裁判字號：臺灣臺北地方法院93年訴字第2025號民事判決
裁判日期：民國94年01月21日
裁判案由：給付服務報酬
臺灣臺北地方法院民事判決93年度訴字第2025號原告太平洋房屋仲介股份有限公司法定代理人戊○○訴訟代理人丁○○
甲○○被告丙○○訴訟代理人乙○○上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國93年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹拾捌萬元，及自民國93年5月11日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣陸萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹拾捌萬元預供擔保後，得免假執行。
事實及理由
一、原告聲明：⑴被告應給付原告新台幣657,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。並陳述：
⑴被告於民國93年1月4日與原告簽訂專任委託契約，委託銷
售門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○號11樓之5房地，委託期限至同年3月4日止，委託銷售價格為18,400,000元，委託期限內原告媒介第三人 林富慧 出價16,430,000元買受，經被告同意後於同年2月23日簽訂不動產買賣契約書，該買賣案件已於同年3月10日完成所有權移轉登記及交屋手續。
⑵依前揭專任委託契約書第11條第1項之約定，被告應支付依
買賣成交價格之百分之4之服務報酬，總計657,200元，詎被告竟拒絕履行，雖經原告催討均未獲置理。
二、被告聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。並陳述：
⑴被告於93年1月4日與原告專任委託契書，第2條載明委託
銷售之價格為18,400,000元，始約定服務報酬為百分之4，雙方為求順利出售該不動產，另於同日簽定契約內容變更同意書，載明「委託總價17,000,000元」及「備註：同意以上最低價格售出，但以上價格僅支付太平洋房屋百分之2服務費」，又雙方言明倘買方之出價低於17,000,000元時，則除須另經被告同意才得出售上開不動產外，且原告僅得向買方而不得再向賣方收取任何服務報酬。
⑵原告所屬人員 何俊彥 明知上情，為求賺取不法服務報酬，竟
於93年2月中旬向被告佯稱「買方僅願出價16,200,000元」，被告信以為真，同意以16,200,000元出售，詎93年2月23日被告與詮安股份有限公司（下稱詮安公司）簽訂買賣契約書時，才驚知買受人願意以16,600,000元價格買受，而非原告所稱之16,200,000元，且先前已向原告給付訂金170,00
0元，且原告欲將買賣雙方皆不知情之中間價差400,000元充作服務費。被告當場表示抗議，原告亦自知理虧，何俊彥苦苦哀求，故被告及詮安公司同意以16,430,000元作為上開不動產之買賣成交價格，且以詮安公司給付予原告之訂金170,000元充作服務報酬。上開不動產即完成所有權移轉登記及交屋手續。即買、賣方及居間仲介人於93年2月23日簽訂不動產買賣契約時，即已同意以買方即詮安公司先前給付之訂金170,000元做為服務報酬，原告應不得再向被告要求任何費用。
三、兩造不爭執之點：原告主張其於93年1月4日與被告簽訂專任委託契約，銷售被告之訴訟代理人乙○○所有之門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○號11樓之5房地，委託期限至同年3月4日止，委託銷售價格為18,400,000元，委託期限內原告媒介林富慧代理買受人詮安公司以16,430,000元買受，經被告及房屋所有權人乙○○同意後，於同年2月23日簽訂不動產買賣契約書，該買賣標的已於同年3月10日完成所有權移轉登記及交屋手續，有專任委託契書附卷可參（見本院卷第7頁至第12頁），可信為真實。
四、兩造之爭執點：系爭專任委託契約書內，原告對於委託人即被告可請求多少服務報酬？
五、得心證之理由：⑴被告抗辯其於93年1月4日簽訂專任委託契書，第2條載明
委託銷售之價格為18,400,000元，約定服務報酬為百分之4，惟雙方另於同日簽定契約內容變更同意書，載明「委託總價17,000,000元」及「備註：同意以上最低價格售出，但以上價格僅支付太平洋房屋百分之2服務費」等語，業據被告提出「契約內容變更合意書」為證（見本院卷第20頁），則雙方對於委託出售之價格已降為17,000,000元，而服務費用降為百分之2，原告主張服務費用仍以百分之4計算云云，難信為真實。
⑵證人何俊彥（即原告承辦本案之人員）證稱：「（知否本件
系爭房屋與原告公司訂立銷售契約、出售、簽訂買賣契約書情形？）簽訂買賣契約書時我本人有在場，在場的人員有丙○○、乙○○、我及我同事 張馥霜 、代書 黃錦緣 、店長 孔繁堂 、林富慧（詮安公司代表），系爭房屋以16,430,000元賣出，當初是買方支付170,000元佣金，賣方支付230,000元佣金，買方的170,000元有給付，而賣方的230,000元並沒有給付，當時是約定簽約完之後的第2天要給付，但當時因為丙○○對於賣價有爭議，希望佣金能夠少50,000元，當場我們並沒有同意，後來丙○○佣金要等我們與公司協調好之後他才要支付，後來公司同意支付180,000元就好，我本人有轉知丙○○，丙○○本人有同意，但他說他要出國，之後就沒有聯絡到人，180,000元也沒有支付」等語（見本院卷第49頁），由證人何俊彥之證言，簽訂買賣契約當日原告、被告就佣金以180,000元支付乙節，明顯已意思表示合致，換言之，於93年2月23日簽訂不動產買賣契約書時，雙方對於服務費由約定買賣價款之百分之2，又變更為180,000元。
⑶另證人孔繁堂（原告所屬店長）亦證稱：「簽約總價是16,4
30,000元，買方是要給付佣金170,000元，賣方要給付佣金230,000元，賣方在簽約的同時（在我們公司的簽約室內）並沒有談到，後來我才知道，賣方郭先生和我們的業務員有在簽約室外談到佣金要再少50,000元，後來依照我們公司催討多次沒有效果之後，有同意如果減少50,000元的話，公司也是可以接受，後來丙○○一直沒有支付」（見本院卷第51頁），亦同樣證述當日被告同意佣金230,000元後，再要求減少50,000元，原告於多次催討無效果後，終同意減少50,000元，故兩造間就服務費已同意以180,000元給付，足信為真實。又證人黃錦緣（承辦本案房地移轉之代書）則證稱已不記得雙方佣金要多少金額等語（見本院卷第50頁），其證言對本案待證事實並無助益，併予敘明。
⑷按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限」民事訴訟法第277條定有明文。本件被告另抗辯①：倘買方之出價低於17,000,000元時，除須經被告同意始得出售上開不動產外，且原告僅得向買方收取服務報酬。②買、賣方及居間仲介人於93年2月23日簽訂不動產買賣契約時，同意以詮安公司先前給付之訂金170,000元做為服務報酬，原告不得再向被告要求費用云云，此為有利於被告之事實，應由被告負舉證責任。惟此部分除被告單方陳述之外，並無其他積極證據可資佐證，難認被告之抗辯為真實，何況一般房屋仲介業者，對於成交之物件，會對買、賣雙方分別酌收一定比例之金額，作為服務報酬，甚少僅對買方或賣方，單方收取服務報酬，此點恐不符合仲介業商業習慣，被告執此辯解，即需要提供積極證據以資證明。惟被告並無法證明之，此項辯解，難予採信。
六、綜上所述，本件兩造就仲介服務費用已達成180,000元合致，被告即負有給付180,000元服務費予原告之義務，原告本於專任委託契約之約定，請求被告給付180,000元服務費及自起訴狀繕本送達翌日起（即93年5月11日）至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，其逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、假執行及免假執行之宣告：兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請亦失所附麗，應一併駁回之。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國94年1月21日
民事第一庭法官呂淑玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年1月21日
書記官方美雲附錄民事訴訟法第392條法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。
法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。
依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。