裁判字號：臺灣高等法院105年上字第826號民事判決
裁判日期：民國106年06月20日
裁判案由：解除契約等
臺灣高等法院民事判決105年度上字第826號上訴人 周宗漢
呂元昊 共同訴訟代理人 呂瑞貞 律師被上訴人 邱華堂 訴訟代理人 王治魯 律師被上訴人僑馥建築經理股份有限公司法定代理人 彭慶 訴訟代理人 鄭亨偉 上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國105年4月29日臺灣桃園地方法院104年度訴字第1413號第一審判決提起上訴，本院於106年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊等於民國104年1月22日委託訴外人 王俊元 經由昌輝不動產仲介經紀股份有限公司（下稱昌輝公司，即東森房屋青埔店），向被上訴人邱華堂（下稱邱華堂）以總價新臺幣（下同）535萬元買受其所有桃園市○○區○○段○○○段00000000000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段1371建號建物（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），伊等與邱華堂復共同委託被上訴人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司，與邱華堂合稱被上訴人）辦理買賣價金履約保證業務，並簽立不動產買賣價金履約保證申請書（下稱履保申請書）， 嗣伊 等給付前3期款共214萬元至履約保證專戶（下稱履保專戶），於向金融機構辦理貸款以給付第4期款即尾款時，金融機構以系爭房地坐落於河川區內而否准申貸，經伊等向桃園市政府水務局查詢，始知系爭土地位於水利法劃設公告之市管河川區域範圍內，因系爭土地之使用上須受水利法第78條、第78條之1等規範之限制，且系爭房屋如遇溪水漲溢時，亦可能有淹水或滅失之危險，均使系爭房地減少通常效用及降低經濟上價值，則系爭土地經劃設公告為河川區域範圍，其價值及效用之瑕疵顯屬無法補正或除去。系爭房地雖尚未交付及辦理移轉登記，惟伊等既發現上開無法補正或除去之瑕疵，自仍得依民法第359條規定解除系爭契約，並以起訴狀繕本之送達作為解除系爭契約之意思表示，邱華堂於系爭契約解除後，應依民法第259條第1、2款、第179條規定返還伊等已給付之價金214萬元，茲因其中90萬元已由伊等與邱華堂另簽訂先行動支價款同意書（下稱動支同意書），僑馥公司亦已由履保專戶撥付仲介服務報酬10萬7,000元，該等金額應由邱華堂返還，由伊等各受領50萬3,500元。又履保專戶餘額113萬3,000元（上訴人誤載為116萬3,000元），除邱華堂負返還之責外，僑馥公司亦應依履保申請書、系爭契約及不當得利之法律關係負返還之責，並由伊等各受領58萬1,500元，被上訴人就此部分債務係成立不真正連帶責任。另伊等簽發如原判決附表所示本票（下稱系爭本票）以供擔保買賣價金尾款之支付，系爭契約經解除後，邱華堂即無持有之法律上依據，應依民法第179條規定將系爭本票返還伊等。倘認伊等解除系爭契約顯失公平而不得為之，惟系爭房地位於河川區具有重大瑕疵，其價值應減少150萬元，經扣減後買賣價金應為385萬元始屬適當，伊等已給付買賣價金214萬元，尚餘171萬元，則邱華堂於伊等給付171萬元時，應將系爭房地所有權應有部分各2分之1移轉登記予伊等，且系爭本票所擔保之債務消滅，邱華堂亦應將系爭本票返還伊等。為此，先位之訴依民法第359條、第259條第1、2款、第179條、系爭契約第11條第6項、履保申請書第3條第4項、第9條之約定，請求：㈠邱華堂應給付伊等各50萬3,500元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡邱華堂應給付伊等各58萬1,500元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢僑馥公司應給付伊等各58萬1,500元；㈣上開第㈡、㈢項給付，如其中1人已履行全部或一部，另1人於已履行之範圍內免給付之義務；㈤邱華堂應將系爭本票返還伊等；㈥願供擔保請准宣告假執行。備位之訴依民法第359條、第348條、第179條之規定，請求：㈠邱華堂應於伊等給付171萬元（上訴人於原審105年4月8日提出之民事辯論意旨狀備位訴之聲明欄中誤載為221萬元）時，將系爭房地所有權應有部分各2分之1移轉登記予伊等；㈡邱華堂應將系爭本票返還予伊等。原審判決邱華堂應於上訴人給付321萬元時，將系爭房地所有權應有部分各2分之1移轉登記為上訴人所有，並應將系爭本票返還上訴人，另駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，上訴聲明：㈠先位上訴聲明部分：⒈原判決關於駁回上訴人請求先位聲明部分，及駁回該部分假執行之聲請部分，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。⒉廢棄部分，請求改判：⑴邱華堂應給上訴人各50萬3,500元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵邱華堂應給付上訴人各58萬1,500元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑶僑馥公司應給付上訴人各58萬1,500元。⑷前⑵、⑶項給付，如其中1人已履行全部或一部，另1人於已履行之範圍內免給付之義務。⑸邱華堂應將系爭本票返還上訴人。⑹願供擔保請准宣告假執行。㈡備位上訴聲明部分：⒈原判決命上訴人給付超過171萬元部分，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。⒉廢棄部分，請求改判：⑴邱華堂應於上訴人給付171萬元時，將系爭房地所有權移轉登記予上訴人各持2分之1。⑵邱華堂應將系爭本票返還上訴人。
二、被上訴人之答辯：㈠邱華堂辯稱：系爭房屋係於60年間由建商建蓋，伊購置作為
全家棲身之所，系爭房地坐落於河川區，自航空城倡議發展，房地產價格上揚，因系爭房地列為拆遷戶，伊乃委託昌輝公司出售以換房安居，並囑咐承辦人 王鈺綺 須告知系爭房地坐落於河川區，以免糾紛，嗣王俊元受上訴人之委託經由昌輝公司仲介購買系爭房地，王鈺綺及擔任上訴人買受系爭房地之經紀人 柯瑞祥 於兩造簽訂系爭契約前均將系爭房地坐落於河川區乙情告知王俊元，並將政府相關單位網路上之圖示交由王俊元閱覽，王俊元復於原審表示曾看到不動產說明書最主要有一份圖，圖上有註明行水區等語，參以王俊元自陳從事建築業，對於買賣不動產資料不可能不詳閱細問，況其係為上訴人代購系爭房地，豈有馬虎翻閱資料即與伊簽訂系爭契約之理，足證王俊元為上訴人代購系爭房地，於簽訂系爭契約前確知系爭房地坐落於河川區，伊已盡告知義務，自不負瑕疵擔保責任，上訴人先位之訴主張解除系爭契約及備位之訴請求減少價金150萬元，均於法無據等語。
㈡僑馥公司辯稱：依系爭契約第11條第6項「……辦理點交前
若雙方就權利義務之履行或已發現之瑕疵、修繕有爭議且未能合意解決時，任一方應於點交期限前或催告期限前訴請法院裁判，確定判決前雙方同意僑馥建經應停止專戶價金之撥付……」及履保申請書第3條第4項「僑馥建經（即僑馥公司）履行履約保證責任前，若有關買賣之爭議已進入司法程序，則應以確定判決或調處和解之結果作為履行保證責任之依據。」之約定，伊因尚無確定判決得據以撥款，故伊暫停履約專戶內款項之撥付，待有法院確定判決結果再行撥付，並無違誤等語。
㈢對上訴人之上訴均答辯聲明：⒈上訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，邱華堂委託昌輝公司出售系爭房地，上訴人則委託王俊元經由昌輝公司仲介，向邱華堂以總價535萬元買受系爭房地，並簽訂系爭契約，上訴人與邱華堂復共同委託僑馥公司辦理買賣價金之履約保證業務，而上訴人已給付第1至3期款共214萬元至履保專戶，其中90萬元由上訴人與邱華堂於104年2月9日簽訂動支同意書同意邱華堂自履保專戶先行動支，僑馥公司已自履保專戶撥付仲介服務報酬10萬7,000元，餘款113萬3,000元現仍於履保專戶內，上訴人另簽發系爭本票交付邱華堂，作為給付尾款之擔保；系爭土地位於水利法劃設公告之市管河川區域範圍內等情，有系爭房地登記謄本、系爭契約、履保申請書、系爭本票、動支同意書、桃園市政府水務局104年7月2日桃水養字第1040023596號函等影本可稽（見原審卷第13至25頁、第30、32頁），堪信為真實。
四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第355條第1項、第359條分別定有明文。本件上訴人主張系爭土地因位於河川區，土地之使用受水利法第78條、第78條之1等規定之限制，屬物之瑕疵乙節，為被上訴人所不爭執（見本院卷第70、90頁），堪認屬實，然上訴人先位之訴主張其得解除契約，邱華堂應返還已給付之買賣價金及系爭本票，僑馥公司就履保專戶內所餘之買賣價金則應與邱華堂負不真正連帶之返還責任，及備位之訴主張其得減少價金等情，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯，故本件所應審究者即為上訴人於系爭契約成立時，是否已知悉系爭土地之瑕疵。經查：
㈠觀諸證人即系爭房地賣方之經紀人王鈺綺於原審具結證稱：
邱華堂是伊的客戶，系爭房地為伊仲介，系爭契約簽約時伊在現場，買方於簽約當天有提早1個小時到公司，詢問系爭房地是否在徵收範圍內；伊接到這個案子時，賣方就有跟伊講，一定要跟客人說，這是行水區，不要到時候有糾紛， 伊有 拿政府單位的圖（即原審卷第114頁之圖示）給買方看等語（見原審卷第99頁背面至第101頁），及證人即買方經紀人柯瑞祥於原審具結證稱：系爭房地之買賣，伊是買方的經紀人，買方都係由王俊元與伊接洽，後來王俊元要約看系爭房地現場，伊有攜帶不動產說明書請他詳閱並解釋給他聽，王俊元當時就有回應為何公告現值這麼低，伊與一同帶看的 于平原 就有告訴他系爭房地屬行水區，所以公告現值才會比一般的公告現值低；簽約前1個半小時，王俊元到辦公室找伊，說他詢問銀行，銀行明白告知系爭房地位在行水區，可能不能貸多少款項，要伊詢問這邊的代書可以貸款多少；王俊元對系爭房地是否在徵收範圍內仍有疑慮，伊當場打電話給航空城南區辦公室，工作站的回應也稱系爭房地確實在徵收範圍內，伊還請同事用公司的公用電腦把上訴人購買的標的再秀出來，王俊元還走出辦公室看一下，隨後即如期簽約；不動產說明書內有系爭房地在行水區的字樣，就是在V523地產資訊網上面印下來的照片（即本院卷第132頁）有手寫行水區等語（見原審卷第102頁反面至104頁反面），暨證人即負責帶看系爭房地之于平原於本院具結證稱：伊和柯瑞祥一起帶王俊元去看現場，看完後再到現場附近的萊爾富便利商店看不動產說明書裡面的資料，不動產說明書內有3張圖（即本院卷第131頁上方八、河川區，下方九、交通系統圖及第132頁地籍分區查詢系統分區列印資料），這3張圖王俊元都有看過，看到河川區這張圖時，伊有向王俊元說系爭房地是在行水區內，伊也有在下1張圖（即本院卷第132頁）說明系爭房地的位置，伊跟王俊元提到系爭房地在行水區內，王俊元有詢問伊系爭房地會不會被徵收，伊告知是在徵收範圍內；本件會特別提到行水區的問題，是因為伊在做航空城農地買賣，會有一些土地是在行水區，有些土地則是在徵收範圍以外，如果是這樣的土地，伊都會跟買方特別說明，因為農地如果在行水區，公告現值比較低等語（見本院卷第153頁反面至154頁），均一致證稱於簽訂系爭契約前，即已將系爭房地位於河川區之事實告知上訴人之代理人王俊元，且其等就帶看現場、解說不動產說明書之內容及簽約過程等事項之證述亦核屬一致，故邱華堂辯稱上訴人於簽訂系爭契約時即已知悉系爭房地之瑕疵，可以採信。
㈡至證人王俊元於原審雖具結證稱：柯瑞祥帶看系爭房地時，
有拿不動產說明書給伊看，但伊當時不知道系爭房地位於行水區，是辦貸款時龜山農會才跟伊說系爭房地位在行水區，伊看不動產說明書時，V523地產資訊網的資料上根本沒有用手寫行水區3個字，柯瑞祥及王鈺綺均未向伊提及系爭房地位○○○區○○○○○道是在行水區內，不可能會買系爭房地等語（見原審卷第106頁反面至108頁），然其證詞與證人王鈺綺、柯瑞祥及于平原之證述內容均明顯不符。且參酌王俊元於本院曾具結證稱：柯瑞祥有提示河川區的圖給伊看等語（見本院卷第154頁反面），並對照系爭房地買賣之不動產說明書內所附「八、河川區」之圖說上記載「依桃園縣政府（102.12.19府城綜字第1020313975號函）建議，除南崁溪崁下橋南北側既有合法聚落（195筆土地，1.71公頃）納入區段徵收，餘則由主管機關依水利法及相關法令規定辦理土地取得」等內容（見本院卷第131頁），足見該不動產說明書內，就系爭房地屬河川區，且為桃園縣政府計○○○區段徵收區域等事實，已附有說明資料，負責帶看系爭房地之柯瑞祥及于平原，實無故意隱瞞不提之必要，因此，柯瑞祥前開證述內容提及：伊有帶不動產說明書請王俊元詳閱並解釋給他聽，伊有告訴王俊元系爭房地屬行水區等語，及于平原提及：看到河川區這張圖時，伊有向王俊元說明系爭房地是在行水區內等語，自較王俊元證稱：柯瑞祥帶看系爭房地時，伊不知系爭房地位於行水區等語為可採，是王俊元之證詞尚難採信。
㈢酌上各情，上訴人之代理人王俊元於仲介人員帶看系爭房地
時，既已知悉系爭房地位於河川區，且王俊元於本院復證稱：伊知道行水區會有限建、禁建的問題等語（見本院卷第155頁反面），在在足徵上訴人於系爭契約成立時，即已知悉系爭房地有其等所稱之上開瑕疵，邱華堂自不負瑕疵擔保責任，故上訴人先位之訴主張解除系爭契約，請求邱華堂返還已給付之買賣價金、系爭本票，及備位之訴請求減少價金，均依法無據。
五、另按買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所有權之義務，此項互負之義務有對價關係。當事人之任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付，此觀民法第348條第1項、第367條及第264條第1項之規定自明。準此說明，出賣人對於買受人之對待給付有二：其一為交付標的物，其二為使買受人取得標的物之所有權。設買受人對於出賣人未付價金，出賣人復無先為給付之義務，祗須買受人未付約定之價金，出賣人即得拒絕履行交付標的物及使買受人取得標的物所有權之義務（最高法院80年度台上字第588號裁判要旨參照）。經查，上訴人於簽訂系爭契約後，迄今僅給付214萬元價金，尚有尾款321萬元未給付，及上訴人不得請求減少價金等情，已如前述，則在上訴人付清321萬元尾款前，邱華堂本得拒絕履行將系爭房地所有權移轉登記予上訴人之義務，故上訴人備位之訴請求邱華堂將系爭房地之所有權移轉登記予上訴人，自應附加上訴人應給付邱華堂321萬元之同時履行條件。又因系爭本票為上訴人給付321萬元尾款之擔保，而本件既已附加上訴人應給付321萬元之同時履行條件，邱華堂即無繼續持有系爭本票之法律上原因，上訴人依不當得利之法律關係請求邱華堂返還系爭本票，即屬有據。
六、至上訴人先位之訴依系爭契約第11條第6項、履保申請書第3條第4項、第9條等約定，請求僑馥公司返還履保專戶內所餘買賣價金部分，因系爭契約並未合法解除，上訴人自無請求僑馥公司返還履保專戶餘款之權利。
七、綜上所述，邱華堂就系爭房地既不負瑕疵擔保責任，上訴人先位之訴主張依民法第359條、第259條第1、2款、第179條等規定，及依系爭契約第11條第6項、履保申請書第3條第4項、第9條之約定，請求：㈠邱華堂應給付上訴人各50萬3,500元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡邱華堂應給付上訴人各58萬1,500元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢僑馥公司應給付上訴人各58萬1,500元；㈣上開第
㈡、㈢項給付，如其中1人已履行全部或一部，另1人於已履行之範圍內免給付之義務；㈤邱華堂應將系爭本票返還上訴人，均無理由，不應准許。上訴人備位之訴依民法第359條規定請求減少價金150萬元部分，亦無理由，不應准許；至其依民法第348條、第179條規定，請求邱華堂將系爭房地所有權應有部分各2分之1移轉登記予上訴人，及將系爭本票返還上訴人部分，則有理由，應予准許，但就移轉系爭房地所有權之請求部分，應附加上訴人應給付邱華堂321萬元之同時履行條件。原審駁回上訴人先位之訴及其假執行之聲請，及駁回上訴人備位之訴減少價金之請求，並就其移轉系爭房地所有權之請求部分附加上訴人應給付邱華堂321萬元之同時履行條件，均無違誤，上訴意旨就該等部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國106年6月20日
民事第四庭
審判長法官陳靜芬
法官林玉珮法官魏于傑正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年6月20日
書記官陳韋杉附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。