臺灣桃園地方法院95年度訴字第1503號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院95年訴字第1503號民事判決

裁判日期：民國96年05月31日

裁判案由：拆屋還地

臺灣桃園地方法院民事判決95年度訴字第1503號原告己○○○
丁○○戊○○庚○○丙○○乙○○甲○○共同訴訟代理人 吳上晃 律師被告辛○○訴訟代理人 許朝財 律師複代理人 盧建宏 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，於中華民國96年5月15日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、原告主張：㈠坐落桃園縣○○鎮○○段0022之0020地號土地（下稱系爭土地）為原告庚○○、丁○○之祖父 張遠 承租，並於民國42年5月31日經耕地放領而取得所有權，嗣庚○○、丁○○之父 張仁田 於68年12月31日因繼承而取得所有權，張仁田死亡後，則由原告於94年2月23日繼承為系爭土地之共有人，而張遠取得系爭土地所有權時，系爭土地上即有訴外人 陳道義 、 陳道平 兄弟所有之房屋（下稱系爭房屋），其租金係以租穀計算；㈡又陳道義兄弟於81年間曾與張仁田商議價購系爭房屋，惟其2人開價甚高，且於商議過程中，陳道平即以存證信函通知張仁田略以：其等將以新臺幣（下同）500萬元出售系爭房屋，請於7日內表明是否優先承買等語，張仁田因上開買價甚不合理而未行使優先承買權，系爭房屋即由被告買受。被告雖主張兩造間就系爭土地另訂有不定期之租賃關係，惟查被告於81年間買受系爭房屋後，即向張仁田表示就系爭土地有租賃關係，張仁田只得向被告收取租金，是兩造間就系爭土地有租賃關係，係因被告向陳道義兄弟2人買受系爭房屋之故，張仁田與被告間並未就系爭土地另訂立租賃契約，被告所辯，顯不足採。㈢本件租賃關係雖屬基地租賃，惟租用基地建築房屋之契約，既以承租人有特定之房屋而使用基地為目的，依契約之目的探求當事人之真意，應解釋為定有租至該特定房屋不堪使用時為止之期限，租賃關係於該特定房屋不堪使用時，即因期限屆至而消滅。系爭房屋為土造房屋，屋齡已有數十年，且因年久失修，主結構已倒塌，顯已不堪使用，依上開說明，應認兩造間就系爭土地之租賃關係已因租賃期限屆至而消滅。按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第455條前段、第767條前段、中段分別定有明文。本件租賃關係既已消滅，被告即應將系爭房屋拆除，並將系爭土地返還原告。㈣次按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」民法第184條第1項前段、第179條前段分別定有明文。被告無正當權源占用系爭土地，依社會通常之觀念，將可獲得相當租金之利益，系爭土地之年租金為43,645元，致原告受有上開金額之損害，原告自得依不當得利或侵權行為等法律關係請求返還相當租金之利益等語，並聲明：被告應將系爭土地上，如附圖A、B、C、D、E、F所示部分（面積各
39平方公尺、12平方公尺、41平方公尺、1.5平方公尺、
3平方公尺及1平方公尺）之房屋拆除，並將全部土地返還原告；被告應自訴狀繕本送達之翌日起，至返還前項土地之日止，按年給付原告43,645元；願供擔保請准宣告假執行。
乙、被告則以：系爭房屋為被告所有，系爭土地原係原告之被繼承人張仁田出租予訴外人陳道義等作為建物地基使用，租金之計算為每年「蓬萊種谷一千台斤」，惟民國81年6月1日起由被告向原告之被繼承人張仁田承租系爭土地，每年租金改以系爭土地81年度公告地價之6%計算，為43,645元，是前後二租賃契約並非同一，原告以前租約之建物滅失而主張後租賃關係消滅，並無理由。再兩造間之租地建屋租賃契約未以字據訂立，為不定期租賃契約，非有土地法第103條各款規定之情形，出租人不得收回系爭土地，尤無因房屋老舊不堪使用、房屋是否為危險建物而得據為終止基地租賃契約之正當事由。況系爭房屋尚有部分可堪使用，而系爭房屋縱有屋頂傾倒、主結構倒塌毀損等情，亦係因85年間梅高路道路拓寬拆除所致，被告每欲雇工修繕使用，原告均橫加阻撓，已嚴重影響被告之使用收益權利。準上，本件並無土地法第
103條所列各款出租人得終止租約之情事，原告終止租約於法無據，本契約之效力仍存在，被告仍得使用系爭土地等語作為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
丙、得心證之理由：
一、原告主張如甲、㈠所示之事實，為被告所不爭執，堪信為真實。被告雖主張其向陳道義兄弟2人購買系爭房屋後，另與張仁田成立新的不定期租賃關係云云，但為原告否認。按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第277條本文定有明文。本件被告既主張其有上開占有系爭土地之正當權利，即應就該事實負舉證之責任。經查：被告雖主張張仁田與陳道義兄弟等2人間之租賃契約之租金係以稻穀數量計算，而其與張仁田間之租金則係以金錢為給付且租金較高等語，縱然屬實，惟按「租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即同意租賃權得隨建築物而移轉於他人。」最高法院曾著有43年台上字第479號判例可參。此項判例雖經最高法院於92年7月15日92年度第12次民事庭會議決議不再援用，但此係因民法債編已增訂第
426條之1，將上開判例所揭示之意旨明文之故。是被告於81年受讓系爭房屋時，依上開判例意旨，應認張仁田已同意租賃權隨同移轉予被告，亦即被告於受讓房屋時，其與張仁田間就系爭土地上已有租地建屋關係，自無另訂契約之必要，且租賃標的與其受讓前亦無不同，而被告又未主張、證明其受讓系爭房屋後曾與張仁田重新商議全部之租賃條件，則縱就租金給付有如前述之不同，應認僅係契約當事人（即張仁田與被告）間就租金之數額有所調整，且因原訂以稻穀給付之方式不合時宜而改變給付之方式而已，是則本件應認被告於系爭土地之租賃權係承繼陳道義兄弟2人之租賃權，而非於其受讓系爭房屋後另與張仁田成立新的租賃契約。是被告上開主張，不能採信。
二、原告主張本件租賃係定有期限（即至系爭房屋不堪使用時為止）之租賃關係，且因系爭房屋已不堪使用，應認契約年限已屆滿（租賃期限屆至），租賃關係已經消滅等語，被告則主張本件係不定期限之租賃等語。是本件首應審究者係本件租賃係定有期限之租賃，抑或不定期限者。按「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」民法第422條定有明文。準此，不動產之租賃契約，其期限逾一年且未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。最高法院前所著30年渝上字第311號判例，其意旨為「土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第四百四十九條第一項之限制而已。至民法第四百二十二條固規定不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，然以字據訂立之土地租賃契約，依字據所載契約之目的解為定有一年以上之租賃期限，仍無背於該條規定之本旨。」準此意旨，應解為以字據訂立之土地租賃契約，而當事人未明定租賃期限者，始得依字據所載之目的為判例意旨前段之解釋，至期限逾1年之租地建屋契約，如未以字據訂立，仍視為不定期限之租賃，自無從解為係定有至房屋不堪使用時為止之期限之租賃契約。本件原告主張張遠於放領系爭土地時，因土地上有陳道義兄弟等2人所有之系爭房屋而有租賃關係，嗣因被告受讓系爭房屋而取得租賃權，自應認為本件係不動產之租賃契約（租地建屋契約），且契約成立至今，已有數十年，租賃期限顯逾一年，原告又未主張、證明本件租賃係以字據訂立者，依上開民法之規定，自應解為係不定期限之租賃，原告援引最高法院上開判例意旨，主張探求本件係定有至系爭房屋不堪使用為止之期限之租賃乙節，即非可採。
三、按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」民法第450條第1項、第2項固有明文。惟土地法於35年5月29日修正公布實施時，其第
103條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」是於上開土地法公布施行後，依特別法優於普通法之原則，於租用建築房屋之基地之情形，非有該法第103條所列各款情形之一者，出租人不得終止租約，又土地法第103條第1款之規定僅對於契約定有期限者，始有適用（司法院院解字第4075號解釋參照），是於不定期限之租地建屋契約，非有該法第103條第2款至第5款所列情形之一者，出租人即不得終止租約。本件既屬不定期限之租賃，則原告主張本件租賃關係已因契約年限屆滿而消滅，即非可採。
四、本件兩造間就系爭土地之租賃關係既未消滅，被告主張其於系爭土地上有租賃權，非無權占有乙節，應為可採。從而，原告依民法第455條前段、第767條前段、中段之規定，請求被告應將系爭土地上，如附圖A、B、C、D、
E、F所示部分（面積各為39平方公尺、12平方公尺、41平方公尺、1.5平方公尺、3平方公尺及1平方公尺）之房屋拆除，並將全部土地返還原告，於法無據，不能准許；又被告既非無權占用系爭土地，則其使用系爭土地即非無法律上之原因而受利益，亦未侵害原告之權利，則原告依民法第184條第1項前段、第179條前段之規定，請求被告自訴狀繕本送達之翌日起，至返還系爭土地之日止，按年給付原告43,645元亦無理由，不能准許。
五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，無庸再予審酌，併此敘明。
丁、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中華民國96年5月31日
民事第三庭法官林望民上列為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年5月31日
書記官曾建中