裁判字號：臺灣臺北地方法院107年訴字第749號民事判決
裁判日期：民國107年10月26日
裁判案由：排除侵害等
臺灣臺北地方法院民事判決107年度訴字第749號原告 高冠鴻 訴訟代理人 周淑萍 律師被告 高銓芳
劉治平 鍾明勳 共同訴訟代理人 吳存富 律師
王姿茜 律師上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國107年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告劉治平、鍾明勳應將門牌號碼為臺北市○○區○○路○段○○○號房屋二至四樓外牆如附圖所示之直式廣告招牌拆除，並將該部分外牆返還原告及其他共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告劉治平、鍾明勳負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳萬柒仟元供擔保後，得假執行。
但被告劉治平、鍾明勳如以新臺幣捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊為臺北市○○區○○路0段000號（下稱系爭房屋）2、3樓之所有人，被告高銓芳則為系爭房屋1、4樓所有人。詎被告高銓芳擅自占用系爭房屋地下防空避難室（下稱地下避難室），並在地下避難室通往1樓之公共樓梯裝設鐵門且上鎖，使其他共有人無法自由進入地下避難室，妨礙其他共有人之使用。又被告高銓芳將系爭房屋1樓出租予被告劉治平、鍾明勳，並同意被告劉治平、鍾明勳於系爭房屋外牆架設廣告招牌，已侵害其他共有人之權利。被告高銓芳雖以系爭房屋懸掛招牌長年以來均未遭共有人表示異議而抗辯就系爭房屋存有默示分管協議，然實務見解均認不能以單純之沉默、未提出異議，即推論成立默示分管契約。況依公寓大廈管理條例第33條第2款之規定，於公寓大廈外牆設置廣告招牌除需有區分所有權人會議之決議外，尚需經該樓層區分所有權人同意，惟被告劉治平、鍾明勳設置之廣告招牌未經伊同意即設置，且因廣告招牌之光害及熱度已嚴重影響伊之生活及居住安寧，是本件縱經區分所有權人會議決議通過設置廣告招牌，仍已違反公寓大廈管理條例第33條第2款之規定，該決議不生效力，爰依民法第767條第1項、第821條第1項之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告高銓芳應將臺北市○○區○○路0段000號房屋1樓通往地下室之鐵門拆除，並將地下室騰空回復原狀返還予原告及其他全體共有人。㈡被告高銓芳、劉治平、鍾明勳應將懸掛於臺北市○○區○○路0段000號1樓至4樓外牆之廣告看板拆除，並騰空回復原狀返還予原告及其他全體共有人。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋於民國66年已完成第一次登記，本無設置管理委員會，亦無規約或區分所有權人會議決議。被告高銓芳與系爭房屋其他共有人於106年12月就系爭房屋之外牆是否得懸掛廣告招牌一事請求召開臨時會議，並於107年1月25日召開會議並經出席之共有人全體同意通過被告高銓芳及其他共有人 李建檳 得懸掛廣告招牌。況自67年起被告高銓芳即將系爭房屋1樓出租予他人懸掛橫式招牌，亦另將同一棟公寓門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號房屋（與前開系爭房屋合稱系爭公寓）2至4樓外牆出租予他人懸掛直式廣告招牌，長期以來均未遭原告及其他共有人表示異議，顯見就系爭公寓之外牆存有默示分管契約，被告非無權占用。是兩造間既有默示之分管契約，關於分管契約之變更、終止，需經共有人全體同意，難認原告得隨時終止分管契約。再者，系爭公寓於66年辦理第一次登記後，即由訴外人 高唐柳 為維護系爭房屋人員出入安全，而於地下室通往1樓之公共樓梯處裝設鐵門及上鎖，且原告與被告高銓芳均持有鐵門鑰匙，且現因鐵門鎖頭老舊不堪，被告高銓芳已將鎖頭拆除，是地下避難室可自由進出，無危急其他共有人生命、財產安全之虞。再者，公寓大廈管理條例第33條第2款規定旨在避免區分所有權人有因設置廣告物等或其他類似之行為導致影響居住生活安全、安寧時，應得頂層或該樓層之區分所有權人同意始足當之，反之自無須取得頂層或該樓層全部區分所有權人之同意。本件被告及訴外人李建檳分別於系爭公寓外牆懸掛廣告招牌，並無侵奪或影響區分所有權人之住居安寧或個別區分所有權人專有部分之使用，該設置廣告招牌之決議並經系爭公寓區分所有權人之同意，且亦經臺北市政府建築管理處勘驗合格獲得廣告物許可證，是自無徵得原告同意之必要。況依同條例第8條第1項規定反面解釋，兩造及系爭公寓之共有人就系爭房屋之外牆既無作成限制管理或使用之決議，亦無法令禁止或限制外牆之使用，被告自得自由使用。從而，原告依民法第767條第1項、第821條第1項之規定請求被告拆除外牆之廣告招牌，及地下避難室之鐵門，並騰空返還全體共有人均無理由等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：原告為系爭房屋2、3樓所有權人，被告高銓芳則為系爭房屋
1、4樓所有權人；被告劉治平、鍾明勳向被告高銓芳承租系爭房屋1樓使用，並於系爭房屋外牆架設廣告招牌，而該設置在2至4樓外牆之直式廣告招牌（尺寸為縱長600公分，寬度120公分，厚度25公分，距地高度400公分，突出建築物外牆120公分）業向臺北市建築管理工程處申請廣告物許可，經核符合規定等情，為兩造所不爭執，並有土地暨建物所有權狀、現場照片、臺北市建築管理工程處107年4月24日北市都建寓字第10736276400號函暨所附圖說等件為證（見本院106年度店司調卷第421號卷【下稱店司調卷】第7至9頁、第13頁、本院卷第16、17頁、第117至124頁），自堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張其為系爭房屋之區分所有權人，被告高銓芳於系爭房屋1樓通往地下避難室之樓梯間設置鐵門並上鎖；被告高銓芳、劉治平、鍾明勳於系爭房屋外牆部分設置廣告招牌而無權占用系爭房屋之地下避難室及外牆部分，各該被告應拆除相關鐵門及廣告招牌，並將所占用之地下避難室及外牆部分騰空返還全體共有人等情，則為被告所否認，並以前揭情辭置辯。茲就兩造間爭執事項分述如下：
㈠原告請求被告高銓芳將系爭房屋1樓通往地下避難室之鐵門
拆除，並將地下避難室騰空返還予原告及其他共有人，有無理由？經查，系爭房屋1樓通往地下避難室處原設有鐵門1扇，然被告高銓芳否認該鐵門為其所裝設，且陳稱該鐵門之鎖頭業已拆除，現已無門鎖，並據該鐵門照片附卷可查（見本院卷第24頁），堪信該地下避難室之共有人均可自由進出，而原告復未舉證被告高銓芳有何擅自占用地下避難室之情事，從而，原告主張前揭鐵門妨害原告對共有物所有權之行使，尚非可採，則原告請求被告高銓芳拆除該鐵門並將地下室騰空返還原告及其他共有人，即屬無憑。
㈡原告請求被告高銓芳、劉治平、鍾明勳將懸掛於系爭房屋外
牆之廣告看板拆除，並返還予原告及其他共有人，有無理由？⒈按公寓大廈之一部分，具有使用上獨立性，且為區分所有標
的者，為專有部分；公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，為共用部分；稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物；前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者，共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，公寓大廈管理條例第3條第1項第3款、第
4款，民法第799條第1項、第2項分別定有明文。經查，本件系爭房屋之外牆為建物之邊間外牆，並非切割空間之隔間牆等情，有系爭房屋照片在卷可考（見店司調卷第13頁），足見系爭外牆乃維持系爭房屋安全性及其外觀所必要之基本構造，顯非上開法條所指具有使用上獨立性、在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的之專有部分，而應屬系爭房屋專有部分以外而供共同使用之共用部分甚明。
⒉次按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分
之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制；共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，公寓大廈管理條例8條第1項、第11條第1項定有明文。系爭房屋之外牆屬共用部分乙節，已如前述，則有關於該外牆設置廣告物等物，即應依上開規定為之。查系爭公寓於107年7月1日召開區分所有權人會議，決議同意系爭公寓之外牆供1至4樓之住戶懸掛招牌，有系爭區分所有權人會議紀錄附卷可稽（見本院卷第78至80頁），應認屬實，則被告高銓芳同意被告劉治平、鍾明勳於系爭房屋1至4樓之外牆設置廣告物之行為，已經區分所有權人會議之決議通過，堪可認定。
⒊惟按公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電臺基
地臺等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。區分所有權人會議之決議，未經依上開程序辦理者，不生效力。公寓大廈管理條例第33條第2款定有明文。該條規定係於92年12月31日修正公布時所新增，其目的在於公寓大廈如欲在外牆面、樓頂平臺設置廣告物、無線電臺基地臺等類似強波發射設備或其他類似之行為時，應經該頂層或設置樓層之區分所有權人同意，以保護各該利害關係樓層之區分所有權人，避免其他樓層事不關己之區分所有權人以多數決之方式強行通過在公寓大廈之外牆面、樓頂平臺設置廣告物、無線電臺基地臺等類似強波發射設備，以侵害該頂層或設置樓層之區分所有權人之權益。故上開規定之性質，應屬法律強制規定，尚難認有再為法律解釋之空間。查本件被告高銓芳將系爭房屋1樓出租予被告劉治平、鍾明勳，並同意渠等在系爭房屋2至4樓外牆部分豎立直式廣告招牌之行為，業經系爭公寓區分所有權人會議之決議通過，雖已如前述，然依據上開公寓大廈管理條例第33條第2款之規定，系爭公寓區分所有權人會議欲作成系爭房屋之外牆得懸掛招牌之決議前，自須取得設置廣告物經該2、3樓層之區分所有權人即原告之同意，否則此部分決議不生效力。惟原告雖曾於107年7月1日出席前開區分所有權人會議，但就系爭懸掛招牌乙案未為同意，並拒絕在該會議紀錄上簽名等情，為兩造所不爭，並有前揭區分所有權人會議紀錄在卷可稽，則系爭公寓區分所有權人於該日召開之區分所有權人會議所作成關於系爭房屋2、3樓外牆可供區分所有權人懸掛招牌之決議部分，即不生效力，是前開決議自不得作為被告劉治平、鍾明勳侵害系爭房屋之外牆而設置廣告物之依據。揆諸前開說明，被告劉治平、鍾明勳自無占有使用系爭外牆之合法權源，則原告依民法第767條第1項前段、第821條之規定，請求被告劉治平、鍾明勳應將如附圖所示之直式廣告招牌物拆除，並分別將所占用之上開外牆返還予原告及其他區分所有權人，於法即屬有據。至如附圖所示之橫式廣告招牌，既僅懸掛於系爭房屋1樓外牆，而未經原告所有之2、3樓樓層，自不受上揭公寓大廈管理條例第33條第2款「應經該樓層區分所有權人同意」法文之拘束，仍得依系爭公寓區分所有權人會議之決議（含該1樓區分所有權人被告高銓芳之同意）為廣告物之設置。
⒋原告雖一併請求被告高銓芳拆除裝設於系爭房屋外牆之廣告
招牌，惟拆除物品，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限，又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告固主張被告高銓芳於系爭房屋之外牆部分設置廣告招牌，惟未能證明前揭廣告招牌為被告高銓芳所設置或管理，且經被告自承前揭廣告招牌為被告劉治平、鍾明勳所管領（見本院卷第31頁反面），是被告高銓芳對前揭廣告招牌自無處分權，則原告請求被告高銓芳拆除系爭建物外牆之廣告招牌，難認有據。
五、綜上所述，原告本於民法第767條、第821條規定，請求被告劉治平、鍾明勳應將系爭房屋2至4樓外牆部分如附圖所示之直式廣告招牌拆除，並將該部分返還與原告及其他共有人，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、原告 陳明 願供擔保聲請宣告假執行，關於其勝訴部分，因所命給付價額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，並依民事訴訟法第392條第1項酌定相當之擔保金額；另依民事訴訟法第392條第2項規定，依被告聲請宣告其預供擔保得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、原告雖聲請傳訊系爭公寓之住戶為證人，欲證明系爭公寓之區分所有權人於107年1月25日舉行之區分所有權人會議因不符合法定程序而不生效力乙節，然系爭公寓之區分所有權人已於107年7月1日再次召開區分所有權人會議並議決前揭事項，是上開所聲請調查之證據核與本件訴訟爭執要點無涉，即無調查之必要。此外，本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中華民國107年10月26日
民事第五庭法官楊承翰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年10月26日
書記官蕭欣怡