裁判字號：臺灣新北地方法院107年訴字第1772號民事判決
裁判日期：民國107年09月28日
裁判案由：返還租賃房屋
臺灣新北地方法院民事判決107年度訴字第1772號原告 黃玫玉 被告 張飛雄 訴訟代理人 張震宇 上列當事人間返還租賃房屋等事件，經本院於民國107年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將新北市○○區○○段○○○○號（即門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○弄○○號）建物，騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣叁仟元，及自民國一百零七年二月一日起至遷讓返還第一項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬叁仟元。
被告應給付原告自民國一百零七年一月一日起至遷讓返還第一項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬叁仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行；被告如以新臺幣柒拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。查，本件原告原起訴時訴之聲明為：被告應將坐落新北市○○區○○街○○○巷○○弄○○號房屋全部謙讓返還原告，及自民國107年1月5日起至遷讓之日止按月賠償新臺幣（下同）26,000元。嗣於107年9月12日言詞辯論程序中變更聲明為：「⑴被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○弄○○號之房屋騰空遷讓返還原告。⑵被告應給付原告3,000元，及自107年2月1日起至遷讓返還前項房屋日止，按月給付原告13,000元。⑶被告應自107年1月
1日起至遷讓返還第一項房屋日止，按月給付原告違約金26,000元。⑷就訴之聲明第一項，原告願供擔保請准宣告假執行。」，經核原告所為上開訴之變更，屬同一基礎事實之聲明，揆諸上開法律規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣被告張飛雄於106年1月1日向訴外人黃 廖麗卿 簽訂房屋租賃契約書，約定由 黃廖麗卿 將所有門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○弄○○號之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期1年，自106年1月1日起至106年12月31日止，每月租金13,000元，有房屋租賃契約書為證（下稱系爭租約）。原告於106年9月27日與訴外人黃廖麗卿之繼承人 黃慶田 簽訂系爭房屋之買賣契約，並於同年10月3日完成所有權移轉登記，故原告自該時起即為系爭房屋之所有權人，有建物所有權狀足憑，依民法第425條第1項規定，原告自此即法定承受系爭租約。詎料，原告並未同意於系爭房屋租約屆期後繼續出租予被告，原告並於租約屆期前向被告依系爭租約請求於租約屆期後返還系爭房屋，而被告遲至租約屆期之106年12月31日，仍拒不返還系爭房屋而繼續無權占有、使用，亦未繼續給付租金予原告，經原告多次催告均置之不理，原告嗣於107年4月17日寄發存證信函催告被告於函到後15日內將系爭房屋返還，仍未果，原告現依民法第
455條租賃物返還請求權及同法第767條第1前段所有物返還請求權，請求被告返還系爭房屋。是以，被告自107年1月1日（租約屆期後之隔日起算）起即為無權占用原告所有之系爭房屋，原告依民法不當得利法律關係及侵權行為之損害賠償請求權，向被告請求相當於租金之不當得利或損害賠償，即自107年1月1日至被告遷讓返還房屋為止，每月13,000元。又依系爭租約第8條：「乙方（即被告)於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金『貳倍』之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」故原告爰依系爭租約第8條約定，向被告請求給付自107年1月1日至1被告遷讓房屋為止，每月26,000元（即每月租金13,000貳倍之違約金)。爰依民法不當得利、侵權行為、租賃物返還權利、所有物返還權利法律關係，請求被告返還系爭房屋提起本訴，並聲明：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○弄○○號之房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告3,000元，及自107年2月1日起至遷讓返還前項房屋日止，按月給付原告13,000元。㈢被告應自107年1月1日起至遷讓返還第一項房屋日止，按月給付原告違約金26,000元。㈣就訴之聲明第一項，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告是與前屋主的媽媽簽立的。被告現仍住在系爭房屋中，現為自住及宮廟使用，今年四月時被告有要繳交租金，但約好時間原告並沒有來收，所以今年一整年都沒有交租金，但是被告是有要繳的。被告有開原告名字為受款人的支票要給，但原告拒收，中間有個租信地政事可以作證。又系爭房屋買賣實際價格與時價登錄不一，買房之前原告時並沒有到場看屋，是到107年4月才到系爭房屋看，我們也有透過其他代書要向原告購買系爭房屋，我都有電話錄音，一直到上禮拜，原告的表哥也有跟被告商談斡旋價格，原告怎麼會不知道有要出賣系爭房屋之事？剛剛原告所述我們要把系爭房屋變成凶宅之事，完全是子虛烏有。搬遷費部分，不知道為何原告要扣留原屋主黃先生的搬遷費，還說我們要向原告要求搬遷費，被告認為這是不正常交易。被告已經在系爭房屋居住超過30年，本件是不動產仲介想要自己買系爭房屋，系爭房屋買賣交易過程是非常有疑問的，我會去檢舉。並聲明：㈠原告之訴及假執行均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、原告主張被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告3,000元，及自107年2月1日起至遷讓返還前項房屋日止，按月給付原告13,000元與自107年1月1日起至遷讓返還第一項房屋日止，按月給付原告違約金26,000元。則為被告所否認，並以前詞置辯，故本件爭點厥為：原告主張被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告並自107年2月1日起至遷讓返還前項房屋日止，按月給付原告13,000元，並請求被告應自107年1月1日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告違約金26,000元。有無理由？茲析述如下：
四、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第421條第1項、第450條第1項、第455條前段分別定有明文。查：
（一）按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，民法第425條第1項亦規定甚明。經查，原告主張系爭建物原為訴外人黃廖麗卿所有，嗣黃廖麗卿將系爭建物出賣並於106年10月3日移轉登記予原告所有，此經原告提出建物所有權狀、租賃契約書等件影本為證（見107年度板簡字第1134號卷第13頁、本院卷第56至63頁），堪信為真。是以，原告確實受讓取得系爭建物，依民法第425條規定，當可承受系爭租約，而成為系爭建物出租人，當無疑義。
（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第455條、767條第1項前段、定有明文。查，原告主張渠為系爭建物所有權人，被告至今無法律上之原因而占有使用系爭建物乙節，為被告不否認（見本院卷第76頁），又被告並未舉證其有任何系爭建物占有權源，系爭租約又於106年12月31日因期限屆滿而消滅，惟被告迄未騰空遷讓返還系爭建物，則原告依民法第455條、民法第767條規定（見本院卷第41頁至
43頁），請求被告騰空遷讓返還系爭建物，即屬有據，應予准許。至被告以原告與前屋主間之買賣過程違法云云資為抗辯，然此並非被告得有權占有系爭建物之正當理由，是被告所辯，自無所據。
（三）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查，被告無權占有系爭建物，已如前述，自係無法律上之原因而受利益，致原告受有不能使用系爭建物之損害，依前揭說明，原告依系爭租約約定意旨，並徵以系爭租約約定每月租金為1萬
3千元之情，請求被告自107年1月1日起按月給付不當得利，並扣除押租金1萬元後，請求被告應給付原告107年1月份之不當得利3,000元，及自107年2月1日起至遷讓返還前項房屋日止，按月給付原告13,000元，亦為有理，應予准許。
（四）再按違約金乃指當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付而言，違約金如無從依當事人之意思認定其約定之性質者，依民法第250條第2項規定，應視為因不履行而生損害之賠償總額，即以違約金之支付，為賠償損害之方法。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦定有明文，此乃法院核減之職權，本不待債務人之聲請（最高法院
103年度台上字第179號判決意旨參照）。至於契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。本件原告因被告未於租期屆至時即時返還系爭房屋，故依系爭租約第8條約定請求被告給付按月26,
000元計算之違約金，依前揭說明，應屬損害賠償預定性質之違約金至明。茲審酌被告延遲返還系爭房屋期間等前揭違約情節，及原告已另依不當得利規定請求被告給付自
107年1月1日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告13,000元等相關事證與租約影本（見本院107年度版簡字第1134號卷第13頁至第33頁），及兩造其他一切客觀經濟狀況，認被告給付按月26,000元計算之違約金，尚屬過高，本院認應予酌減為按月13,000元為妥適。
五、從而，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、不當得利、侵權行為法律關係，並依系爭租約第8條，請求：
㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○弄○○號之房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告3,000元，及自
107年2月1日起至遷讓返還前項房屋日止，按月給付原告13,000元。㈢被告應自107年1月1日起至遷讓返還第一項房屋日止，按月給付原告違約金13,000元。㈣就訴之聲明第一項，原告願供擔保請准宣告假執行，均有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原告陳明就訴之聲明第一項願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，併依被告之聲請酌定相當之擔保金額宣告被告供擔保後得免為假執行，併與敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項、第79條、第85條第1項、第390條第2項，判決如主文。
中華民國107年9月28日
民事第四庭法官許珮育以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年9月28日
書記官陳冠云