裁判字號：臺灣高等法院106年上易字第1244號民事判決
裁判日期：民國107年07月25日
裁判案由：減少買賣價金等
臺灣高等法院民事判決106年度上易字第1244號上訴人總瑩建設股份有限公司法定代理人 張廖貴裕 上訴人 楊碧玲 共同訴訟代理人 洪大鈞
楊劍合 黃儀采 被上訴人 廖宗茂
吳祥雄 共同訴訟代理人 簡長輝 律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，上訴人對於中華民國106年9月21日臺灣桃園地方法院105年度訴字第2013號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於107年7月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
上訴人楊碧玲應再給付被上訴人新臺幣肆萬參仟元，及自民國一○六年十二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔；追加之訴訴訟費用由上訴人楊碧玲負擔。
事實及理由
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之（最高法院91年度台抗字第648號、101年度台抗字第404號裁定意旨參照）。本件被上訴人於原審主張依湯城世紀大樓土地預定買賣合約書（下稱系爭土地合約）第11條第1項約定，請求上訴人楊碧玲給付新臺幣（下同）4萬元本息之第一審律師費部分，經原審判命楊碧玲如數給付（原判決主文第三項），因上訴人不服原判決提起本件上訴，被上訴人於本院主張其因而支出第二審律師費4萬3000元，依同上約定追加請求上訴人楊碧玲給付4萬3000元本息（見本院卷第77頁），核其追加部分，其原因事實與原起訴主張之事實，均源於同一契約所生之爭執，此等在社會事實上具有共通性及關聯性，且無害於上訴人程序權之保障，屬請求之基礎事實同一，揆諸首揭規定及說明，無庸得上訴人之同意，即得為之。
二、被上訴人主張：伊等於民國100年7月18日分別與上訴人總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）簽訂湯城世紀大樓房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋合約）及上訴人楊碧玲（下逕稱其名，與總瑩公司合稱上訴人）簽訂系爭土地合約（與系爭房屋合約合稱系爭房地合約），購買坐落桃園市中壢區（改制前為桃園縣○○市○○○段○○號土地上之「湯城世紀」建案甲區編號A6棟6樓房屋及坐落基地應有部分（下稱系爭房地），總價154萬元。依系爭房屋合約第15條第1、2項及內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱內政部定型化契約記載事項）第12點第2項規定，總瑩公司應於102年12月15日前完成取得使用執照，逾期每日應給付伊等按已繳納房地價款萬分之5計算之遲延利息，詎總瑩公司遲至104年8月10日始取得使用執照，應給付伊等該遲延利息14萬4335元。又依系爭房屋合約第19條第2項及內政部定型化契約記載事項第15點第1項第4款規定，總瑩公司應於領得使用執照6個月內即應於105年2月10日前前通知伊等交屋，逾期每日應給付伊等按已繳納房地價款萬分之5計算之遲延利息，詎總瑩公司遲至105年10月27日始通知伊等進行交屋，應給付伊等該遲延利息14萬3255元。再依系爭房屋合約第29條、系爭土地合約第12條第1項約定，系爭房地合約具連帶不可分性，應共同履行，楊碧玲亦應給付伊等上開遲延利息，且與總瑩公司對伊等負不真正連帶給付責任。另依系爭土地合約第11條第1項約定，楊碧玲應賠償伊等因本件訴訟而支出之第一審律師費4萬元，求為命上訴人各給付伊等28萬7590元，如任一人為給付時，另一人於其給付範圍內免除給付責任；楊碧玲給付伊等4萬元及自起訴狀繕本送達翌日即105年11月16日起加計法定遲延利息之判決。另於本院主張因上訴人提起本件上訴，伊等因而增加支付第二審律師費4萬3000元，依系爭土地合約第11條第1項約定，追加請求楊碧玲給付4萬3000元及自民事答辯暨追加聲明狀送達翌日起加計法定遲延利息之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。並於本院答辯聲明：上訴駁回。另追加聲明：楊碧玲應再給付被上訴人4萬3000元，及自民事答辯暨追加聲明狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、上訴人則以：系爭房屋合約、系爭土地合約乃二個獨立契約，上訴人間之權利義務各自獨立，並無不真正連帶責任關係，被上訴人僅得請求總瑩公司給付遲延利息，無權請求楊碧玲給付遲延利息。又依系爭房屋合約第15條第2項約定，應以被上訴人已繳「房屋價款」計算遲延利息，並依該合約第15條第1項第3款扣除伊等不能施工之日數，始符公允。另該約定遲延利息之性質屬違約金，被上訴人請求數額應以其所受損害為限，按內政部定型化契約記載事項規定，解除契約至多賠償房地總價15%違約金，本件按房地總價154萬元計算僅是23萬1000元，被上訴人卻請求遲延利息共28萬7590元，明顯比例失當，應酌減按年息5%計算遲延利息。另楊碧玲不該負擔逾期取得使用執照之責任，自不該負擔全額律師費等語為辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。另答辯聲明：被上訴人追加之訴駁回。
四、查，㈠被上訴人於100年7月18日分別與總瑩公司簽訂系爭房屋合約及楊碧玲簽訂系爭土地合約，購買系爭房地；㈡系爭房屋於104年8月10日取得使用執照；㈢被上訴人於105年9月6日進行系爭房屋之驗屋程序（初驗）；㈣上訴人於105年10月27日辦理交屋手續（即點交房屋）；㈤被上訴人於102年12月15日為止已給付價款49萬元，於103年4月15日給付價款4萬元，於104年9月8日給付價款1萬元，於104年12月14日給付價款50萬5000元，於105年9月7日給付價款82萬5000元，105年10月27日繳款3萬元，總金額合計190萬元，其中36萬元為裝修費用，154萬元為房地價款等情，為兩造所不爭執，並有系爭房地合約、交屋明細單、使用執照、客戶繳款明細表、存款憑條、售後服務記錄單可稽（見原審卷第12至90頁、第196頁），堪認為真實。
五、本件應審究者為㈠楊碧玲是否依約應就系爭房屋逾期取得使用執照、逾期通知進行交屋負遲延責任，並與總瑩公司負不真正連帶給付之責？㈡被上訴人依系爭房屋合約第15條第1、2項及內政部定型化契約記載事項第12點第2項規定，請求上訴人各給付系爭房屋逾期取得使用執照之遲延利息14萬4335元，及依系爭房屋合約第19條第2項及內政部定型化契約記載事項第15點第1項第4款規定，請求上訴人各給付系爭房屋逾期通知進行交屋之遲延利息14萬3255元，並如任一人為給付時，另一人於其給付範圍內免除給付責任，是否有理？㈢被上訴人依系爭土地合約第11條第1項約定，請求楊碧玲給付第一審律師費4萬元及於本院追加請求給付第二審律師費4萬3000元，是否有理？茲分別論述如下：
㈠楊碧玲是否依約應就系爭房屋逾期取得使用執照、逾期通知
進行交屋負遲延責任，並與總瑩公司負不真正連帶給付之責？按所謂之契約聯立，係指數個契約（典型或非典型）具有相互結合之關係者而言，其結合之主要情狀有二：一為單純外觀之結合，即數個獨立之契約僅因締結契約之行為（例如訂立一個書面）而結合，相互間不具依存關係。另一則為具有一定依存關係之結合，即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，於此情形，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運。故彼此具有不可分離之關係，該聯立契約應同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約。又各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準（最高法院86年度台上字第2278號、86年度台上字第2665號、90年度台上字第1779號判決意旨參照）。次按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（同院101年度台上字第367號判決意旨參照）。查被上訴人購買系爭房地，雖各與總瑩公司、楊碧玲簽訂系爭房屋合約、系爭土地合約，然對買賣雙方言，兩契約目的均在於完成買賣房地一併移轉、交付，土地與房屋屬緊密不可分之契約標的，若互缺其一，契約目的即無法達成。且觀之系爭房屋合約第29條約定：「本約之附件視為本約之一部分，並與本約具有同等效力，並與本約所座落基地之買賣雙方所定土地預定買賣合約書具連帶不可分性，應共同履行，並自簽約日起同時生效。任何一部分不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除。」，系爭土地合約第12條第1項約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與本約所座落基地之買方所訂房屋預定買賣合約書具連帶不可分性，應共同履行，並自簽約日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除。」（見原審卷第27頁、第71頁），足認系爭房屋合約與系爭土地合約屬聯立契約，彼此間具有不可分離之依存關係，應共同履行，任一部分不履行，即視同全部違約，上訴人間因系爭房地合約具有同一給付目的，對被上訴人各負全部給付義務，而屬不真正連帶債務。是被上訴人主張楊碧玲依約應就系爭房屋逾期取得使用執照、逾期通知進行交屋負遲延責任，並與總瑩公司負不真正連帶給付責任，應屬可取。上訴人抗辯系爭房屋合約、系爭土地合約乃二個獨立契約，上訴人間之權利義務各自獨立，並無不真正連帶責任關係，被上訴人僅得請求總瑩公司給付遲延利息，無權請求楊碧玲給付遲延利息云云，委無可採。
㈡被上訴人依系爭房屋合約第15條第1、2項及內政部定型化契
約記載事項第12點第2項規定，請求上訴人各給付系爭房屋逾期取得使用執照之遲延利息14萬4335元，及依系爭房屋合約第19條第2項及內政部定型化契約記載事項第15點第1項第4款規定，請求上訴人各給付系爭房屋逾期通知進行交屋之遲延利息14萬3255元，並如任一人為給付時，另一人於其給付範圍內免除給付責任，是否有理？⒈關於被上訴人請求系爭房屋逾期取得使用執照之遲延利息部分：
⑴依系爭房屋合約第15條第1、2項約定：「本預售屋之
建築工程，自民國99年4月30日前開工，並於民國102年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，……。賣方如逾前款期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方。」（見原審卷第18至19頁），可知總瑩公司應於102年12月15日前取得系爭房屋使用執照，若逾期，應給付被上訴人遲延利息。而總瑩公司遲至104年8月10日始取得系爭房屋使用執照之事實，為兩造所不爭，足見總瑩公司已逾期取得使用執照，且楊碧玲應同負遲延責任如前述，是被上訴人主張其得依上約定請求上訴人給付逾期取得使用執照之遲延利息，即屬有據。
⑵上訴人雖抗辯依系爭房屋合約第15條第2項約定，應以
被上訴人已繳「房屋價款」計算遲延利息云云，惟被上訴人主張該約定以「房屋價款」計算遲延利息部分，違反內政部定型化契約記載事項第12點第2項規定，應以已繳「房地價款」計算遲延利息等語。查系爭房地合約，為上訴人為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，自屬消費者保護法（下稱消保法）所稱定型化契約。按定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效；中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項，違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。此觀消保法第16條、第17條規定自明。前揭合約第15條第2項固約定「每逾一日應按已繳『房屋價款』萬分之五計算遲延利息」，惟該以「房屋價款」萬分之5計算遲延利息之約定，與內政部定型化契約記載事項第12點第2項規定：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳『房地價款』依萬分之五單利計算遲延利息予買方。……」(見本院卷第335頁)，以「房地價款」萬分之5作為計算遲延利息部分，明顯有違，依消保法第16條、第17條規定，自屬無效，而應以前開規定構成系爭房屋合約之內容，即應以被上訴人已繳「房地價款」萬分之5計算每日遲延利息。
⑶又被上訴人雖請求上訴人給付自102年12月16日至104年
8月9日逾期取得使用執照共602日計算之遲延利息（見原審卷第282頁），惟上訴人抗辯依系爭房屋合約第15條第1項第3款應扣除其不能施工之天數云云。觀之系爭房屋合約第15條第1項第3款約定，需因天災地變等人力不可抗力之事由，致不能施工者，該影響期間始不得計入逾期取得使用執照之天數（見原審卷第18頁）。查被上訴人請求逾期之上開期間，其中103年7月23日、104年7月10日、8月8日共3日為颱風假停止上班上課，不能施工，應予扣除，為被上訴人所不爭執(見本院卷第292至293頁)，並有桃園市政府人事處提供之公告颱風假期資料在卷足憑（見原審卷第272頁）。至上訴人辯稱其逾期天數應再扣除7日不能施工之天數部分（見本院卷第41至43頁），並未舉證確因天災地變等人力不可抗力之事由致不能施工之事實，其此部分所辯自無可採。
⑷依上所述，被上訴人得請求上訴人給付逾期取得使用執
照之天數，應自102年12月16日至104年8月9日並扣除前揭3日不能施工天數共599日。又被上訴人於102年12月16日至103年4月15日共121日逾期天數之期間，已繳房地價款為45萬元；於103年4月16日至104年8月9日共478日（扣除前揭3日不能施工天數）逾期天數之期間，已繳房地價款為49萬元等情，有客戶繳款明細表在卷可稽，並為兩造所不爭，則依上開逾期天數及被上訴人已繳房地價款萬分之5按日計算，被上訴人得請求逾期取得使用執照之遲延利息共計14萬4335元(計算式：45萬元×5/10000×121日＋49萬元×5/10000×478日＝14萬4335元)。另上訴人就上開遲延利息應負不真正連帶給付之責，業如前述。從而，被上訴人依系爭房屋合約第15條第1、2項及內政部定型化契約記載事項第12點第2項規定，請求上訴人各給付系爭房屋逾期取得使用執照之遲延利息14萬4335元，並如任一人為給付時，另一人於其給付範圍內免除給付責任，為有理由。
⒉關於被上訴人請求系爭房屋逾期通知進行交屋之遲延利息部分：
⑴依系爭房屋合約第19條第2項約定：「賣方應於領得使
用執照六個月內，通知買方進行交屋……」，及內政部定型化契約記載事項第15點第1項第4款規定：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：……4.賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」（見本院卷第337頁），依消保法第17條第5項規定，亦構成系爭房屋合約內容之一部，可知總瑩公司於104年8月10日取得使用執照後，應於6個月內即105年2月10日前通知被上訴人進行交屋，如逾期，被上訴人自得依上約定請求上訴人給付逾期通知進行交屋之遲延利息。
⑵被上訴人主張上訴人遲至105年10月27日始依系爭房屋
合約第19條第2項約定通知其進行交屋等語，業據其提出交屋明細單為證（見原審卷第85頁），惟上訴人抗辯其依系爭房屋合約第17條第1項約定已於105年9月6日通知被上訴人進行交屋云云，並提出售後服務記錄單為證（見原審卷第196頁）。經查，參諸系爭房屋合約第17條(驗收)第1項約定：「賣方依約完成本戶一切主建物附屬建物之設備及領得使用執照，並完成自來水、電力及天然瓦斯之配管及完成合約書、廣告圖說所示之設施後，應通知買方於七日內進行驗收手續。買方就本合約所載之房屋未盡事宜時，載明於驗收單上要求賣方限期完成修繕，並得於自備款部分保留房屋總價百分之五作為交屋保留款。」（見原審卷第20頁），及第19條(通知交屋期限及共有部分點交)第2項約定：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋；於交屋時雙方應履行下列各項義務：㈠賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息予買方。㈡賣方就第十六條房屋之瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。㈢買方繳清本合約所有之應付未付款(含交屋保留款)及完成一切交屋手續。」（見原審卷第21頁），可知前揭第17條第1項係通知買方就房屋設備進行驗收之約定，第19條第2項才是通知買方進行交屋之約定，兩者顯然有別。而觀之上訴人所提出之售後服務記錄單上所載「水電測試完成」、「初驗」等詞，及上訴人自承該記錄單係依前揭第17條第1項約定通知被上訴人初驗等情（見本院卷第324頁），足見上訴人於105年9月6日係通知被上訴人就水電測試完成等項進行初驗，難認係依第19條第2項約定通知被上訴人進行交屋，上訴人復未能舉證其於105年10月27日前曾依第19條第2項約定通知被上訴人進行交屋之情事（如發交屋通知單），自應認上訴人至105年10月27日始依系爭房屋合約第19條第2項約定通知被上訴人進行交屋。
⑶依上所述，被上訴人主張其得請求上訴人給付自105年2
月11日至105年10月26日之逾期通知進行交屋共259日計算之遲延利息，核屬有據。又被上訴人於105年2月11日至105年9月7日共210日逾期天數之期間，已繳房地價款為100萬5000元；於105年9月8日至105年10月26日共49日逾期天數之期間，已繳房地價款為154萬元等情，有客戶繳款明細表在卷可稽，並為兩造所不爭，則依上開逾期天數及被上訴人已繳房地價款萬分之5按日計算，被上訴人得請求逾期通知進行交屋之遲延利息共計14萬3255元(計算式：100萬5000元×5/10000×210日＋154萬元×5/10000×49日＝14萬3255元)。另上訴人就上開遲延利息應負不真正連帶給付之責，業如前述。從而，被上訴人依系爭房屋合約第19條第2項及內政部定型化契約記載事項第15點第1項第4款規定，請求上訴人各給付系爭房屋逾期通知進行交屋之遲延利息14萬3255元，並如任一人為給付時，另一人於其給付範圍內免除給付責任，亦屬有據。
⒊上訴人雖另抗辯上開遲延利息約定之性質屬違約金，被上
訴人請求數額應以其所受損害為限，按內政部定型化契約記載事項規定，解除契約至多賠償房地總價15%違約金，本件按房地總價154萬元計算僅是23萬1000元，被上訴人卻請求遲延利息共28萬7590元，明顯比例失當，應酌減按年息5%計算遲延利息云云。惟按內政部定型化契約記載事項第12點第2項、第15點第1項第4款規定，既為主管機關依消保法之授權所制訂之規範，主管機關經斟酌現今社會預售屋買賣之現況，及衡量企業經營者與消費者間之關係，並為達保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質之立法目的，本於其專業判斷為此規範，企業經營者及消費者均應受其拘束，且屬主管機關所定之最低下限，上訴人實無由再請求酌減。況縱認該遲延利息屬違約金性質，基於私法自治、契約自由原則，上訴人身為社會經濟及履約能力較強之一方，於訂約時既已盱衡自己履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，自應受該遲延利息約定之拘束。
再者，上訴人遲延履約之時間非短，違約情節非輕，且上訴人並未提出具體證據證明系爭建案未如期完工及取得使用執照有何不可歸責於己之事由，而有值得減輕責任之情狀，實難認該遲延利息約定有過高情事，上訴人此部分所辯，洵無足採。
㈢被上訴人依系爭土地合約第11條第1項約定，請求楊碧玲給
付第一審律師費4萬元及於本院追加請求給付第二審律師費4萬3000元，是否有理？依系爭土地契約第11條第1項約定：「凡因本件買賣約定而涉訴訟者，雙方同意……敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用。」（見原審卷第71頁），楊碧玲如與被上訴人因系爭房地買賣之履約爭議而涉訟，於楊碧玲受敗訴判決時，即應負擔被上訴人因該訴訟而支出之律師費。查被上訴人提起本件訴訟主張上訴人就系爭房屋逾期取得使用執照及逾期通知進行交屋，應負不真正連帶給付遲延利息之責，業經本院判決楊碧玲敗訴，已如前述。又被上訴人因本件訴訟委任律師，於第一、二審各支付律師費4萬元、4萬3000元，亦據其提出收據為證（見原審卷第91頁、本院卷第105頁），準此，被上訴人依上約定，於原審請求楊碧玲給付其第一審律師費4萬元，及於本院追加請求楊碧玲再給付其第二審律師費4萬3000元，均屬有據。楊碧玲抗辯其不該負擔逾期取得使用執照之責任，自不該負擔全額律師費云云，殊無可取。
六、綜上所述，被上訴人依系爭房屋合約第15條第1、2項、第19條第2項及內政部定型化契約記載事項第12點第2項、第15點第1項第4款規定，請求上訴人各給付28萬7590元（14萬4335元＋14萬3255元），如任一人為給付時，另一人於其給付範圍內免除給付責任；依系爭土地合約第11條第1項約定，請求楊碧玲給付4萬元，及自105年11月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，均有理由，應予准許。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又被上訴人依系爭土地合約第11條第1項約定，於本院追加請求楊碧玲應再給付被上訴人4萬3000元，及自民事答辯暨追加聲明狀送達翌日即106年12月13日（見本院卷第77頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，亦有理由，應予准許，爰判決如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由；被上訴人追加之訴為有理由，爰判決如主文。
中華民國107年7月25日
民事第二十二庭
審判長法官張靜女
法官鄧晴馨法官曾部倫正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國107年7月25日
書記官鄭兆璋