裁判字號：臺灣臺北地方法院108年訴字第4821號民事判決
裁判日期：民國109年07月23日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺北地方法院民事判決108年度訴字第4821號原告 江秉恒
江昱萱 共同訴訟代理人 林廷隆 律師被告文普世紀天廈管理委員會法定代理人 黃正銅 訴訟代理人 陳國雄 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109年6月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○地號土地上如附圖所示A地上物拆除（面積一十三平方公尺），並將土地返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣伍拾參萬零壹佰柒拾捌元，及自民國一百零八年十一月七日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一百零八年十一月三十日起至返還第一項土地之日止，按月於每月最後一日給付原告新臺幣玖仟貳佰捌拾柒元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項至第三項於原告以附表二所示之金額為被告供擔保後，得假執行；但被告如以附表二所示金額為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：
一、按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3項：
「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：
「管理委員會有當事人能力」，明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權（最高法院98年度台上字第790號民事判決參照）。經查，本件係因被告所屬社區共用部分之花圃應否拆除、該等花圃所占有土地應否返還、應否給付相當於租金之不當得利等問題涉訟，依公寓大廈管理條例第36條第1項第2款、第3款、第11款規定，均與被告之職務相關，被告自有代表所屬社區全體住戶應訴之訴訟實施權。被告辯稱並未占有原告所有土地、原告所指花圃非其所有或僅有管理使用權，其無拆除返還之權限，且亦未受有不當得利，原告不得對其起訴云云，均不足採，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。經查，原告起訴時，係聲明：（一）被告應將坐落臺北市○○區○○段0○段000○00地號土地（下稱系爭土地）上如起訴狀附圖所示斜線部分面積約6平方公尺（以地政機關實測為準）之地上物拆除，並將該土地返還原告；（二）被告應給付原告新臺幣（下同）514,355元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年利率5％計算之利息；(三)被告應自民國108年11月30日起至將第一項土地返還原告之日止，按月於每月最後一日給付原告8,572元；（四）願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第7頁）。嗣經測量及變更後，於109年6月30日變更聲明為：（一）先位聲明：1.被告應將坐落系爭土地上如附圖所示斜線面積13平方公尺之地上物拆除，並將該土地返還原告；2.被告應給付原告1,114,440元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息；3.被告應自108年11月30日起至將第一項土地返還原告之日止，按月於每月最後一日給付原告18,574元；4.願供擔保，請准宣告假執行；（二）備位聲明：1.被告應給付原告1,114,440元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息；2.被告應自108年11月30日起至將坐落系爭土地上如附圖所示斜線面積13平方公尺返還原告之日止，按月於每月最後一日給付原告18,574元，並均為供擔保假執行之聲請（見本院卷第307至308頁）。核原告上開所為，其請求之基礎事實同一，且係就相當於租金之不當得利數額為擴張，均與前揭規定相符，應予准許。
三、再按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。
查本件原告請求被告拆屋還地，原聲明第一項就拆除土地及面積均請求以實測結果為準，嗣於測量後，原告已更正如109年6月30日更正後之聲明所示，核屬更正事實上陳述，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)其等於108年間因分割繼承而共有系爭土地，詎被告所屬之文普世紀天廈竟以共有之花圃造景（下稱系爭花圃）無權占有系爭土地如附圖所示A範圍（面積共13平方公尺），爰先位依民法第767條第1項、第184條第1項前段規定，請求被告拆除系爭花圃，並將占有土地返還予伊。且被告無權占有系爭土地，係無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致其等受有損害，其等亦得依民法第179條規定，請求被告給付回溯五年之相當於租金之不當得利1,114,440元（計算式：
申報地價171,453元×13平方公尺×10％×5年），及自108年11月30日起至將土地騰空返還之日止，按月給付相當於租金之不當得利18,574元（計算式：申報地價171,453元×13平方公尺×10％÷12）。
(二)倘認系爭花圃屬越界建築，而依民法第796條第1項規定不能請求移去時，其等則依前揭條文但書之規定，備位請求被告支付回溯五年之償金1,114,440元（依土地法第97條第1項規定之租金方式計算），及自108年11月30日起至將土地返還之日止，按月給付償金18,574元等語。並聲明：如109年6月30日變更及更正之聲明。
二、被告則以：
(一)系爭花圃並非伊所搭建，係由伊所屬社區之起造人即訴外人文普建設股份有限公司（下稱文普公司）起造興建，伊並非系爭花圃之原始起造人，不具有系爭花圃之所有權及事實上處分權，原告請求伊拆除系爭花圃，並無理由。且系爭花圃有部分為花台、部分為供公眾通行之地磚，該地磚部分應無占有使用系爭土地，原告所主張之占有面積，亦有疑義。
(二)文普公司於80年6月4日取得建築執照興建伊所屬社區，該建築基地範圍包含臺北市○○區○○段0○段000地號（下稱563地號土地）等23筆土地，而563地號土地之原所有權人即訴外人 陳昇欣 亦為伊所屬社區之原始起造人之一，陳昇欣已同意文普公司於563地號土地上興建房屋，可見系爭花圃於建造之初，即已得土地所有權人同意，而有正當占有權源。又系爭土地於83年間分割自563地號土地，陳昇欣仍登記為系爭土地之所有權人，嗣迭經多次轉讓終由原告之被繼承人 江進木 於94年9月21日以買賣為原因取得，原告於108年8月1日再因繼承取得系爭土地，應認原告已繼受上開占有關係，系爭花圃仍為有權占有。
(三)縱系爭花圃無權占有使用系爭土地，惟系爭土地原所有權人陳昇欣同意文普公司使用，且就系爭花圃之興建、使用知之甚詳，且伊所屬社區自80年6月4日取得建築執照至86年2月21日取得使用執照為止，共歷時5年8月餘，難謂陳昇欣於上開期間完全無從得知文普公司有逾越地界之行為，而陳昇欣未就系爭花圃越界即時提出異議，依民法第796條第1項前段規定，原告亦不得訴請伊拆除系爭花圃。
(四)系爭土地所有權迭經多次轉讓，歷任所有權人及江進木均未為土地所有權之主張，況江進木於94年間取得系爭土地時，系爭花圃即已存在多年，無從隱匿，江進木及原告難謂不知系爭花圃之存在，因土地所有權人長期不行使權利之消極行為，確足使伊產生正當信任，認為系爭土地所有人已不欲行使其權利，今原告提起本件訴訟主張權利，顯違反民法第148條規定。再者，系爭土地之形狀狹長、面積狹小，縱伊將花圃拆除，原告亦無法單獨使用系爭土地，是原告行使權利所能取得之利益極小，惟伊將喪失系爭花圃之完整性及功能性損害，且將造成公眾街景破壞及突兀，難謂原告之請求非以損害他人為主要目的，實有違誠信原則而屬權利濫用。
(五)縱認伊為無權占有而須給付相當於租金之不當得利，然原告以申報地價之10％計算相當於租金之不當得利，顯屬過高，應以1％至3％計算為當等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查：
(一)系爭土地於83年12月22日分割自563地號土地，所有權人為陳昇欣，嗣經多次移轉，且於94年8月1日與臺北市○○區○○段0○段000○00地號土地合併，復由原告之被繼承人江進木於94年9月21日以買賣為登記原因取得所有權，再由原告於108年8月1日以分割繼承登記各取得二分之一之應有部分，此有上開土地之登記謄本及異動索引在卷可參（見本院卷第49至57頁）。
(二)文普公司於80年6月4日取得80建字第225號建造執照（下稱系爭建照）興建被告所屬社區，其中基地範圍包含563地號等23筆土地，起造人亦包含陳昇欣等68名，嗣於86年2月21日核發86使字79號使用執照（下稱系爭使照），基地範圍包含563地號等31筆地號（不含系爭土地）、起造人包含陳昇欣共65名，此有系爭建照、使照在卷可稽（見本院卷第97至
101、123至127頁），並經本院調取系爭建照、使照卷宗核閱屬實。
四、本院之判斷：原告主張系爭土地為被告無權占有，而先位依民法第767條第1項、第184條第1項前段規定，請求被告拆除地上物並返還土地，併依民法第179條規定，請求給付相當於租金之不當得利，備位則依民法第796條第1項但書規定，請求被告給付償金，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點為：被告占有之範圍為何？被告抗辯有正當占有權源即前經原土地所有權人同意而占有或本件屬越界建築，原告不得請求移去，有無理由？原告請求是否為權利濫用或違背誠信原則？原告請求被告拆除地上物返還土地，是否有據？原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？原告請求被告給付償金，是否有據？
(一)被告占有之範圍為何？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文亦有明文。原告主張被告無權占有系爭土地，被告則辯稱：其非有權處分系爭花圃之人，無拆除權限，且鋪設地磚部分非屬占有、使用，亦未占有達13平方公尺之面積云云，則原告自應就系爭土地為被告占有之事實盡舉證責任。
2.經查，被告雖抗辯系爭花圃為文普公司所起造，然依系爭使照之一層平面配置圖所示，系爭土地及系爭花圃所在位置在被告所屬社區之使用地界以外，並繪製為「法定保留地」、「現有排水溝」，而無花圃之設計；再依系爭使照所附之竣工照片，竣工時之紅磚花台與現場之系爭花圃，無論在外觀材質、大小、形狀、位置均屬不同，此有上開平面配置圖、竣工照片、系爭花圃照片等附卷可稽（見本院卷第139至141、269至275、215至221頁），自難認系爭花圃為文普公司於系爭建照、使照核發時所起造。又依系爭花圃現鋪設之光滑石面外觀、栽種植栽之使用方式及占有至被告所屬社區之開放空間等情形以觀，與被告所屬社區有整體性，可認係被告所屬社區之公共設施，原告以被告為對象訴請拆除、遷讓，自無不合。
3.又被告雖抗辯系爭花圃有部分為供公眾行走之地磚，並非由其占有、使用云云。然該地磚之鋪設花紋與人行步道、隔壁社區不同，前經本院到場履勘，並有地磚之照片可參（見本院卷第173、209頁），該鋪設地磚處雖未經被告以搭設花台或圍欄等方式圍繞，然被告以鋪設地磚之方式而達到事實上之管領力，且亦不因此即放棄占有，原告仍不能自由使用該部分土地，可見被告對該鋪設地磚處係有事實上管領力而占有該部分土地。
4.是以，本件被告以系爭花圃占有之範圍即為附圖所示A土地，共13平方公尺。
(二)被告抗辯有正當占有權源，有無理由？
1.按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。被告占有附圖所示A範圍之事實，已經認定如前，則依上開說明，被告應就其占有A範圍係有正當權源之事實，負舉證責任。
2.被告雖辯稱系爭花圃已得原土地所有權人同意而得占有土地云云。經查，被告所屬社區於興建時，請領之系爭建照之基地範圍固有563地號土地，且563地號土地（及嗣後分割之系爭土地）所有權人陳昇欣雖為起造人，然563地號於83年12月22日已分割出一部分為系爭土地，嗣系爭使照所示基地範圍即已再無系爭土地，且一層平面配置圖在系爭土地位置劃設為法定保留地等節，均已經認定如前，可見在系爭土地上施作系爭花圃，並非原起造人或土地所有權人之規劃，亦非原土地所有權人所同意之土地使用方式，尚無從認定系爭花圃曾經土地所有權人之同意而得坐落在系爭土地。此外，被告復未提出有獲原告或原告前手同意使用土地之證明，是被告此部分所辯，難認可採。
3.次按民法第796條所定鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設。倘土地所有人所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙於所建房屋之整體，即無該條規定之適用（最高法院67年台上字第800號判例意旨參照）。被告抗辯本件為越界建築，原告不得請求移去云云。然查，本件被告所越界建築者，為房屋建築物整體以外之花圃，該花圃未在原使用執照之配置圖內，乃屬事後改建，依上述說明，自無前揭規定之適用。因此，被告抗辯系爭花圃屬越界建築，原告不得請求移去云云，難認有據。
4.再按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上第737號判決意旨參照）。本件原告為系爭土地所有權人，依法提起訴訟，並未造成他人及國家社會之損害，況系爭土地在臺北市信義區，於108年間之公告現值為每平方公尺791,469元、經濟利益甚大，本件既非以損害他人為主要目的，且訴訟結果亦非屬原告所得利益極少之情形，原告並無權利濫用可言；又基於當事人處分權主義，原告本得評估決定於何時、對何人提起訴訟，原告於108年間始因繼承而取得系爭土地之所有權，自不能認為原告之前手未對被告為請求、主張，即屬默示同意被告使用或原告須繼受前揭土地使用之狀態，被告既無權占有系爭土地，當無任何合法正當之信賴存在。因此，被告辯稱原告本件請求係權利濫用、違背誠信原則，尚非可採。
5.綜上，被告未能證明其有使用系爭土地之正當權源，且原告提起本件訴訟，非屬濫用權利，亦未違背誠信原則，則其先位依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭花圃拆除，並將占有土地返還原告，為有理由。至於原告另以民法第184條第1項前段規定之主張，即無論述必要，併此敘明。
(三)原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文；而不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。經查，被告以系爭花圃無權占有系爭土地如附圖所示A範圍，屬無法律上之原因而受有利益，則原告依不當得利法律關係，請求被告返還相當於租金之不當得利，為有理由。
2.又無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期時效之期間，對於已罹消滅時效之租金之利益，不得依不當得利之法則，請求返還。又租金之請求權因五年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。查，原告於108年10月29日起訴請求被告給付不當得利，可認原告已發表請求履行債務之意思，是原告請求回溯五年即自103年10月30日起至108年10月29日之相當於租金的不當得利，及自108年11月30日起至返還占有土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利，均為有理由。
3.再按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限；所稱土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土地法第148條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段分別定有明文。上開規定以年息10％為限，乃指租金之最高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判決意旨參照）。經查，系爭土地位在臺北市信義區，鄰近捷運站，交通方便、商業發達，有本院勘驗筆錄可參（本院卷第173頁），本件不當得利應以系爭土地申報地價年息5％計算，為屬允當。又系爭土地於103年至108年間之申報地價如附表一所示（即公告地價×0.8），依被告占有系爭土地面積按土地申報地價年息5％計算相當租金之不當得利，原告得請求被告給付數額即如附表一所示。
4.末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第203條分別定有明文。本件原告就請求回溯五年之相當於租金之不當得利自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息，為有理由。又查，民事起訴狀繕本於108年11月6日送達被告，有卷附之送達證書可查（見本院卷第77頁），因此，原告請求自108年11月7日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，為有理由。
五、綜上所述，原告先位依民法第767條第1項規定、第179條規定，請求被告拆屋還地，及依民法第179條規定請求被告給付如附表一所示相當於租金之不當得利及法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。而原告先位之訴為有理由，備位之訴即無審究必要，併此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定如附表二所示之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與判決之結果不生影響，又被告雖聲請再次測量系爭花圃之地磚占有範圍，欲證明其占有土地之面積，然無論係裝設花台或鋪設地磚，均屬占有土地，是被告前揭聲請，並無調查必要，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國109年7月23日
民事第七庭法官唐玥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年7月23日
書記官趙盈秀附表一：
占有期間占有面積（平方公尺）申報地價（公告地價×0.8）相當於租金之不當得利金額（計算式：當年度申報地價×占有面積×5％×占有期間，元以下四捨五入）103年10月30日至104年12月31日，共428日13135,570元135,570元×13×0.05×428÷365＝103,330元105年1月1日至108年10月29日，共1398日13171,453元（雖105年、106年之公告地價有調整，仍按原告主張之申報地價計算）171,453元×13×0.05×1398÷365＝426,848元上開期間合計530,178元108年11月30日起13171,453元171,453元×13×0.05÷12＝9,287元附表二：
主文編號原告為被告供擔保之金額被告為原告供擔保之金額一3,450,000元10,289,097元二180,000元530,178元三各按月給付到期部分以每期3,100元各按月給付到期部分以每期9,287元