裁判字號：臺灣高等法院100年重上字第84號民事判決
裁判日期：民國100年06月21日
裁判案由：確認優先購買權不存在
臺灣高等法院民事判決100年度重上字第84號
上訴人 吳明珠 訴訟代理人 詹順貴 律師
王晴怡 律師 吳明蒼 律師被上訴人 吳永裕
吳玉美 吳麗華 王秀滿 吳貞儀 吳貞慧 共同訴訟代理人 劉錦隆 律師上列當事人間確認優先購買權不存在事件，上訴人對於中華民國99年11月26日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第1028號第一審判決提起上訴，經本院於100年6月7日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文；又所謂即受確認判決法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致被上訴人在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於上訴人之確認判決除去之者而言，有最高法院42年台上字第1031號判例意旨足參。本件被上訴人起訴主張坐落臺北市○○區○○段一小段310、311地號土地（下稱系爭土地）為兩造及訴外人 吳永福 公同共有，由被上訴人售與訴外人劉錦隆，並發函通知上訴人行使優先承購權，上訴人雖表示行使優先承購權，卻遲不給付買賣價金，經限期催告後仍未履行，其依法解除買賣契約，起訴請求確認上訴人就系爭土地因行使優先承購權所成立之買賣契約關係不存在等情，為上訴人所否認，是以兩造間就系爭土地因行使優先承購權而成立之買賣契約關係是否有效存在即屬不明確，致被上訴人在私法上之地位受侵害之危險，而此項危險得以確認判決除去，被上訴人提起本件確認訴訟，應有確認利益，合先敘明。
二、被上訴人主張：系爭土地為兩造及訴外人吳永福因繼承而公同共有（被上訴人吳永裕、吳玉美、吳麗華、上訴人及吳永福之應繼分各為1/6，被上訴人王秀滿、吳貞儀、吳貞慧之應繼分各為1/18），經被上訴人及吳永裕兼任吳永福之法定代理人於民國98年11月20日以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，與訴外人劉錦隆簽訂土地買賣契約書，以新台幣（以下同）1億2402萬元出售，並於同日以台北 南海 郵局第1488號存證信函（下稱第1488號函）通知上訴人限期行使優先承購權，上訴人於同年月30日以樹林育英街郵局第407號存證信函（下稱第407號函）表示確定行使優先承購權後，其於98年12月7日以台北南海郵局第1557號存證信函（下稱第1557號函）催告上訴人應於文到5日內給付扣除增值稅後之價金1億257萬3300元；復於98年12月18日以台北南海郵局第1605號存證信函（下稱第1605號函）檢附賣方為吳永福及被上訴人之土地買賣契約書（下稱第一份契約書），催告上訴人應於文到10日內先行給付買賣價金6600萬元，逾期不付即解除契約，上訴人均未給付。縱認吳永裕無權代理受禁治產宣告人吳永福簽訂買賣契約，扣除吳永福之部分，亦符合土地法第34條之1規定，其乃於99年1月4日另以台北南海郵局第2號存證信函（下稱第2號函）檢附賣方為被上訴人六人之土地買賣契約書一份（下稱第二份契約書），通知上訴人是否行使優先購買權，上訴人雖於99年1月13日以樹林育英街郵局第22號存證信函（下稱第22號函）表示行使優先承購權，然經其於99年1月21日以台北南海郵局第77號存證信函（下稱第77號函）限上訴人於函到10日內先給付被上訴人買賣價金6600萬元，逾期不付即解除買賣契約，不另通知，上訴人仍未給付。嗣其為將吳永福列入優先承購權人，再於99年2月4日以臺北南海郵局第146號存證信函（下稱第146號函）檢附內容與第二份土地買賣契約書略異之契約書（下稱第三份契約書），通知上訴人，上訴人未表示行使優先購買權，其即與劉錦隆申請辦理系爭土地所有權移轉登記，上訴人竟向法院聲請假扣押其就系爭土地之公同共有權，並向臺北市建成地政事務所提出異議，主張優先購買權，致其所有權移轉登記之申請遭到駁回，起訴請求：確認上訴人就系爭土地因行使優先承購權所成立之買賣契約關係不存在。經原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服，提起上訴，被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：吳永福為禁治產人，其發覺監護人吳永裕任意使用及處分吳永福之財產，乃向法院聲請改定監護人，經臺灣士林地方法院98年監字第156號民事裁定由其與 吳美玉 、吳麗華共同任之，故吳永裕代理吳永福簽訂土地買賣契約，自非適法。其次，吳永裕就系爭土地公同共有之應繼分已遭查封，卻擅自出售，已違反法律強行規定而屬無效，自不得催告其行使優先承購。其餘吳玉美、吳麗華、王秀滿、吳貞儀、吳貞慧等五人出售土地，不符土地法第34條之1第1項規定而屬無效。再者，被上訴人以存證信函檢附之三份買賣契約書內容均不同，又無買賣雙方簽名，未能證明確有買賣契約存在，其亦無從知悉買賣條件，故遲延給付價金非可歸責於上訴人，被上訴人依民法第254條解除其因行使優先承購權所成立之買賣契約，自屬無據。又其於98年11月30日已向被上訴人表示行使優先承購權，即以同一條件買受，惟被上訴人片面解約後，又通知改以第二份契約，乃於99年1月13日再次表示優先承購權，然不影響兩造間成立買賣契約，兩造所爭執唯價金交付之方式，第三份契約書與第二份契約書應屬同一份出售共有物合約，其無庸就第三份契約書再表示承購等語答辯，上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
四、不爭執事項：㈠系爭土地為兩造及訴外人吳永福七人因繼承而公同共有，吳
永裕、吳玉美、吳麗華、上訴人及吳永福之應繼分各1/6，王秀滿、吳貞儀、吳貞慧之應繼分則為1/18，有土地登記謄本可證（見原審卷第6-11頁）。
㈡吳永福前經臺灣士林地方法院以92年度禁字第82裁定宣告為
禁治產人，並選定吳永裕為其監護人，臺灣士林地方法院92年度禁字第82號民事裁定（見原審卷第67頁）。
㈢被上訴人及吳永福於98年11月20日以第1488號函通知上訴人
：系爭土地以1億2402萬元出售，限於函到10日內表示是否行使優先承購權，上訴人於98年11月30日以第407號函表示確定行使優先承買權後，被上訴人及吳永福於98年12月7日以第1557號函催告上訴人應於文到5日內給付扣除增值稅後之價金1億257萬3300元；上訴人於98年12月15日以第438號函向被上訴人表示無法得知預定之買賣價金如何計算，亦無看過買賣契約書內容，不知如何給付價金等語，被上訴人及吳永福復於98年12月18日以第1605號存證信函檢附第一份契約書，催告上訴人應於文到10日內先行給付買賣價金8600萬元，逾期不付即解除契約，上訴人均未給付，被上訴人及吳永福再於98年10月30日以第1672號函通知上訴人解除優先購買權所成立之買賣契約（見本院卷第55-58、126-127頁）。
㈣被上訴人於99年1月4日以第2號函檢附第二份契約，通知上
訴人「其以1億257萬3300元將系爭土地出售，如上訴人有意優先購買，應於函到10日內表示，逾期未表示者，視為放棄優先購買權」；上訴人於99年1月13日以第22號函向被上訴人表示行使優先承購權。被上訴人再於99年1月21日以第77號函限上訴人於文到10日內先給付被上訴人買賣價金6600萬元，逾期不付即解除買賣契約，被上訴人仍未給付，有存證信函在卷（見本院卷第47-49、60、128頁）。
㈤被上訴人於99年2月4日以第146號函檢附第三份契約，通知
上訴人「其以1億257萬3300元將系爭土地出售，如上訴人有意優先購買，請於函到10日內表示，逾期未表示者，視為放棄優先購買權」，上訴人未再表示行使優先購買權，有存證信函在卷（見本院卷第50-52頁）。
㈥被上訴人與劉錦隆於99年6月向臺北市建成地政事務所申請
辦理系爭土地所有權移轉登記，經臺北市建成地政事務所以上訴人主張優先購買權到所異議為由駁回申請，有臺北市建成地政事務所99年7月16日99萬華字第082800號土地登記案件駁回通知書（見原審卷第27頁）。
五、本件被上訴人主張系爭土地業經其等依土地法第34條之1第5項、第1項之規定，以總價1億2402萬元售予劉錦隆，陸續簽訂三份契約，上訴人雖就第一、二份契約表示行使優先承購權，然經限期催告並未給付買賣價金，已依法解除契約，至第三份契約，上訴人未表示行使優先承購權，故兩造買賣關係不存在等情，上訴人則以前詞置辯。是兩造爭點厥為：上訴人就系爭土地因行使優先承購權所成立之買賣契約關係究否有效存在？茲分述如下：
㈠按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、
永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之」，土地法第34條之1第1項、第4項、第5項定有明文。所謂「依同樣條件優先購買」，即指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，共有人得要求優先成為共有物應有部分之買受人。易言之，對出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為共有人而已，其餘因買賣契約所生之相關法律關係、所得行使、負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同。
㈡查系爭土地為兩造及吳永福因繼承而公同共有，應繼分為吳
永裕1/6、吳玉美1/6、吳麗華1/6、王秀滿1/18、吳貞儀1/
18、吳貞慧1/18、上訴人1/6、吳永福1/6，以被上訴人公同共有應繼分合計為2/3（1/6＋1/6＋1/6＋1/18＋1/18＋1/18＝2/3），98年11月20日出售系爭土地顯已符合土地法第34條之1第1項有關「共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意」之限制，不論吳永裕是否合法代理禁治產人吳永福出售其應繼分，尚不影響被上訴人出售系爭土地之效力。而吳永裕就系爭土地公同共有權利雖曾於96年9月19日遭保全查封在案，然依被上訴人所提買賣契約書第六條特約事項之第3項已約定：吳永裕之公同共有權目前被法院假扣押查封中，吳永裕應於辦理所有權移轉登記前撤銷查封，若吳永裕未聲請撤銷查封，則買方得代位吳永裕聲請提供反擔保金或以現金清償，充做價金之一部分等情，顯已就查封妨礙所有權移轉問題特為約定除去之方式，亦不影響買賣契約之效力。㈢次查被上訴人及吳永福於98年11月20日以第1488號函通知上
訴人：系爭土地以1億2402萬元出售，限於函到10日內表示是否行使優先承購權，上訴人覆稱行使優先承購權後，被上訴人及吳永福再發第1557號函催告上訴人應於文到5日內給付扣除增值稅後之價金1億257萬3300元，上訴人乃函覆被上訴人表示「無法得知吳永裕等7人之預定買賣價金如何計算，亦無看過所謂吳永裕等7人之買賣契約書內容；殊不知如何於五日內給付價金…。」等語，被上訴人及吳永福再以第1605號函檢送土地買賣契約書之全部條件（即第一份契約書），並催告上訴人應於文到10日內先行給付買賣價金8600萬元，逾期不付即解除契約等情，為兩造所不爭執。雖被上訴人提出經其與劉錦隆簽章之98年11月20日土地買賣契約書（原審卷第75-78頁），證明其內容與檢送上訴人之第一份契約條款相符，惟所檢送之第一份契約中，立契約書人之買方為空白，賣方則僅以打字方式記載名字，全無本人簽名或蓋章，顯然第一份契約絕非被上訴人實際締約之契約書，而被上訴人第二、三次催告中，有關價金之支付方式及金額前後不一，上訴人主張其無法自第一份契約確定被上訴人果有出售系爭土地，及買賣條件確如第一份契約所示內容，並提出其當時針對第一份契約，回覆稱該契約書上「並無第三人欲購買，亦無上述吳永裕等7人之簽名、用印以證明土地買賣契約生效，請回覆如何於十日內給付價金」、「依上述所提示之土地買賣契約書內容，有多項疑點尚待協調、釐清……」信函為證（見本院卷第59頁），被上訴人雖謂法未規定其須出示買賣契約書云云，惟上訴人行使優先承購權後，即居於買受人地位，與被上訴人成立買賣契約，縱被上訴人不願提出原買賣契約書，然仍應負責舉證讓上訴人確知果有他人買受及約定買賣標的、範圍、價金、付款方式等買賣條件，上訴人方能確知必須履行之契約內容為何，況本件價金逾億元，在是否果有第三人買受及價金、付款方式尚有疑義下，遽令上訴人須按被上訴人函文要求之不同付款條件給付價金，殊不合理，故上訴人不因未遵期付款，而須負給付遲延責任，被上訴人執此解除兩造間買賣契約，尚不合法。
㈣被上訴人另主張因吳永福為受禁治產宣告人，被上訴人乃排
除吳永福為出賣人，於99年1月4日與劉錦隆再訂土地買賣契約書，取代先前買賣契約，並以第2號存證信函檢附第二份契約，通知上訴人「其以1億257萬3300元將系爭土地出售，如上訴人有意優先購買，應於函到10日內表示，逾期未表示者，視為放棄優先購買權」，復於說明中表示「檢送土地買賣契約之全部條件，請注意：依法律規定，出賣人僅須將出賣條件通知台端，請台端審慎考慮是否優先購買，若決定優先購買，請依買賣契約約定，於函到十日內給付吳玉美、吳麗華各新台幣貳仟萬元，王秀滿、吳貞儀、吳貞慧合計新台幣貳仟萬元，吳永裕新台幣陸佰萬元之價金……」，上訴人第22號函除表示確認行使優先承購權外，並謂：第一份契約與第二份契約有許多不同之處，且皆無第三人欲購買，亦無出賣人簽名用印以證明土地買賣契約書生效，在契約書尚未明確前，請回覆如何於10日內給付價金6600萬元等語，惟被上訴人僅以第77號函重申限期給付上開價金意旨，並未就上訴人之質疑作何回應，揆諸前項說明，實難僅憑寄送無法證明果有買賣及實際買賣條件之空白契約書，即認上訴人須應被上訴人要求遵期給付價金，上訴人仍不負給付遲延責任，於兩造先前成立之買賣契約不生影響。退步言，縱依被上訴人所述第二份契約已取代第一份契約，惟上訴人既已再度回應行使優先承購權，被上訴人當時又尚未證明上開事項，難令上訴人即負給付義務，是被上訴人以上訴人給付遲延為由，解除兩造間契約之主張自屬無據。
㈤被上訴人復稱兩造買賣契約解除後，發現漏掉吳永福優先承
買部分，於99年2月再為訂約，並以第146號函檢附第三份契約，通知上訴人限期表示是否行使優先購買權，上訴人並無表示云云，上訴人則稱其已行使優先權，兩造買賣生效，第三份契約對其不生效力等語，揆諸上開說明，上訴人已二度表示行使優先權，被上訴人嗣後解約又不合法，兩造間買賣契約即仍然有效，被上訴人無從自行修改契約內容，此不因上訴人對於修改後契約未予回應，即認上訴人未行使優先承購權。
六、綜上所述，被上訴人請求確認上訴人就系爭土地因行使優先承購權所成立之買賣契約關係不存在，為無理由。原審准其所請，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
七、至兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國100年6月21日
民事第九庭
審判長法官黃熙嫣
法官曾部倫法官陳玉完正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年6月23日
書記官鎖瑞嶺附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。