裁判字號：臺灣高等法院花蓮分院102年重上字第16號民事判決
裁判日期：民國103年04月11日
裁判案由：土地所有權移轉登記等
臺灣高等法院花蓮分院民事判決102年度重上字第16號上訴人即附帶被上訴人 林柏壽
林柏霜 林柏榮 林柏園 陳林桂子 林桂香 林桂森 共同訴訟代理人 鄭敦宇 律師被上訴人即附帶上訴人 陳皇彰 訴訟代理人 魏辰州 律師當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國102年8月30日臺灣花蓮地方法院102年度重訴字第25號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於103年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔，附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）方面：
一、聲明：㈠上訴聲明：
⒈原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。
⒉前項廢棄部分，被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）在原審之訴及假執行聲請均駁回。
⒊訴訟費用由被上訴人負擔。
㈡答辯聲明：
⒈附帶上訴及假執行之聲請均駁回。
⒉第二審附帶上訴訴訟費用由附帶上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠原判決認系爭買賣契約因兩造簽立協議書，變更為可分之債
等語，未斟酌兩造均否認系爭買賣契約及後續協議所生之債（下稱系爭債務）為可分之債，尚有可議：
⒈查被上訴人於原審主張其僅有支付新台幣（下同）19,000,0
00元之義務，拒絕支付花蓮市公所核定地價10,714,000元，核其主張內容，無非係以原判決書附表所示不動產（下稱系爭不動產）與花蓮市公所坐落花蓮市○○段○○○○○號市有土地（下稱系爭市有土地），兩造業已約定總價為19,000,000元，被上訴人已支付價金，其無支付差額4,714,000元（計算式：10,714,000-6,000,000=4,714,000）之義務云云，可見被上訴人主張系爭買賣契約之買賣價金，係就系爭不動產與市有土地合併計算，當以否認系爭債務為可分之債。
⒉上訴人於原審否認系爭債務為可分之債，併主張兩造約定，
市有土地部分之價金，應以花蓮市公所核定地價10,714,000元計算，且市有地價核定超過6,000,000元，買賣即為無效。
⒊綜上所述，可見兩造均否認系爭債務為可分之債，原判決超
越兩造主張範圍，認定系爭債務為可分之債，顯然不符當事人真意，恐超越審理範圍。
㈡原判決認定被上訴人業已履行支付價金之義務，上訴人有移
轉原判決附表所示買賣標的物（下稱系爭不動產）所有權之義務等語，不符合兩造約定，認定事實已有違誤。何況，縱然上訴人負有移轉系爭不動產所有權之義務，被上訴人既於訴訟中明確表示拒絕支付全部價金，上訴人依債務不履行規定解除契約，亦無移轉系爭不動產所有權之義務。申言之，本件依約合併計算買賣標的即系爭不動產與市有土地之買賣價金為23,714,000元（計算式：簽約金1,000,000+二期款10,714,000+完稅款6,000,000+尾款6,000,000＝23,714,000），惟被上訴人僅匯款19,000,000元至信託帳戶，拒絕支付全部價金23,714,000元，當已構成拒絕給付，上訴人得依債務不履行規定解除契約。
㈢本件買賣契約不成立⒈買賣契約因價金未達成合意，應認為買賣契約不成立：
關於買賣價金第二期款，原判決認定依花蓮市公所核定價額10,714,000元，始符合兩造約定（原判決書第4、5頁）。惟查，本件兩造關於買賣價金之主張，上訴人主張超過6,000,000元，不在價金合意之範圍，被上訴人則主張系爭不動產與市有土地合併計算為19,000,000元，否認價金合意為23,714,000元，顯然兩造未就價金達成合意，依民法第345條：
「稱買賣者，為當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」民法第346條第1項規定：「價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金。」等語，可見當事人對於價金數額達成合意或價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金，始能認為買賣契約成立。被上訴人就系爭買賣契約第二期款即市有土地部分，既然一再否認兩造達成第二期款「依市公所核定價額」之合意，則顯然亦無法依情形而定其價金，不能視為定有價金，揆諸前揭民法第345條、第346條第1項規定，系爭買賣契約欠缺成立要件，上訴人無履約之義務。
⒉協議書亦未能解決買賣價金未能達成合意之瑕疵：
上開兩造未能達成價金合意之情形，不因兩造事後於101年3月23日簽立協議書（下稱系爭協議書）而變更，經查系爭協議書僅載有「依契約精神繼續履約」之文字，惟被上訴人否認系爭買賣契約第二期款即市有土地部分，兩造達成第二期款「依市公所核定價額」之合意，顯然上開買賣契約欠缺成立要件乙情，於兩造事後協議時，亦未能解決上開買賣價金不合致之瑕疵，無解於買賣契約不成立之實情。
㈣退萬步言，假若上訴人負有移轉系爭不動產之義務（假設語
氣），上訴人非不得提出依約履行之抗辯（先位防禦方法）或同時履行之抗辯（備位防禦方法）。
⒈兩造約定：
⑴查系爭買賣契約第3條載明：「100.7.25簽約金壹佰萬元正
；二期（此款項以○○段0000號向市公所辦理承購核准之公文為準）陸佰萬元正（簽約日起乙方先行向花蓮市公所承購，其承購事宜以公文確認可辦理承購同時甲方支付此款項代為向花蓮市公所繳納價金，並繼續辦理移轉予甲方）；完稅陸佰萬元正（以稅單核准為甲方名義同時支付此款項）；尾款陸佰萬元正（產權移轉完妥後即日交付）」等語，可見兩造約定買賣價金分成簽約金、第二期款、完稅款、尾款等共計4期。其中第二期款，兩造約定市公所以公文確認可辦理承購同時，被上訴人支付第二期款，由上訴人代為向市公所繳納市有土地之價金後，繼續辦理移轉產權與被上訴人。
⑵第二期款應依花蓮市公所核定金額為準（參契約第3條約定）。
⑶買賣標的物移交日期及約定：買賣價款付清，同時移交（參契約第9條約定）。
⑷付款方式採價金信託。據此，被上訴人同意出金，簽立出金
同意書與信託銀行（即玉山銀行），始能認為完成支付價金之義務。
⒉被上訴人迄未履行支付第二期款之義務，上訴人提出履約抗辯：
⑴本件價金依約應為分期付款，全部價金則為23,714,000元。
⑵關於第二期款，被上訴人僅願支付6,000,000元，拒絕支付花蓮市公所核定10,714,000元，當已構成債務不履行。
⑶縱然被上訴人於事後匯入19,000,000元，除不足約定買賣價
金23,714,000元，亦拒絕支付第二期款項即花蓮市公所核定10,714,000元至明，是本件縱然契約成立及有效存在（假設語氣），上訴人依約提出履約抗辯（被上訴人未依約履行支付第二期價金之義務前，上訴人無移轉買賣標的所有權之義務）或同時履行抗辯（被上訴人支付23,714,000元前，上訴人無移轉買賣標的所有權之義務，民法第264條參照），自非無據。
㈤花蓮市公所不同意出售系爭公有地：
查原審判決業已認定，系爭公有地經花蓮市公所同意出售；但查花蓮縣花蓮市公所發文日期中華民國101年3月12日，發文字號為花市財字第0000000000號函，主旨為台端承購花蓮市○○段○○○○○號市有土地一筆，本所依法定程序辦理讓售，惟台端未於繳款期限內（100年12月20日起至101年1月31日止，繳款期限至101年3月5日止）繳清價款，本所將依法註銷台端之承購案並於4年內不得再申購承購。被上訴人本應依約從100年7月25日起至100年12月31日止，如合約內所載，分四期繳完款項，已如上述，但被上訴人僅只於100年8月1日開立現金支票存入玉山銀行信託1,000,000元，另尾款18,000,000元從未於101年3月23日訂立協議書，從未完成買賣程序，更何況市公所終止買賣程序，並限制4年內不得買賣，故原審認定第5項第2款第3點，系爭公有地既經花蓮市公所同意出售，與事實同意出售之時間點，已有違誤。被上訴人明知市公所於101年3月5日終止上訴人之承購案，並於4年內不得買賣，為何被上訴人仍於101年9月27日未通知上訴人，私自匯入玉山銀行18,000,000元，其動機可議。
㈥關於原判決命上訴人賠償損害部分，亦有違誤：
⒈查系爭買賣契約之價金及當事人義務，均已言明分期辦理，
被上訴人完成支付第二期款，上訴人取得款項後，始有辦理申購市有土地之義務。本件因被上訴人拒絕支付第二期款即花蓮市公所核定10,714,000元，僅同意支付6,000,000元，致上訴人無從依約向花蓮市公所辦理申購市有土地，係可歸責於被上訴人之事由，無可歸責於上訴人，自不負損害賠償責任。
⒉退萬步言，兩造於101年10月16日簽立協議書，兩造達成合
意，上訴人同意將每月20,000元之租金債權讓與被上訴人，實係因被上訴人甫行匯款19,000,000元至信託帳戶，已釋出部分善意，及兩造尚未解決買賣價金第二期款即市公所核定價金之爭議，上訴人遂同意讓與上開租金債權，以免日後衍生損害賠償之糾葛，核其真意為損害賠償約款之變更，被上訴人既然同意按月收受20,000元（否則，被上訴人有何理由按月收取20,000元之租金？）仍於本件訴訟請求損害賠償，不無雙重獲利及賠償大於損害之情形，顯然不符上開協議，原審判決未斟酌及此，復未扣除該部分按月支付之金額，亦難謂為無瑕疵。
㈦綜上，本件紛爭，原因無非在被上訴人不願意支付花蓮市公
所核定之承購費用，衍生債務不履行之糾葛，原判決將兩造法律關係解釋為可分之債，判命上訴人履約及賠償損害，實已違反兩造締約及後續協商之真意，認事用法，尚有可議，爰依法提起上訴。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提花蓮市公所中華民國101年3月12日花市財字第0000000000號函、玉山銀行信託資金帳戶明細餘額表、協議書各乙份（以上均為影本）為證。
乙、被上訴人即附帶上訴人方面：
一、聲明：㈠答辯聲明：
⒈上訴駁回。
⒉第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
㈡附帶上訴聲明：
1.原判決關於駁回附帶上訴人於第一審1,727,100元暨命附帶上訴人負擔該部分訴訟費用之部分廢棄。
2.前開廢棄部分，附帶被上訴人等人應再給付附帶上訴人1,727,100元。
3.附帶上訴人願供擔保請准宣告假執行。⒋第一審廢棄部分及附帶上訴訴訟費用由附帶被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠就上訴部分之答辯：
⒈查被上訴人以總價19,000,000元之價格向上訴人等人購買如
原判決附表所示之土地、房屋暨花蓮市○○段○○○○○號公有土地乙節，有買賣契約在卷可稽。又上開買賣總價既以包含上訴人向花蓮市公所承購○○段0000地號公有土地之價額，被上訴人所應給付之買賣價金本不因花蓮市公所核准之承購金額高低而受影響，斷無上訴人所稱「拒絕支付花蓮市公所核定地價10,714,000元」之情事。至於上訴人主張「市有地價核定金額超過600萬元，買賣契約即為無效」等云云，不僅迄未舉證以實其說，復與系爭買賣契約第3條付款辦法之約定相左，自不足採。
⒉又系爭契約第一頁門牌坐落花蓮市○○路○○○號房屋下方固
記載：「本項標的鄰地花蓮市○○段○○○○○號為花蓮市公所之產權，同意乙方申購後，變更私有地後一併辦理移轉。」等語，然上開內容記載無非為上訴人「履行債務方式」之約定，尚不足為上訴人等基於系爭買賣契約所生債務係屬「不可分之債」之認定依據。況原判決附表所示之土地、房屋暨花蓮市○○段○○○○○號公有地均係各自獨立之不動產，並無因被上訴人係以總價19,000,000元向上訴人等購買上開不動產而有所不同。且觀諸卷附兩造於101年10月16日另行簽立之協議書記載：乙方（即上訴人）同意即日起將花蓮市○○路○○○號房屋之月租金貳萬元，移轉給甲方（即被上訴人）。並於102年2月1日止，無條件將上開房屋產權移轉登記給甲方（詳原審卷第42頁及原審102年8月20日言詞辯論筆錄），亦足認縱或原買賣契約係約定上訴人應將上開不動產一併移轉所有權與被上訴人，然雙方嗣後已然變更原契約之約定，將原判決附表所示之私有地、房屋所有權之移轉與花蓮市○○段○○○○○號公有土地承購兩部分債務之履行予以切割辦理。從而上訴意旨主張：「原判決超越兩造主張範圍，認定系爭債務為可分之債，顯然不符當事人真意，恐超越審理範圍」等云云，均與卷附客觀事證相左，亦不足恃。
⒊又本件被上訴人以總價19,000,000元之價格向上訴人等人購
買如原判決附表所示之土地、房屋暨花蓮市○○段○○○○○號公有土地，上開買賣總價業已包含上訴人向花蓮市公所承購○○段0000地號公有土地之價額，而被上訴人所應給付之買賣價金本不因花蓮市公所核准之承購金額高低而受影響等情，已如前述。雙方本已就買賣標的物及價金達成意思表示合致，乃無庸置疑。又系爭花蓮市○○段○○○○○號公有土地前經花蓮市公所以100年12月16日花市財字第0000000000號函文核定以總價款10,714,000元之價格出售予上訴人後，係上訴人等拒絕依市公所核定價額承購，並非被上訴人拒絕繳納乙節，業經上訴人於原審102年7月23日言詞辯論期日自承在卷，並經證人 劉曉文 於原審102年6月18日言詞辯論期日證述綦詳。從而上訴人主張「本件依約合併計算買賣標的物及系爭不動產與市有土地之買賣價金為23,714,000元…惟被上訴人僅匯款19,000,000元至信託帳戶，拒絕支付全部價金23,714,000元，當已構成拒絕給付，上訴人得依債務不履行規定解除契約…」；「…顯然兩造未就價金達成合意…」等云云，皆悖於卷附客觀事證及上訴人所自認之事實，核無足採。⒋本件被上訴人業已給付全部買賣價金19,000,000元，並依約
存入玉山銀行花蓮分行00000-00000000號受託信託財產專戶帳戶內，有玉山銀行信託資金現金帳戶明細餘額表在卷足參，並為上訴人所不爭執。是以被上訴人已依約履行全部債務，自無「債務不履行」可言，故上訴人提出所謂「履約抗辯」或「同時履行抗辯」等云云，於法亦嫌無據。
⒌本件係上訴人等拒絕依市公所核定之價額承購，並非被上訴
人拒絕繳納乙節，已如前述。被上訴人迄今不僅無法對於買賣標的物為使用收益，亦因給付鉅額價金卻無法取得買賣標的物而受有利息之損害，自係可歸責於上訴人之事由所致。從而被上訴人請求上訴人依約付違約金，於法洵屬有據，上訴人等拒絕給付，自屬無由。
㈡就附帶上訴部分：
⒈查原判決就被上訴人於原審請求上訴人依約付違約金之部分
，僅判准上訴人應給付被上訴人191,900元，即自102年5月15日起至履約日止每日1,900元之違約金，而駁回被上訴人其餘部分之請求，其理由略以：「按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。而違約金額是否過高，應審酌原告因被告未履行系爭契約所造成之損害，及被告違約之原因、日數、未履行契約所獲得之利益等情節綜合判斷。經查，被告違約係因花蓮市公所核定承購之價格與其主觀認知之價格明顯有差距，而原告就被告未履行系爭契約究竟受有多少損害，及被告獲有多少利益等情節，並未舉證證明，且系爭契約第8條前段約定，原告違約時僅須賠償被告每日未付金額千分之零點五違約金，但被告違約時竟要賠償原告每日未付金額千分之壹違約金，二相比較結果，可知約定被告違約賠償金額確屬過高。本院審酌被告違約事由、日數，及並無證據證明，原告受有多少損害、被告獲有多少利益，因而認為應將違約金額核減為每日未付金額千分之零點壹。從而，被告應賠償原告違約金191,900元（102年2月2日起至102年5月14日起訴止共計101日，每日按契約金額千分之零點壹計算為1,900元，101×1,900元＝191,900元）及自102年5月15日起至履約日止每日1,900元之違約金…」然查：
⒉按契約當事人關於違約金約定之目的，除為督促彼此依約履
行債務外，亦寓有避免日後履約爭議發生時對於損害數額舉證之困難，法院原不宜過度介入以避免破壞契約自由之原則。又前揭原判決認系爭契約所約定關於上訴人違約賠償之金額過高，無非係以兩造所負違約金比例相比較後所為之認定。然從系爭契約雙方履約之約定觀察，被上訴人於取得系爭不動產所有權之前須先給付鉅額之買賣價金，本較上訴人負擔較高風險及可能之利息損失，從而雙方約定上訴人違約賠償之金額較高，要難認有何可非議之處。又被上訴人因可歸責於上訴人之事由不履行債務，導致迄今無法取得買賣標的物而受有利息之損害，從而以系爭買賣契約所約定上訴人違約時應賠償被上訴人每日千分之壹違約金，亦難認有過高之虞。復按上開原判決理由載稱：「且系爭契約第8條前段約定，原告違約時僅須賠償被告每日未付金額千分之零點五違約金，但被告違約時竟要賠償原告每日未付金額千分之壹違約金，二相比較結果，可知約定被告違約賠償金額確屬過高。本院審酌被告違約事由、日數，及並無證據證明，原告受有多少損害、被告獲有多少利益，因而認為應將違約金額核減為每日未付金額千分之零點壹…」僅從「被告（即上訴人）違約時應負擔未付金額千分之壹違約金」及「被上訴人違約時應負擔未付金額千分之零點五違約金」即遽予認定應將本件附帶被上訴人違約金額大幅減為「每日未付金額千分之零點壹」理由亦嫌疏略，而難令人甘服。為此，爰依民事訴訟法第460條規定提起附帶上訴。
三、證據：援用第一審所提之證據資料。理由
壹、程序方面按訴之變更或追加，非經他造同意者不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此為民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款所明定。經查本件附帶上訴人於本院提起附帶上訴時聲明：原判決不利於附帶上訴人之部分廢棄。前開廢棄部分，附帶被上訴人等人應再給付附帶上訴人1,727,100元及自102年5月15日起至履約日止再給付附帶上訴人每日17,100元之違約金。附帶上訴人願供擔保請准宣告假執行。第一審廢棄部分及附帶上訴訴訟費用由附帶被上訴人等人負擔（詳本院卷第46頁背面）。嗣於102年12月18日具狀變更其聲明為：1.原判決關於駁回附帶上訴人於第一審1,727,100元暨命附帶上訴人負擔該部分訴訟費用之部分廢棄。2.前開廢棄部分，附帶被上訴人等人應再給付附帶上訴人1,727,100元。3.附帶上訴人願供擔保請准宣告假執行。⒋第一審廢棄部分及附帶上訴訴訟費用由附帶被上訴人負擔（詳本院卷第58頁背面）。核其訴之變更，核屬應受判決事項之減縮，揆諸上開規定，其變更應予准許，先予敘明。
貳、實體方面
一、本件被上訴人在原審起訴主張：兩造於100年7月25日簽訂系爭契約書，由被上訴人以1,900萬元之價格向上訴人等人買受如原審附表所示之土地、房屋暨花蓮市○○段○○○○○號公有土地，雙方並共同委託玉山銀行信託部信託管理本件買賣價金，被上訴人於簽約後乃陸續將全部買賣價金存入玉山銀行花蓮分行00000-00000000號受託信託財產專戶帳戶內。詎料事後上訴人竟拖詞花蓮市公所讓售花蓮市○○段○○○○○號土地之價格過高等云云為由，遲未依約履行，後經雙方兩度協議，先於101年3月23日協議將上訴人履約期限延至101年9月30日，後再於101年10月16日協議將房屋部分上訴人履約期限延至102年2月1日止，然上訴人等人仍未依約按期履行。嗣經被上訴人多次請求，上訴人迄今仍無正當理由拒絕依約履行其等所負出賣人之義務。按「乙方（即上訴人）如有遲延給付之情形，應賠償甲方（即被上訴人）每日未付金額千分之壹違約金」系爭買賣契約第8條後段定有明文。查本件不動產買賣總價為1,900萬元乙節，因上訴人等人迄今從未履行任一買賣標的物所有權移轉登記之債務，故上訴人依約自應賠償被上訴人違約金1,919,000元（102年2月2日起至102年5月14日起訴止共計101日，每日按契約金額千分之壹計算為19,000元，101×19,000元＝1,919,000元）及自102年5月15日起至履約日止每日19,000元之違約金等語。上訴人則以：上訴人於兩造簽立契約後，依約於100年9月8日向市公所辦理承購，但市公所於100年12月16日核定以總價款10,714,000元之天價出售，買賣差價5,056,720元，雙方自然無法達成協議，依契約特約事項第三項「雙方約定若○○段0000地號無法承購者，雙方同意合約無效，乙方退回已收價金。但以政府機關無法抗拒之因素為準。」又雙方約定是以市公所核准承購之金額是否超過600萬元來決定是否承購，雖然沒有寫入契約，但有口頭跟仲介聲明若超過的話，其等就不買，如果沒有承購，就要取消合約。後來市公所核准承購之金額超過1,000萬元，上訴人等有向市公所異議，也有訴願。且雙方約定，買賣的土地是以公有地承買後，再連同私有地一併轉賣給被上訴人，因為公有地沒有辦法承購，所以連私有地也不移轉等語，資為抗辯。
二、經本院協議簡化兩造爭點，整理爭執與不爭執事項如下：㈠兩造不爭執事項：
⒈系爭契約為真正。
⒉被上訴人已將買賣價金1,900萬元，存入玉山銀行花蓮分行00000-00000000號受託信託財產專戶帳戶內。
⒊花蓮市公所核定系爭公有土地之承購價格為10,714,000元，
上訴人認為價格太高，不願承購。嗣雙方於101年3月23日簽立協議書，被上訴人同意上訴人履約期限延至101年9月30日。又於101年10月16日簽立協議書，上訴人同意即日起將花蓮市○○路○○○號房屋之月租金2萬元，移轉給被上訴人，並於102年2月1日止，無條件將前開房屋移轉登記給被上訴人。
⒋公有土地承購價額是以花蓮市公所核定價格為準。
㈡兩造爭執事項：
⒈系爭公有地核定承購價格10,714,000元，是否為契約特約事
項第三項所規範之無法承購？⒉私有房地的移轉是否以公有地已經承購為要件？⒊若上訴人違約，依系爭契約第8條後段約定「上訴人應賠償
被上訴人每日未付金額千分之壹違約金」是否過高？⒋本件買賣契約有無因價金不合致，致契約不成立？⒌上訴人主張被上訴人給付遲延解除契約，是否可採？
三、本院得心證之理由：㈠本件買賣契約並無因價金不合致，致契約不成立
查系爭買賣契約第3條乃約定兩造間之付款方法，其金額共分四期，合計1,900萬元，且系爭買賣契約書第一頁亦記載「買賣價款壹仟玖佰萬元正」等字，從而就其文意總體觀之，應係約定被上訴人以總價1,900萬元向上訴人承購系爭不動產，則雙方簽立契約時即已就價金部分達成合意，契約並因此有效成立。另依雙方於101年3月23日簽立之協議書第2條記載：「甲方（即被上訴人）同意上項條例乙方（即上訴人）之申訴，並同意讓乙方延至101年9月30日。若乙方申訴之結果維持原案或減少承購金等等，乙方均應無條件至花蓮市公所繳清承購，並照原契約之精神繼續履約雙方無異議。」亦可知系爭買賣契約早已成立生效，並無因價金不合致而致不成立之情形。
㈡系爭公有地核定承購價格10,714,000元，並非契約特約事項
第3項所規範之無法承購系爭契約特約事項第3項明定：「雙方約定若○○段0000地號無法承購者，雙方同意合約無效，乙方退回已收價金。但以政府機關無法抗拒之因素為準。」此「無法抗拒之因素」應解為政府機關不願出賣系爭公有地，然系爭公有地既經市公所核定承購價額為10,714,000元，可見花蓮市公所已同意出售，且依證人劉曉文於原審證稱：「被告是有說過如果無法承購的話，本件合約無效，但是本件申請的結果是可以承購。」等語（詳原審卷第60頁），可見系爭公有地並無「無法承購」之問題，與特約事項中「政府機關無法抗拒之因素」此要件有違。因此，縱然系爭公有地核定承購價額10,714,000與上訴人原主觀上所認知之承購價額有明顯之差距，亦不生契約特約事項第3項所規範無法承購之問題。又上訴人雖提出花蓮市公所中華民國101年3月12日花市財字第0000000000號函而為花蓮市公所不同意出售之抗辯，惟見上開函示內容，花蓮市公所之所以不同意出售系爭公有地係因上訴人遲未於繳款期限內繳款，從而遭花蓮市公所依法撤銷其承購案，應屬因可歸責於上訴人之事由致不能承購，仍與上開無法承購之要件有間。
㈢私有房地的移轉不以公有地已經承購為要件
系爭契約第一頁門牌坐落花蓮市○○路○○○號房屋下面記載「本項標的鄰地花蓮市○○段○○○○○號為花蓮市公所之產權，同意乙方申購後，變更私有地後一併辦理移轉。」等語（詳原審卷第8頁），既已約明「一併」移轉，可認為系爭建物的移轉係以公有地已經承購為要件。惟雙方於101年10月16日另行簽立協議書，上訴人同意即日起將花蓮市○○路○○○號房屋之月租金2萬元，移轉給被上訴人。並於102年2月1日止，無條件將前開房屋移轉登記給被上訴人（詳原審卷第42頁），足見雙方嗣後已變更原契約之意思，上訴人同意單獨移轉系爭私有房地予被上訴人。另上訴人所有之花蓮市○○段○○○○○○○○○○○○○○○號私有地，與系爭公有地為可分之買賣標的物，雙方並無另外約定，該等私有房地的移轉以系爭公有地已經承購為要件，上訴人自不能以系爭公有地尚未承購為由，拒絕移轉上開私有地。是以，上訴人依系爭契約及協議書，負有移轉上開私有土地及建物予被上訴人之義務。
㈣上訴人違反兩造間之契約應付違約金，惟系爭契約第8條後
段約定「上訴人應賠償被上訴人每日未付金額千分之壹」，核屬過高查系爭公有地業經花蓮市公所核定准予承購，已如上述，然因其核定承購價格10,714,000元，與上訴人主觀認知承購價格約560萬元有明顯差距，從而上訴人不願承購等節，為被上訴人於原審自認在卷（詳原審卷第91頁）。又被上訴人既已將買賣價金1,900萬元，存入玉山銀行花蓮分行受託信託財產專戶帳戶內，是以，上訴人係因可歸責於己之事由而違約未領取，則其未付金額為1,900萬元，依系爭契約第8條後段約定，上訴人應負違約責任。按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得視其係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質，而依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；或依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1512號判例、102年台上字第2502號判決意旨參照）。從而，原審審酌上訴人之違約情狀、被上訴人並無舉證其因此受有多少損害及上訴人獲有多少利益，且衡以若係被上訴人違約時，其僅須賠償上訴人每日未付金額千分之零點五之違約金等情，而認為應將違約金額核減為每日未付金額千分之零點壹，尚屬允當。
㈤上訴人不得主張被上訴人給付遲延而解除契約
按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條、第254條定有明文。經查，上訴人雖主張被上訴人拒絕支付全部價金23,714,000元，是其自得依債務不履行規定解除契約，惟系爭買賣契約應係約定被上訴人以總價1,900萬元承購系爭不動產，已如前述，且由證人劉曉文於原審證稱：「（原告問：市公所發函同意被告承購當時，為何原告沒有馬上將承購之金額交予被告繳納？）當時1071萬元金額核定下來時，因為原告認為買賣價金1900萬元包含1071萬元，所以無所謂，但被告說先不要繳，他要打行政訴訟，所以沒有繳。」等語（詳原審卷第60頁背面），可知被上訴人並無拒絕給付價金之意，反而係上訴人以欲提起申訴為由暫時拒絕受領給付；而後被上訴人亦於雙方第一次協議履約期限到期日，即101年9月30日前將買賣價金1,900萬元，存入玉山銀行花蓮分行受託信託財產專戶帳戶內，是以，上訴人以可歸責於自身之事由主張被上訴人給付有遲延情事，並不可採，其以此為由主張解除契約，洵屬無據。
四、綜上所述，被上訴人本於系爭買賣契約，請求上訴人等將各自如原判決附表所示之私有土地及建物，移轉登記予被上訴人，與因上訴人等違約而應賠償被上訴人違約金191,900元及自102年5月15日起至履約日止每日1,900元之違約金，即屬有據，應予准許。是則原審判命上訴人應為上開給付及准被上訴人相關部分假執行之聲請，核無不當。上訴意旨與附帶上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，核無理由，均應駁回。
五、兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認為均不影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，末併敘明。
據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國103年4月11日
民事庭審判長法官謝志揚
法官賴淳良法官張健河以上正本係照原本作成。
本件附帶上訴部分不得上訴。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
中華民國103年4月11日
書記官徐文彬