不認證，所以他們在點交時我有暫時離開辦公室，但是因為後面還有案件處理，我回辦公室時，我有看到現金擺在桌上，並且看見王春明先生在見證人的輔助下將現金置放在包包內。認證程序是在交付現金之前，在認證程序前王先生有同意出售系爭房地，並且就契約總價及分期款都有同意才在授權書上簽名；（原告訴訟代理人問：現金的數目，你目睹大約有多少錢？）大概是一個小立長方體，有疊起來，但數目多少我不清楚」等情無誤（見本院96年2月6日言詞辯論筆錄），而系爭契約之見證人丙○○、丁○○亦分別到庭證稱王春明有當場同意要出售系爭房地，且對契約的總價及分期款亦有同意才認證契約，王春明還提出法院的認證書、印鑑章、全戶戶籍謄本、印鑑證明、居住證等文件，於認證本件買賣契約時，王春明即確實有當場收受440萬元之定金等情明確（見本院96年5月1日言詞辯論筆錄），是原告主張其與王春明就系爭不動產買賣標的物及買賣總價款已達成合意，王春明亦已收受定金等語，即非不可採信。再參以本院依原告聲請向臺灣郵政股份有限公司板橋郵局、板信商業銀行函查被告之被繼承人王春明定存單存入時間（94年12月8日及9日），經上開郵局、銀行函覆之結果為：板橋浮州郵局－郵政定期儲金、存單號碼：000000000，存款金額：100萬元．存款日期：94年12月8日；存單號碼：000000000，存款金額：100萬元．存款日期：94年12月8日；存單號碼：000000000，存款金額：100萬元．存款日期：94年12月8日；板信商業銀行大觀分行，定存帳號：0000-000-0000000，存款金額：100萬元．開戶日期：94年12月9日，此有臺灣郵政股份有限公司板橋郵局96年3月6日板營字第0960200507號函、板信商業銀行96年3月6日板信作業字第0968070270號函在卷可參，益見原告主張有交付定金440萬元予王春明之情為實，堪予採信。而如前所述，本件原告既已交付定金予王春明，系爭不動產買賣標的物及買賣總價款亦已達成合意，則依民法第248條、第345條第2項規定，堪認系爭不動產買賣契約業已成立生效。
五、再查，依系爭買賣契約書第6條第2項係約定：「若乙方（即王春明）違約不賣、或不履行或不移交買賣標的，經甲方（即原告）通知於七日仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時乙方應將所收款項加倍返還甲方，如甲方另有損害，乙方應賠償甲方一切損害」，第10條並約定：「雙方之任何一方若有違反以上任一條款，願給對方懲罰性違約金參佰萬元整」，第4條第1項則約定：「雙方簽定買賣契約後，乙方應即現狀交付甲方使用收益」，此有上開買賣契約書影本1份附卷可參。而查被告為王春明之唯一繼承人乙節，有繼承系統表1件可按，被告對此亦不爭執，則依民法第1148條規定對於王春明生前所簽立之契約義務亦應依法繼承，而原告於起訴前與被告協商繼承之履約事宜，惟遭被告拒絕交屋且將標的物出租他人，而本件縱有被告所稱王春明死亡前，尚未取得承購權，系爭房地國防部尚未完成點交、所有權移轉登記手續等之情形，然此尚無何給付不能之情形，且若確因此而有給付不能之事由，亦係原告得據以為請求之事由，是被告辯稱有民法第225條第1項及第226條第1項之不可歸責於王春明之事由致給付不能之事實存在，尚屬無據。
六、又查被告主張給付不能而拒絕交屋且將標的物出租他人，系爭不動產買賣契約已達不能履行之狀況，已如前述，原告復限期催告被告履行，仍為被告所拒絕，原告遂以起訴狀繕本之送達為解除契約之表示，則原告依系爭買賣契約書第6條第2項約定請求被告加倍返還定金計8,800,000元，自屬可取。被告雖抗辯上開加倍返還定金之約定顯然過高等語，然查縱認上開加倍返還定金係屬違約金之約定，依民法第252條規定，如約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，惟此規定僅係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，如由債務人任意抗辯，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年台上字第2747號判決要旨參照）。原告主張依系爭不動產買賣契約約定加倍返還定金，被告並未舉證證明該金額過高，僅任意抗辯約定之違約金過高而要求核減，自無足取。
七、綜上所述，原告依系爭買賣契約書第6條第2項約定請求被告加倍返還定金8,800,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即95年10月9日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許。
八、兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
九、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
十、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第
390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國96年8月17日
民事第三庭法官邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年8月17日
書記官白俊傑