臺灣高雄地方法院民事判決 106年度雄簡字第2146號
原 告 大博爵管理委員會
法定代理人 許丞毓
訴訟代理人 廖芹生
被 告 三商家購股份有限公司三民正興分公司
法定代理人 邱光隆
訴訟代理人 凌瑞隆
鄭錦裕
被 告 林美治
被 告
即反訴原告 趙延楷
反訴被告 廖芹生
上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國107年5月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告三商家購股份有限公司三民正興分公司、林美治、趙延楷應
分別將放置高雄市○○區○○路○○○巷○號一樓、三樓、五樓
區分所有建物公用外牆之冷氣室外機（包含支架）拆除。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、被告林美治、趙延楷經合法通知，未於最後言詞辯論期日到
場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲
請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張因勝訴所獲得之利益為拆除冷氣室外機之結果，無
涉其他（本院卷二第94頁背面），前經本院以冷氣室外機拆
遷費為基準，核定訴訟標的價額為新台幣（下同）15,000元
（本院卷一第58頁），而在10萬元以下，依民事訴訟法第
436之8條第1項規定，本應適用小額程序，惟因本件分案
為簡易程序，並經當事人為數次本案言詞辯論，考量被告抗
辯甚烈，簡易訴訟程序較小額訴訟程序為完備，就保障當事
人方面而言，顯較周全，對兩造之權益、程序保障亦無不利
，故本件乃依簡易程序為審理、判決（部分被告並未同意適
用小額程序），合先敘明。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同
意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明
文。原告於起訴後變更廖芹生為大博爵管理委員會（下稱管
委會）、變更被告 林劉秀鳳 為林美治，有107年2月27日書
狀為憑（本院卷一第206-208頁），被告均於107年3月14
日言詞辯論期日同意原告由廖芹生變更為管委會（本院卷一
第223頁背面），已生合法變更之效力。被告三商家購股份
有限公司三民正興分公司（下稱美廉社）、林美治抗辯變更
之訴不合法，然因其先前已同意原告由廖芹生變更為管委會
，已生合法變更原告之效力，所辯並非可採。
貳、實體部分
甲、本訴
一、原告主張：被告美廉社、林美治、趙延楷分別為大博爵社區
公寓大廈（下稱系爭大廈）內之高雄市○○區○○路○○○巷
○○號1樓、3樓、5樓區分所有建物（下稱系爭1樓、3樓
、5樓）之區分所有權人或住戶，應受公寓大廈管理條例及
大博爵社區區分所有權人會議決議所制訂之大博爵社區規約
拘束，為維護社區內外之景觀，不得於建物外公用外牆裝置
冷氣機，惟被告竟不遵守社區規約（包含住戶生活管理公約
，起造時之房屋買賣契約特約事項等約定），擅自將冷氣機
室外機放置在公用外牆，致違反公寓大廈管理條例第5、8
、24、56條；大伯爵社區規約第5條、第3條；住戶生活管
理公約第16條、第38條；房屋買賣契約第21條特約事項，原
告經制止未果，爰依前開規定，提起本件訴訟，請求法院擇
一為勝訴判決等語。並聲明：美廉社、林美治、趙延楷應分
別將放置系爭1樓、3樓、5樓區分所有建物公用外牆之冷
氣室外機（包含支架）拆除（按：彩色照片見本院卷一第81
-83頁；冷氣室外機平面圖見本院卷二第9頁）。
二、被告則以下列情詞置辯，並均聲明：原告之訴駁回。
㈠美廉社：伊並不同意原告變更，且廖芹生起訴時是主張冷氣
熱氣上升影響生活品質，私權受侵害，並非基於維護公寓大
廈全體住戶利益，非同一基礎事實，應由管委會另行起訴，
故原告變更之訴為不合法。又出租人並未交付規約，且伊是
按前手原先位置並經物業管理公司主任同意，始置放在現在
位置等語。
㈡林美治：伊不同意原告變更，依公寓大廈管理條例第29條規
定，主任委員對外代表管委會，變更原告後之訴訟代理人自
應為主任委員擔任，但本件訴訟代理人卻由廖芹生擔任，代
理不合法，又依公寓大廈管理條例第38條規定，管委會為原
告時，應將訴訟要旨速告區分所有權人，故請原告提出已將
訴訟要旨告知區分所有權人之文件，以資適法等語。
㈢趙延楷：系爭5樓冷氣室外機是伊前手於88年所安裝，而住
戶生活管理公約是89年5月7日所定，伊不受該公約拘束，
該公約第38條雖約定「本公約溯及既往」，但違反法律不溯
及既往原則，應屬無效。又公寓大廈管理條例第8條規定，
原告對本件爭議應以報請主管機關處理為原則，並無訴請法
院判決之權能，更不可能授權住戶代為興訟。再依公寓大廈
管理條例第29條規定，主任委員對外代表管委會，變更原告
後之訴訟代理人自應為主任委員擔任，但本件訴訟代理人卻
由住戶廖芹生擔任，代理不合法。另依公寓大廈管理條例第
38條規定，管委會為原告時，應將訴訟要旨速告區分所有權
人，故請原告提出已將訴訟要旨告知區分所有權人之文件，
以資適法，從而原告請求為無理由等語。
乙、反訴
一、反訴原告趙延楷主張：反訴被告廖芹生明知系爭5樓冷氣室
外機非伊所裝設，無侵害廖芹生權利之情事，若認裝設位置
有違反規約，應由管委會或行政主管機關認定或排除，詎廖
芹生竟以私權侵害為由，先對伊提起訴訟，因無法證明私權
受損，具狀變更原告為管委會，而舊訴視為撤回，廖芹生明
知伊無侵權行為，仍為起訴，致伊因請假半天出庭受有薪資
損失新台幣（下同）3,789元，爰依侵權行為之法律關係提
起本件訴訟等語。並聲明：廖芹生應給付趙延楷3,789元。
二、反訴被告廖芹生辯稱：被告既同意原告變更，本件原告為管
委會，並非廖芹生，趙延楷自不得對廖芹生提起反訴，其反
訴不合法，況廖芹生並未濫行起訴，反訴並無理由等語。並
聲明：反訴原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項
㈠系爭大廈竣工日期為88年2月28日，住戶生活管理公約於89
年5月7日制訂。
㈡美廉社為系爭大廈G棟1樓承租戶，該區分所有建物之所有
人為訴外人 張尹嘉 ，租期自105年3月11日起至111年3月
10日止。
㈢林美治為系爭大廈G棟3樓區分所有權人。
㈣趙延楷為系爭大廈G棟5樓區分所有權人（103年12月27日
登記為所有人）。
㈤美廉社、林美治、趙延楷分別在系爭1樓、3樓、5樓之外
牆各安裝2台大型冷氣室外機、1台冷氣室外機、1台冷氣
室外機。
㈥廖芹生為系爭大廈G棟6樓區分所有權人。
四、得心證之理由
㈠原告得否提起本件民事訴訟？
1.依大博爵社區規約第28條約定：本社區區分所有權人或住戶
違反公寓大廈管理條例及其相關法規、本規約或管理委員會
依據本規約所制訂之各項管理辦法之規定時，管理委員會應
予制止、要求其回復原狀或為其他適當之處置。如經管理委
員會制止仍不遵守者，管理委員會應報請主管機關處理或依
法訴請法院處理（本院卷一第8頁）。故管委會在區分所有
權人、住戶違反公寓大廈管理條例或規約及各項管理辦法時
，經管委會制止後，仍不遵守，管委會得訴請法院處理。因
被告經管委會發函拆除冷氣室外機，進而報請主管機關工務
局處理，有106年3月1日函、106年3月20日函、106年
5月13日函在卷可稽（本院卷一第33、87、90-91背面頁）
，被告迄今仍未拆除，原告自得提起本件民事訴訟。
2.趙延楷雖抗辯原告應依公寓大廈管理條例第8條規定，經制
止被告而不遵從，應報請主管機關處理，不得提起民事訴訟
等語，惟查，原告依公寓大廈管理條例雖得報請主管機關處
理，但不妨礙原告依規約約定提起民事訴訟，均屬原告所得
行使之權利，不因原告得報請主管機關處理，即謂原告不得
提起訴訟由民事法院審理，故趙延楷此部分之抗辯並非可採
。
㈡原告委任廖芹生為訴訟代理人，是否合法？
被告雖抗辯管委會委任廖芹生不合法等語，但查，原告本得
對不遵守規約之住戶或區分所有權人提起訴訟，而管委會於
107年1月10日、107年2月7日召開管理委員會通過授權
廖芹生代理出庭，委任廖芹生訴訟代理，解決G棟冷氣機違
規案，有會議紀錄為憑（本院卷一第215-218頁），並由管
委會出具委任狀（本院卷一第210頁），應屬合法代理。林
美治、趙延楷辯稱應由主委擔任訴訟代理人等語，應係混淆
法定代理人（主委對外代表管委會）與訴訟代理人之概念，
均屬無據。
㈢原告請求被告三人各自拆除安裝在外牆公用部分之冷氣室外
機（包含支架），有無理由？
1.按「規約」乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保
良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項；
又住戶應遵守規約規定事項；區分所有權之繼受人，應於繼
受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定
文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所
定之一切權利義務事項，此為公寓大廈管理條例第3條第12
款、第6條第1項第5款、24條第1項所明定。依89年5月
7日訂立之大博爵社區住戶生活管理公約第1條、第16條、
第38條約定，本社區住戶生活管理公約對本社區全體住戶均
具有約束力，凡現有住戶有買賣或租賃行為時，均應將本公
約列為契約之有效附件，並共同遵守，其中為維護社區內外
之景觀，不得於住戶室外裝置冷氣機或其他突出物，且基於
一致性與公平性之考量，本公約溯及既往（本院卷一第10
-12頁）。
2.準此，林美治、趙延楷為系爭大廈之區分所有權人，趙延楷
自前手繼受系爭5樓區分所有建物後，成為系爭大廈之區分
所有權人，依法須遵守規約（含生活管理公約）所定之一切
權利義務事項。而美廉社向系爭1樓區分所有權人承租時，
應以規約（含生活管理公約）列為買賣契約附件，並共同遵
守，美廉社辯稱出租者並未提供規約等語，乃屬變態事實，
未經其舉證以實其說，要非可採。從而，被告既應遵守生活
管理公約之約定，原告據此請求被告拆除冷氣室外機，為有
理由。
3.趙延楷雖抗辯生活管理公約違反法律不溯及既往原則，應屬
無效等語，並舉工務局之回函（本院卷一第138頁）為證，
然工務局回函旨在揭示規約（按：指生活管理公約）制訂時
間係於89年5月7日，有關管委會針對G2棟5樓住戶（即
趙延楷）之制止行為，既該住戶非行為人且該冷氣機室外機
裝設時間係為大樓規約訂定之前，自無公寓大廈管理條例第
8條之適用等情。而與本件乃私人與私人間因趙延楷承繼前
手成為區分所有權人，選擇加入系爭大廈成員，所應遵守規
約有別。且在生活管理公約於89年5月7日制訂以前，在大
博爵房屋買賣契約第21條特約事項載明「本社區建物之外牆
，甲方不得有任何破壞、標設廣告及影響視覺之行為」，亦
有88年8月15日不動產買賣契約書在卷可憑（本院卷一第
180-182頁），則生活管理公約之內容僅在重申欲購買系爭
大廈區分所有建物者所應遵守維護景觀，不得在外牆裝置冷
氣機而影響視覺之規範，況在生活管理公約訂立前既已在買
賣契約約定不得在外牆有任何影響視覺之行為，當不因生活
管理公約溯及既往之約定，而致趙延楷之合理信賴遭剝奪，
故生活管理公約約定溯及既往，不因此生無效之法律效果，
原告仍得依生活管理公約之約定，向被告請求拆除置放在外
牆之冷氣室外機。
4.至被告抗辯管委會為原告時，應將訴訟要旨速告區分所有權
人，故請原告提出已將訴訟要旨告知區分所有權人之文件等
語，經原告提出公告內容及照片為證（本院卷二第90-92頁
），堪認已將本件訴訟要旨告知區分所有權人，併此指明。
㈣反訴部分：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第
259條定有明文。查，本件訴訟原告為管委會，廖芹生僅為
訴訟代理人，趙延楷並非對本件原告提起反訴，其反訴為不
合法，應予駁回。
五、綜上所述，原告依住戶生活管理公約（即規約之一部分）約
定，請求美廉社、林美治、趙延楷應分別將放置系爭1樓、
3樓、5樓公用外牆之冷氣室外機（包含支架）拆除，為有
理由，應予准許。趙延楷依侵權行為之法律關係，反訴請求
廖芹生給付3,789元，為不合法，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影
響，原告其餘主張並未更有利於原告，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年6月20日
高雄簡易庭法官陳美芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年6月20日
書記官林雅婷