臺灣臺中地方法院民事判決
原 告 家域不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○
李紹廷
李 陳文歆
上列當事人間履行契約等事件，本院於民國96年11月26日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張被告於民國96年3月13日，委由其夫即訴外人甲○
○出具銷售授權書，嗣於96年3月28日，復授權甲○○代理
被告，與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契
約），委託原告銷售被告所有坐落台中市○○區○○○○路
○○○號9樓房屋及其坐落建地應有部分（下稱系爭房地），委
託銷售價格為新台幣（下同）00000000元，委託銷售期間自
96年3月28日起至96年4月7日止，委託期間得經雙方以書面
同意延長之，服務報酬為委託銷售價格百分之4。惟上開委
託銷售期間屆滿，並未售出系爭房地，嗣因原告公司之客戶
即訴外人 陳美 津有意以00000000元購買，原告公司人員即訴
外人丙○○乃與被告聯絡，並協商賣價，雙方於96年8月21
日簽訂委託銷售契約修正同意書（下稱系爭同意書），被告
同意將委託銷售價格修正為00000000元，委託銷售期間延長
至96年8月26日，服務費則為200000元，嗣原告於96年8月23
日與 陳美津 訂定買賣議價委託書（下稱系爭委託書），陳美
津並交付定金100000元之支票予原告，則被告本應與陳美津
簽訂總價金00000000元之買賣契約，詎被告竟為求以較高之
價格出售，而另委託訴外人 永慶 不動產台中八期加盟店-佳
慶不動產經紀有限公司（以下簡稱永慶不動產）仲介出售，
並於96年8月25日，以00000000元之價格，將系爭房地出售
予訴外人 張德麟 ，則被告於委託期間，自行將系爭房地另行
委託第三者仲介，顯已違約，依系爭契約第11條之約定，視
為原告已完成仲介之義務，被告仍應全額一次支付委託銷售
價格百分之4服務報酬予原告，作為違約之處罰，而服務報
酬依系爭同意書第3條之約定，已修正為200000元，爰主張
依系爭契約第11條及系爭同意書第3條之約定，請求被告給
付原告200000元。再者，原告所仲介之買方陳美津已支付定
金支票100000元，被告違約不賣，依系爭契約第8條第1項之
約定，被告應加倍返還買方所支付之定金，是被告應給付陳
美津100000元，而因陳美津業於96年9月9日，將其對被告之
上開債權讓與原告，原告茲以起訴狀繕本送達被告為債權讓
與之通知，爰依民法第294條第1項、第297條第1項債權讓與
及系爭契約第8條第1項契約約定之法律關係，併請求被告應
給付原告100000元，綜上所述，被告應給付原告300000元，
並聲明：被告應給付原告300000元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並 陳明 願供
擔保，請准宣告假執行。
二、被告則略以：原告係於96年8月23日傳真日期載為96年8月21
日之系爭同意書予被告，惟被告並未同意該條件，故未於其
上簽名回傳予原告，是系爭契約已因期限屆滿而失其效力，
被告乃另委託永慶不動產仲介出售系爭房地，並於96年8月
25日將系爭房地出售予張德麟。嗣於96年8月28日原告復傳
真同一系爭同意書予被告，被告乃簽名並回傳，係因原告公
司人員丙○○要求被告幫忙，否則伊可能會遭原告公司處罰
，被告遂依丙○○之要求，而應允之，惟慮及系爭房地已於
96年8月25日出售予張德麟，而依系爭同意書所定之委託銷
售期間係至96年8月26日止，被告如於其上簽名並回傳予原
告，恐有違約之問題，故被告乃將日期改為96年8月27日並
簽名後，於96年8月28日下午4時25分許，將之回傳予原告，
惟觀原告所提出之系爭同意書上所載日期，竟仍為96年8月
21日，且無傳真日期，顯有竄改之嫌。況被告既已於96年8
月25日將系爭房地透過永慶不動產仲介出售予張德麟，其價
格且較原告仲介之陳美津所出價格高出100000元，則被告自
無可能再同意出售系爭房地予原告仲介之對象，而陷自己違
約受罰之處境。是兩造於簽訂系爭同意書時，咸知兩造皆無
受其拘束之意，乃通謀虛偽意思表示，依民法第87條第l項
之規定，應屬無效，則原告據以對被告請求，顯無理由；至
陳美津交付定金予原告之日期為96年8月23日，斯時兩造間
並無委任關係，而系爭同意書被告亦尚未簽名，故陳美津並
非信賴系爭同意書之善意第三人，不得主張系爭同意書為有
效。又觀被告遲至96年8月28日，始於系爭同意書上簽名並
回傳給原告等情，可認於96年8月28日之前被告並未同意延
長委託銷售期間，則原告於96年8月23日收取陳美津定金100
000元，顯未受委任而出賣系爭房地，乃無權代理，應由原
告自負其責。退步而言，縱認系爭同意書有效，被告應受拘
束，惟被告係於96年8月28日始回傳系爭同意書予原告，則
其效力應自被告回傳之日起，向後生效，而不得溯及生效。
再者，被告既未於系爭委託書上簽名，原告亦未將陳美津所
交付之100000元支票，轉交予被告，系爭委託書顯未成立生
效，被告自無違約而應加倍返還陳美津所支付之定金，而陳
美津既對被告無任何債權，自無債權可供讓與予原告，原告
就此之請求，即屬無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴
駁回，且陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行
。
三、兩造就被告曾於96年3月13日，委由其夫甲○○出具銷售授
權書，嗣於96年3月28日，復授權甲○○代理被告，與原告
簽訂系爭契約，委託原告銷售被告所有系爭房地，委託銷售
價格為00000000元，委託銷售期間自96年3月28日起至96年4
月7日止，得經雙方以書面同意延長之，服務報酬為委託銷
售價格百分之4。惟上開委託銷售期間屆滿，並未售出系爭
房地。嗣被告在系爭同意書上簽名後，而於96年8月28日傳
真予原告。另原告於96年8月23日與陳美津訂定系爭委託書
，陳美津並交付100000元之支票予原告，惟系爭委託書，並
未經被告簽名確認，該支票亦未交付被告。嗣被告另委託永
慶不動產仲介出售系爭房地，並於96年8月25日，以0000000
0元之價格，將系爭房地出售予張德麟等情，並不爭執，且
有系爭契約、土地所有權狀、建物所有權狀、銷售授權書、
系爭同意書、系爭委託書、支票、被告與張德麟所訂不動產
買賣契約書等件可稽，是上開部分堪信為真實。
四、原告又主張：兩造於96年8月21日簽訂系爭同意書，被告同
意將委託銷售期間延長至96年8月26日，詎被告於委託期間
，自行將系爭房地另行委託第三者仲介，顯已違約，依系爭
契約第11條之約定，視為原告已完成仲介之義務，被告仍應
依系爭同意書第3條之約定給付原告200000元之服務報酬云
云，然此為被告所堅決否認，並以上開情辭辯解。經查，原
告就其上開所稱，固據提出被告所傳真其上載有前揭內容，
日期為96年8月21日，且有被告親自簽名之系爭同意書為證
（原證二），然被告則堅稱：其所簽名回傳予原告之系爭同
意書，其上之日期已由其改為「96年8月27日」，上開日期
載為「96年8月21日」之系爭同意書，並非係被告所傳真予
原告之資料等語，就上情兩造雖各執一辭，然觀原告所提出
之上開系爭同意書上，並無任何傳真之日期（按一般接收對
方所傳真之資料上，應會顯現傳真之日期），則原告所提出
之上開日期為「96年8月21日」之系爭資料，是否可信，乃
顯有相當疑義？又姑不論上開系爭同意書上之日期究為「96
年8月21日」，抑或「96年8月27日」，該系爭同意書係由被
告簽名後，於96年8月28日始傳真予原告收執等情，此為兩
造所不爭執，則被告傳真該資料之時間，顯已逾系爭同意書
所載委託銷售期間「96年8月26日」之最後期限至明，依此
，系爭同意書所委託之事項，顯已無履行之可能，又參諸被
告既已於96年8月25日將系爭房地透過訴外人永慶不動產仲
介出售予訴外人張德麟，其價格且高於原告媒介之陳美津所
出價格100000元，衡情被告自無可能愚至於上開系爭同意書
所載之委託銷售最後期間過後，再簽立系爭同意書出售系爭
房予原告所仲介之對象，而自陷違約受罰之不利情境。基此
，足認兩造於簽訂系爭同意書時，應皆無受其拘束之意，則
原告據以對被告請求給付系爭服務報酬，自有不當。退而言
之，縱認上開系爭同意書仍屬有效，被告應受其拘束，惟觀
被告係於96年8月28日始將系爭同意書以傳真回傳予原告，
則系爭同意書之效力，亦應自被告回傳之日即96年8月28日
起始發生效力，而不得溯及既往生效。因之，被告縱雖另委
託訴外人永慶不動產仲介，而於96年8月25日，以00000000
元之價格，將系爭房地出售予訴外人張德麟，自亦難謂被告
有何違約之行徑。是以，原告以被告違約為由，主張依系爭
契約第11條及系爭同意書第3條之約定，請求被告仍應給付
服務報酬200000元云云，應核屬無據。
五、原告另主張：其所仲介之買方陳美津已支付定金支票100000
元，詎被告卻悔約，則依系爭契約第8條第1項之約定，被告
應加倍返還買方即陳美津所支付之前開定金，而陳美津嗣將
其對被告之上開債權讓與原告，爰依債權讓與及系爭契約約
定之法律關係，併請求被告應給付原告100000元云云，然此
亦為被告所否認，經查，依兩造所簽訂之系爭契約第8條第1
項固約定「買方支付定金後，如買方違約不買，委託人（即
被告）得沒收定金。如委託人違約不賣，應加倍返還買方所
支付之定金」等內容，惟另觀諸上開系爭委託書，係由買方
即陳美津與原告所簽立，而依系爭委託書第一條所載「˙˙
˙買方（指陳美津）願依下列條件承購上開不動產，爰特立
此委託書，交付保證金壹拾萬元整˙˙予受託人（指原告）
居間斡旋，並同意˙˙」、第三條所載「本書據（指系爭委
託書）經賣方（指被告）簽章同意買方承購條件時，買賣即
成立，受託人即得全權代理買方將保證金轉為買賣定金之一
部分˙˙」等情，可知陳美津依系爭委託書交付被告該1000
00元之款項，原乃作為原告居間陳美津購買系爭房地之保證
金之用，嗣必須經原告斡旋賣方即被告亦同意以陳美津所提
出之承購總價款出售系爭房地，且由被告在系爭委託書上之
賣方欄上簽章同意時，該保證金始轉為買賣定金之一部分至
明，惟觀系爭委託書上並無被告之簽章同意，且原告自陳美
津處所收受之上開款項，亦未交付被告，此並為兩造所不爭
執，基此，系爭委託書對被告自不生效力，尚難認定陳美津
所交付予原告之上開保證金100000元，業已轉為系爭房地買
賣定金之一部分；加諸本件被告並無違約之情形，已如前述
，則被告自無依上開系爭條項約定，而應加倍返還陳美所支
付定金之義務，是陳美津對被告既無任何債權，則被告自無
受讓取得系爭債權之可言。因之，原告就此部分之請求，亦
屬無據。
六、綜上所述，原告就其主張上開有利於己之事實，既均無法舉
證證明之，則其所稱，應不足採認。從而，原告依系爭契約
第11條、系爭同意書第3條之約定與民法第294條第1項、第
297條第1項債權讓與、系爭契約第8條第1項契約約定之法律
關係，請求被告應給付300000元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，即無理由，應
予駁回。又本件係屬民事訴訟法第389條第1項第3款之簡易
案件，如為原告勝訴判決，無庸經原告之聲請，本院即應依
法依職權宣告假執行，是原告起訴聲明請求供擔保後，請准
宣告假執行，乃僅屬促請本院應注意依職權宣告假執行，是
就其上開假執行之聲請，自無庸為准駁與否之判決。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊防禦方法，經審酌
核與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 17 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 黃文進
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 12 月 17 日
書記官