裁判字號：最高法院91年台簡上字第24號民事判決
裁判日期：民國91年07月19日
裁判案由：返還押租金等
最高法院民事判決九十一年度台簡上字第二四號
上訴人甲○○訴訟代理人 黃德財 律師被上訴人全家便利商店股份有限公司法定代理人 杜正次 右當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國九十年六月十四日台灣台北地方法院第二審判決（八十六年度簡上字第二四六號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人就違約金之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣台北地方法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：伊向上訴人承租其所有坐落桃園縣平鎮市○○路○段一九三、一九五號房屋（下稱系爭房屋），供作經營全家便利商店平鎮延平店之場所，租期自民國八十三年九月二十九日起至八十八年九月二十八日止。惟因承租之目的不達，伊乃於八十五年五月三十一日依兩造所訂租賃契約（下稱系爭租約）第七條第二項之約定，函知上訴人終止租約，嗣並通知將於八十五年九月四日返還系爭房屋，請上訴人於是日配合點交及依系爭租約第三條第三項約定返還扣抵應賠償之租金後之押租金新台幣（下同）一百十七萬七千四百十九元（即被上訴人於簽約時給付之押租金一百二十萬元，加上上訴人已受領之未到期一個月租金十萬元，扣除被上訴人應賠償之一個月租金十萬元及八十五年八月二十九日至同年九月四日止之租金二萬二千五百八十一元），詎屆期上訴人竟拒絕受領系爭房屋，且不返還押租金，屢經催告亦不履行等情。爰依系爭租約第三條第三項之約定，求為命上訴人給付一百十七萬七千四百十九元及自起訴狀繕本送達翌日起按月以百分之十計算違約金之判決。
上訴人則以：系爭租約簽訂之第二年，伊因被上訴人保證租滿五年而依新約少收租金，惟其卻以租賃之目的不達為由，片面終止系爭租約，其終止應為無效，因此伊無受領系爭房屋遲延之情事，被上訴人所謂拋棄占有亦無依據。縱被上訴人終止系爭租約為有效，其未依債之本旨，將所裝修之內部設施即天花板、隔間、附壁玻璃鏡、電線、管線及水塔等予以拆除，騰空返還系爭房屋予伊，則返還押租金之期限亦未屆至。又被上訴人未依承諾租滿五年，應賠償伊八十五年九月至十一月之水費三千二百十九元及八十五年十月至八十六年三月之租金六十三萬元，爰與被上訴人請求之金額抵銷等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：被上訴人向上訴人承租系爭房屋供作經營便利商店，嗣於八十四年九月二十五日調降租金為十萬元之事實，有系爭租約及房屋租賃契約修訂協議書可證，並為上訴人所不爭，自屬真實。系爭租約之租期雖自八十三年九月二十九日起至八十八年九月二十八日止，但該租約第七條第二項已訂明被上訴人於三個月前通知上訴人並賠償其一個月租金，得在租期屆滿前終止租約，而依被上訴人提出之存證信函及回執，其終止租約之通知於八十五年六月四日到達上訴人，是系爭租約於八十五年九月四日即告終止。至上訴人抗辯被上訴人保證租滿五年云云，證人即被上訴人之簽約代表 蔡文瀚 證稱：被上訴人未授權伊與上訴人協議租滿五年，且不可退租，則伊自無與上訴人協議五年內不可退租之可能等詞，且上開房屋租賃契約修訂協議書除就第二年起至第五年之租金有所調降外，並明訂其餘部分與原租約約定同，況證人即上訴人之子 魏道峰 亦證述：協議調降租金時，被上訴人並未放棄終止租約之權利等語，上訴人前開所辯，自不可採。系爭租約既已合法終止，上訴人又於八十五年八月三十一日收受被上訴人準備交還系爭房屋之通知，有存證信函及回執可憑，則上訴人未於被上訴人通知欲交還系爭房屋之八十五年九月四日配合受領該房屋，即應負受領遲延之責任，被上訴人因而通知上訴人拋棄系爭房屋之占有並寄還該房屋之大門鑰匙，以完成系爭房屋之交付，自無不合。而觀之系爭租約約定內容，兩造並無被上訴人應將系爭房屋回復原狀、騰空返還之約定，是被上訴人於系爭租約終止時，即無拆除水塔、玻璃之義務。況被上訴人否認上訴人將系爭房屋騰空交付，且系爭租約第一條附圖所示之水塔、隔間、天花板、電線、管線及玻璃鏡，即上訴人所辯被上訴人尚未拆除回復之設施，參以系爭房屋出租予被上訴人前，係供上訴人之子經營屬加盟連鎖商店性質之「第二代統一麵包加盟店」，及該加盟店設計圖、裝潢施工品質驗收單之內容，該房屋當時亦有隔間、天花板、電線及管線等設施，則系爭房屋在交付時是否為空屋狀態，自有可疑。乃上訴人未舉證證明系爭房屋交付時為空屋狀態，而辯稱被上訴人未依約交還系爭房屋，亦不足採。準此，系爭租約已合法終止，被上訴人又依約交還系爭房屋，其於簽約時交付之押租金一百二十萬元，扣除八十五年九月一日起至同年月四日止之租金一萬三千三百三十三元（被上訴人應賠償之一個月租金已主張與上訴人應返還之八十五年九月份租金票據抵銷），尚有一百十八萬六千六百六十七元，自得請求上訴人返還。雖上訴人以被上訴人應賠償之水費三千二百十九元及租金六十三萬元，主張與被上訴人請求之金額為抵銷，但被上訴人自八十五年九月起即已不使用系爭房屋，且該房屋水錶係與上訴人之二樓住家共用，有照片可證，並為上訴人所不爭，要難僅憑上訴人所提水費通知單認定該費用係被上訴人使用系爭房屋而生。又被上訴人係依法終止系爭租約，難謂對上訴人有何不法侵害之情，且上訴人訴請賠償租金已經原法院簡易庭以八十五年度北簡字第九七九七號判決敗訴確定在案，有判決可稽，上訴人亦不得請求被上訴人賠償其租金六十三萬元。故而上訴人上開抵銷之抗辯，並不可採。綜上所述，被上訴人依系爭租約第三條第三項之約定，請求上訴人給付一百十七萬七千四百十九元，及自起訴狀繕本送達翌日（即八十五年十月十五日）起至清償日止，按月以百分之十計算之違約金，即屬有據，應予准許，為其心證之所由得。並說明兩造其餘攻擊防禦方法無礙前開判決結果，因而維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴。
關於廢棄發回部分（即請求違約金部分）：
按違約金之約定倘係過高，法院得依民法第二百五十二條之規定，本於職權核減至相當數額，而約定之違約金額是否相當，亦即過高與否，則應以一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形為衡量標準（本院七十九年台上字第一六一二號、四十九年台上字第八Ｏ七號判例參照）。查系爭租約第三條第三項後段約定上訴人返還押租金遲延時，應自遲延之日起，按月以百分之十計付違約金予被上訴人，年息達百分之一百二十，超過約定最高利率百分之二十甚多，此項違約金之約定能否謂相當而未過高，自有待斟酌。因此，上訴人以被上訴人請求給付之違約金過高，指摘原判決未依職權予以酌減，適用法規顯有錯誤，而不合誠信原則，依上說明，難謂無據。上訴論旨，求予廢棄此部分原判決，非無理由。
關於駁回其他上訴部分（即返還押租金部分）：
原審以前揭理由，就此部分為上訴人不利之判決，經核於法並無違誤。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決該部分為不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百三十六條之二第二項、第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年七月十九日
最高法院民事第一庭
審判長法官李錦豐
法官楊鼎章法官吳麗女法官謝正勝法官陳國禎右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十一年八月十三日