裁判字號：臺灣臺北地方法院97年訴字第4829號民事判決
裁判日期：民國98年03月27日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺北地方法院民事判決97年度訴字第4829號原告丙○○訴訟代理人 吳奎新 律師複代理人 陳添信 律師被告乙○○
俞世明 共同訴訟代理人 許峻銘 律師上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國98年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴之變更追加，非經他造同意者不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第
2款定有明文。本件原告原起訴被告乙○○返還房屋並請求不當得利，嗣於本院審理時，查悉被告乙○○將系爭房屋無償提供其父俞世明使用，乃追加俞世明為被告（見本院卷第
83至85頁），經核原告請求之基礎事實同一，揆諸前開說明，其訴之追加，應予准許。
二、又就特定訴訟得以自己名義為原告或被告之資格，因而得受本案判決者，謂之當事人適格，且在給付之訴，祇須原告主張自己係有請求權之人，即為原告適格，而以原告主張其有給付義務者，即為被告適格，非必以實體上判斷之結果為當事人適格之標準。本件系爭房屋係由被告乙○○向訴外人陳嘉樺承租，再由乙○○無償提供俞世明使用，則乙○○應為系爭房屋之間接占有人，亦否認無權占有系爭房屋，是原告起訴乙○○遷讓房屋並請求相當於租金之不當得利，揆諸前開說明，並非當事人不適格，是被告辯稱：原告對非系爭房屋占有人之乙○○起訴，當事人顯不適格云云，容有未洽。
乙、實體方面：
一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段1小段107、108、
109地號應有部分各20055/810062、18767/810062、13611/810062土地及其上門牌臺北市○○區○○路3段162之18號
4樓建物（下稱系爭房屋），前於民國94年12月1日及同年月14日分別經財政部臺北市國稅局大安分局及執行法院函請查封登記，嗣經執行法院進行拍賣程序，由伊與訴外人 楊林養 於97年2月26日依本院95年度執字第41024號強制執行事件標得系爭房屋及土地，並於97年3月18日取得不動產權利移轉證書，嗣楊林養將其應有部分轉讓予伊，由伊向地政機關辦理所有權登記。詎被告乙○○與訴外人即系爭房屋前所有權人丁○○通謀虛偽意思表示訂立租賃契約，約定租賃期間自94年7月25日起至104年7月25日止，租金共新臺幣（下同）200萬元，並無償提供予被告甲○○居住，是被告2人無權占有系爭房屋；退步言，縱認系爭租賃契約非屬通謀虛偽意思表示，該租約長達10年，復未經公證，依民法第
425條第2項規定，亦無買賣不破租賃之適用；又該租賃契約有礙債權人聲請法院查封之效力，依強制執行法第76條第
3項、第51條第2項規定對拍定人亦不生效力，爰依所有權、不當得利法律關係請求被告遷出，並請求無權占有期間相當於租金之不當得利等語。併聲明：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○路○段162之18號4樓（建號臺北市○○區○○段1小段202建號）遷讓返還予原告，並自97年3月18日起至遷讓房屋之日止，按月給付3萬4210元。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告乙○○於94年12月30日向原所有權人丁○○承租系爭房屋，租期自94年12月30日起至104年12月30日止，並經本院所屬民間公證人 楊昭國 公證在案，自無民法第
425條第2項之適用；又系爭租約早於94年間即經公證訂立，當時不可能預知2、3年後系爭房屋將被拍賣，且被告乙○○承租系爭房屋於締約時即一次支付租金200萬元，難謂有何通謀虛偽意思可言；至系爭房屋坐落土地之查封雖在本件租約生效前，惟本件出租行為並非強制執行法第51條第2項之處分行為，原告亦非該條所謂債權人，就系爭房屋之查封又係在本件租約生效後，自無強制執行法第51條第2項之適用等語置辯。併聲明：㈠如主文第1項所示。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭房屋坐落之土地應有部分於94年12月1日經本院函請台
北市大安地政事務所辦理假扣押登記，有土地登記謄本可稽（見本院卷第55至60頁）。
㈡系爭房屋於95年6月19日經本院函請台北市大安地政事務所
辦理查封登記，並由本院民事執行處書記官於95年5月30日至現場查封，亦有建物登記謄本、本院95年度執全字第2238號假扣押執行筆錄可參（見本院卷第61至62頁、第68至69頁）。
㈢本院97年1月28日拍賣公告使用情形欄，註明：「本件拍賣
標的物現由第三人乙○○承租中，期間自94年7月25日起至
104年7月25日止，10年租金共200萬元已一次付清，拍定後不點交」等詞，此有拍賣公告為證（見本院卷第70至72頁）。
㈣原告與訴外人楊林養於97年2月26日向本院民事執行處標買
系爭房屋及其坐落土地應有部分，並於97年3月18日取得不動產權利移轉證書，嗣楊林養將系爭房屋及其坐落土地應有部分讓與原告，由原告於97年4月11日取得系爭房屋及其坐落土地應有部分之所有權，有不動產權利移轉證書、土地暨建物登記謄本、土地暨建物所有權狀佐憑（見本院卷第9至22頁）。
四、原告主張被告乙○○、俞世明無權占有系爭房屋，爰依所有權及不當得利法律關係請求被告2人自系爭房屋遷出，並請求無權占有期間相當於租金之不當得利云云，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠被告乙○○與訴外人丁○○是否通謀虛偽意思表示簽訂系爭租約？㈡本件有無民法第425條第2項之適用？㈢本件土地查封是否及於系爭房屋，致系爭租約對原告不生效力？
五、法院之判斷：㈠被告乙○○與訴外人丁○○是否通謀虛偽意思表示簽訂系爭
租約？⒈按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該
第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例參照）。本件原告主張被告乙○○與訴外人丁○○就系爭房屋通謀虛偽意思表示簽訂系爭租約云云，為被告所否認，是原告自應就此有利於己之事實舉證，原告主張應由被告就租約之真正及已付租金事實負舉證責任云云，容有誤會。
⒉查：被告乙○○於94年7月20日與訴外人丁○○就系爭房屋
簽訂系爭租賃契約書，約定自94年7月25日起至104年7月
25日止，10年租金200萬元一次付清，並於收款後才交屋，有該房屋租賃契約書可稽（見本院卷第42至43頁），嗣於94年7月22日被告乙○○匯款200萬元至丁○○設於安泰銀行敦南分行帳戶內，亦有丁○○安泰銀行綜合存款存摺佐憑（見本院卷第44頁），並經本院調閱丁○○上開銀行帳戶存提明細查證屬實，有該行90年10月29日 安敦 發自第97109號函送客戶存提紀錄查詢表可按（見本院卷第91至103頁）；又被告乙○○與丁○○復於94年12月30日持系爭租賃契約書辦理公證，並註記系爭租賃契約書自公證之日起生效，亦有本院所屬民間公證人楊昭國公證書及上開租賃契約書為證（見本院卷第40至43頁），已難謂被告乙○○與訴外人丁○○通謀虛偽意思表示簽訂系爭租約，原告指系爭租約倒填日期云云，容有誤會；參以系爭房屋經本院執行處書記官於95年
5月30日至現場實施假扣押查封時及本院審理時於97年10月18日勘驗現場，被告俞世明均在場，並表示係由被告乙○○無償提供系爭房屋居住等語，各有執行筆錄、勘驗測量筆錄可考（見本院卷第65、68頁），從上開被告乙○○將系爭房屋無償提供被告俞世明居住占有之事實，益見被告乙○○與訴外人丁○○就系爭房屋確有租賃關係存在，原告空言主張被告乙○○與訴外人丁○○有特殊親誼關係或對租金之交付有所質疑，認租賃契約與常情不合為由，未為積極之舉證，率謂其等通謀虛偽意思表示簽訂系爭租約云云，尚難驟採。㈡本件有無民法第425條第2項之適用？⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項分別定有明文。
依民法第425條第2項增訂理由：「本條第1項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立期限或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，俾杜爭議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第1項之規定，爰增訂第2項規定」等詞，是依立法意旨，租期逾5年或未定期限之不動產租賃契約，須具備公證要件，始享有買賣不破租賃原則之物權化效力。
⒉查：系爭租約期限為10年，核屬定有期限之租賃契約，雖約
定租賃期限已逾5年，然經訴外人丁○○與被告乙○○於94年12月30日辦理公證，業如前述，自無民法第425條第2項之適用，系爭房屋既經原所有權人丁○○交付由被告乙○○占有中，縱系爭房屋所有權經法院拍賣程序轉讓予原告取得，依民法第425條第1項買賣不破租賃之原則，系爭租約對於原告仍繼續存在，被告占有系爭房屋即難謂無正當權源，是原告主張本件應適用民法第425條第2項規定，排除同條第1項適用云云，亦無可取。
㈢本件土地查封效力是否及於系爭房屋，致系爭租約對原告不
生效力？⒈按實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有
礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51條第2項定有明文，所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是，所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言（最高法院71年度台上字第3636號判決意旨參照）。本件系爭房屋原所有權人將系爭房屋出租予被告乙○○，經本院拍賣公告註記不點交，當然影響原告對拍賣價額之估計，對於執行效果，自有妨礙；又系爭房屋及其坐落之土地應有部分既由原告與訴外人楊林養於97年2月26日經本院95年執字第41024號強制執行拍賣程序拍定取得系爭房屋所有權，是被告辯稱：系爭租賃行為非受強制執行法第51條第2項規範，原告亦非該條項之債權人云云，固有未洽。
⒉惟查：系爭房屋坐落之土地應有部分前於94年12月1日經本
院函請地政機關辦理假扣押登記，系爭房屋則於95年6月19日始經本院函請地政機關辦理查封登記，並由書記官於95年
5月30日至現場實施查封，足見訴外人丁○○與被告乙○○係於土地查封後，系爭房屋查封前辦理系爭租約公證。原告雖主張：參酌公寓大廈管理條例第4條第2項規定，系爭房屋因不能與坐落基地分離而為讓與或設定負擔，即生併予查封與未來併同拍賣之效力云云。惟按：建築物及其基地同屬債務人所有者，得併予查封、拍賣；又建築物及其基地同屬債務人所有者，宜將建築物及其基地併予查封、拍賣。其有公寓大廈管理條例第4條第2項情形者，應將其建築物及其基地併予查封、拍賣，不得分別拍定，強制執行法第75條第
3項、辦理強制執行事件應行注意事項第40點第7項固規定甚明，惟土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，雖房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，若債權人僅聲請查封基地而未就建築物併予查封，執行法院僅能曉諭或督促債權人併予查封建築物及其基地，倘建築物未經查封，仍不得逕謂查封基地效力及於建築物，故原告上開主張，殊嫌無據。
⒊至系爭房屋及其基地雖於94年12月13日即遭財政部臺北市國
稅局大安分局函請地政機關辦理禁止處分登記，該禁止處份係稅捐機關依稅捐稽徵法第24條第1項前段：「納稅義務人欠繳應納稅捐者，稅捐稽徵機關得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產，通知有關機關，不得為移轉或設定他項權利等；…」，為確保稅捐債權之行政處分，核與強制執行法之「查封」係執行法院剝奪債務人對其特定財產之處分權，改由國家取得處分權之執行行為，迥不相同，要無比附援引強制執行法第51條第2項規定之餘地，是原告主張：系爭房屋另有94年12月13日之禁止處分，發生類似查封效力，不得對抗原告云云，尚無足採。
六、綜上所述，被告居住系爭房屋並非無權占有，原告主張上訴人無權占有，訴請被告遷讓房屋及返還不當得利，即非正當。從而，原告請求被告應將坐落臺北市○○區○○路3段
162之18號4樓（建號臺北市○○區○○段1小段202建號）遷讓返還予原告，並自97年3月18日起至遷讓房屋之日止，按月給付3萬4210元，為無理由，應予駁回。又本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年3月27日
民事第五庭法官胡宏文以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年3月27日
書記官曾寶生