裁判字號：臺灣新竹地方法院98年訴字第239號民事判決
裁判日期：民國98年06月08日
裁判案由：排除侵害
臺灣新竹地方法院民事判決98年度訴字第239號
原告丁○○訴訟代理人乙○○原告甲○○上一人乙○○法定代理人被告丙○○訴訟代理人 李文傑 律師上列當事人間排除侵害事件，本院於民國98年5月13日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、緣原告（起訴狀誤載為被告）及被告為新竹市○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）共有人之一，原告亦為系爭土地上區分所有建物即門牌號碼新竹市○○路○段○○○號6樓之
7及同號10之7房屋所有權人。被告則為系爭土地上區分所有建物即門牌號碼新竹市○○路○段○○○號1樓房屋（下稱系爭房屋）所有權人。系爭房屋背面外牆即如附圖所示斜線部分，面積34平方公尺之土地為法定空地（下稱系爭空地），為區分建物所有權人所共有，被告竟逾越其所有房屋專有部分而在系爭空地上搭建鐵皮屋之違建，妨害各住戶之使用權益，原告屢次勸被告拆除而置之不理。被告無權占用系爭空地，已逾越共用部分設置之目的及通常使用之方法，侵害全體區分所有權人之權益。
二、依建築技術規則建築設計施工篇第2章第4節有關基地建蔽率之規定，住宅保留空地應不得少於上開規範之規定，故被告與本件建商及承購戶縱有訂立分管之約定，亦不得排除公法上之規定。故被告於系爭空地上搭建屬違建，應予拆除返還給用戶。況其他住戶既然沒有辦法到達，就沒有危險性，何必搭建鐵皮，且空地本來就是供住戶觀賞用的，不能做為私人空間，爰依民法第767條、第821條起訴請求被告將附圖所示斜線部分之地上物拆除，將所占基地返還予原告及全體共有人，並願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告主張﹕
一、原告甲○○於民國（下同）97年10月1日向本院提起本件訴訟時已非系爭土地及其上建物即新竹市○○段1525建號（門牌號碼新竹市○○路○段○○○號10樓之7）建物所有權人，原告甲○○提起本件訴訟欠缺權利保護要件。
二、新竹市○○段107-25、108-11、108-13地號土地及系爭土地係被告於80年10月1日提供與訴外人三鈺建設股份有限公司（下稱三鈺公司）合作興建大樓，當時建商與被告約定「本大廈一樓空地除出入通道（含騎樓）及必要公共設施外，餘空地歸一樓住戶管理使用」，故被告就系爭空地有管理使用權。訴外人三鈺公司興建上開大樓後陸續出售房屋，與承購戶約定「地面一樓空地除配合鄰房保留防火間隔及公共設施佔用部分暨車道門廳出入通道外，其餘部分歸一樓管理使用，但不得妨礙觀瞻及影響排水暢通．．．」，足見被告亦有管理使用系爭空地之權能。
三、上開大樓於82年12月10日取得使用執照後，住戶陸續搬入，常有樓上住戶將廢棄物品往下丟擲，非僅造成下方住戶危險，且對環境衛生影響甚鉅，被告為維護公共安全及環境衛生乃於82年間搭蓋棚架，與隔鄰土地交界處設置鐵捲門，符合分管約定之使用原則，且對全體住戶有利無害。況系爭空地僅被告所有之建物可藉其通行，其他大樓住戶均無法進出，原告稱被告使用方式影響全體住戶權益，實屬無稽。原告提起本件訴訟顯係基於私怨而非為全體住戶之利益。另實務上亦認為公寓大廈之買賣，經由建商與各承購戶約定屋頂平台及一樓法定空地各別由頂樓及一樓住戶使用管理，可認係屬共有物之分管約定，被告依據合建契約及各住戶之預定房屋買賣契約，主張系爭空地之使用及權利歸屬，於全體區分建物所有權人間，已有分管之約定，被告在系爭空地上搭建棚架設置鐵捲門，即屬有據。至於法定空地，能否搭建屋頂，係屬建築相關機關的權限，就私權的主張上是基於分管約定來使用。況依管理委員會大會會議記錄、委員會會議記錄等文件，都認為被告使用系爭空地的行為是合法的，且管委會鑒於一樓鐵皮屋上現況確有許多大樓掉落物，為防止掉落物、考量人員安全，決議無必要因拆除鐵皮屋而承擔掉落物造成意外之風險。
四、被告在系爭空地上僅搭建鐵皮屋頂及鐵捲門，且系爭空地未與其他公共設施相連，大樓住戶無法到達，其設置目的顯非供全體住戶使用，故不論基於合建或是建設公司和承購戶之間的買賣契約以及區分所有權人大會、管理委員會的決議，被告均係有權使用，非無權占有，爰請求駁回原告之訴，若受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
叁、本院之判斷﹕
一、程序方面﹕按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第
1項第3款定有明文。查本件原告起訴時，原係請求：「被告應將坐落新竹市○○段○○○○○○號，面積70.4728平方公尺之地上建物拆除，將上開土地返還原告及全體共有人。」嗣經本院會同兩造及新竹市地政事務所勘測原告所指被告占用之系爭空地位置及面積後，原告乃於訴訟進行中更正訴之聲明為：「被告應將坐落系爭土地上，如附圖所示斜線部分，面積34平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告及全體共有人。」有起訴狀及本院98年4月15日調解程序筆錄可稽，是此應認係減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，核無不合，應予准許。
二、實體方面﹕
（一）本件原告甲○○於97年10月3日起訴時非系爭土地之共有人（其上區分所有建物即新竹市○○段1525建號），於本件訴訟言詞辯論終結之98年5月13日仍非系爭土地之共有人，此有建物登記謄本附卷可參，原告甲○○既非系爭土地之共有人，自不得本於所有權而請求被告拆除地上物，將所占基地返還，是其主張，顯無理由，應予駁回。
（二）按公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，最高法院91年度台上字第2477號判決參照。
（三）本院協同到庭之兩造整理並經肯認之爭點為被告是否有權使用附圖所示斜線部分之土地？經查本件原告丁○○為系爭土地之共有人，有土地登記謄本足憑，其主張被告在系爭空地上搭建鐵皮屋頂及設置鐵捲門等情，為被告所不否認，並經本院會同兩造及新竹市地政事務所勘驗屬實，有勘驗筆錄、土地複丈成果圖足稽。惟被告就系爭土地及新竹市○○段107-25、108-
11、108-13地號土地與訴外人三鈺公司訂立合建契約時即已約定「本大廈壹樓空地除出入通道（含騎樓）及必設公共設施外，餘空地歸壹樓住戶管理使用」，且訴外人三鈺公司於出售前述公寓大廈時與承購戶約定「地面壹樓空地除配合鄰房保留防火間隔及公共設施佔用部份暨車道門廳出入通道外，其餘部分歸壹樓住戶保管使用」，有合作興建房屋契約書、預定房屋買賣契約書附卷可證，是可認各共有人間就前述大廈
1樓空地已合意成立分管契約，由被告管理使用。而前述公寓大廈於82年12月15日興建完成，系爭空地位於紅磚牆間，其上搭蓋鐵皮屋頂，另設有鐵捲門，有建物測量成果圖、勘驗筆錄、照片足證，原告丁○○係於95年4月10日買受系爭土地，有土地登記謄本為憑，是原告丁○○於買受之時系爭空地已交由被告占有使用，則其就系爭空地共有人間有分管約定自屬可得而知，依前揭說明，此分管契約對原告丁○○仍繼續有效存在，從而，被告自有權使用系爭空地。
（四）次查被告於系爭空地上搭蓋之鐵皮屋頂，其頂端有鋁罐、塑膠小花盆、紙張、紗窗、鐵線等廢棄物，有照片可參，是被告於系爭空地上搭建鐵皮屋頂可避免前述大廈四周環境髒亂，影響衛生，及掉落物丟砸之危險，同時可保障該大廈居住及公共安全，另以鐵捲門管制與隔鄰之通路，亦可維護居民居住之安寧，是被告對系爭空地之管理使用方式未逾一般社會通念所能接受之方法，是自難認其對系爭空地之管理有違反分管契約之約定，故此分管契約係屬有效。至於是否屬違建，乃建管單位行政上之權責，與被告是否有權管理使用之私權爭執無涉。
（五）按民法第818條固規定：各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權；同法第821條但書亦規定：回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。惟同法第820條第1項明定：共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。所謂管理，旨在使用、收益，足見上開第818條及第821條但書之規定係指共有物尚未經共有人為分管之約定時，始有其適用。倘共有人就共有物已為分管之約定，各共有人僅能就各自分管部分為使用、收益，乃當然之解釋，最高法院88年度台上字第61號著有判決。本件被告乃依據分管契約就系爭空地予以管理使用，已如上所述，則就附圖所示斜線部分土地即應由被告使用、收益，其餘共有人則不得為之，故被告並非無權占有從而，原告丁○○依據民法第767條、第821條之規定，請求被告拆除附圖所示斜線部分之地上物，將所占土地返還原告丁○○及全體共有人，並無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張或攻繫防禦方法，對判決之結果不生影響，爰不一一條列審究，併此敘明。
伍、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年6月8日
民事第二庭法官盧玉潤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官謝國聖中華民國98年6月8日