裁判字號:臺北高等行政法院106年訴字第109號判決
裁判日期:民國106年11月20日
裁判案由:徵收補償
臺北高等行政法院判決
106年度訴字第109號106年11月9日辯論終結原告 楊達新 (兼 楊繼宏 等12原告被選定當事人)被告宜蘭縣政府代表人 吳澤成 (代理縣長)訴訟代理人 黃慧明 上列當事人間徵收補償事件,原告不服內政部中華民國105年11月21日台內訴字第1050439297號訴願決定,提起行政訴訟,本院判決如下:
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項:
(一)本件原告起訴時,被告代表人原為 林聰賢 ,訴訟中變更為吳澤成,業據被告新任代表人具狀聲明承受訴訟,核無不合,應予准許。
(二)按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者,訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。」「第一百六十八條、第一百六十九條第一項及第一百七十條至前條之規定,於有訴訟代理人時不適用之。」民事訴訟法第170條、第173條前段定有明文。又上開規定於行政訴訟準用之,亦為行政訴訟法第186條所明定。查本件原告雖於本院民國106年11月
9日言詞辯論程序時表示被告之代表人已變更為 陳金德 ,並請求變更被告代表人為陳金德(參本院卷第210頁)。
惟查,本件被告前既已委任黃慧明為本件訴訟之代理人,揆諸前揭規定,本件訴訟程序在被告新任代表人陳金德承受其訴訟以前即無需當然停止。而被告新任代表人陳金德既尚未在本件言詞辯論終結前承受訴訟,故本件仍應列吳澤成為被告代表人,附此敘明。
(三)次按「(第1項)訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意或行政法院認為適當者,不在此限。(第2項)被告於訴之變更或追加無異議,而為本案之言詞辯論者,視為同意變更或追加。(第3項)有下列情形之一者,訴之變更或追加,應予准許:……二、訴訟標的之請求雖有變更,但其請求之基礎不變。……」行政訴訟法第111條第1項、第2項、第3項第2款定有明文。
本件原告起訴時原聲明:「一、訴願決定及原處分中認定原告楊達新等13人之被徵收土地以每平方公尺新臺幣5,20
0元(單價)補償該部分均撤銷。二、就上開該撤銷部分:(一)先位請求:應以每平方公尺新臺幣6,775元(單價)補償。(二)備位請求:應以每平方公尺新臺幣5,74
8元(單價)補償。」嗣於106年9月19日準備程序時曾為訴之變更,最後於本院106年11月9日言詞辯論時變更為:「先位聲明:一、訴願決定及原處分均撤銷。二、被告應就宜蘭縣○○鄉○○段000、000、000、000-0地號土地作成每平方公尺以6,775元計算徵收補償金之行政處分。備位聲明:一、訴願決定及原處分均撤銷。二、被告應就宜蘭縣○○鄉○○段000、000、000、000-
0地號土地作成每平方公尺以5,748元計算徵收補償金之行政處分。」(參本院卷第209頁),經核其聲明變更前後其請求基礎事實不變,且被告亦無異議,而為本案之言詞辯論(參本院卷第208至211頁),爰依前揭規定予以准許。
二、事實概要:緣被告為辦理「宜4線拓寬工程(縣191線-台2線)」,申請徵收宜蘭縣○○鄉○○段00之00地號等260筆土地,並一併徵收其土地改良物,經內政部以105年1月28日台內地字第1051301254號函核准徵收,被告據以105年2月22日府地用字第0000000000A號公告徵收補償(公告期間自105年
2月23日起至105年3月23日止)。原告所有宜蘭縣○○鄉○○段000、000、000、000之0(由000之0地號分割出)地號等土地(以下分別簡稱000、000、000、000之0地號土地,並合稱系爭土地)位於徵收範圍內,公告徵收補償市價為每平方公尺新臺幣(下同)5,200元,原告對系爭土地徵收補償價額不服,於公告期間提起異議,被告嗣以105年3月30日府地用字第1050047195號函復查處結果,及依土地徵收條例第22條規定,提請宜蘭縣地價及標準地價評議委員會(下稱地評會)105年4月28日第3次會議復議,並決議維持原補償市價,被告據以105年5月18日府地用字第0000000000E號函下稱原處分)通知原告復議結果,原告仍不服,提起訴願,經決定駁回,遂提起本件行政訴訟。
三、原告主張略以:本件同案被徵收之宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地(下稱000地號土地),其徵收補償額為每平方公尺8,300元,而鄰近之系爭土地徵收補償額卻為每平方公尺5,200元,兩者價格相差甚大。又本件估價基準日為104年
9月1日,依據內政部不動產實價登錄交易資料,訴外人○○○於104年3月16日買入鄰近系爭土地之宜蘭縣○○鄉○○段000(一般農業區農牧用地)、000之0(一般農業區甲種建築用地)地號土地(以下分別簡稱000、000之0地號土地),買賣合併申報之總面積為1,116.32坪,總價為2,
500萬元,平均每平方公尺的成交價格為6,775元,即使扣除其中部分土地為建地(成交價格達每坪8萬元)之因素,其餘農地部分之平均交易價格則為每平方公尺5,748元。被告不採取上開距離最近之土地於基準日半年前反映市價之交易實例,反而放寬期間往前1年,另找較遠之宜蘭縣○○鄉○○段00之0、00之0地號土地(以下分別簡稱00之0、00之0地號土地)為比較標的,顯有不當等情。並請求判決:
(一)先位聲明:⒈訴願決定及原處分均撤銷。⒉被告應就系爭土地作成每平方公尺以6,775元計算徵收補償金之行政處分。(二)備位聲明:⒈訴願決定及原處分均撤銷。⒉被告應就系爭土地作成每平方公尺以5,748元計算徵收補償金之行政處分。
四、被告抗辯略以:
(一)系爭土地之000、000、000地號3筆土地屬一般農業區交通用地,000之0地號土地則為一般農業區水利用地,經被告所屬宜蘭地政事務所依土地徵收補償市價查估辦法(下稱查估辦法)相關規定,劃屬○○鄉編號第○○○區段○○區段範圍為○○路至○○路00之0號間臨路農業用地。本件因屬105年度上半年之徵收案件,估價基準日為
104年9月1日,案例蒐集期間內(即104年3月2日起至104年9月1日止),該區段無適當買賣實例,宜蘭地政事務所爰放寬買賣實例蒐集期間,於該估價基準日前1年內(103年9月2日至104年9月1日)選取一般農業區農牧用地之買賣實例即00之0地號土地(同區段內)及00之0地號土地(鄰近地區)為比較標的,經過區域因素、個別因素修正,及依地價尾數無條件進位之規定計算後,求得比準地宗地市價為每平方公尺5,200元;考量系爭土地與比準地間,並無個別因素差異,其宗地市價計算結果,與比準地地價相同,經地評會104年12月28日召開之第8次會議評議通過,以每平方公尺5,200元(每坪約1萬7,190元)給予補償。被告據以公告徵收補償,經原告提出異議,被告則以105年3月30日府地用字第1050047195號函、105年4月25日府地用字第1050065928號函復查處情形,並於105年4月28日提交地評會第3次會議復議,亦請原告到會陳述意見。嗣經地坪會審酌後,認為本案徵收補償地價已反映徵收當期之市價,並無偏低,決議予以維持。被告遂以原處分通知原告決議結果,被告已依法踐行必要程序,要無違誤。
(二)原告所指之000地號土地,位於○○鄉○○路與○○路(宜4線)交會處,為雙面臨街之路角地,經宜蘭地政事務所劃屬○○鄉編號第○○○區段○區段範圍為○○路與○○路交會處之農業用地,與系爭土地所屬區段同選取00之
0地號土地及00之0地號土地為比較標的,經過區域因素、個別因素修正,及依地價尾數無條件進位之規定計算後,求得比準地宗地市價為每平方公尺8,300元,而128地號土地(分割後之000之0、000之0地號為本次徵收範圍)與比準地間,並無個別因素差異,其宗地市價計算結果,與比準地地價相同,均為每平方公尺8,300元(每坪約2萬7,438元),經與系爭土地所屬之第7地價區段相較,於區域因素部○○○區段○道路規劃及闢建程度與雙面面臨次要道路效益較佳,故其查估結果地價較高。至000地號土地與000之0地號土地於104年3月16日之交易案例,交易總價固為2,500萬元,惟依不動產成交案件實際資訊申報義務人提供之買賣契約書,並未針對建地與農地分別訂定交易單價,致總交易價格無法有效掌握及量化調整,故未予採用。而有關買賣實例之比較標的,因00之0地號土地是農牧用地,位在宜4線的路邊,而00之0地號土地位於15米寬的道路路邊,車流量與繁榮程度與宜4線有相當差異,經個別因素調整後,兩地所占比較標的權重自會有所不同等語。並請求判決駁回原告之訴。
五、本件事實概要欄所載之事實,為兩造所不爭執,復有原處分、訴願決定、內政部105年1月28日台內地字第1051301254號函、被告105年2月22日府地用字第0000000000A號公告、被告105年2月22日府地用字第0000000000B號函及補償費清冊、原告異議書、被告105年3月30日府地用字第1050047195號函、105年4月25日府地用字第1050065928號函、地評會105年第3次會議紀錄、104年第8次會議紀錄及宜4線拓寬工程(縣191線─台2線)徵收土地宗地市價評議表、○○鄉編號第7地價區段勘查表、影響地價區域因素分析明細表(農業用地)、買賣實例調查估價表、比較法調查估價表、比準地地價估計表、徵收土地宗地市價估計表及徵收土地宗地市價清冊暨地價區段略圖(含買賣實例位置圖及相關照片)等件(參被告答辯狀卷證第1至2頁、第3至9頁、第10至11頁、第12至14頁、第15至18頁、第19至30頁、第31頁、第37至38頁、第39頁、第40至54頁、第55至84頁、第85頁、第86至99頁)附卷可稽,堪信為真正。是以,兩造之爭點為:被告查估系爭土地價格,有無違反相關規定?原告主張被告就系爭土地,應以每平方公尺6,775元(先位)或5,748元(備位)為補償標準,有無理由?
六、本院之判斷:
(一)按土地徵收條例第30條規定:「(第1項)被徵收之土地,應按照徵收當期之市價補償其地價。……(第2項)前項市價,由直轄市、縣(市)主管機關提交地價評議委員會評定之。(第3項)各直轄市、縣(市)主管機關應經常調查轄區地價動態,每六個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度,作為調整徵收補償地價之依據。(第4項)前三項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法,由中央主管機關定之。」同條例施行細則第30條第1項規定:「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價,指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。……」次按土地徵收補償查估辦法(下稱查估辦法)第1條規定:「本辦法依土地徵收條例(以下簡稱本條例)第30條第4項規定訂定之。」第
4條規定:「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下:一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段,並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」第6條第1項規定:「依第四條第二款調查實例,以蒐集市場買賣實例為主,並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」第10條第1項規定:「(第1項)劃分地價區段時,應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查,原則以鄉(鎮、市、區)為單位,斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素,於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」第13條第1款規定:「以買賣實例估計土地正常單價方法如下:一、判定買賣實例情況,非屬特殊情況者,買賣實例總價格即為正常買賣總價格;其為特殊情況者,應依第七條及第八條規定修正後,必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格,估計該買賣實例之正常買賣總價格。」第17條規定:「(第1項)依第十三條估計之土地正常單價或第十四條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。(第2項)前項估價基準日為每年九月一日者,案例蒐集期間以當年三月二日至九月一日為原則。估價基準日為三月一日者,案例蒐集期間以前一年九月二日至當年三月一日為原則。(第3項)前項案例蒐集期間內無適當實例時,得放寬至估價基準日前一年內。」第18條前段規定:「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段,就具代表性之土地分別選取。……」第19條第1項至第3項規定:「(第1項)比準地比較價格之查估,應填載比較法調查估價表,其估計方法如下:一、就第十七條估價基準日調整後之土地正常單價中,於同一地價區段內選擇一至三件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整,推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度,決定比準地地價。(第2項)地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者,得於其他地區選取,估計時應進行區域因素及個別因素調整。(第3項)第一項第二款及前項區域因素及個別因素調整,分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。」第20條第1項前段規定:「預定徵收土地宗地市價應以第十八條選取之比準地為基準,參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。……」第21條第3款規定:「比準地地價及宗地市價,應以每平方公尺為計價單位,其地價尾數依下列規定計算:……三、每平方公尺單價逾新臺幣一千元至十萬元者,計算至百位數,未達百位數無條件進位。……」又上開查估辦法係土地徵收條例之中央主管機關內政部,依該條例第30條第
4項之授權,就被徵收土地查估市價之地價調查程序、方法及應遵行步驟等技術性、細節性事項訂定之法規命令,其內容符合授權意旨,且未逾越授權範圍,被告予以援用自無不合。
(二)再按「直轄市或縣(市)政府應依本規程組織地價及標準地價評議委員會(以下簡稱本會),評議地價、標準地價事項。」「本會任務為下列事項之評議:一、地價區段之劃分及各區段之地價。二、土地改良物價額。三、市地重劃前後及區段徵收後之地價。四、依法異議之標準地價。
五、土地徵收補償市價及市價變動幅度。六、依法復議之徵收補償價額。七、其他有關地價及標準地價評議事項。」地價及標準地價評議委員會組織規程(下稱地評會組織規程)第2條、第3條定有明文。準此,土地徵收之價額,依前揭土地徵收條例第30條規定,即應以徵收當期之市價為準,並由地評會為評議。且依地評會組織規程第4條第1項規定,地評會之成員,包括議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不動產估價師、法律、工程、都市計畫專家學者、地政主管人員、財政或稅捐主管人員、工務或都市計畫主管人員、建設或農業主管人員等。是以,有關地價及徵收補償地價之判斷,為經由該委員會所作成,係本於其專業知識所作成之決定,應享有判斷餘地,而在判斷之範圍內,行政法院僅能就行政機關之判斷時,有無遵守法定程序,是否基於錯誤之事實所為,有無遵守一般有效之價值判斷原則,及判斷時有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項予以審查外,其他屬行政機關之專業認定部分,行政法院應予尊重。
(三)本件原告主張被告以00之0、00之0地號土地為比較標的,而未以000、000之0地號土地為比較標的,且徵收之土地其中000地號土地,其補償金額高達8,300元,足見被告決定系爭土地補償金額之程序顯有不當等語。惟查:
1、被告為辦理「宜4線拓寬工程(縣191線-台2線)」,申經內政部於105年1月28日以台內地字第1051301254號函核准徵收原告所有之系爭土地,並由查估單位依以下程序查估系爭土地徵收補償市價:
⑴劃分地價區段:
查系爭土地為位於○○路00號至00號房屋間之○○路上,其中系爭000、000、000地號等3筆土地屬一般農業區交通用地、000之0地號為一般農業區水利用地,被告考量系爭土地現況均為道路使用,依查估辦法第10條第1項規定,斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施(區段外變電所或高壓電塔、墓地、焚化爐)、環境污染(廢氣污染)、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價(單面面臨道路)因素,於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段,並將系爭土地劃屬第7地價區段等情,有卷附地價區段勘查表、地價區段略圖(含買賣實例位置圖及相關照片)影本可稽(參被告答辯狀卷證第86至87頁、第96至99頁),且為原告所不爭執。
⑵選取比準地及查估比準地地價:
查被告依查估辦法第18條之規定,於第7地價區段內選取具代表性之宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地作為比準地,並以104年9月1日為估價基準日,於查估辦法第17條第2項所定買賣案例蒐集期間(104年3月2日至104年
9月1日),該區段無適當買賣實例,被告乃以估價基準日前1年內(103年9月2日至104年9月1日)為案例蒐集期間,並排除特殊交易情形案例,且考量與比準地之距離及其他相關條件相近而選擇買賣實例;再依查估辦法第19條規定,依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表進行修正,以推估各地價區段之比準地地價,並選取同區段內一般農業區農牧用地之00之0地號(交易日期為103年10月13日)及鄰近之00之0地號農牧土地(交易日期為103年12月11日)作為比較標的,上開比較標的經估計土地正常買賣單價分別為每平方公尺5,
142元、7,562元,調整至估價基準日單價分別為每平方公尺5,142元、7,562元(調整百分率為0.00%)。本案比準地與選擇之比較標的進行個別因素調整後,考量價格形成因素之相近程度,決定第7地價區段比準地地價為每平方公尺5,200元等情,此亦有卷附影響地價區域因素分析明細表(農業用地)、買賣實例調查估價表、比較法調查估價表、比準地地價估計表影本足憑(參被告答辯狀卷證第88至92頁),且為原告所不爭執。經核,上開程序與查估辦法第18條至第20條規定無違。
⑶估計徵收土地宗地單位市價:
系爭土地經與比準地比較後,並作宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件、行政條件等個別因素差異調整(調整百分率為0.00%),計算個別因素調整率後,經10
4年12月28日地評會104年第8次會議決議系爭土地市價分別為每平方公尺5,200元。
⑷綜上,系爭土地之市價,茲依前揭規定及說明,查估之結
果為每平方公尺5,200元,該查估結果經地評會104年第
8次會議評定通過,尚無不合。原告不服,被告依土地徵收條例第22條規定,提請地評會復議,於105年3月18日經該會105年第3次會議復議作成維持原評定市價之決議。又系爭土地所屬第7地價區段之徵收當期之市價,係地評會本其專業知識所作成之決定,並無未遵守法定程序,或基於錯誤事實所為,亦無未遵守一般有效之價值判斷原則,及判斷時並無夾雜與事件無關之考慮因素等事項予以審查之恣意等情事,是其所為之判斷,本院應予以尊重。
2、至原告所稱之000、000之0地號土地,雖經訴外人即出賣人○○○、○○、○○○於104年1月11日以2,500萬元出售予訴外人○○○、○○○,此有買賣契約書可稽(參本院卷第148至151頁,土地登記謄本記載之原因發生日期為104年3月16日)。然查,000地號土地係面積3,
395.61平方公尺之農牧用地;000之0地號土地則為面積
170.59平方公尺之甲種建築用地,此觀上揭土地之登記謄本即明(參本院卷第163、166頁)。而揆諸前開買賣契約書所載,○○○、○○、○○○係一併將000、000之0地號土地一併計價,以2,500萬元出售予○○○、○○○,並未區分建地、農地之單價,是被告自難以此作為比較之基準。至○○○固於地評會105年4月28日第3次會議表示:伊所有之土地於104年3月買賣(移轉),建地每坪8萬元,農地每坪1.9萬元等語(參被告答辯狀卷證第48頁)。但此僅為○○○個人在該會議之發言,是否屬實,已有疑慮。何況,買賣雙方既未將此建地、農地之單價記載於買賣契約書,且農牧用地與建築用地一併出售,與單純出售農地之利用價值仍有所不同,故被告自難以此買賣案例作為比較之標的。此外,原告另稱之000地號土地,為雙面臨街之路角地,經宜蘭地政事務所劃屬○○鄉編號第○○○區段○區段範圍為○○路與○○路交會處之農業用地,與系爭土地所屬區段同選取00之0地號土地及00之0地號土地為比較標的,經過區域因素、個別因素修正,及依地價尾數無條件進位之規定計算後,求得比準地宗地市價為每平方公尺8,300元,而000地號土地與比準地間,並無個別因素差異,其宗地市價計算結果,與比準地地價相同,均為每平方公尺8,300元等情,有被告提出之○○鄉編號第6地價區段勘查表、影響地價區域因素分析明細表(農業用地)、買賣實例調查估價表、比較法調查估價表、比準地地價估計表、徵收土地宗地市價估計表及徵收土地宗地市價評議表、暨地價區段略圖等件在卷足憑(參本院卷第134至144頁),且000地號土地與系爭土地所屬之第7地價區段相較,其區域因素亦有差別,已據被告陳明。因此,被告就000地號土地以較高之每平方公尺8,300元之標準給予補償,並無違誤。從而,原告主張被告就系爭土地決定補償金額之程序顯有不當,應依其聲明所示標準補償云云,要非可採。
七、綜上所述,被告就系爭土地徵收補償地價之異議,仍維持原以每平方公尺5,200元之宗地單價予以補償,經核於法並無違誤,訴願決定予以維持,亦無不合。原告仍執前詞,主張被告決定補償金額之程序顯有不當,應以每平方公尺6,775元或5,748元之標準計算補償費,並無可採,其提起本件先、備位訴訟,求為判決如其聲明所示,為無理由,應予駁回。
八、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法,經核與判決之結果不生影響,爰不分別斟酌論述,附此敘明。
九、據上論結,本件原告之訴為無理由,依行政訴訟法第98條第
1項前段,判決如主文。中華民國106年11月20日
臺北高等行政法院第六庭
審判長法官劉穎怡
法官吳坤芳法官林秀圓
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須按他造人數附繕本)。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人,並提出委任書。(行政訴訟法第241條之1第1項前段)
四、但符合下列情形者,得例外不委任律師為訴訟代理人。(同條第1項但書、第2項)┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│所需要件││代理人之情形││├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││者,得不委任律師│格或為教育部審定合格之大學或獨││為訴訟代理人│立學院公法學教授、副教授者。│││2.稅務行政事件,上訴人或其法定代│││理人具備會計師資格者。│││3.專利行政事件,上訴人或其法定代│││理人具備專利師資格或依法得為專│││利代理人者。│├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││形之一,經最高行│二親等內之姻親具備律師資格者。││政法院認為適當者│2.稅務行政事件,具備會計師資格者││,亦得為上訴審訴│。││訟代理人│3.專利行政事件,具備專利師資格或│││依法得為專利代理人者。│││4.上訴人為公法人、中央或地方機關│││、公法上之非法人團體時,其所屬│││專任人員辦理法制、法務、訴願業│││務或與訴訟事件相關業務者。│├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形,而得為強制律師代理之例外,上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之,並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。│└──────────────────────────┘中華民國106年11月30日
書記官張正清