裁判字號：臺灣士林地方法院95年重訴字第287號民事判決
裁判日期：民國96年11月09日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣士林地方法院民事判決95年度重訴字第287號原告丙○○訴訟代理人 傅國光 律師被告乙○○訴訟代理人甲○○
丁○○上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國96年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告承租原告所有坐落臺北市○○區○○段四小段二七六地號土地（面積一０二平方公尺）之租金，自民國九十六年二月八日起調整為每年新臺幣壹佰零柒萬壹仟叁佰貳拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳拾捌萬玖仟柒佰貳拾捌元由被告負擔百分之二十（即被告應賠償原告新臺幣伍萬柒仟玖佰肆拾陸元），餘由原告負擔。
原告假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）伊於民國93年5月27日向訴外人 郭興基 （下稱郭興基）買受坐落臺北市○○區○○段4小段276地號土地（下稱系爭土地），並辦理移轉登記而成為系爭土地之所有權人。
被告之被繼承人與郭興基之被繼承人於78年以前，就系爭土地成立租地建屋之不定期租賃契約（下稱系爭租賃契約）。被告之被繼承人於60年以前，於系爭土地上建造門牌號碼臺北市○○路○○號之二層磚造之未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋），原始取得系爭房屋所有權，嗣被告因繼承取得。然被告竟將系爭房屋部分出租第三人供營業使用，而違反土地法第103條第3款規定，經伊依土地法第10
3條第3款、民法第450條第2項、第3項之規定，於95年6月12日以律師函及本案起訴狀繕本送達被告，表示終止系爭租賃契約後，系爭房屋即屬無權占有，伊自得依民法第767條規定請求被告拆除系爭房屋，將系爭土地返還予伊。並為先位聲明：（一）被告應將坐落系爭土地上之系爭房屋拆除，將系爭土地返還原告。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
（二）系爭租賃契約之租金前於87年間經本院87年度訴字第178號判決（下稱前案判決一）調整為每年新臺幣（下同）77萬8160元，至今已將近10年，系爭土地價值早已有所昇漲。且系爭房屋位於士林夜市之商業繁華區域，堪稱夜市最精華區，以致前調整租金已經不符市價，而失公平，是縱系爭租賃契約仍屬有效存在，伊亦得依民法第442條請求法院再為調漲租金數額。並為備位聲明：（一）被告承租原告所有系爭土地之租金，自起訴狀繕本送達翌日起調整為每月新臺幣（下同）46萬8000元。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：（一）原告前於93年間，即曾依民法第767條所有物妨害排除及返還請求權，訴請伊將系爭房屋拆除並返還系爭土地，業經本院93年度訴字第1277號判決（下稱前案判決二）駁回確定。竟再依民法第767條規定，請求伊拆屋還地，顯見本案訴訟標的法律關係應為前案判決二之既判力所及，而與民事訴訟法第400條第1項規定有違。（二）伊僅將系爭房屋一樓部分出租他人，系爭房屋一樓大部分及二樓均係伊自行居住使用，與土地法第103條第3款所定將基地轉租他人之情形不同，原告應無終止系爭租賃契約之權。（三）系爭土地自前案判決一調整後，至今雖將近十年，然系爭土地公告現值僅調整17%左右，且系爭房屋臨路面寬僅4.
5公尺，一樓店面寬不過3公尺，近年來士林夜市分離，商機盡失，商業價值已大不如前，是前案判決一所調整租金仍屬合理，而無再予調整租金之必要。原告請求將租金調整為46萬餘元，顯屬過高等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行聲請均駁回。（二）如受不利益之判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院96年8月8日準備程序筆錄）
（一）被告之被繼承人與郭興基之被繼承人，於78年以前曾就系爭土地成立系爭租賃契約。被告之被繼承人於距今60年以前，於系爭土地上建築系爭房屋，原始取得系爭房屋所有權，嗣被告因繼承而取得。系爭房屋為磚造之未辦保存登記房屋，屋齡60年以上。
（二）被告與郭興基於78年間，因調整租金事件，在臺灣高等法院78年度上字第1542號事件中成立民事和解，確認系爭租賃契約存在，並合意租金調整為每年35萬9480元。後郭興基又於87年間向本院對被告提起調整租金之訴，經前案判決一判命系爭租賃契約租金自87年2月27日起調整為每年77萬8160元。
（三）原告於93年5月27日向郭興基買受系爭土地，並辦理移轉登記而取得系爭土地所有權，且繼受系爭租賃契約成為出租人。被告自其時起，向原告表示依照前案判決一上開金額給付租金，但原告拒絕受領。被告乃自93年間起，按前案判決一所命租金金額，為原告向本院辦理清償提存至今。原告則於93年間對被告提起拆屋還地訴訟，經本院前案判決二判決敗訴確定。
（四）原告於起訴前之95年6月12日，曾以被告違反土地法第10
3條第3款，向被告寄發律師函（下稱系爭律師函）表示欲終止系爭租賃契約（但被告對於是否收受系爭律師函有爭議）。
（五）系爭房屋二樓係被告自行居住使用，一樓則至少有四分之一約五至六坪左右出租他人，供他人經營服飾店使用，其租金至少為六萬元。
（六）系爭土地使用分區原編為第三種住宅區，後改編為第三種商業區。86年間系爭土地市價約為4072萬8600元，96年5月價格則為4813萬3800元。又系爭土地86年7月之申報法定地價為7萬8246.4元，96年1月申報地價則為每平方公尺10萬0030元。
（七）本件原告係於95年8月23日起訴，兩造合意以96年2月7日（第一次準備期日）為起訴狀送達之日，被告於該日知悉起訴的內容。
四、本件經本院於96年8月8日與兩造整理並協議簡化爭點為（見本院同上筆錄，茲依據本院論述方式、順序適當調整）
（一）原告請求被告拆除系爭房屋返還系爭土地，是否有理由？
１.本件訴訟標的法律關係是否為前案判決二之既判力所及？
２.被告將系爭房屋部分出租他人，是否屬於土地法第103條第
3款之情形？原告得否因而終止系爭賃契約？
３.原告是否已對被告為終止系爭租賃契約之意思表示？
（1）被告是否已收受系爭律師函？
（2）本件起訴狀內容是否為終止系爭租賃契約之意思表示？
（二）原告請求自起訴狀繕本送達翌日起，調整系爭土地租金為每月46萬8000元，是否有理由？
１.系爭土地之價值，自前案判決二至今是否有所昇降？
２.系爭土地之年租金，得否超過土地法第97條之限制？
３.系爭土地租金應如何計算調整，始為合理？
五、茲論述如下
（一）原告先位請求被告拆除系爭房屋返還系爭土地，並無理由。
１.本件訴訟標的法律關係並非前案判決二之既判力所及。
（1）按訴訟標的，乃原告為確定其私權之請求，或所主張或否認之法律關係是否存在，欲法院對之加以審判之對象。而為法院審判對象之法律關係，應為具體特定之權利義務關係，而非抽象之法律關係，即原告起訴以何種法律關係為訴訟標的，應依原告起訴主張之原因事實定之，原告前後主張之原因事實不同，其為訴訟標的之法律關係自亦不同，即非同一事件（最高法院84年度臺上字第2194號判決參照）。
（2）原告於前案判決二之訴訟程序，雖與本案相同係主張依民法第767條規定，訴請被告拆除系爭房屋，並返還系爭土地。然原告於前案，係主張其未因買受系爭土地而繼受前手郭興基之系爭租賃契約關係，即兩造間無系爭租賃契約關係存在，因而認被告為無權占有。惟於本案原告係主張於前案言詞辯論終結後，其已依土地法第103條第3款終止系爭租賃契約，被告因而成為無權占有人。經核，前案與本案，原告雖均依民法第767條規定，請求被告拆除系爭房屋，然其主張之原因事實並不相同，衡諸上開說明，顯見前案與本案之訴訟標的法律關係不同，自非同一事件。由是，被告抗辯：原告本案起訴之訴訟標的法律關係，為前案判決二既判力所及，有違一事不在理原則云云，自非可採。
２.被告將系爭房屋部分出租他人營業，非屬土地法第103條第
3款所謂將基地轉租他人之情形，原告不得據此終止系爭租賃契約。
（1）按租用建築房屋之基地，非因下列情形之一，不得收回：
（一）契約年限屆滿時；（二）承租人以基地供違反法令之使用時；（三）承租人轉租基地於他人時；（四）承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時；（五）承租人違反租賃契約時。土地法第103條定有明文。
又房屋與基地為各別獨立之不動產，其所有權人各得行使其權利。而房屋所有人與基地所有人就基地有租賃關係，如其訂立租約當初並無特別反對之約定，房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，無論該他人為其親屬或向其租借之人，均與單純之基地轉租有別，自難構成終止基地租約之原因（最高法院79年臺上字第2678號、89年度臺上字第1654號判決意旨參照）。由是可知，租地建屋之承租人僅將一部出租，因屬承租人使用房屋之權利行使，尚不構成終止基地租約之事由。
（2）經查，系爭房屋二樓係被告及其家屬自行居住使用，一樓則至少有四分之一約五至六坪左右出租他人，供他人經營服飾店使用，其租金至少為六萬元，為兩造所不爭執（見不爭執事項（五）所示），堪信為真正。由是可見，被告租用系爭土地建造系爭房屋後，僅將系爭房屋一部分出租他人營業使用，衡諸上開說明，要屬被告對於系爭房屋之使用收益權行使，系爭租賃契約又無不得轉租之特約，自不構成土地法第103條第3款原告得終止系爭租賃契約之事由。是故，原告主張其得依土地法第103條規定終止系爭租賃契約，即屬無據。
（3）又按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，固為民法第450條第2項、第3項所明定。
然而，土地法第103條既對於租地建屋之基地出租人終止租約限制以同條各款所列事由為限，自屬有利於承租人，而應認係民法第450條第2項之特別規定，而應優先適用土地法之規定。申言之，出租基地供建築房屋之出租人，倘無土地法第103條各款事由，自不得再以民法第450條第2項、第3項之規定，終止建築基地之租賃契約，自屬當然。查原告不得據土地法第103條第3款規定終止系爭租賃契約，業經認定如上。此外，原告復未主張被告有土地法第103條其他各款情事，衡諸上開說明，原告自不得依民法第450條第2項、第3項規定，終止系爭租賃契約，至為明確，應可確定。
３.從而，原告主張依土地法第103條第3款、民法第450條第
2、3項規定終止系爭租賃契約，即屬無據。職是，系爭租賃契約仍屬有效，被告所有之系爭房屋基於系爭租賃契約而占有系爭土地，即非無權占有。因此，原告依民法第767條規定，請求被告拆除系爭房屋而返還系爭土地，即無理由，不能准許。
４.原告請求拆屋還地，並無理由，既經認定如上，則原列爭點
（一）３所列各項，無論如何認定，均與判斷結果無涉，本院自毋庸再予贅述，併此敘明。
（二）原告依民法第442條，請求自96年2月8日起，將系爭土地租金調整為每年107萬1321元，應屬有理由。逾此金額之請求，則屬無理由。
１.系爭土地之價值自87年前案判決一以來，業已有明顯之昇漲而應調整。
（1）按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第
442條定有明文。
（2）經查，前案判決一作成之時間為87年11月6日，距今業已將近9年。而系爭土地於87年間之公告現值為每平方公尺26萬8682元，96年1月之公告現值則為32萬1422元，有臺北市士林地政事務所96年3月3日北市士地一字第09630316900號函所附地價謄本在卷可稽（見本院卷第59至61頁）。是以公告現值言，與87年間相比，系爭土地之價值已經上昇約百分之20。再就市價而言，系爭土地86年間之土地市價約為4072萬8600元，96年5月價格則為4813萬3800元，亦已上漲約百分之20，有遠見不動產估價師事務所96年6月22日96估字第062201號函所附不動產估價報告書（下稱系爭估價報告書）存卷可佐。據此，87年間與今日相較，系爭土地所在區域價值已有所明顯上昇，應可認定。是則，原告訴請本院依民法第442條規定，調整系爭租賃契約租金數額，自屬有據。
２.系爭土地上所建之系爭房屋，已屬供商業使用，故系爭土地之年租金，已不受土地法第97條之限制。
（1）按土地法第97條之立法意旨為：城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。是土地法第97條限制房屋租金之立法政策，係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵。現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龐大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第90條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。
（2）經查，系爭土地使用分區原編為第三種住宅區，後改編為第三種商業區，而系爭房屋二樓係被告自行居住使用，一樓則至少有4分之1約5至6坪左右出租他人，供他人經營服飾店使用，為兩造所不爭執（見不爭執事項（五）、
（六）所示），自堪認定。再由系爭估價報告所附系爭房屋現場照片所示可知系爭房屋一樓靠近大東路部分，被告確實已經出租他人，作為店舖使用，顯然被告係將系爭房屋部分用以營業獲取利潤，並非全供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉。且系爭房屋坐落商業區，且享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。衡諸上述說明，被告使用系爭土地之租金，自不應再以土地法第97條所定之申報地價年息百分之10加以限制，始與法意相符。否則，若容許被告得將系爭房屋出租供商業使用，收取高額租金，法律卻仍給予需屋居住者之保障，疏非事理之平。是原告主張衡量系爭土地租金，不應受土地法第97條之限制，應屬可採。
３.系爭租賃契約之租金應調整為年租金107萬1321元，始為合理。
（1）按基地租金應增加若干，當以該地經濟狀況、土地繁榮程度及鄰地租金之比較，租戶對該租賃物之需要及其使用所受之利益等情形為標準（最高法院19年上字第132號、20年上字第283號判例參照）。
（2）經查，系爭土地位於8公尺之大東路，該路沿線本多為店面使用。區域形態以商業為主，商業機能健全，為臺北市區幾個主要夜市之一；交通便利，尤以淡水捷運線通車後，大大疏解該區之車潮、人潮，更提高其可及性；附近道路、水電設施完善，有士林區行政中心、河濱運動公園、海洋生活館、停車場、捷運站、公車站、學校、銀行、戲院等等，公共設施完備。目前使用系爭土地之系爭房屋為二層透天建物，一樓少部分靠近馬路之店面且供為服飾店使用；目前屬第三種商業區使用，可供做零售業、服務業、娛樂業、批發業及有關商業活動之使用；系爭土地所臨之大東路係以鄰近文林路之南側店面租金效益較高，然系爭土地則較靠大東路北側與大南路路口，距離核心商圈尚有200多公尺等，為兩造所不爭執，並有系爭估價報告書所載系爭土地週遭環境狀況存卷可佐，自堪認定。本院審酌上情，及系爭土地係因商業使用，不受土地法第97條限制、且自86年以來土地價值已上昇約百分之20等情，因認為系爭土地之年租金以申報地價總額百分之10.5為適當。
又系爭土地96年度申報地價為每平方公尺為10萬0030元，有臺北市地價謄本在卷可參（見本院卷第59頁）。系爭土地面積102平方公尺之申報地價為1020萬3060元（10萬0030×102＝1020萬3060元）。據此，年租金係申報地價之百分之10.5，即為107萬1321元為合理（1020萬3060元×
10.5％＝107萬1321元，元以下四捨五入）。原告逾此部分之調整租金主張，則屬過高，不應准許。
（3）原告雖認系爭土地租金應調整為每月46萬8000元云云。然查，依系爭估價報告書所鑑定系爭土地之月租金僅為19萬7627元，且系爭估價報告書對原告所主張之系爭土地位置、附近商業狀況均已考慮在內，原告並未提出其他足以說明為何其主張應調整之租金，應高於系爭估價報告書之具體理由，空言主張應以46萬8000元調整月租金，顯難採信。又系爭估價報告書雖鑑定系爭土地每月租金為19萬7627元，相當年租金237萬1524元。然細鐸系爭估價報告書，記載其並未進入系爭房屋內部勘察，因而未能得知系爭房屋內部使用情形，故假設系爭房屋全部作為商業、店面使用，而為估定，已與系爭房屋僅有部分供作店面之客觀使用情形不符。且其對附近店面租金採樣範圍，多集中於大東路南側店面，對北側店面之取樣則僅有2處。然前案判決一之後92年間士林夜市小吃部分業已遷離大東路北側，遷往距離系爭土地6、700公尺外之劍潭路上，大東路之北側逛街人潮較之前為少，為眾所皆知之事，是則系爭估價報告書尚有取樣偏重較為繁華熱鬧之南側缺失，是其估價，仍有過高之情，仍應以本院上述認定為合理，附此敘明。
（三）按請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未照原約定數額付清，則法院准許增加之判決，固得自出租人為調整租金之意思表示起算，但起訴前未為此項意思表示者，原約定之租金數額，並不因租賃不動產價值之升降，即失其拘束雙方當事人之效力，當不得溯及請求租金之調整，法院僅得判決自原告起訴時起增高租金（見最高法院47年臺上字第1152號、48年臺上字第521號判例及同院73年8月21日73年度第9次民事庭會議決議意旨）。查原告並未主張起訴前即已向基地承租人為調整租金之意思表示，徵諸上開說明，原告請求自起訴狀繕本送達翌日即96年2月8日（見不爭執事項（七）所示）起按調整後之數額計算，自應准許。又被告與郭興基於78年間，因調整租金案件，所成立之民事和解，其中合意租金即為每年35萬9480元。前案判決一判命系爭租賃契約租金自87年2月27日起調整為每年77萬8160元。原告於93年5月27日向郭興基買受系爭土地，並辦理移轉登記而取得系爭土地所有權，繼受系爭租賃契約成為出租人（見不爭執事項（二）、（三）所示）。由是可見，系爭租賃契約之租金均係按年計收，而非按月計收。準此，本件自亦應就系爭土地之年租金為調整，被告之後亦應按年計付租金，要屬當然。原告請求按月調整租金，亦屬無據。
六、從而，原告先位之訴依民法第767條物上請求權，訴請被告系爭房屋拆除，並將系爭房屋所占用之系爭土地返還原告，並無理由，應予駁回。另備位之訴部分，原告依民法第442條規定，請求就被告向原告承租系爭土地，自96年2月8日起，調整為每年107萬1321元，為有理由，應予准許，逾前開准許部分之備位請求，則為無理由，應予駁回。
七、末查，本件原告先位請求被告拆除系爭房屋、返還系爭土地既經駁回，其假執行聲請即失所附麗，應併予駁回。而調整租金之訴係屬形成之訴，必待判決確定，此形成判決所形成之法律效果始發生，當事人始取得判決賦予之權利，核與民事訴訟法第390條所稱財產權（按給付請求權）訴訟，原告得釋明或供擔保以代釋明，在判決確定前，不為執行，恐受難於予抵償或難予計算之損害，得請求宣告假執行之要件不符，從而，原告就備位之訴部分請求宣告假執行自難准許，亦應予駁回。
八、本件事證已臻明確，其餘兩造協議爭點、主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
九、本院並依職權確定本件訴訟費用額（裁判費28萬9728元），並諭知兩造依主文第3項所示比例負擔。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項前段，判決如主文。中華民國96年11月9日
民事第三庭審判長法官鍾任賜
法官施月燿法官王沛雷以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年11月13日
書記官林豐圃