裁判字號：臺灣臺北地方法院97年簡上字第429號民事判決
裁判日期：民國98年03月25日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺北地方法院民事判決97年度簡上字第429號上訴人乙○○訴訟代理人 王惠光 律師複代理人己○○被上訴人丁○○訴訟代理人 粘舜權 律師
吳茂榕 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十七年六月十三日本院新店簡易庭96年度店簡字第2469號第一審判決提起上訴，本院於九十八年三月十一日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落於臺北縣新店市○○段塗潭小段108-1地號之土地（下稱系爭土地）原為訴外人 詹炎 所有，詹炎於民國39年死亡後，由庚○○、 詹萬益 等19人繼承，並保持公同共有，未辦理分割登記。嗣被上訴人於96年5月3日以新台幣（下同）630萬元向上開繼承人購買系爭土地，並已合法登記為所有權人；詎上訴人無正當權源於系爭土地上搭建門牌號碼台北縣新店市○○路○段○○○巷○○號房屋及鐵皮屋等地上物，而無權占有系爭土地上如附圖所示A、B、
C部分面積各60、8、13平方公尺（合計81平方公尺）之土地。爰依民法第767條之規定，請求上訴人拆除地上物，將上開土地返還上訴人等語。
二、上訴人則以：㈠參照新店地政事務所過戶登記資料上僅有共有人庚○○之印
章，而未經無其他共有人簽名蓋章，顯見上開買賣未經其他共有人同意，則庚○○移轉系爭土地予被上訴人之物權行為，雙方意思表示即難認合致，所有權並未合法移轉至被上訴人名下，自難認上訴人已取得系爭土地之所有權。另徵之被上訴人主張之付款金額及方式均與卷附資料不符，買賣契約上復僅有庚○○之簽名，其如何分配取得之價金亦有疑問，足見系爭買賣契約之訂定為通謀虛偽意思表示而無效。再者，系爭土地位於水源保護區，較難取得建築執照，已減低一般人之購買意願，況該土地上有上訴人所有之房屋，且上訴人居住上址多年，若稍經查訪即可得知系爭土地及建物業已出售他人，而系爭土地之地價稅數十年來均由上訴人繳納，均未見詹萬益等共有人提出質疑，因此即使本件買賣契約確已成立，丁○○應明知系爭房地已出賣他人，已非詹家所有，自非善意第三人，當不受善意保護之規定。
㈡又訴外人丙○於42年間向詹萬益等人購買系爭土地及地上物
時，共有人 詹清玉 亦在場，嗣丙○於75年4月11日將系爭土地連同建物售予上訴人，原審未查買賣契約中對建物之買賣有所指明，率爾認定系爭建物非當初上訴人購買之同一標的，其判決理由顯有違誤。且系爭土地及地上物之所有權原同屬1人所有，其上之房屋則由原所有權人詹萬益等人出售給丙○，之後再轉賣給上訴人所有，則縱詹萬益等人確將系爭土地賣予被上訴人，上訴人亦得依民法第425條之1第1項之規定，在系爭房屋得使用期限內，對被上訴人主張租賃關係存在，故上訴人就系爭土地仍屬有權占有，被上訴人請求拆屋還地，並無理由等語置辯。
三、原審判命上訴人應將臺北縣新店市○○段塗潭小段108之1地號如附圖所示土地上方編號A面積60平方公尺、編號B面積8平方公尺、編號C面積13平方公尺之建物拆除，並將土地返還被上訴人。上訴人聲明不服，提起上訴，並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項；㈠臺北縣新店市○○段塗潭小段108-1地號土地於36年7月1
日登記為詹炎所有，詹炎於39年12月9日死亡，系爭土地於95年5月17日以繼承為由，將所有權移轉登記至庚○○等19人名下（臺北縣新店地政事務所函及其檢送之繼承所有權移轉登記之登記申請書即附件影本，見原審卷一第132頁至第
187頁），復於96年5月31日以買賣為由，由上開繼承人將所有權移轉登記為被上訴人所有（臺北縣新店地政事務所函及其檢送之買賣所有權移轉登記之登記申請書即附件影本，見原審卷一第69頁至第131頁、土地登記謄本見原審卷一第
6頁)。㈡上訴人目前占有系爭土地如附圖所示編號A面積60平方公尺、編號B面積8平方公尺、編號C面積13平方公尺之土地。
五、本件被上訴人主張其為系爭土地之所有權人，請求上訴人拆屋還地，然為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠被上訴人是否為系爭土地之所有權人？㈡若是，其得否請求上訴人拆屋還地？㈠被上訴人是否為系爭土地之所有權人？⑴本件被上訴人主張其於96年5月3日向訴外人庚○○等19人
買受系爭土地，而經登記為系爭土地之所有人乙節，業據本院向台北縣新店地政事務所調閱該次買賣之土地登記申請書、出賣人土地所有權狀等相關文件（見原審卷第69頁至第18
7頁）查明屬實，並有被上訴人提出之系爭土地登記謄本1份在卷可稽（見原審卷一第6頁），堪信為真實。
⑵次按，第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者
，該第三人應負舉證之責；此有最高法院48年台上字第29號判例要旨可資參照。上訴人雖抗辯：被上訴人與訴外人庚○○間之買賣為通謀虛偽意思表示，被上訴人並未實際交付價金云云。惟查，被上訴人係經由訴外人甲○○之介紹向庚○○購買系爭土地、暨台北縣新店市○○段塗潭小段244地號土地（權利範圍4/6），成交總價為830萬元，系爭土地之買賣價金則為630萬元，被上訴人已依約付款，甲○○並於買賣成交後分別向被上訴人及庚○○領得8萬元、及13萬元之仲介費乙情，業經證人甲○○、庚○○到庭證述屬實（見本院卷第82-83頁），自難認系爭土地之買賣契約為虛偽。
且系爭土地前為庚○○等19名繼承人公同共有，針對共有土地之處分，依土地法第34條之1所規定，應以共有人過半數共有人或應有部分合計過半數之同意行之，因本件買賣契約有6人不同意，依法需通知該部分共有人是否優先承買，是承辦本件買賣移轉登記之代書戊○○先行要求被上訴人交付
400萬元支票以供契約成交之擔保，待無共有人表達優先承買意願後，戊○○遂將上開票號AHC0000000號、票面金額40
0萬元之支票1紙返還被上訴人登錄作廢，並由被上訴人於96年5月30日依序匯入第1期款項205萬元至 蔡文城 聯合代書事務所之帳戶，復於同日以現金交付第2期款200萬元予庚○○收受，第3期價金350萬元則由被上訴人簽發票號AHC0000000號之支票1紙予庚○○，嗣由 詹正億 提示兌現，至第4期價金75萬元則由庚○○積欠被上訴人62萬元債務及上開應付之仲介費13萬元抵銷等情，有被上訴人所提出之上開支票2紙、交款明細表、存摺影本、借據、匯款回條各1份在卷可憑（見原審卷一第56-58頁、本院卷第73-75頁），且有台灣土地銀行高雄分行97年12月4日雄存字第0970001327號函附卷可稽（見本院卷第54-56頁），核與證人戊○○、庚○○到庭所述均屬相符（見同上卷第81-82頁），應堪信為真實。上訴人既未舉證證明被上訴人與庚○○等人就系爭土地之買賣屬通謀虛偽意思表示，其空言所辯，自難憑採。從而被上訴人為系爭土地之所有權人乙情，至堪認定。
㈡若是，被上訴人得否請求上訴人拆屋還地？⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。查被上訴人為系爭土地之所有權人，上訴人所有之房屋無權占用被上訴人之土地，已如前述，則被上訴人本於所有物返還請求權，訴請上訴人應將坐落系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分、面積60、8及13平方公尺建物拆除，並將該部分土地返還被上訴人，即屬正當。
⑵第按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占有人對土
地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實，無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之有利事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。然按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力，民法第758條定有明文。又不動產所有權之移轉，不以交付該不動產為其效力發生要件，不動產之買受人雖未受交付，而依物權法之規定，出賣人移轉所有權於買受人之法律行為已生效力者，自不能因買受人尚未交付即謂其所有權未曾取得；於不動產之重複買賣，以先辦妥所有權移轉登記者，應受法律之保護，如僅以普通買賣契約，即得對抗已辦妥所有權移轉登記者，則民法第758條不動產物權依法律行為而取得喪失及變更者，非經登記不生效力之規定，將等於具文（最高法院59年台上字第1534號判例意旨參照）。
被上訴人雖抗辯：系爭土地係由詹萬益出售予訴外人丙○，再由上訴人向丙○購買，其並非無權占用等語，並提出杜賣證書、不動產土地轉讓契約書各1份為證（見原審卷一第31-42頁）。然查，訴外人詹萬益並未將系爭土地出售予丙○乙情，業經證人詹萬益、丙○到庭證述在卷（見原審卷二第2-3頁），核與上開杜賣證明上記載「賣主：詹萬益」等語，已有未合，而難遽信為真；且縱丙○確曾向詹萬益或詹清玉購買系爭土地，再將系爭土地出售予上訴人等情為真，然本件被上訴人與訴外人庚○○等人於96年5月31日即經買賣關係而移轉登記為系爭土地之共有人，已如前所述，則揆諸前揭說明，縱上訴人確曾輾轉買受系爭土地，然其未為移轉登記之公示程序，復無法證明詹清玉當時已徵得繼承人或應有部分過半數之同意而處分系爭不動產，亦難認上訴人或丙○業已合法取得系爭土地之所有權。從而上訴人抗辯其為系爭土地之買受人，並非無權占有系爭土地云云，自無足取。⑶末按，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或
僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制；民法第425條之1第1項固有明文。本件上訴人抗辯：系爭土地上之建物為詹萬益、詹清玉等人賣給丙○，丙○再賣給上訴人，依民法第425-1條第1項之規定，上訴人得依租賃關係主張有權占有云云。惟查，台北縣新店市○○段塗潭小段19建號建物（門牌號碼台北縣新店市○○路○○號）於39年6月1日登記為詹炎所有，為土造1層樓面積49.95平方公尺之建物，有建物登記謄本影本在卷可稽（見原審卷二第45頁），然系爭土地上目前所存在之建物為如附圖所示編號A之鐵皮屋，編號B、C之2層樓建物（照片見原審卷二第25頁），建物門牌號碼為：台北縣新店市○○路○段○○○巷○○號，與上開土造1層面積49.95平方公尺建物，外觀上已難認相同。再矧之上訴人所提出之不動產土地轉讓契約書第1、2條記載：
「一、土地標示：新店市○○段塗潭小段108之1地號建0.0640公頃持分1/2。前開土地轉讓人丙○以下簡稱甲方、受讓人乙○○以下簡稱乙方。甲乙雙方對於前記土地轉受讓條件如左。二、本轉讓土地係甲方於44年9月20日向故詹炎先生之遺產合法繼承詹萬益先生承買之，尚未申辦繼承及產權移轉記為甲方所有。乙方自63年受甲方之同意在該地號建房屋門牌號碼新潭路一段154號。甲方今將承買之土地轉讓乙方轉讓價款10萬元本訂約日全部付清。」，則上開台北縣新店市○○路○段○○○號房屋，顯係上訴人於63年間自行興建（上開房屋於85年7月15日改編為新店市○○路○段○○○巷○○號，見原審卷一第13頁戶籍謄本，又附圖編號B、C為該屋之部分）後，再向訴外人丙○購買占用之土地，自難認本件有系爭土地及其上之房屋同屬一人所有之情形。從而上訴人抗辯本件依民法第425條之1之規定，兩造間應有租賃關係云云，亦無可取。
六、綜上所述，被上訴人為系爭土地之所有權人，上訴人並無法舉證其占有系爭土地有正當權源，揆諸上開說明，自應認被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，為屬可採。準此，被上訴人依民法第767條之規定，請求將系爭建物拆除，並將系爭土地返還被上訴人，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已明，兩造所為之其他主張及陳述，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國98年3月25日
刑事第五庭審判長法官薛中興
法官胡宏文法官吳佳薇以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國98年3月25日
書記官許博為