裁判字號：臺灣臺北地方法院96年訴字第4455號民事判決
裁判日期：民國96年07月20日
裁判案由：給付服務報酬等
臺灣臺北地方法院民事判決96年度訴字第4455號原告良柱不動產經紀股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 施竣中 律師被告華研國際音樂股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 徐玉蘭 律師上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於96年07月03日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：⑴兩造間曾就被告所有之台北市○○區○○路○○○○○號8樓及19
-14號1樓建物及其坐落基地（含共同使用部分及車位，詳如謄本所載，原證一），簽定有委託銷售契約書（原證二），約定由原告於底價新台幣（下同）155,000,000元以上之價格代為銷售，銷售期間自95年8月21日起至96年5月21日止，若於期間成功代為出售則服務報酬為銷售價格之2%，計310萬元整。
①原告於委託期間成功代被告覓得買主同意出價（原證三）
，原告並依契約書第8條第1項約定代為收受定金（原證四），並即時通知被告。惟查，被告於專任委託銷售契約存續期間違反銷售契約第11條第1項第1款之約定，將上開房地另行委由瑞普國際物業股份有限公司代為銷售（原證五），且被告並違反約定私自透過瑞普國際物業股份有限公司與第三人簽定承購意願書，被告之種種行徑已然違反契約義務，依第11條之約定原告之委託義務視為已完成，被告至少應給付銷售價額2%作為服務報酬，並經原告多次去函催告要求履行給付服務費用義務（原證六），然而被告均無正當理由拒絕給付，足證被告已無清償之意思，原告不得已遂依法主張。
②聲明：被告應給付原告參佰壹拾萬元，及自起訴狀繕本送
達之翌日（95年05月18日）起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息。訴訟費用由被告負擔。原告願以現金供擔保，請准宣告假執行。
⑵參照被告96年4月9日來函表示（原證七）：
①已證明被告確實委由原告代為仲介經紀銷售事實，且被告
依約論法均須受兩造合約之拘束；又查兩造合約清楚載明委託銷售底價為壹億伍仟伍佰萬元，是只要原告依委託條件找尋買主，買主同意以該價格或高於該價格買受，被告即有出售、訂立買賣契約之義務，故該價格乃係原告仲介經紀之義務限制，只要在委託人尚未變更底價情況，委託人均有依約履行之義務。因此，姑且不論來函所謂契約由專任變成一般約是否已完成，惟依據被告之律師函均足證明：上開專任契約期間雙方同意延展到96年05月21日，且96年03月19日前均仍受專任契約之規範。
②故依專任契約第11條規定委託期間內，委託人自行或委由
第三人介紹或類似之銷售行為，視為受託人已完成仲介之義務。經原告私下查證，被告至遲於96年03月19日前與瑞普國際物業股份有限公司簽訂委託銷售契約並由該公司營業人員進行銷售業務，並由該公司與第三人簽署承購意願書，是被告明知有專任契約存在另行委由其他公司仲介銷售，依契約規定本公司仲介義務依約視為完成自可請求服務報酬。
⑶對被告抗辯之陳述：
①系爭專任銷售委託書（詳原證一）經兩造同意已然延展銷
售期間至96年05月21日（詳被證二），且並未經雙方同意作廢。
②又被告以其所提陳之被證二上蓋有作廢之印文，且畫有多
條斜線表示確實經作廢自不生效力云云，然觀被證二除作廢及兩造同意變更延展期限所用之印文外，並未有原、被告兩造之印文表示同意作廢，且被證二僅為影本，是原告否認被證二之真正，又參照原證一專任約第10條之約定，若原、被告任何一方均無片面變更契約約定內容之權利。被證二為延展原證一專任約之書面同意，被證二之變更自應依照原證一第10條約定之拘束，須兩造同意，故被告云被證二業經作廢已無效力云云，與事實及原證一約定有別，不足採信。
③綜觀專任約及一般約之第2條及第5條手寫附記約定之文義
，被告僅於原告所覓得買主出價低於底價時，始有決定是否出售之權利，且若被告同意出售，原告之服務報酬則從原來之按實際成交價格2.5%降為2%，不論係專任約或者是一般約，被告所謂之底價即為要約，被告並沒有決定是否同意出售之權利。被告之底價即為被告願意以此價格出售委任標的之要約，按民法第154條之規定，被告自應受其底價要約之拘束，且原證一之內容被告並無預先明示其不受拘束之意，是被告謂底價為議價價格，自有最後決定權云云，與法無據，自不足採信。
④原證一第11條第1項第1款之約定，所欲規範者為行為，而
非行為後之結果。該第1項第1款之約定：「委託期間，委託人自行將本契約房地產標的物出售、出租或經由第三人之介紹或其他類似之銷售行為者」，其文字清楚明白表示禁止被告於委託期間內，就委任標的即使係第三人之介紹等其他相類似銷售行為，即屬違約，並未限於成交事實，該約定所禁止者乃行為本身，且被告自身主動之行為僅於自行出租或出售時，始有違約，此外不論係主動或者是被動經第三人介紹而有議價銷售行為，則以違約論。
⑤被告不爭執其曾先後於96年3月9日、同年月14日透過瑞普
國際物業股份有限公司之仲介與福林公司就委任標的進行議價，亦坦承原證五之真正，並表示其上所用之印文確為被告公司之便章，雖被告否認其財務長 徐瑞雯 有得到授權用印，然從被告公司財務長徐瑞雯得不經請示被告公司負責人，得自行決定是否使用便章之行為已觀，顯然被告公司業已將出售委任標的等相關事宜全權授予財務長徐瑞雯全權處理，且一開始就是徐瑞雯與原告進行接洽代為銷售事宜，甚至後來之延展期限原告亦是與徐瑞雯進行協商，均經徐瑞雯同意後，原告所取得之不論係專任約或者是變更內容同意書，均有被告公司大小章用印，足證徐瑞雯業經被告公司授權處理此事，則徐瑞雯於銷售之處理委任標的事宜即有代表及同意之權限，則徐瑞雯之同意於原證五上蓋用便章，自可視為被告公司於96年3月9、14日，先後經由第三人瑞普國際物業股份有限公司之仲介與福林公司就委任標的進行議價，顯然違反專任約第11條第1項第1款之約定。
⑷證據：
原證一：系爭房地謄本影本。
原證二：委託銷售契約書影本。
原證三：買賣議價委託書影本。
原證四：買賣定金收款憑證及福林公司支票影本。
原證五：承購意願書影本。
原證六：台北成功郵局316號、330號存證信函影本。
原證七：被告96年4月9日之律師函影本。
原證八：被告公司資料查詢。
二、被告方面：⑴被告於95年08月21日與原告簽訂專任委託銷售契約書（被證
一），獨家委託原告代銷台北市○○區○○路○○○○○號8樓及19-4號1樓房地。95年11月21日委託期滿，原告未能售出，要求延期半年，被告本只願延長三個月，但原告一直拜託，允諾儘速處理，雙方才又簽署變更同意書（被證二），延長銷售期間至96年5月21日。然因原告連續銷售系爭房屋近7個月仍未能成交，原告乃於96年3月19日同意將前開專任委託變更為一般委託，雙方另簽一般委託契約（被證三），使被告亦得委託其他仲介公司代銷系爭房屋。原告遂把專任委託銷售契約（含變更同意書）正本交給被告作廢，故專任委託銷售契約已因雙方合意而失效，由一般委託銷售契約取而代之，原告不能再本於專任契約作何主張。
⑵關於銷售價金，被告自始即表示希望賣到1億6千萬元左右，
但原告建議價格不要簽得太高，以保持議價彈性，增加成交機會，故專任契約上之價格1億5千5百萬元乃是最低議價門檻。96年3月19日雙方改簽一般委託契約時，第二條委託銷售價格明載為「1億5千5百萬元以上」，益證原告完全了解即使買方開價到1億5千5百萬元以上，若未達被告設定之1億6千萬元左右，仍須議價，非可成交。更何況96年3月19日以後，被告已可將房屋同時委託其他仲介出售，被告當可選擇出價最高，符合被告期待之買方成交，尤不得謂一旦原告仲介之買方出價達1億5千5百零1萬元被告即必須出售。
⑶原告提出原證五之買方 周小玉 96年3月14日透過瑞普公司出
具之承購意願書（出價1億5千3百萬元），指被告違約委託瑞普公司仲介。然查，被告在專任委託銷售期間，並未另行委託瑞普公司銷售。由原證三之第一份買賣議價委託書可以發現周小玉於96年3月16日又透過原告出價1億5千萬元，顯然係周小玉有意購買系爭房屋，透過兩家仲介分別議價（瑞普是以買方仲介之身份向被告要約），並非被告委託瑞普公司仲介。原證五右下方賣方之「簽名同意欄」並未有被告之代表人甲○○簽名同意（甲○○不知有此份承購意願書），而是由被告之財務長徐瑞雯以手寫註記「公司同意售價為1億5千9百萬元以上，3/15」（其下蓋用被告之便章），乃明示拒絕周小玉之出價，並未成交。徐瑞雯並未得到簽署承購意願書之授權，其可能以為只是表達被告對價格一向之意見而已，故未呈報甲○○。被告既未違約委託他人仲介，亦未與他人成交，原告自不得本於專任委託銷售契約第11條第1項第1款規定，請求被告支付仲介報酬。
⑷周小玉96年3月16日透過原告提出之1億5千萬元價格，既未
達議價門檻（比3月14日透過瑞普所出價格更低），被告當然拒絕在原證三之買賣議價委託書上簽字同意；依專任契約第八條第三項規定，買賣契約根本無法成立。原告明知被告要求之售價在1億6千萬元左右，周小玉亦知被告要價在1億5千9百萬元以上，周小玉在96年3月21日重新出價1億5千5佰萬元（參原證三之第二份買賣議價委託書），被告不予同意。96年3月27日原告為搶賣，叫周小玉再加5萬元出價，惟此次原告不用「買賣議價委託書」與被告更行議價，逕行作成「買賣定金收款憑證」，以周小玉支付的300萬元支票作為成約定金（支票日期押在96年4月10日，被告只有看到支票影本），剝奪被告之出售同意權。按專任契約第八條第二項固有「若買方同意本契約委託人之銷售條件而簽署『買賣定金收款憑證』者，毋庸經委託人簽認，買賣契約已有效成立」之規定，但改為一般委託契約後，已無該項規定，此係因委任性質已有改變，在一般委託契約，原告已無獨家銷售之權利，被告開放給數家仲介競價，本可與出價最高者成交，即使原告仲介之買方出價超過被告所訂之最低價格，原告亦無權逕行指示買方簽具「買賣定金收款憑證」，強指買賣契約已經生效。被告96年3月27日即回覆原告，他人之出價高於周小玉，被告不同意周小玉之價格。被告拒絕出售給周小玉，並無違約之可言。
⑸原告96年3月31日發函謂其已達委託銷售價格，催告被告與
周小玉簽約（即原證六）。被告於96年4月9日委託徐玉蘭律師回函說明（被證四）。原告明知其不能主張周小玉96年3月27日已與被告成交而請求佣金，遂又於96年4月12日再委託施竣中律師發函（被證五），指被告於專任委託期間委託瑞普公司仲介，其依專任契約書第11條得請求仲介報酬。被告96年4月19日回函（被證六）鄭重否認。被告既未在96年3月19日前委託瑞普公司銷售，或與瑞普公司仲介之客戶成交，自不能因周小玉委託瑞普公司議價，被告予以拒絕，逕認被告違背專任契約第11條第1項第1款之規定（該規定應以成交為限）。綜上，原告仲介系爭房地，並未成交，亦無視為成交之情事，原告請求被告給付仲介報酬，自無理由。
⑹聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負
擔。如受不利判決，被告願以現金或等值之華南銀行復興分行可轉讓定期存單供擔保，請准免為假執行。
⑺證據：
被證一：「專任委託銷售契約書」影本乙份。
被證二：「變更同意書」影本乙份。
被證三：「一般委託契約」影本乙份。
被證四：徐玉蘭律師96年4月9日經綸(96)蘭字第0025號律師函影本乙份。
被證五：施竣中律師96年4月12日九六中律字第0960412號律師函影本乙份。
被證六：徐玉蘭律師96年4月19日經綸(96)蘭字第0029號律師函影本乙份。
三、爭點整理：⑴由雙方所提出之證據依序整理：
①95年08月21日，雙方簽訂委託銷售契約書（專任銷售契約
，底價1億5千5佰萬元，期間至95年11月21日），如原證
二、被證一所示。②95年11月16日，雙方契約內容變更同意書（延期至96年05月21日），如被證二所示。
③96年03月09日被告就第三人瑞普國際物業股份有限公司提
出之周小玉1億4千8佰萬元承購意願書，表示同意售價1億6千萬元。如原證五（p-21）。
④96年03月15日被告就第三人瑞普國際物業股份有限公司提
出之周小玉1億5千3佰萬元承購意願書，表示同意售價1億5千9佰萬元以上。如原證五（p-20）。
⑤96年03月16日，周小玉（福林興業股份有限公司）向原告提出1億5千萬元之買賣議價委託書。如原證三（p-14）。
⑥96年03月19日，雙方另簽訂一般委託銷售契約書（非專任
銷售契約，底價1億5千5佰萬元以上，期間至96年05月21日），如被證三所示。
⑦96年03月21日，周小玉（福林興業股份有限公司）向原告
提出1億5千5佰萬元之買賣議價委託書。如原證三（p-16）。
⑧96年03月27日，福林興業股份有限公司支付3佰萬元訂金
，與原告簽訂買賣訂金收款憑證，售價為1億5千5佰05萬元。如原證四所示。
⑵兩造就上開文書形式上之真正並無爭執（不包括被證二「作廢」二字），而爭執於：
①上開③④，就被告回應第三人瑞普國際物業股份有限公司提出周小玉之承購意願書：
Ⅰ原告認為：96年03月19日前被告私自透過瑞普國際物業
股份有限公司與第三人簽定承購意願書，已違反契約第11條第1項第1款之約定，原告之委託義務視為已完成（該規定為行為之禁止）。
Ⅱ被告抗辯：未在96年03月19日前委託瑞普公司銷售，或
與瑞普公司仲介之客戶成交，自不能因周小玉委託瑞普公司議價，被告予以拒絕，逕認被告違背專任契約第11條第1項第1款之規定（該規定應以成交為限）。
②上開⑥⑧，就福林興業股份有限公司支付3佰萬元訂金，
與原告簽訂買賣訂金收款憑證，售價1億5千5佰05萬元合於被告所委託之範圍（1億5千5佰萬元以上）。
Ⅰ被告認為：96年03月19日雙方改簽一般委託契約時，第
二條委託銷售價格明載為「1億5千5百萬元以上」，若未達被告設定之1億6千萬元左右，仍須議價，非可成交。且96年03月19日以後，被告已可將房屋同時委託其他仲介出售，被告當可選擇出價最高，符合被告期待之買方成交，不得謂原告仲介之買方出價達1億5千5百零1萬元被告即必須出售。被告已拒絕出售福林興業股份有限公司之1億5千5佰05萬元。
Ⅱ原告認為：專任約及一般約之第2條及第5條手寫附記約
定之文義，被告僅於原告所覓得買主出價低於底價時，始有決定是否出售之權利，且若被告同意出售，原告之服務報酬則從原來之按實際成交價格2.5%降為2%，不論係專任約或者是一般約，被告所謂之底價即為要約，被告並沒有決定是否同意出售之權利。被告之底價即為被告願意以此價格出售委任標的之要約，按民法第154條之規定，被告自應受其底價要約之拘束，故被告謂底價為議價價格，自有最後決定權，不足採信。
三、被告有無違反專任契約第11條第1項第1款之規定，原告主張「委託期間內，委託人自行或委由第三人介紹或類似之銷售行為，視為受託人已完成仲介之義務」是否可採？⑴首先，專任契約是否作廢？
①被告稱：原告遂把專任委託銷售契約（含變更同意書）正
本交給被告作廢，故專任委託銷售契約已因雙方合意而失效，由一般委託銷售契約取而代之，原告不能再本於專任契約作何主張。原告則稱：被證二上蓋有作廢之印文，且畫有多條斜線表示確實經作廢者，並未有原、被告兩造之印文表示同意作廢，又參照專任約第10條之約定任何一方均無片面變更契約約定內容之權利。
②本院認為專任契約部分，經由95年11月16日契約內容變更
同意書之修正，內容不變而期間延展至96年05月21日。但其後兩造又調整內容，96年03月19日改為一般委託銷售契約書（非專任銷售契約，底價調整為1億5千5佰萬元以上，期間不變）；因而就96年03月19日之前之專任契約部分僅就專任與否及售價加以調整，而不是專任契約部分作廢，原告之主張應屬可採。
⑵專任契約第11條第1項第1款約定之真意如何？原告之行為有
無違反該規定？①該第11條第1項第1款：「委託期間，委託人自行將本契約
房地產標的物出售、出租或經由第三人之介紹或其他類似之銷售行為者」，是否為為行為之禁止，或該委託人以另行成交為限。這涉及到委託銷售專任契約之主要目的及其經濟價值，專任契約之主要目的是為了銷售者得以專心為業主處理行銷事務，在專任契約有效期間內，任何交易之對象都要透過銷售者處理之，業主應不得自行銷售，也不得另行委託他人銷售，如此才不至於影響到專任契約銷售者之銷售行為。因為行銷事務，是廣泛性對外之業務行為，非侷限於特定之點線或空間，淺在性之客戶因為如何之訊息而產生承購之意願，都可能是行銷事務努力之結果，而行銷事務本身是有規劃的，也是有成本的，在專任契約有效期間內，只有銷售者得為行銷行為，透過專任契約，行銷事務之成本將被反應於任何客戶產生之承購意願上。故在專任契約有效期間內任何客戶之承購意願，都可以說是專任契約銷售者努力之成果，故委託人其自行或委由第三人介紹或類似之銷售行為，都將影響到銷售者之銷售行為，也嫖竊了專任契約銷售者努力之成果。是故，專任契約都會有一條款，限制委託人不得「自行或委由第三人介紹或類似之銷售行為」，其約定之目的及經濟價值，就在於「將影響到銷售者之銷售行為，也嫖竊了專任契約銷售者努力之成果」。
②本案原告主張「被告於專任委託銷售契約存續期間違反銷
售契約第11條第1項第1款之約定，將上開房地另行委由瑞普國際物業股份有限公司代為銷售（原證五），且被告並違反約定私自透過瑞普國際物業股份有限公司與第三人簽定承購意願書」，足見爭執重心在於是否「委由第三人介紹或類似之銷售行為」。原證五顯示的是「被告就第三人瑞普國際物業股份有限公司提出之周小玉承購意願書，表示具體意見」，並非將上開房地另行委由瑞普國際物業股份有限公司代為銷售，至於是否為「類似之銷售行為」自有探討之餘地。
被告之行為是片面受理第三人所交付之承購意願書，最嚴謹的做法，應該是拒絕受理並告知另有專任契約之銷售者，但被告卻實質的表示意見，這的確有「干擾」銷售的可能，然而其實質之內容為「96年03月09日被告就第三人瑞普國際物業股份有限公司提出之周小玉1億4千8佰萬元承購意願書，表示同意售價1億6千萬元。如原證五（p-21）」、「96年03月15日被告就第三人瑞普國際物業股份有限公司提出之周小玉1億5千3佰萬元承購意願書，表示同意售價1億5千9佰萬元以上。如原證五（p-20）」，比對當時尚在有效期間之專任契約底價1億5千5佰萬元，被告當時表示之意見（所呈現之買賣條件），較專任契約約定之內容更苛刻，這樣的行為形式上雖然參與了「類似之銷售行為」的範圍，但實質上卻是告知第三人瑞普國際物業股份有限公司、有意願之承買人周小玉轉向專任契約之銷售者（原告）進行洽商，會較有利益（底價較低），故所謂「類似之銷售行為」應斟酌契約之主要目的及其經濟價值來觀察，被告實際之行為是否影響到原告之行銷事務而認定之。本院認為被告主張該規定應以成交為限過於狹隘，而無由採；但原告主張該規定為行為之禁止，一有該行為即屬違約，是過於嚴苛，經斟酌契約之主要目的及其經濟價值，應屬未影響到原告之行銷事務，且事實上顯示周小玉經此轉向原告洽商而提出更高價額之承購意願（如原證三p21，原證四），原告之主張，應無理由。
四、原告96年03月27日收受福林興業股份有限公司支付3佰萬元訂金，並簽訂買賣訂金收款憑證（售價為1億5千5佰05萬元，如原證四所示），是否為完成事務之委託，而得請求報酬？⑴此部份涉及到委託銷售「專任契約」、「一般契約」之差異
，「專任契約」委託期間內，委託人不得自行或委由第三人介紹或類似之銷售行為，但「一般契約」可以容許委託人自行或委由第三人介紹或類似之銷售行為。換言之「一般契約」，業主可以自售，也可以委託其他第三人銷售，就此一般委託銷售契約對銷售者而言當然較為不利益。其不利益在於業主可以自售，也可以委託其他第三人銷售，所以業主可以收受訂金，業主所另委託銷售之第三人也可以收受訂金，如此多重收受訂金就可能造成多重買賣，這是一般委託銷售契約要極力避免之事項，這也就是一般委託銷售契約在收受訂金前，要事先告知業主，徵得業主同意，由業主轉告其他銷售者不要再收受其他訂金，以避爭執；假如無法事先告知，就容易發生多數受委託人同時收受訂金之情事，在不是專任委託銷售契約之下，一般委託銷售契約無可避免的要由業主決定究竟房屋要賣給何人，這就是被告所主張有最後決定權者。
⑵由委託銷售「專任契約」、「一般契約」之差異，觀察契約
之主要目的及其經濟價值，簽訂一般委託銷售契約者，就會有多數競爭者，就會發生多數代為收受訂金之情事，故被告所主張擇優而有最後決定權為可採。此部份雖未明文於被證三之一般委託銷售契約，但屬一般委託銷售契約當然之解釋，且由該一般委託銷售契約載明「委託人願意出售之總價格新台幣1億5千5佰萬元以上」，亦可顯示「以上」至如何之程度，是要由業主（被告）來決定，亦堪佐證。
⑶原告96年03月27日收受福林興業股份有限公司支付3佰萬元
訂金，並簽訂買賣訂金收款憑證（售價為1億5千5佰05萬元，如原證四所示），確實是在「委託人願意出售之總價格新台幣1億5千5佰萬元以上」範圍內，但「以上」至如何之程度，是要由被告來決定。而本件被告已經答覆另有更優厚價額之買主，而拒絕福林興業股份有限公司之承買，自屬原告未完成事務之委託，而無由請求報酬。
五、結論：⑴本件原告之主張為無理由（及其假執行部分），應予駁回。
因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
⑵訴訟費用之分擔，依民事訴訟法第78條。
中華民國96年7月20日
民事第五庭法官陳心弘以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年7月20日
書記官許博為