臺南簡易庭110年度南簡字第774號民事判決

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決

110年度南簡字第774號

原告 林妙恒

許智雅

上二人共同

訴訟代理人 蘇淑珍 律師

謝菖澤 律師

被告 曾雯 娸

王士廉

上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國111年1月18日言詞辯論終結，判決如下：

主　　文

被告應給付原告全體新臺幣肆拾捌萬柒仟伍佰元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之四十四，餘由原告連帶負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣肆拾捌萬柒仟伍佰元為原告全體預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面

　　訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，或該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；民事訴訟法第255條第1項第1款、第5款、第2項定有明文。訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，共同訴訟人中一人之行為不利益於共同訴訟人者，對於全體不生效力；民事訴訟法第56條第1項第1款復有明定。

　　㈠被繼承人 林志隆 死亡後，由原告共同繼承其遺產；大部分遺產業經法院判決分割為分別共有；分割遺產包括系爭租賃房屋(即門牌號碼臺南市○○區○○街000號房屋)等財產，惟林志隆就系爭租賃房屋與被告所簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約）所生權益義務不在分割範圍內，故系爭租賃契約所生權益義務仍由原告維持公同共有等事實，為兩造所不爭執，並有本院臺南簡易庭109年度南簡字第810號民事判決影本1份在卷可稽（見司促卷第21頁至第25頁），足堪認定。

　　㈡本件訴訟標的(即系爭租賃契約所生租金及違約金債權)既為原告公同共有，自屬必須合一確定情形。準此，許智雅於訴訟中具狀追加為共同原告（見本院卷第153頁至第157頁），核與民事訴訟法第255條第1項第5款規定相符，當應准許。

　　㈢原告 林妙恆 起訴時聲明：被告應連帶給付原告林妙恆新臺幣（下同）844,000元，及如民事支付命令聲請狀附表所示利息（見司促卷第2頁）。嗣因更正減縮及追加許智雅為共同原告，最終變更聲明：被告應給付原告1,098,000元（見本院卷第179頁）。茲因被告對原告所為訴之變更追加，均無異議而為本案之言詞辯論，視為同意變更追加，故應併予准許。

　　㈣原告林妙恆固曾不爭執林志隆與被告簽訂租賃意向書（下稱系爭租賃意向書；見本院卷第110頁），惟此行為不利益於共同訴訟人，故對於全體不生效力，附此敘明。

貳、實體方面

一、原告聲明：被告應給付原告1,098,000元。並主張如下：

　㈠林志隆於民國103年4月22日就系爭租賃房屋與被告簽立系爭租賃契約，租期自103年5月1日起至110年7月31日止；嗣林志隆於104年7月間死亡，由原告繼承其遺產；原告許智雅曾請求被告給付全部租金，被告卻僅願給付107年8月1日以後租金，爰依系爭租賃契約之法律關係，請求被告給付如附表所示租金及違約金。

　㈡被告雖抗辯107年7月31日以前租金共360,000元，均經扣抵水電配置費用而清償，並提出系爭租賃意向書為證據。惟原告從未看過系爭租賃意向書，故否認其形式上真正；押租金契約屬要物契約，被告既未將押租金交付林志隆，自難謂押租金契約有效成立；押租金目的在於擔保承租人履行契約義務，而非供抵充雙方他項法律關係使用，不可不辯；依租賃意向書第13條規定，應係簽立系爭租賃契約時已發生費用始得轉為押租金；系爭租賃契約提供無償施工期並逐年增加租金，應已綜合考量相關負擔才為此約定，如再容許被告扣抵，恐有重複扣抵之嫌；依系爭租賃契約第11條規定，林志隆當無可能同意以押租金充抵租金；若被告係受林志隆委託而施工，則報價單所載工作物應屬林志隆所有，被告亦不應於搬遷時將地上物及管路等盡數拆除；報價單屬於締約前要約，不足以證明被告所辯為真。

二、被告則以：林志隆與被告於成立系爭租賃契約前，曾簽訂系爭租賃意向書，約定林志隆委託被告申請水電配置，被告代為支付費用得轉為押租金，故103年8月起至107年7月間租金業經扣抵而清償；系爭租賃房屋招租不順，林志隆係為增加被告承租意願，才表示願意採取租金遞增方式，不容原告再為爭執；系爭租賃意向書為林志隆親筆簽名，亦不應以原告許智雅無印象而否定之；被告受委託配置水電部分均未拆除，並無原告所述毀損問題；被告係因原告於合約到期後未出面點交，始有租金餘額7,500元仍未交付，被告就此尚無異議等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、不爭執事項

　㈠林志隆與被告於103年4月22日簽立系爭租賃契約。

　㈡被告應給付110年5月1日至110年7月31日間租金共37,500元，被告就此已給付30,000元，尚有7,500元仍未給付。

四、兩造間爭點

　㈠原告依系爭租賃契約請求被告給付租金360,000元（被告已就原告請求給付租金7,500元部分為認諾，故不列為爭點），有無理由？

　㈡原告依系爭租賃契約請求被告給付違約金730,500元，有無理由？

五、法院的判斷

　㈠林志隆與被告簽訂系爭租賃契約後，就應該履行契約。林志隆死亡前基於系爭租賃契約已發生債權由原告繼承，系爭租賃契約的法律關係於林志隆死亡後也由原告繼承，所以原告可以請求被告給付103年8月1日至107年7月31日間租金。被告雖然抗辯這段時間的租金都用水電配置費用扣抵完畢，並提出系爭租賃意向書影本為證據，但系爭租賃意向書是私文書，原告既然否認系爭租賃意向書是真的，被告對此就必須提出證明。可是被告沒有先證明系爭租賃意向書是真的，所以法院無法依據系爭租賃意向書，認為被告的抗辯屬實。另外，出具報價單很容易，沒什麼成本，通常也不用負什麼法律責任，所以民間業者常常會配合業主需求而填寫，可信性本來就不高。被告提出的報價單寫得也不是很清楚明確，所以法院同樣無法據此認定被告的答辯屬實。

　　⒈租賃係指當事人約定由出租人以物租與他方使用收益，承租人支付租金之契約；承租人應依約定日期支付租金；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額；民法第421條第1項、第439條前段、第250條第1項、第252條定有明文。承租人於租賃期間內應給付租金如附表所示，如有違約情事，願於違約日起按日支付500元作為不履約之賠償金；系爭租賃契約第3條及第5條亦有明訂。

　　⒉林志隆與被告於103年4月22日簽立系爭租賃契約，約定林志隆將系爭租賃房屋租與被告營業居住使用，租賃期間自103年5月1日起至110年7月31日止，被告則應給付租金如附表所示，如被告有違約情事，並願於違約日起按日支付違約金500元等事實，為兩造不爭執且有租賃契約書影本1份在卷可稽（見司促卷第5頁至第6頁），自堪認定。嗣林志隆於104年7月31日死亡，由原告繼承其遺產；原告繼承所得遺產大部分業經裁判分割，惟系爭租賃契約之權利義務(含林志隆死亡前已發生之租金及違約金債權)尚未分割，故仍屬原告公同共有等事實，有除戶謄本1份、繼承系統表1份、戶籍謄本2份、本院臺南簡易庭109年度南簡字第810號民事判決影本1份在卷可佐（見司促卷第5頁至第6頁、第15頁、第16頁、第21頁至第25頁），同堪認定。原告既已繼承系爭租賃契約之權利義務（含林志隆死亡前已發生之租金及違約金債權），自得依據系爭租賃契約之法律關係，請求被告給付103年8月1日至107年7月31日間租金共360,000元。

　　⒊被告未依約給付租金，故有違約情事。原告請求被告給付違約賠償金，核與系爭租賃契約第5條規定相符，自亦有據。惟被告遲延給付租金債務，係以支付金錢為標的，故原告因此所受損害核與遲延利息相當。原告請求違約賠償金數額為730,500元，遠逾被告未給付租金數額按法定利率5%計算所得金額，參以我國銀行定存利率近年來均處於較低狀態，堪認原告所請求違約賠償金過高，爰依民法第252條減至120,000元。

　　⒋被告雖辯稱：「我們當時是向林志隆表示以三十六萬元扣抵租金(費用總額三十六萬兩千元，去掉尾數二千元後為三十六萬元)……他也同意，所以這麼長的時間才沒有向我們請求給付租金」(見本院卷第175頁至第176頁)。惟民事訴訟法第277條前段規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，故被告應就此主張有利於己之事實（即103年8月1日至107年7月31日間租金債務業經扣抵而消滅），如被告未能舉證證明其抗辯事實為真，本院即難率信為真。被告固就此提出系爭租賃意向書影本為證，然原告就系爭租賃意向書之形式上真正既有爭執，依民事訴訟法第357條前段規定：「私文書應由舉證人證其真正」，被告自須先證明此私文書為真正，否則本院即難採為認定事實之證據。被告雖稱：「上面都有原出租人林志隆之簽名，而且意向書及契約書上的簽名是一樣的」(見本院卷第175頁至第176頁)，惟系爭租賃意向書與系爭租賃契約上「林志隆」之簽名非完全相同，僅能認為其簽名「形似」而無法確認為真，故本院尚難據以認定林志隆與被告於成立系爭租賃契約前，曾先簽立系爭租賃意向書，進而推認103年8月1日至107年7月31日間租金債務業經合意扣抵而消滅。

　　⒌被告固為證明代為支付水電配置費用為362,000元，另行提出採購報價單影本1份為證（見本院卷第87頁）。惟報價單依文義僅係業者為報價而出具之私文書，除非被告得證明該報價單同時作為給付報酬憑據使用，否則當難據以認定被告確因受林志隆委託而支付水電配置費用362,000元。其次，業者出具報價單所需負擔成本甚為輕微，通常亦無庸因此負法律責任，民間業者常常會配合業主需求而填寫，故可信性本來就不高。被告所提報價單未載明施工地點等細節，是否與系爭租賃房屋有關，亦非無疑。況業者承接工程通常會考量成本及能力，該設計師地址為「新北市○○區○○路00號22樓之9」，跨區遠至臺南市承接報酬為362,000元之水電改善工程，亦與常情有違，當難率信。

　㈡被告已經同意給付租金7,500元，所以原告可以請求被告給付7,500元。

　　⒈當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本於其捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決；民事訴訟法第384條定有明文。

　　⒉被告於言詞辯論時已就原告請求給付租金7,500元部分為認諾（見本院卷第176頁），本院應本於其認諾為被告敗訴之判決，故原告請求被告給付7,500元（即租賃期間110年5月1日至110年7月31日部分尚未給付租金數額），為有理由。

六、綜上所述，原告依系爭租賃契約及繼承之法律關係，請求被告給付原告(全體)487,500元，為有理由，應予准許。原告逾此範圍所為請求，則屬無據，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐項論述，併此敘明。

八、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。被告 陳明 願供擔保聲請宣告免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項及第2項。

中　　華　　民　　國　　111　年　　3　　月　　24　　日

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭

　　　法官　陳谷鴻　　　

以上正本證明與原本無異。　　　　　　　　　　　　　　　　

如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　111　年　　3　　月　　30　　日

書記官呂伊謦

【附表】