裁判字號：臺灣南投地方法院109年重訴字第35號民事判決
裁判日期：民國109年09月30日
裁判案由：確認買賣關係存在
臺灣南投地方法院民事判決109年度重訴字第35號原告 黃金興 訴訟代理人 吳宜星 律師被告 張瑍昌 上列當事人間確認買賣關係存在事件，本院於109年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言(最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。經查：原告主張被告前於民國109年3月9日曾委託訴外人衍鴻不動產經紀有限公司（下稱衍鴻公司）出售其與訴外人 張翠美 、 張瑍堂 所有坐落南投市○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下合稱系爭土地），委託價格為每坪新臺幣（下同）6萬元，原告業已於109年
4月17日表明願以上開價格購買系爭土地，兩造間買賣契約即已存在，惟被告否認兩造間存有買賣契約。是兩造間就買賣關係之存否有不明確情事，且致原告在私法上之地位有受侵害之不安狀態存在，而此不安狀態得以確認判決除去之。揆諸前揭說明，原告提起本件確認之訴，程序上應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張略以：系爭土地為被告與張翠美、張瑍堂公同共有，權利範圍各3分之1，其等有意對外出售系爭土地，張翠美、張瑍堂遂委由被告處理系爭土地之出售事宜。被告遂於109年3月9日與衍鴻公司簽立土地專任委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約），約定委託銷售期間自109年3月9日起至109年11月10日止，約定委託銷售價格為每坪9萬元。後經衍鴻公司之居間，原告有意承買系爭土地，遂於109年3月29日與衍鴻公司簽訂不動產買賣意願書，惟因原告所提出之承買價格過低而未能成交；衍鴻公司乃積極居間洽商，被告先於109年3月9日將委託出售價格調降為每坪8萬元，再於109年3月27日調降為每坪6萬元；原告亦於109年4月17日與衍鴻公司再簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣意願書），將承買價格調漲為每坪6萬元，系爭買賣意願書之出價已達被告底價。而依據系爭銷售契約之約定，若買方出價已達委託價格，應認系爭土地買賣關係即成立生效。衍鴻公司遂於109年4月17日通知被告、張翠美及張瑍堂出面簽署系爭土地之買賣契約。惟被告卻置之不理，僅張翠美、張瑍堂於109年4月19日與原告簽署土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），並由原告當場開立面額270萬元之支票作為第1期期款之交付，兩造間就系爭土地之買賣關係即已成立，然被告拒不簽署系爭買賣契約，並否認兩造間就系爭土地之買賣關係存在。爰依民事訴訟法第247條第1項規定提起本訴，並聲明：確認兩造間於109年4月19日就系爭土地所訂立之系爭買賣契約之買賣關係存在。
二、被告答辯則以：系爭銷售契約於被告簽立時，即向訴外人即仲介 陳秀香 表明，係協助其做業績表明其有對外開發土地物件，但原告實無銷售系爭土地之真意；而簽立系爭銷售契約之際，被告精神狀態不佳，均依陳秀香之指示勾選、簽署姓名；再依系爭銷售契約第5條第5項規定，若買方簽訂要約書，乙方即衍鴻公司應將要約書於24小時內轉交甲方即被告、同條第6項規定，乙方應於收受定金後24小時內送交甲方，惟衍鴻公司均未踐行前開義務。系爭銷售契約既已明定應盡之義務，衍鴻公司即應履行，倘若未履行前開義務，系爭銷售契約即存有瑕疵，系爭土地買賣關係亦屬無效，並聲明：如主文所示。
三、本院之判斷：㈠原告主張其出價業已合於被告委託銷售系爭土地之底價，兩
造間就系爭土地之買賣契約即已成立等等，被告則以系爭銷售契約存有瑕疵，系爭買賣契約亦係無效等語置辯。經查：
1.被告於109年3月9日與衍鴻公司簽立系爭銷售契約，約定以每坪9萬元之價額出售系爭土地，後於同年月9日、27日再簽立台灣房屋契約變更附表，用以更改委託價款，後經約定以每坪6萬元之價格出售系爭土地，有系爭銷售契約、台灣房屋契約變更附表2紙在卷可參（見本院卷第37頁至第43頁、第49頁、第51頁）。被告雖以前詞置辯，但其就上開陳述除當庭提出其服用之藥物外，別無他項證據相佐。而縱原告於簽立系爭銷售契約時有服藥物之情事，然其於本院尚能陳述其簽立系爭銷售契約所在處所，及系爭銷售契約之勾選筆跡、簽署筆跡係何人所為，及各筆契約簽署之先、後順序（見本院卷第116頁至第118頁）。堪認原告簽署前開契約之精神狀態應係正常；而就被告其餘抗辯，原告並無舉出證明方法以實其說，是認其前開抗辯，難認係為可採。
2.原告主張其於109年4月17日與衍鴻公司簽立系爭買賣意願書，表示願意以每坪6萬元之價格購買系爭土地，業經原告提出系爭買賣意願書為證（見本院卷第55頁）。原告前開主張，堪信為真實。原告雖以其承買價格合於被告底價，而主張兩造間就系爭土地買賣關係存在等等。但按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2項定有明文，該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物、價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付、稅負、點交、費用及違約等重要事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。是原告出價雖與被告底價相同，然參以原告所欲交付價金之付款條件為用印款、完稅款、尾款分別佔總價之10％、10％、70％（見本院卷第55頁），核與系爭銷售契約所載之付款條件即用印款、完稅款、尾款分別為20％、20％、50％，並非一致（見本院卷第37頁），另就前開所有權移轉登記時期、點交日期、違約約定等買賣契約必要之點，於系爭買賣意願書、系爭銷售契約均無論述，則兩造間就買賣契約成立之重要事項，顯然未達成合意，揆諸首開說明，自難認原告與被告間就系爭土地之買賣契約業已成立。
㈡再者，定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公
平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，消費者保護法（下稱消保法）第12條定有明文。原告主張依系爭銷售契約，原告出價達被告底價，兩造買賣關係即為成立。然觀諸被告與衍鴻公司簽立之系爭銷售契約，系爭銷售契約係由被告委託衍鴻公司銷售系爭土地，並約定於買賣成交時，衍鴻公司得向被告收取服務報酬等（見本院卷第37頁），堪認系爭銷售契約係為居間契約性質。而系爭銷售契約係衍鴻公司預定用於同類委託銷售契約條款而訂定之契約，亦有系爭銷售契約書在卷足憑，堪認其性質上屬定型化契約，亦無疑義。則系爭銷售契約第7條關於「定金之收取」雖約定：「㈡若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方（即被告）同意授權乙方（即衍鴻公司）無須再行通知即得全權代理收受定金（甲方簽章張瑍昌甲方於此處未簽章者，視為不授權代收定金）、通知買方成交並代為臨時保管定金。甲方應於乙方通知後五日內或依書面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書，若乙方有代收定金時，將定金交付甲方後，該定金即轉為買賣價款之一部分。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第4條之約定服務報酬給付乙方做為違約金。如因可歸責於買方之事由，致無法完成簽約者，甲方得沒收買方已支付之定金，甲方並同意支付該沒收定金百分之50（但不得逾約定定金50％且不得逾約定之服務報酬；沒收定金百分比未記載者，乙方不得向甲方請求服務報酬或費用）予乙方，以作為該次委託銷售服務之支出費用，且不得就該次再收取服務報酬」等語（見本院卷第39頁）。依其內容所載，倘衍鴻公司於委託期間內，覓得符合底價之買方時，衍鴻公司即得通知買方成交，委託人即被告應配合簽訂不動產買賣契約，此等約定顯然壓縮被告是否與衍鴻公司報告之訂約對象締約之自由。易言之，衍鴻公司若僅以委託條件媒介訂約機會，即得不顧被告有無成立契約之意思，顯已剝奪被告選擇優於委託條件或較適交易對象之自由，而喪失居間契約謀求委託人利益之立法意旨，系爭銷售契約第7條第2項約定，與居間契約之立法意旨矛盾。再審酌被告簽訂系爭銷售契約之目的，乃透過衍鴻公司報告訂約機會或為訂約媒介，以取得較有利條件始決定是否出售系爭土地，倘衍鴻公司可不論磋商結果是否符合委託人即被告之較佳利益，即得以委託條件強令被告選擇接受，致被告無取、捨權利，衍鴻公司即無盡善良管理人義務為磋商之必要，要難達成系爭銷售契約之目的。從而，系爭委託銷售契約書第7條第2項之規定，違反消保法第12條第2項第2款、第3款規定，應推定其顯失公平，屬違反誠信原則之定型化契約條款而無效。據此，縱然原告出價已達被告與衍鴻公司於109年3月29日約定之委託價款，原告亦不得依系爭銷售契約之上開約定，主張兩造間就系爭土地業已成立買賣契約。
四、綜上所述，原告依系爭銷售契約、系爭買賣意願書主張兩造間就系爭土地業已成交，請求確認兩造間就系爭土地買賣關係存在乙節，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國109年9月30日
民事第二庭法官劉玉媛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年9月30日
書記官潘湘惠