裁判字號：臺灣高等法院107年上易字第918號民事判決
裁判日期：民國108年04月16日
裁判案由：清償債務
臺灣高等法院民事判決107年度上易字第918號上訴人即附帶被上訴人 賴裕 專被上訴人即附帶上訴人家聖不動產有限公司法定代理人 張愷家 訴訟代理人 林億霖 上列當事人間請求清償債務事件， 賴裕專 對於中華民國107年6月14日臺灣新北地方法院106年度訴字第4101號第一審判決提起上訴，家聖不動產有限公司為附帶上訴，本院於108年4月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由賴裕專負擔；關於附帶上訴部分，由家聖不動產有限公司負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人家聖不動產有限公司（下稱家聖公司）主張：伊與原審共同被告 黃貴英 於民國106年6月1日，就門牌號碼新北市○○區○○○路○○號10樓之1之房屋及基地（下稱系爭房地）簽立委託銷售契約書，約定委託期間自106年6月4日起至同年12月30日止。上訴人即附帶被上訴人賴裕專（下稱賴裕專）於106年6月30日表示願以新台幣（下同）1175萬元購買系爭房地，並另付2％仲介服務費，與伊簽立「契約內容變更合意書」（下稱系爭合意書）。同日經 伊居間 斡旋，促成賴裕專與黃貴英簽訂系爭房地買賣契約，成交價為1175萬元，依系爭合意書，賴裕專應給付伊23萬5000元之居間報酬。詎賴裕專簽約後，竟以銀行貸款成數過低及利率太高為由，未經伊同意即私下賠償黃貴英23萬元，而與黃貴英協議解除系爭房地買賣契約。系爭房地買賣契約既因賴裕專違約而解除，導致給付不能，爰依系爭合意書及民法第226條第1項規定，擇一請求賴裕專賠償23萬5000元。求為判決命：賴裕專應給付家聖公司23萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，並願供擔保請准宣告假執行。原審判命賴裕專應給付家聖公司8萬元及自107年1月20日起至清償日止按年息5％計算之利息，駁回家聖公司其餘之訴。賴裕專就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，家聖公司答辯聲明：上訴駁回。家聖公司並為附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回家聖公司後開第二項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，賴裕專應再給付家聖公司15萬5000元，及自107年1月20日起至清償日止按年息5％計算之利息（原審駁回家聖公司對黃貴英請求部分未據其聲明不服，不在本件審理範圍）。
二、賴裕專則以：兩造前於106年6月29日簽訂之不動產買賣意願書，伊言明可以承買之價款為1100萬元，但家聖公司之承辦人 黃志楠 為促成買賣，一再保證伊可以貸到550萬元，並提供不實之貸款資訊造成伊做出錯誤判斷，在伊資金未充足情形下，告知只須簽發本票作為定金即可購買，半強迫伊與賣方簽約，但簽約後伊發覺銀行貸款成數不足，恐無法履約，伊乃請黃志楠安排與黃貴英見面協商履約事宜，惟黃志楠卻向伊謊稱黃貴英不同意前往調解委員會協調，嗣後伊經黃貴英告知其並未拒絕調解。家聖公司未善盡調查伊履約能力及告知相關貸款資訊之義務，甚至以違反誠實及信用之方法欺瞞伊，顯有違民法第567條第2項規定及誠信原則，家聖公司未盡居間人義務，依民法第571條規定，伊無給付報酬之義務。再者，依家聖公司與黃貴英簽訂之不動產委託銷售契約書第7條第4項第3款約定，伊應給付家聖公司仲介服務報酬之前提條件係買賣契約有效存在，如買賣契約解除，係非因可歸責於伊事由，伊不負給付仲介服務報酬之義務；伊與黃貴英於106年9月6日合意解除系爭房地買賣契約，家聖公司之店長及承辦人亦到場參與調解，並同意解除，足見系爭房地買賣契約非可歸責於伊而解除，家聖公司請求給付報酬，即屬無據。又伊於106年6月29日簽訂不動產買賣意願書，於2日後即與賣方黃貴英簽訂買賣契約，家聖公司付出之勞力、時間、成本不多，倘依買賣價金百分之二給付居間報酬，顯然過高，自應酌減報酬，始符公平等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於賴裕專部分廢棄。㈡上開廢棄部分，家聖公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。就附帶上訴部分答辯聲明：附帶上訴駁回。
三、 查賴裕專 於106年6月30日與家聖公司簽訂系爭合意書，願以價金1175萬元、另付2％仲介服務費，出價購買系爭房地，於同日與賣方黃貴英簽署系爭房地買賣契約書，嗣賴裕專未履約，與黃貴英於106年9月6日在新北市三重區調解委員會成立調解，於同年9月20日經法院准予核定，由賴裕專補償黃貴英違約金23萬元等情，有契約內容變更合意書、不動產買賣契約書、新北市三重區調解委員會106年民調字第0782號調解書在卷可稽（見原審卷第15至24、145頁），並為兩造所不爭，自堪信為真實。家聖公司主張依系爭合意書第4條約定，或依民法第226條第1項規定，賴裕專應給付伊仲介服務費23萬5000元等語，賴裕專則以前詞置辯，是本件應審究之爭點為：㈠家聖公司有無違反居間人之義務？㈡家聖公司請求賴裕專給付仲介服務費23萬5000元，有無理由？
四、家聖公司有無違反居間人之義務？㈠按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」、「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」民法第565、567、571條分別定有明文。
㈡經查，證人黃志楠於原審及本院證稱：伊於銷售過程中有詢
問賴裕專之工作，告知買方屋主開價多少、貸款金額、繳費方式，貸款金額會試算抓七成，因為一般銀行抓七成，買方不會坦白說有多少負債，也沒有必要跟伊說，伊等沒有權利調查；簽約當天有算成交金額、每月貸款多少給賴裕專聽，她說沒問題才簽約，並說她自己有認識的銀行可以處理，當天她只有說會用舊房子增貸，增貸之後才有辦法繳第一期款項；550萬元是賴裕專在無法履約時才告訴伊，在此之前並沒有說她要550萬元，伊有幫忙她找代書協助處理貸款問題，代書找的銀行，金額有幫她達成，但利率2%太高她無法接受等語（見原審卷第175-182頁、本院卷第58-59頁）；賴裕專於原審及本院審理時亦承稱：伊於7月底收到第一封存證信函時有Line黃志楠伊說的貸款有問題，伊就跟 薛文翔 一起去找黃志楠談，伊是去找黃志楠時跟他講550萬元，黃志楠還請伊把條件寫下來；黃志楠沒有跟伊說一定可以借到550萬元，伊只有請其試算若借款550萬元，一個月利息多少；伊並無提供任何資料給黃志楠試算，只是口頭說伊有一間房屋要貸款，黃志楠就說應該可以貸至550萬元，他是說「應該」沒有說「一定」等語（見原審卷第181頁、本院卷第45頁）；足見賴裕專於訂立系爭房地買賣契約前並未告知黃志楠其必須貸到550萬元方能履約，黃志楠亦未向賴裕專保證其必能貸到550萬元，僅說明銀行大約之貸款成數、每月應付之貸款金額；而衡諸現今社會極重視個人資料之保障，家聖公司亦無公權力得以調查買方之資力及貸款、償債能力，僅能藉由買方告知之財產狀況評估分析其貸款及償債能力，家聖公司之職員黃志楠既已詢問賴裕專之工作，告知其銀行大約之貸款成數、每月應付之貸款金額，而賴裕專對於自己之財產狀況及償債能力最為明瞭，亦可事先徵詢銀行貸款成數，自難認家聖公司有未善盡調查買方履約能力，及告知相關貸款資訊之義務，或以違反誠實及信用之方法欺瞞賴裕專之情事，賴裕專抗辯家聖公司違反民法第567條第2項規定及誠信原則云云，自屬無據。
五、家聖公司請求賴裕專給付仲介服務費23萬5000元，有無理由？㈠按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契
約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號民事判例參照）。又按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條定有明文。
㈡查系爭買賣契約原已經家聖公司媒介而成立，家聖公司本得
依系爭合意書之約定向賴裕專請求2％之仲介服務費，嗣因賴裕專未能以其理想之貸款利率貸得足額之貸款，而與黃貴英協議解除契約，此為可歸責於賴裕專之事由，賴裕專辯稱：系爭買賣契約非可歸責於伊而解除，家聖公司不能請求伊給付報酬云云，即無理由。
㈢又賴裕專辯稱：伊於106年6月29日與家聖公司簽訂不動產買
賣意願書，於106年6月30日與黃貴英簽訂系爭買賣契約，期間僅2日，家聖公司付出之勞力、時間、成本不多，且簽約後伊發覺銀行貸款成數不足，恐無法履約，伊乃請黃志楠安排與黃貴英見面協商履約事宜，黃志楠卻向伊謊稱黃貴英不同意前往調解委員會協調，嗣黃貴英告知伊其並未拒絕調解，調解後伊付23萬元予黃貴英，倘若家聖公司有協助伊與黃貴英溝通，伊即無須支付黃貴英這麼多錢等語。本院衡諸雖家聖公司於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，本無協助買方與賣方解除契約之義務，然斟酌家聖公司磋商協調買賣雙方議定價金及進行買賣契約簽訂事宜耗時兩日、於賴裕專無法順利貸款時復透過代書協助賴裕專向銀行徵詢貸款額度及利率、於賴裕專無法履約後須與賣方連繫，出席買賣雙方第二次調解會等所支出之人事費用，及因買賣雙方合意解除契約，家聖公司毋庸繼續提供協助過戶點交服務等情，認家聖公司依系爭合意書約定向賴裕專請求之報酬應酌減為8萬元方為合理。
㈣家聖公司另依民法第226條第1項規定，訴請賴裕專給付同金
額之仲介服務費，並本諸選擇合併關係請求本院擇一為有利於家聖公司之判決，惟本院已認家聖公司依系爭合意書請求仲介服務費8萬元為有理由，且本件亦非給付不能之問題，家聖公司依上開規定並不能受更有利之判決，併此敘明。
六、綜上所述，家聖公司依系爭合意書之約定請求賴裕專給付8萬元及自起訴狀繕本送達賴裕專翌日即107年1月20日（見原審卷第33頁送達證書）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則屬無據，不應准許。原審就上開應准許部分，為賴裕專敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，核無違誤。賴裕專上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又原審就上開不應准許部分，為家聖公司敗訴之判決，亦無不合，家聖公司附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其附帶上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國108年4月16日
民事第十三庭
審判長法官吳麗惠
法官邱蓮華法官林純如正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國108年4月16日
書記官王靜怡