臺灣臺中地方法院92年度簡上字第224號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院92年簡上字第224號民事判決

裁判日期：民國92年12月05日

裁判案由：調整租金

臺灣臺中地方法院民事判決九十二年度簡上字第二二四號
上訴人己○○○
丙○○丁○○庚○○辛○○兼共同訴訟代理人戊○○被上訴人乙○○
甲○○共同訴訟代理人 劉喜 律師右當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國九十二年四月十四日本院豐原簡易庭九十二年度豐簡字第八六號第一審判決提起上訴，本院於民國九十二年十一月二十一日言詞辯論終結，判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決
（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，玆引用之外，補稱：
（一）上訴人向被上訴人所承租坐落台中縣○○鄉○○○段上水底療小段二一六地號土地（下稱系爭土地）之公告現值自八十七年起至九十二年計六年之間，皆維持在每平方公尺新台幣（下同）三千三百元，可見該土地價值自八十八年九二一大地震之後，並無何大變動。即使在九二一大地震前，系爭土地八十六年之公告現值為三千二百元，而申報地價卻僅每平方公尺四百七十二元，其間落差幾達七倍之多，故不能以公告現值作為衡量土地之昇漲標準，而應以實際交易價格為憑，更何況九二一大地震後，系爭土地因所處新社地區為九二一地震之主要災區，其土地價值應更不值錢，故以該土地之公告現值多年來無何變動，而土地價值卻一再低落之現況而言，實不符合民法第四百四十二條所定調整租金之要件。
（二）又兩造固均稱系爭土地之租金多年來皆為二千五百元，並無改變，惟不能認為租金多年未調整，即有調整之必要，仍應審酌土地價值有無昇漲為其調整之要件，況系爭土地目前之使用狀況，其上有建物四間及水塔一座，且該等建物已殘破不堪，分別供作上訴人丁○○之住所、倉庫、神明廳、浴室，而水塔則係公共水塔，供鄰近住戶使用，足見系爭土地並無法為較高效能之利用，則其獲利即不可能高。即使認為六十六年至八十九年間之申報地價，已由一百多元調至四百多元，但以此二十年間之調幅而言，應無大幅度之昇漲而不符訂約當初之情事變更致失公平可言，故在土地無高效能利用之情形下，如仍勉強加以調漲，反而不符上訴人之利益，因此本件並無調漲租金之必要，是系爭土地八十六年之地價稅既為二千三百元，將近其申報地價年息百分之一，則本件租金仍以申報地價年息百分之一為宜，並無調整之必要。縱使鈞院認有調整租金之必要，扣除幣值之調整，則其租金調漲亦以不超過年息百分之四為宜，否則無視土地市場之低迷現況及實際利用度不高之現狀，竟調高至土地法所定租金之最高限度即年息百分之八，實不合理。
（三）系爭土地週遭土地之利用度不高，泰半皆已荒廢閒置，且系爭土地附近尚有軍區、輕航隊、垃圾場、第四公墓等不利環境，並非如被上訴人所稱交通便利，居家環境良好，足見系爭土地利用價值不高，且有逐年凋蔽之趨勢，土地昇漲僅為幣值之調整而已，本件應無調高租金之必要，原審遽予調高，尚非妥適。
三、證據：提出新農報導月刊及上訴人丁○○之身心障礙手冊影本各一份、相片二十八幀為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，玆引用之外，補稱：本件原租金每年僅為二千五百元，扣除繳納地價稅每年二千三百十元，僅剩一百九十元，故該二千五百元租金金額對被上訴人顯然不公平，原審判決每年租金調漲為一萬八千五百零二元，扣除上述地價稅後，餘一萬六千一百九十二元，換算每個月亦僅有一千三百四十九元。又被告在系爭土地不但建有二棟房屋，並有水泥造水塔及甚大庭院供使用，且被告己○○○並在土地上種菜食用，土地十分寬敞，交通便利，居家環境良好，通往系爭土地之道路寬敞，四通八達，交通方便，附近有東興國民小學、東興社區公園、東興派出所、公車站、土地公廟及東興社區民眾集會場所、永興超級市場、托兒所、仁進超市及中西藥房等場所，生活便利，空氣良好，且鄰近又有新社鄉各風景區、千樺咖啡廳、櫻花林、果園等休閒場所，故系爭土地之利用價值甚高，上訴人主張對系爭土地無高利用價值，無須調高租金，應以申報地價年息百分之一計算租金云云，極不合理，上訴人提起本件上訴，至為無理，應予駁回。
三、證據：提出地價謄本影本六份、台中縣稅捐稽徵處八十八年、八十九年、九十年及九十一地價稅繳款書影本五紙、系爭土地鄰近場所分佈略圖一份、相片二十九幀及門票二張為證。
理由
一、本件被上訴人起訴主張：伊等共有系爭土地之前手將該土地出租予上訴人之被繼承人 鍾冉來 之祖先，嗣由鍾冉來繼承承租人之地位，而與伊等間就系爭土地有不定期租賃契約存在，其後鍾冉來於九十一年（被上訴人於原審所出具之追加起訴狀誤載為九十年）十月二十六日死亡，上訴人即依法繼承其承租權，租金原為每年二千五百元，然因系爭土地之價值已經昇漲，且有關稅賦逐年提高，原定之租金數額與之不成比例，因依民法第四百四十二條規定，求為自上訴人收受起訴狀繕本送達翌日（以最後一位上訴人收受日為準）起調整為租金每年二萬三千一百二十八元之判決（其中每年租金逾一萬八千五百零二元部分，經原審判決駁回，固據被上訴人提起附帶上訴，惟其後已經被上訴人於九十二年十月三十日撤回該附帶上訴，而告確定）。
二、上訴人則以：系爭土地之公告現值自八十七年起至九十二年止，均維持在每平方公尺三千三百元，可見該土地之價值並無何變動，且於九二一大地震後，系爭土地因位於災區而更不值錢，其價值並無昇漲情形，實不符合民法第四百四十二條所定調整租金之要件。況依系爭土地目前之使用狀況，其上有建物四間及水塔一座，該等分別供作上訴人丁○○之住所、倉庫、神明廳、浴室之建物已殘破不堪，而水塔則係公共水塔，供鄰近住戶使用，並無法為較高效能之利用，加以系爭土地週遭土地之利用度不高，泰半皆已荒廢閒置，更有軍區、輕航隊、垃圾場、第四公墓等不利環境，家環境良好，足見系爭土地利用價值不高，且有逐年凋蔽趨勢，應無調高租金之必要等語，資為抗辯。
三、查系爭土地為被上訴人共有，由被上訴人前手將之出租予上訴人之被繼承人鍾冉來之祖先， 嗣鍾冉來 繼承承租人之地位，而與被上訴人間就系爭土地存有租地建屋之不定期限租賃關係，其後鍾冉來於九十一年十月二十六日死亡，由上訴人繼承其承租權之事實，業據被上訴人提出土地登記謄本、戶籍謄本及臺灣高等法院台中分院九十年度上字第五號民事判決為證，復為兩造所不爭執，堪信為真正。
四、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。而該條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院二十六年滬上字第四號判例參照）。經查：
（一）系爭土地之租金曾於二、三十年前調整過一次，現為每年二千五百元等情，固經被上訴人於本院審理時陳明，並為上訴人所不爭執（詳本院九十二年十一月二十一日言詞辯論筆錄），然自該次調整租金起迄今，其間系爭土地之價值如有昇高，則其使用收益之對價，亦應因之而有不同，始為公允。從而，系爭土地之租金前於二、三十年前縱曾經調整為現今之二千五百元，然時至今日，如因土地價值增加，致該租金數額有偏低情形，自無不許出租人以系爭土地之價值昇高為由，訴請法院調整其租金數額，以維公平，合先敘明。
（二）次查，系爭土地六十六年九月之公告現值為每平方公尺一百三十元，六十八年七月為每平方公尺一百四十元，六十九年七月為每平方公尺四百元，七十年七月為每平方公尺四百五十元，七十八年七月為每平方公尺五百元，七十九年七月為每平方公尺六百元，八十年七月為每平方公尺一千四百元，八十一年七月為每平方公尺一千八百元，八十二年七月為每平方公尺二千一百元，八十三年七月為每平方公尺二千五百元，八十四年七月為每平方公尺三千元，八十六年七月為每平方公尺三千二百元，八十七年七月及九十二年一月則均為每平方公尺三千三百元；而其申報地價六十六年九月為每平方公尺一百三十元，七十六年七月為每平方公尺三百六十元，八十年七月為每平方公尺四二二元，八十六年七月及八十九年七月則均為每平方公尺四百七十二元等情，有被上訴人提出之地價謄本附原審卷可憑，由上開地價之變動情形而觀，足見系爭土地自前次調整租金（按：若於二、三十年前曾調高租金，則最晚應係於七十二年間）後，其價值確有顯著提昇，縱系爭土地自八十六年起至九十二年止此六年期間之價值雖幾無漲昇變化情形，亦不能執此遽以否定該土地自七十二年起迄今，確有價值漲昇情形，是被上訴人主張系爭土地地價騰漲，尚非無據，上訴人抗辯系爭土地之價值並無變化，要無可取。至上訴人雖另○○○鄉○○○段上水底療小段一九五五地號土地，面積二分五（約二四二四‧八三平方公尺）已進行至特別拍賣程序，拍賣底價才四十五萬元，每平方公尺之價格不過一百八十五‧五八元而已，以為其抗辯系爭土地價值不高之論據。惟據上訴人提出之新農報導月刊觀之，該土地之地目為旱，而系爭土地之地目則為建，使用分區屬乙種建築用地，是該二筆土地之價值顯不可等同而觀，上訴人欲藉此否定系爭土地之價值，自難憑採。從而，被上訴人以租賃標的物之系爭土地價值已有昇漲為由，為本件增加租金之請求，於法自屬有據。
五、復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文；又該條規定，於租用基地建築房屋，準用之，亦為同法第第一百零五條所明定。次按租賃標的物之不動產，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應斟酌土地之位置、繁榮之程度、承租人對於租賃物之需要及其使用所受之利益、該地一般經濟狀況等情形定之，亦經最高法院十八年上字第二八一二號、十九年上字第一三二號及二十年上字第二八三號判例分別闡釋甚明。經查，系爭土地出租後，該土地上搭蓋有鐵架鐵皮地上物，由上訴人丁○○分別作為住所、倉庫、神明廳、浴室之用，另有水泥造水塔一座，供鄰近住戶使用，系爭土地約於中間位置有部份供私設巷道使用，巷道之一側有上訴人己○○○栽種之地瓜葉等蔬菜，另一側之空地上則舖設有水泥等情，業據兩造陳明在卷，並有現場照片附原審卷及本院卷可參，復經本院勘驗明確，制有勘驗筆錄可稽，可見上訴人純係使用系爭土地建屋供自己居住使用，並未開設商店或經營其他事業謀利。然即使上訴人承租使用系爭土地並未受有極高之利益，但因系爭土地之四周大皆為住宅，其後方緊臨東興派出所，派出所前並有公車站，且距離興社街一段僅約五十公尺，興社街上並有永商超級市場、仁進超級商場、中西藥房、托兒所、東興宮等處所，再距離東興國小亦僅約九十公尺左右，且系爭土地通往興社街之巷道亦尚稱寬廣等情，亦據被上訴人陳明，並經本院勘驗屬實，復有現場照片在卷可稽，足見系爭土地所處位置交通堪稱便利，生活機能亦尚稱良好；參以系爭土地八十六年所繳納之地價稅為二千三百十一元，有被上訴人提出之台中縣稅捐稽徵處八十八年地價稅繳款書附本院卷可按，再參酌其提出之八十九年、九十年及九十一年地價稅繳款書，其各該年度應繳納之地價稅額應亦無差異，依此而觀，則被上訴人就系爭土地每年所收取之租金二千五百元，扣除應繳之地價稅後，顯然所剩無幾，獲利無多，僅餘一百八十九元，益徵兩造就系爭土地原定之租金額二千五百元，與系爭土地所處位置、繁榮程度、地價漲昇情形相較，在客觀上顯不相當，已有偏低情形。是本院斟酌系爭土地之地價增加情形、土地之位置、繁榮程度及土地之利用狀況，認上訴人所承租之系爭土地應按最近土地申報地價年息百分之八調整為妥當。是系爭土地八十九年之申報地價既為每平方公尺四百七十二元，而該土地之面積則為四百九十平方公尺，則依此核算結果，系爭土地之租金應調整為每年一萬八千五百零二元〔計算方式：（490×472）×8%=18502，元以下四捨五入〕。
六、末按出租人依民法第四百四十二條提起調整租金之訴，法院為准許之判決，得自調整租金之意思表示時起算，最高法院著有四十八年台上字第五二一號判例可資參照。查兩造間就系爭土地之不定期限租賃，原約定租金為「年租」，則被上訴人雖於九十二年一月十四日起訴，有起訴狀附原審卷可考，然其卻請求自上訴人收受起訴狀繕本送達翌日（以最後一位上訴人收受日為準）即九十二年二月十四日起調整，自無不可，是被上訴人請求調整本件租金，上訴人自九十二年二月十四日起，其租金額即應依調整後每年一萬八千五百零二元給付。
七、綜上所述，本件被上訴人主張系爭土地價值有騰漲情形，請求調整租金，既為可採，則被上訴人依民法第四百四十二條規定，請求將系爭土地之租金自九十二年二月十四日起調整租金為每年一萬八千五百零二元，為有理由，應予准許，逾此所為之請求，即難謂為正當。原審判命上訴人承租系爭土地之租金，應自九十二年二月十四日起調整為每年一萬八千五百零二元，而駁回被上訴人逾此部分之請求，經核並無違誤，上訴人就其敗訴部分提起上訴，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於本件判決結果已不生影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第八十五條第二項，判決如主文。
中華民國九十二年十二月五日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B審判長法官林清鈞~B法官吳幸芬~B法官吳美蒼正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十二年十二月八日~B法院書記官黃舜民↑