裁判字號：臺灣臺中地方法院102年訴字第2258號民事判決
裁判日期：民國103年12月26日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺中地方法院民事判決102年度訴字第2258號原告 劉英秋 訴訟代理人 柳正村 律師被告 陳綉足 訴訟代理人 許家瑜 律師複代理人 許漢鄰 律師受告知訴訟人 陳綉蓮
陳富玉 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國103年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○○號土地、面積一三七平方公尺應予分割由被告陳綉足全部取得單獨所有。
被告應給付原告新臺幣貳佰拾壹萬壹仟貳佰柒拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔負擔百分之十分之八，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造共有坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○○號土地，面積
137平方公尺（下稱系爭土地），原告應有部分四分之一，被告應有部分四分之三，兩造並無不分割之協議，亦無物之使用目的不能分割之情形，因兩造不能協議分割，為此本於共有人之地位，訴請裁判分割共有物。系爭土地為住宅區，臨臺中市○區○村路，面積僅137平方公尺，地形狹長，目前由被告建築未保存登記建物占用，故原告分配顯有困難，請求准許變價分割。惟若判決原物分割，請求分割如附圖一所示，A部分應分割予被告所有，B部分應分割予原告所有。
㈡原告於民國101年6月8日取得所有權登記，系爭土地申報土
價每平方公尺新臺幣（下同）6,000元，原告應有部分四分之一，申報地價為205,500元（34.25平方公尺x6,000元=205,500元），因系爭土地位於臺中市○區○村路繁榮地區，被告占用系爭土地全部，侵害原告所有權，獲有不當得利，依土地法第97條第1項規定按申報總價年息10%計算每年20,550元，請求支付101年6月8日至102年8月8日一年兩個月之不當得利損害金23,975元。
㈢聲明：⑴兩造共有系爭土地准許變價分割，變價所得價金由
原告取得四分之一，被告取得四分之三。⑵被告應給付原告23,975元。
二、被告則以：㈠系爭土地被告應有部分四分之三，原告四分之一，兩造雖未
訂立分管契約，但被告占用該土地建築未保存登記之建物，所占用之土地面積約為77平方公尺，並非占用土地全部，故本件仍可將該建物未占用之部分分割予原告，故原物分配並無困難，為符合物之經濟效益最大原則，請求分割如附圖二所示，A部分應分割予被告所有，B部分應分割予原告所有。
㈡系爭土地上仍有未保存登記之建物，該建物於91年之房屋課
稅現值為344,300元，價值不斐，且該建物已使用多年，目前仍有效利用中，故若以變價分割，將來關於該未保存登記之建物，勢必面臨相當之訟爭，故如原告認系爭土地因地形狹長而不願原物分割以獲得四分之一部分土地，請求將土地之全部分歸由被告取得，再以金錢補償予原告。
㈢依民法第818規定，足認各共有人得就共有物全部，於無害
他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權，而本件被告使用中之未保存登記建物，占用系爭土地面積約為77平方公尺，未達被告應有部分，非占用系爭土地全部，是原告請求不當得利損害金，應無理由。
㈣聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠原告主張系爭土地登記為兩造所共有，面積137平方公尺，
依其使用目的無不能分割之情事，且兩造間未訂有不分割之特約等情，業據原告提出土地登記謄本、地籍圖謄本為證（見本院卷第8頁至第10頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。原告主張變價分割或依附圖一所示分割，並主張被告無權占用原告應有部分，應給付相當租金之不當得利，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：⑴原告請求分割系爭土地，有無理由？⑵請求相當於不利得利之損害賠償金，有無理由？㈡按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不可分割之期限者，不在此限；又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項、第3項分別定有明文。
㈢經查，兩造為系爭土地之共有人，兩造間未訂有不分割之
特約，為兩造所不爭執之事項，又系爭土地使用分區編定為「第三種住宅區」，有臺中市政府都市發展局103年9月5日中市都建字第0000000000號函在卷可稽（見本院卷第110頁），依其使用目的無不能分割之情事，是原告依上開規定訴請合併分割共有之系爭土地，自無不合。
㈣按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法
，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號裁判要旨參照）；又按共有物分割應審酌共有人之應有部分比例，各共有人之意願，各共有人間有無符合公平之原則及整體共有人之經濟利益等因素為通盤之考量，以求得最合理之分割方法。經查：
⑴系爭土地位於五權七街及五權六街61巷交叉處，座落於美術
園道商圈，屬臺中市都市計畫區內，編定為第三種住宅區，共有人僅原告與被告2人，其上全部為被告所興建未辦理保存登記之建物及鐵架浪板之遮雨棚，原告雖有應有部分但未能使用系爭土地等情，業經本院會同兩造、臺中市中山地政事務所及華聲企業發展鑑定顧問有限公司（下稱華聲公司）到場履勘測量及鑑定屬實，有本院102年11月14日勘驗筆錄（本院卷第53頁），及鑑定報告等在卷可稽，且有土地登記謄本、地籍圖謄本及現場照片（本院卷第8頁至第11頁）等在卷可憑，復為兩造所不爭執，堪信真實。
⑵系爭土地上現有共有人之被告興建使用之建物，業據前述。
本院酌以系爭土地面積狹小且呈狹長之三角形，西側臨接6公尺計畫道路，南側臨接10公尺計畫道路，依「變更臺中市都市計畫（舊有市區及一至五期市地重劃地區）細部計畫（第二次通盤檢討）案土地使用管制要點」第10點騎樓與建築退縮規定，系爭土地南臨接10公尺計畫道路側應設置4公尺騎樓或無遮簷人行道，西臨接6公尺計畫道路側應由建築線（溝濱後）退縮0.5公尺，始得建築，並系爭土地如以原物分割方式，依臺中市畸零地使用自治條例第4、5、7條規定，分割後之A土地倘以南側10公尺計畫道路為面前道路，最小建築寬度為3.5公尺，最小深度為14公尺，分割後之B土地面臨6公尺計畫道路，最小建築寬度為3公尺，最小深度為12公尺，則以原物分割方式，分割後僅A土地可單獨依法申請建築使用，分割後之土地屬畸零地，無法單獨建築使用，此亦有臺中市政府都市發展局103年9月5日中市都建字第0000000000號函附卷足憑（建本院卷第110頁），且無論依原告或被告所提出之分割方案，原告所分得之部分日後均無法單獨申請建造執照建築房屋，並參酌原告起訴時即係請求變價分割，及原告就系爭土地之應有部分為四分之一，被告已在系爭土地上有系爭房屋存在等情，如採全部變價分配方式分割，亦勢必會使上開共有人被告賴以使用之建物將來面臨拆除之窘境，亦非適宜，故相較而言，應將系爭土地分配予被告取得單獨所有，顯符合系爭土地之最大利用。又經本院送請華聲公司就本件分割方案鑑定兩造分割後所得土地價值，結果認附圖一之分割方案，被告取得之A土地總價為9,379,920元，原告取得之B土地總價為2,092,090元，而依附圖二之分割方案，被告取得之A土地總價為10,419,068元，原告取得之B土地總價為1,719,652元，又原告應有部分為四分之一，其分割後取得之土地之價值雖不及四分之一，然若以附圖二之分割方案，顯與原告應有部分四分之一之價值有較大之落差，而不符合公平原則。而被告雖於附圖二分割方案之A土地上有建物，惟屬未辦理保存登記之建物，且臺中市政府都市發展局業以102年7月9日中市都違字第0000000000號函通知拆除（見本院卷第33頁），是應將系爭土地分割後由被告取得單獨所有，並由被告補償原告無法取得應有部分之損失2,092,090元。
⑷綜上，原告請求分割系爭土地，於法有據，且系爭土地原物
分割顯有困難之情形，而應由被告取得系爭土地單獨所有，並由被告補償原告因本件分割後無法取得應有部分之損失，較為允當。
㈤另按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收
益之權。民法第818條固有明文。惟所謂按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法院57年台上字第2387號判例、55年台上字第1949號判例意旨參照）。是各共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意為使用收益，即屬侵害他共有人之權利，其逾越應有部分為使用收益，所受超過之利益，即為不當得利。查，被告在系爭土地上興建未辦理保存登記之建物及設置遮雨棚而占用系爭土地全部，此經本院到現場勘驗無誤，並製有勘驗筆錄在卷可稽，被告所辯其僅占用77平方公尺等語，並無足採。又被告並未舉證證明其經原告同意而得占有系爭土地全部使用，其所辯並無侵害原告就系爭土地之應有部分等語，並無足採。
㈥又按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還
其利益，民法第179條定有明文。復按無權占有他人土地、房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第169號判例意旨參照）。本件被告占用系爭土地之全部，依社會一般觀念，乃受有相當於租金之利益，惟被告取得此項利益並無法律上原因，並致原告受有相當於土地租金之損害，被告之受利益與原告之受損害間有因果關係，是原告依民法不當得利規定，請求被告應按原告應有部分比例給付相當於系爭土地租金之不當得利，自屬有據。且按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條定有明文。而所謂土地價額，依土地法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條亦有規定。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院
88年度台上字第1894號判決意旨參照）。經查，系爭土地臨臺中市○區○村路，地目為田，此有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第8頁），使用分區編定為「第三種住宅區」，本院審酌系爭土地坐落之位置、交通狀況、工商繁榮程度等情，認以系爭土地及建物申報總價年息百分之8計算相當於租金之不當得利，尚為允妥。被告無權占用系爭土地面積為137平方公尺，原告就系爭土地之應有部分為四分之一，據此計算原告得請求被告給付自101年6月8日至102年8月8日止，相當於租金之不當得利數額應為19,180元【計算式：6,000元（申報地價）×137平方公尺（被告占用土地面積））×8％（申報總價年息百分之十）÷12月×14月（被告占用期間）×1/4（原告應有部分）＝19,180元）。從而，原告基於不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利19,180元，為有理由，逾此範圍請求，為無理由。
㈦綜上所述，系爭土地應由被告取得單獨所有，並補償原告未
能依其應有部分分得土地之損害2,092,090元。另原告基於不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利19,180元，合計應給付原告2,111,270元，為有理由，應予准許，逾此範圍請求，為無理由，應予駁回。
四、按分割共有物事件，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，本件原告請求分割共有物部分雖有理由，但如由被告負擔全部費用，顯有失公平，故就原告分割共有物請求部分，依民事訴訟法第80條之1之規定，認訴訟費用宜由兩造按應有部分比例分擔。另原告其餘不當得利請求部分之訴訟費用，依民事訴訟法第78條規定，按兩造勝敗情形，命被告負擔此部分訴訟費用，併予敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第80條之1。中華民國103年12月26日
民事第一庭法官戴博誠以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月26日
書記官王麗麗