裁判字號：臺灣高等法院臺中分院104年上字第190號民事判決
裁判日期：民國104年07月21日
裁判案由：給付違約金等
臺灣高等法院臺中分院民事判決104年度上字第190號上訴人 周伯瑋 訴訟代理人 黃士哲 律師
許桂挺 律師被上訴人 林剛正 訴訟代理人 黃呈利 律師複代理人 陳怡婷 律師上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國104年3月12日臺灣臺中地方法院103年度訴字第577號第一審判決提起上訴，並為之訴之追加，本院於104年6月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴人上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文；又上開規定，於第二審訴訟程序，亦有適用，民事訴訟法第446條第1項亦定有明文。查本件上訴人於原審起訴時，原係依兩造間所簽訂之不動產買賣契約書第11條第3項約定、債務不履行之法律關係，聲明請求判決被上訴人應給付其新台幣（下同）473萬5,052元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；嗣訴狀繕本送達後，雖一度於原審審理中之民國103年12月8日提出民事準備狀㈢，主張追加依民法第247條第1項規定，作為請求權基礎（見原審卷二第7-8頁第、10頁反面），惟上訴於本院後，已於民事準備㈡暨訴之聲明變更狀，將原起訴之聲明，列為先位聲明，並表明該聲明之請求權基礎僅為債務不履行之法律關係；此外，另主張依民法第247條第1項、民法第113之規定追加備位聲明，請求被上訴人應給付上訴人83萬5,052元，及自前開書狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第49頁反面、第59-62頁），核其先位之訴與上訴人在原審之訴相當，僅於上訴後列為優先請求審判之對象，故不生被上訴人是否同意之問題，至於備位之訴，因其請求權要件與賠償金額，與先位之訴均有不同，故屬訴之追加，被上訴人固反對其追加，惟上訴人所追加之新訴，乃係基於其原起訴主張兩造間所簽訂之同一不動產買賣契約所涉之爭議而來，訴訟資料可互相利用，對於被上訴人之攻擊防禦亦不甚生影響，故本院認追加備位之訴，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面
一、上訴人方面
㈠、上訴人於原審起訴主張：兩造於102年9月25日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定伊以總價440萬元向被上訴人購買坐落臺中市○區○○段○○○○○○○號土地（應有部分一萬分之183）暨其上同段2888建號建物（門牌號碼：臺中市○區○○街○○○號4樓）（下稱系爭房地），伊已依系爭買賣契約之約定，將買賣價金中之110萬元匯入系爭買賣契約指定之信託專戶。因兩造就系爭房地之買賣，係透過訴外人○○建築經理股份有限公司（下稱○○公司）及其特約地政士委託付款並保證履約，伊相信系爭房地買賣當能順利完成，因而於102年10月5日另與訴外人陳○勝簽訂買賣契約，將系爭房地以640萬元之價格出售予陳○勝。 嗣伊 於102年11月初經地政士張○玲告知，系爭房地未將系爭房屋所屬建築物共用部分（即同段2915建號建物）之應有部分一併提出辦理移轉登記，需被上訴人提出該部分之相關資料始能辦理移轉登記，詎被上訴人屢經伊及地政士之催告，仍無端拒絕依系爭買賣契約第6條約定及公寓大廈管理條例第4條第2項規定配而提出辦理，致臺中市中山地政事務所於102年11月18日通知駁回系爭房地之移轉登記案件。伊因此發函對被上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，○○公司亦確認系爭買賣契約因可歸責於被上訴人之事由致伊解除契約，而將伊先前匯入指定信託專戶之110萬元予以退還。茲本件因可歸責於被上訴人之事由致債務不履行，依系爭買賣契約第11條第3項之約定，被上訴人應給付伊與已支付價金110萬元同額之懲罰性違約金。又因被上訴人未能履行將系爭房地移轉登記予伊之債務不履行行為，致伊支付代書費用3萬5,052元，以及無法履行與陳○勝間買賣契約之移轉系爭房地所有權義務，而須支付陳○勝160萬元懲罰性違約金，暨無法賺取系爭房地轉賣價差200萬元之利潤，因而受有損害，被上訴人亦應負損害賠償責任。以上，總計為473萬5,052元。為此，爰依系爭買賣契約、債務不履行之法律關係提起本訴，並聲明求為命被上訴人應給付上訴人473萬5,052元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計付利息之判決。並 陳明 願供擔保以假執行。
㈡、上訴人於本院補充陳述：⒈查系爭2888號建物及2915號建物係於71年7月31日興建完成
，並於同年10月間辦理第一次登記，雖依系爭2915號建物之謄本所示，其上載有門牌號碼及獨立之權狀字號，參酌內政部72年6月16日台內地字第159690號函釋及當時之土地登記規則第73條規定，系爭2915號建物應得為獨立之交易客體，無須附隨該區分所有建物之其他專有部分移轉，惟系爭2915號建物乃係坐落地號為同段12地號土地，與系爭2888號建物同，則該建物仍應受公寓大廈管理條例第4條第2項規定之限制，不得與其坐落之基地分離而單獨移轉。
⒉又查，被上訴人固於系爭契約中約定將其所有之系爭土地全
部隨同系爭2888號建物移轉予上訴人，致被上訴人所有而上訴人並不知悉其存在之系爭2915號建物失所附麗，台中市中山地政事務所因此於通知補正而未獲補正後，駁回系爭房屋之移轉登記案件；惟依內政部85年2月5日台（85）內地字第8578394號函釋，若被上訴人於移轉系爭2888號建物之同時，不將其所有系爭土地之應有部分全部移轉予上訴人，而係留下如10000分之1等任意之應有部分供其仍保有之系爭2915號建物有所附麗，則系爭契約當仍得履行。是依法律行為無效補充性或最後手段性原則（司法院大法官會議釋字第726號解釋陳新民大法官協同意見書參照），系爭契約即不應輕率認定為因給付不能而自始無效，毋寧以被上訴人依前揭內政部函釋，無法依契約記載而完全將系爭土地之全部移轉予上訴人之不完全給付。且事實上，上訴人於接獲中山地政事務所通知補正之時，負責辦理系爭房屋移轉之承辦人員與地政士張○玲即曾建議修改系爭土地移轉之權利範圍，使其小於10000分之183，俾使系爭房屋仍得完成移轉登記，然為被上訴人無端拒絕，致上訴人於台中市中山地政事務所駁回系爭房屋移轉登記之申請，而發函催告解除系爭契約，並因此須對訴外人陳○勝賠償，則依民法第260條、第227條規定，自得請求被上訴人賠償。
⒊退而言之，縱認系爭契約之買賣標的事實上因違反公寓大廈
管理條例第4條第2項之規定而無法移轉，導致系爭契約因給付不能而罹於無效，然查，系爭建物及土地均為被上訴人所有，本已難諉無從知悉；況被上訴人就系爭建物係自其父林○德處繼承，並於系爭契約簽立前20日方辦妥登記，則被上訴人抗辯其並不知或可得而知契約有無效之情事云云，誠無理由。又縱如原判決所認定，上訴人及合作投資之股東王○斗前已自被上訴人之父林○德處購入與系爭建物同一集合式住宅之其他專有部分，然上訴人及王○斗前與被上訴人之被繼承人間十數筆交易之買賣標的，均未含系爭2915號建物所處之地下室空間，足證上訴人就被上訴人於系爭建物所處之集合住宅除系爭2888號建物外，尚有與該建物共用同一系爭土地之系爭2915號建物，並無所悉且無從知悉。另稽之證人張○玲於原審之證述，亦足資佐證。又即便專門從事不動產買賣、登記手續，且前已經手辦理兩造間就同一集合式住宅十數筆交易之地政士張○玲，就被上訴人於系爭建物所處之集合式住宅尚有與系爭2888號建物坐落同一基地即系爭土地之系爭2915號建物亦毫無所悉，是上訴人相信系爭契約有效，自無過失之可言。
⒋再退步言，縱認系爭契約因以不能之給付為標的而自始無效
，上訴人對於其無效之原因非因過失而不知，惟查，系爭契約之所以因不能之給付為標的而罹於自始無效，係因被上訴人於系爭契約中主動填載將其所有之系爭土地應有部分全部，隨同系爭2888號建物移轉予上訴人，致被上訴人所有之系爭2915號建物失所附麗，依公寓大廈管理條例第4條第2項之規定而無效，此並非出於上訴人之要求，且上訴人亦不知系爭2915號建物之存在及其坐落之基地亦為系爭土地），則依民法第113條規定及最高法院45年台上字第1597號意旨、87年度台上字第1396號判決意旨，被上訴人自應就此對上訴人負損害賠償之責等語。
二、被上訴人方面
㈠、被上訴人於原審則以：⑴依兩造訂立系爭買賣契約時之建物登記謄本所示，系爭建號2888建物標示部其他登記事項欄並無建物所屬共有部分之記載，可見伊所有同段2915建號建物為有單獨所有權狀之建物，屬獨立產權，自非屬區分所有建物所屬共有部分；而稽之兩造間系爭買賣契約第1條之約定可知，兩造並未於契約約定買賣標的包含同段2915建號建物，伊自不負將同段2915建號建物應有部分一併移轉登記予上訴人之義務。再者，兩造間約定之買賣標的既不包含同段2915建號建物，則倘伊依約將系爭土地所有權應有部分全部移轉後，將致伊所有地下層面積462.68平方公尺、應有部分萬分之4791之同段2915建號建物無基地所有權，而失所附麗，違反公寓大廈管理條例第4條第2項之強制規定；又縱認伊所有同段2915建號建物非專有部分，因各專有部分所屬共有部分之分配應按各專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，然伊所有同段2915建號建物權利範圍高達萬分之4791，遠超過上訴人所買受系爭2888建號建物專有部分面積與專有部分總面積之比例，則伊縱使移轉上訴人所買受建物所屬共有部分之應有部分與上訴人後，伊所持有之同段2915建號建物應有部分仍會有如同上開所述違反公寓大廈管理條例第4絛第2項規定，使建築物失所附麗的問題，仍無法辦理系爭房地所有權移轉登記。是兩造間系爭買賣契約約定，因標的自始客觀不能而無法辦理移轉登記，依民法第246條規定，應為無效，且此非可歸責於伊之事由所致，上訴人請求伊給付違約金與履行利益損害賠償，並無理由。⑵退而言之，縱認兩造間系爭買賣契約有效，且上訴人主張解除系爭買賣契約為有理由者，然上訴人請求之違約金金額亦過高，且上訴人就系爭買賣契約僅給付第一、二期買賣價金合計88萬元，另22萬元則係其於給付第二期買賣價金後，得知系爭房地有無法移轉登記之情事，才又擅自匯入履保帳戶，是上訴人主張已給付價金110萬元，亦非事實。至上訴人另主張其於102年10月5日與訴外人陳○勝就系爭房地簽訂買賣契約，約定買賣價金為640萬元云云，惟上訴人與陳○勝簽約之日期，距兩造簽訂系爭買賣契約僅短短7天，竟有200萬元價差，且陳○勝買受系爭房地之價格與市價行情顯不相當，故伊否認上訴人與陳○勝就系爭房地有買賣關係存在等語，資為抗辯，爰聲明求為駁回上訴人於原審之請求。並陳明如受不利判決，願供擔保，以免為假執行。
㈡、被上訴人於本院補充抗辯：⒈先位之訴部分：
⑴查系爭2888號建物及同段2915號建物乃71年間建築完成之建
物，為公寓大廈管理條例84年施行前建築完成之建物，同段2915建號建物之主要用途雖登記為「避難室」（後於103年10月14日經臺中市中山地政事務所更正為「避難室、停車空間」），然未經登記為系爭2888建號建物之共用部分，而係登記為被上訴人與訴外人保證責任台中市第十信用合作社所分別共有（應有部分分別為：萬分之4791、萬分之5209），是系爭2915建號建物係屬被上訴人與保證責任台中市第十信用合作社共有之專有部分，自可單獨移轉，不須隨同主建物移轉。
⑵又依兩造於系爭買賣契約書第1條就買賣標的物所為約定，
其中建物部分乃約定為：「建物門牌：臺中市○區○○街○○○號4樓，建號：2888，四層119.47平方公尺、陽台3.19平方公尺」，就停車空間部分則記載「以下空白」，土地部分約定為「台中市○區○○段○○○號權利範圍183/10000」，足見兩造約定之買賣標的建物部分僅限於系爭2888建號建物本身，並不及於供作為停車空間使用之同段2915建號建物，此由證人王○斗於鈞院之證詞亦可證明被上訴人於買賣之初即明白表示地下室停車空間不包含於買賣範圍內。又兩造約定之標的，為將被上訴人基地所有權應有部分全部移轉，致被上訴人所有建號2915號建物失所附麗，違反公寓大廈管理條例第4條第2項意旨，是該買賣標的違反法律強制規定，自始客觀不能而無法辦理移轉登記，依民法第246條規定，系爭契約無效。是上訴人自始至終均無移轉系爭建物地下層之義務，且兩造所約定之買賣標的因違反法令而無法移轉，買賣標的自始客觀不能，契約自始無效，上訴人主張被上訴人未依債之本旨履行而應負損害賠償責任，並無理由。
⒉備位聲明部分：
⑴查系爭社區係由建商與地主即被上訴人之父親於71年間合建
完成，該社區之地下室停車位（即2915建號建物）係由社區之委員抽籤輪流使用，上訴人亦不爭執，是被上訴人之被繼承人林○德於買賣時均明白向承買人表示，地下層由社區委員依分管協議輪流使用中，不一併移轉與買受人。尤其，訴外人王○斗（即本件實際上買受人）一人即買受系爭社區建物高達17戶，其對於系爭社區之建物情況、設置與有地下層之情形均有相當瞭解，而系爭2888號建物為系爭社區被上訴人所有之最後一戶建物，乃被上訴人自父親處繼承而來，且被上訴人家族前出售同棟大樓其他各戶時均係採用相同方式，從未曾有標的不能移轉之情事，有原審證人張○玲之證述可稽，故被上訴人遂比照之前方式訂立系爭契約，將系爭2888號建物與其所有土地應有部分183/10000一併出售，地下室未一併移轉過戶，並依約交付系爭建物與土地所有權狀正本、印鑑証明、戶籍資料、稅單等產權移轉所需文件予特約地政士，以配合完成上開不動產所有權之移轉，而地政士於收受上開資料亦未表示有未能過戶之可能。是被上訴人相信地政士之專業而訂立契約，其於締約時並不知或有可得而知契約無效之情事，本件無法過戶之情事自難以歸責於被上訴人。
⑵退步言之，若認被上訴人對於買賣標的自始客觀不能之情事
有過失者，惟上訴人既與被上訴人共同立約、共同委任地政士，則其亦與有過失，自不符合損害賠償請求之要件。且系爭買賣契約實際上之買受人王○斗，除向被上訴人接洽購買系爭房地外，另購買系爭土地上之建築物達17戶，其自己也曾多次出入該大樓地下室，要無可能在系爭房屋所屬建築物購買達十多戶房屋後，仍不知該建築物有作為停車場空間使用之地下層之理，而系爭房屋復為被上訴人家族最後一棟出售之建物，王○斗自應知悉應就地下層停車空間一併處理，而無不知被上訴人尚有同段2915建號建物應有部分未隨同出售之理，其縱有不知，亦顯有過失。是上訴人主張其非因過失而信兩造間系爭買賣契約有效，進而依民法第247條第1項規定請求被上訴人負賠償責任，於法無據。
⑶再退步言，縱認上訴人主張信賴利益損害賠償有理由，被上
訴人亦否認上訴人與訴外人陳○勝於102年10月5日所訂立買賣契約之真實性，此經觀買受人係嘉義縣民雄鄉人士，距兩造簽立系爭契約僅經過短短幾天，僅以與當地市場行情顯不相當之價格買受系爭房屋即明，又參以證人陳○勝於原審到庭作證時亦表示，其買賣過程中未實際看到房屋，也沒有看到權狀等語，與一般買賣過程顯不相符，並佐以兩造前為解決房地無法過戶之事宜，被上訴人曾提出兩個解決方案，其一為兩造重訂契約，保留基地所有權一小部分（萬分之一）與被上訴人，並按保留比例減少價金；其二則係被上訴人將地下室所有權應有部分依比例分給該公寓大廈之區分所有人，則2915建號將不會因無基地而失所附麗，惟上訴人均不同意，其寧可使契約無效賠償陳○勝，亦不願與被上訴人重訂契約，顯不合常理等情，益徵上訴人與陳○勝簽訂之契約並非真實。更何況，縱認該買賣契約為真，然依一般交易情形，出賣人應待確實取得房地所有權後才會與買受人簽定買賣契約，惟上訴人卻違反常情，利用極短時間買進賣出，在兩造訂立契約後，尚未取得系爭房地所有權時，即與第三人訂立買賣契約，造成事後無法移轉過戶予第三人，而負擔損害賠償責任之情事，自應由上訴人自行承擔此項風險，上訴人主張將此項賠償轉嫁予被上訴人，顯失公平，並無理由等語。
三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，判決上訴人敗訴。上訴人對之聲明不服，提起上訴，並於本院為訴之追加，其上訴聲明為：㈠先位聲明：⑴原判決廢棄。⑵上廢棄部分，被上訴人應給付上訴人4,735,052元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。⑶上訴人願供擔保，請准宣告假執行。⑷第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈡備位聲明：⑴原判決廢棄。⑵上廢棄部分，被上訴人應給付上訴人835,052元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。⑶上訴人願供擔保，請准宣告假執行。⑷第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴人先位及備位之訴均駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
四、兩造不爭執之事項（見原審卷二第16-17頁）
㈠、兩造於102年9月25日簽訂不動產買賣契約書，約定上訴人以總價440萬元向被上訴人購買坐落臺中市○區○○段○○○號土地（應有部分一萬分之183）暨其上同段2888建號建物（門牌號碼：臺中市○區○○街○○○號4樓）。（原審卷第一宗9至16頁）
㈡、上訴人已依兩造間系爭買賣契約之約定，於簽約時給付第一期簽約款44萬元、102年10月1日給付第二期款（備證用印款）44萬元，另於102年10月28日給付22萬元。
㈢、上訴人於102年11月4日以台中向上郵局第735號存證信函催告被上訴人於函到3日內，將系爭房地之共同使用部分即同段2915建號應分配取得之權利範圍提供地政士併同辦理移轉登記。（原審卷第一宗第35至36頁）
㈣、兩造向臺中市中山地政事務所所為系爭房地所有權移轉登記之申請，經臺中市中山地政事務所於102年11月18日登駁字第000000號通知書以：被上訴人尚有區分所有建物（同段2915建號）之專有部分未與其基地所有權之應有部分併同移轉及設定，經通知補正逾期未補正，駁回兩造就系爭房地所有權移轉登記之申請。（原審卷第一宗第38頁）
㈤、上訴人於102年11月23日以太平宜欣郵局第000號存證信函對被上訴人為解除契約之意思表示。（原審卷第一宗第37頁）
㈥、兩造共同委任辦理買賣價金履約保證之○○建築經理股份有限公司於102年11月26日以內湖江南郵局第0000號存證信函以被上訴人違約，如對買方（即上訴人）解除契約未於7日內起訴，則進行專戶價金結算撥付。（原審卷第一宗第41頁）
㈦、上訴人已取回前所支付之買賣價金110萬元，而於102年11月29日以台中向上郵局第816號存證信函通知被上訴人兩造間系爭買賣契約已解除，並由○○建築經理股份有限公司執行買賣價金撥款作業。（原審卷第一宗第39頁）
四、本院得心證理由：
㈠、上訴人主張：兩造於102年9月25日簽訂系爭買賣契約後，申請移轉登記時，經臺中市○○地○○○○於000000000000000000區0000000段0000○號）之專有部分未與其基地所有權之應有部分併同移轉及設定，經通知補正逾期未補正為由，駁回兩造就系爭房地所有權移轉登記之申請，惟被上訴人於移轉系爭2888號建物之同時，只要不將系爭土地之應有部分全部移轉予上訴人，而留下部分如萬分之1之土地應有部分，作為2915號建物所有權所附著之土地，則系爭契約即仍得為履行，自非屬不能之給付，然因被上訴人拒絕，致買賣契約無法履約，此係可歸責於被上訴人之事由致無法履約，為此依民法第227條提起先位之訴，請求債務不履行之損害賠償及違約金，備位之訴，則依民法第113條、第247條第1項請求上訴人支付予代書之費用35,052元及因系爭買賣契約無效，應賠償予訴外人陳○勝之80萬元，合計共835,052元，被上訴人則以：系爭買賣契約之標的，並不包括第2915號建物在內，是被上訴人並無移轉第2915號建物所有權之義務，而兩造間買賣契約，因違反公寓大廈管理條例第4條第2項之強制規定，致無法辦理所有權移轉登記，係自始客觀給付不能，為無效法律行為，且被上訴人並無可歸責之事由，上訴人以其有過失依先位及備位聲明請求被上訴人應給付其4,735,052元及835,052元，均無理由等語資為抗辯。
㈡、按69年1月23日修正之土地登記規則第73條規定：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。」經查：
⒈依建物謄本所載，足知；第2888號及第2915號建號建物，係
屬各自獨立之建物，第2915號並非屬第2888號之共有部分，且該第2915號建號建物，係被上訴人與訴外人保證責任台中市第十信用合作社所分別共有（應有部分分別為：萬分之4791、萬分之5209），且系爭2915建號建物係作為地下室停車空間使用，並規劃13個停車位、6個機車位，此有土地登記謄本、所有權狀及現場照片附卷足參（見原審卷第一宗第54-55頁、第261頁、248頁），是本件第2915號建號建物係屬被上訴人與保證責任台中市第十信用合作社共有之專有部分，洵堪認定。
⒉再查，系爭買賣標的物之第2888建號建物，與同段之第29
15建號建物，均係於71年7月31日建造完成，並於同年10月間辦理建物所有權第一次登記，為公寓大廈管理條例於84年施行前建築完成之建物，雖同段第2915號建號之主要用途原登記為避難室，嗣於103年更正登記為「避難室、停車空間」（原審卷一第269頁），然第2888號建物及2915號建物，雖同時建造完成並同時辦理第一次所有權登記，但建號有別，各自獨立，且前開土庫段2915建號，係「案附戶政機關（台中市警察局西區戶政事務所71年9月6日中警西戶字第4844號函）核發之所在地址證明，符合建物所有權第一次登記法令補充規定第10點，得依土地登記規定第79條規定辦理建物所有權第一次登記；…土庫段2915建號係專有部分，可併同建物坐落-土庫段12地號及上開建號一併移轉於該區分所有建物以外之人所有權第一次登記時並未就共有部分申辦建物所有權第一次登記，故無共用部分資料」此業據台中市中山地政事務所103年10月13日中山地所一字第中市中山地政事務所103年10月13日中山地所一字第0000000000號函覆明確（原審卷第259頁）。依上可知，系爭第2915號建號，既於71年間已辦理第一次建物所有權登記，並有門牌號碼及獨立之權狀字號，自得為獨立之交易客體，而無須附隨該區分所有建物之其他專有部分一併為移轉。
㈢、再查，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文，依其立法意旨，乃因建物無法離開基地而存在，故為維持建築物區分所有權與基地共有權之一體化，避免法律關係趨於複雜，特於條文明定前開限制之規定，故為強制之規定。準此，已登記之區分所有建築物與其所屬基地所有權之權利人同一者，固應受上開不得分離轉讓之限制，即其他區分所有專有部分之移轉與基地之移轉，亦不能使其他未移轉之專有部分，與其坐落基地之所有權或應有部分分離，否則將使其他未為移轉之專有部分失其基地所有權或應有部分，亦有違公寓大廈第4條第2項之強制、限制規定。另上訴人亦援引內政部72年6月16日台內地字159690號函釋內容：「㈡…建物地下層供防空避難屬設備及停車位使用，如依第一項之規定認定非屬共同使用性質，並已依本部72.03.07台內營字第142352號函規定取得該號門號地下室之證明書，得依土地登記規則第七十三條規定辦理建物所有權第一次登記」，同認系爭第2915建號建物，應得為獨立之交易客體，但仍受公寓大廈第4條第2項規定之限制（本院卷第34頁反面）。
㈣、復查：「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。」民法第246條第1項前段定有明文，本件上訴人先位聲明主張：
本件係因可歸責於被上訴人之事由，致無法移轉，已為被上訴人所否認，並抗辯稱：本件契約係因同段第2915號建號建物，並非系爭買賣契約之標的物，倘依兩造買賣契約之約定履行，將使第2915號建物無坐落基地之應有部分，有違公寓大廈管理條例第4條第2項之強制規定，而無從辦理移轉登記，故為自始給付不能，此並非可歸責之被上訴人事由，上訴人先位請求並無理由等語置辯，是以本件契約是否為自始給付不能而無效或係契約成立後，因可歸責於被上訴人之事由致嗣後給付不能，即為兩造爭執之所在。經查：
⒈依兩造於系爭買賣契約書第1條就買賣標的物所為之約定，
其中建物部分乃約定為：「建物門牌：臺中市○區○○街○○○號4樓，建號：2888，四層119.47平方公尺、陽台3.19平方公尺」，就停車空間部分則記載「以下空白」（原審卷一第9頁、第25），足證兩造於系爭買賣契約約定之買賣標的建物部分僅限於系爭2888建號建物本身，並不及於供作為停車空間使用之同段2915建號建物，證人即實際買受人王○斗已於本院到庭證實：買賣當時 伊有 跟被上訴人問是否有車位，如果有一起賣，但被上訴人停車位沒有辦法賣，因為伊爸爸與建商合建，有約定停車位要供全體住戶抽籤使用，被上訴人也有拿原始住戶的買賣契約書給他看他知道停車位不能賣等情屬實（本院卷第49頁），再徵之證人即嗣後與上訴人簽約購買系爭房地之陳○勝亦結證稱：買系爭房地是跟王○斗接洽，不認識原告（即上訴人），是王○斗帶去看房子，買房子時王○斗有說沒有停車位，看房子時王○斗就說的很清楚沒有停車位等語（見原審卷第一宗第240頁至背面），益證系爭爭買賣契約之買賣標的物，並不包含同段2915建號建物在內，已甚為明顯。上訴人於原審主張：同段2915建號建物之應有部分屬系爭2888建號建物之共用部分，應為兩造系爭買賣契約約定之買賣標的物範圍所及云云，洵無可採。⒉基上，被上訴人所有同段2915建號建物既非兩造系爭買賣契
約之買賣標的物，且如依兩造間系爭買賣契約之約定履行，將造成系爭房地移轉登記後，被上訴人所有同段2915建號建物將無坐落基地應有部分，而有違反公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，自為法所不許，地政機關因此拒絕移轉登記，並無不合，是兩造間系爭買賣契約約定之買賣標的，既因違反公寓大廈管理條例第4條第2項強制規定，而無法辦理移轉登記，系爭買賣契約之標的，即為自始、客觀不能，本件買賣既以自始不能之給付為契約之標的，依民法第246條第1項規定，應屬無效。則上訴人依無效之系爭買賣契約之約定請求被上訴人給付懲罰性違約金，及依債務不履行之法律關係請求被上訴人賠償所受損害及所失利益，自屬無據。
⒊上訴人雖又主張：被上訴人若於移轉系爭2888號建物之同時
，不將系爭土地之應有部分全部移轉，而留下任意之應有分供第2915號建物所附麗，系爭買賣契約即仍得履行，並無以不能給付為契約標的之問題，且其於地政事務所通知補正時，即有與被上訴人洽談及建議修改系爭土地移轉之權利範圍，使系爭房屋仍得完成移轉登記，然因被上訴人無端不同意，致無法履約，伊只得發函解除系爭買賣契約云云，然本件第2915號建號建物係供地下停車場使用，並由各住戶抽籤輪流使用，不在本件買賣標的之範圍，已如前述，是本件原來之買賣契約，既因違反公寓大廈管理條例之強制規定，而無法履行，乃自始、當然確定不能，此不能之事由無法以事後之補正，溯及使無效之法律行為因之取得法律上之效力。上訴人雖稱可保留第12號土地之若干應有部分作為第2915號建物之基地，使原來買賣契約繼續履行，然本件之買賣標的係系爭土庫段第12號土地應有部分之全部，買賣價金之計算亦係土地應有部分全部移轉為契約之要素，雙方並已言明不包括第2915號建物在內，倘欲將部分土地留供第2915號建物附著之用，或將第2915號建物一併出售移轉予上訴人，無論何者均已變更原來之買賣條件及內容，並涉及其他住戶之權益，自須由兩造重新議訂新的買賣契約，倘雙方事後無法達成共識，亦僅係無法成立新的買賣契約，不生債務不履行或違約賠償之問題，本件上訴人之先位請求自屬無理由，應予駁回。
㈤、再查，按「契約因以不能之給付為標的而無效者，當事人於訂約時知其不能或可得而知者，對於非因過失而信契約為有效致受損害之他方當事人，負賠償責任。」民法第247條第1項定有明文。是依上揭規定請求賠償之當事人，須係「非因過失而信契約為有效致受損害」之一方，並對方就契約之無效亦具有明知或可得知悉之可歸責事由，方得以請求。經查，本件實際上買受人係王○斗，上訴人僅係王○斗借名與被上訴人簽訂系爭買賣契約之人等語，業經王○斗於本院結證屬實（見本院卷第48頁反面），參以本件買賣契約之第一、二期款，亦係由王○斗簽發支票支付，此亦有各該支票影本在卷可按（見原審卷一第229頁），益證王○斗方為本件買賣之真正當事人。又查，王○斗除向被上訴人接洽購買系爭房地外，另亦有購買同棟之建築物達十多戶，已為上訴人所不爭執，並經王○斗於本院證述屬實，並有被上訴人提出之不動產買賣契約書為證，證人即代書張○玲亦證實：這個大樓我辦理過幾個樓層的過戶，系爭房屋是被告（即被上訴人）家族在該大樓最後一戶辦理移轉等語（見原審卷第一宗第241-242頁），另證人陳○勝亦結證稱：我跟王○斗接洽買房子，王○斗帶我去看房子，當時系爭房屋旁邊有一整片的房子在翻修，王○斗帶我去看翻修好的房子，我並沒有到系爭房屋現場去看，王○斗只跟我說我買的房子是幾樓，並告訴我房子內部會裝修到如翻修好的房屋一樣，我只有看翻修好的房子，附近很多棟房子都在翻修，包括我要買的那棟也在翻修等語（見原審卷一第204頁至背面）屬實，是王○斗既從事舊屋翻修藉以轉售獲利，其就不動產得否移轉及本件有無效之事由存在，當較被上訴人更有專業之知識能力，得以避免無效事由之發生，其既不知本件買賣有違反法令之強制規定而自始給付不能之無效事由，又何能苛責並期待被上訴人應知情？況本件簽訂買賣當時，被上訴人已將系爭2915號建號建物，係作為停車場並供住戶輪流使用，無法一併出售之事實告知上訴人，上訴人亦係在明知其情下，雙方合意將第2915號建物排除於買賣契約之外，且僅就第2888號建物及系爭土地地應為部分為買賣，足證本件買賣契約之所以未包括第2915號之建物，係為配合第2915號建物使用目的之緣故，是以系爭買賣契約以自始不能之給付為契約之標的，亦係出於兩造合意之結果，非可歸責於任一方。至於兩造於地政事務所通知補正後，縱曾謀議新的買賣方案，但因第2915號建物原來即約定係供作公眾使用，影響層面過大，而無法成事，亦不能因此即究責於任何一方，上訴人以被上訴人就契約之無效有過失，逕依民法第113條及第247條第1項規定請求被上訴人應賠償其因無效買賣所受之損失，包括代書費及支付第三買受人之賠償金，於法亦屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，上訴人依契約、債務不履行之法律關係及民法第247條第1項、第113條規定，請求被上訴人給付懲罰性違約金及債務不履行之賠償損害，或信賴利益之損害賠償均屬無理由，已經本院認定如前，又上訴人之先位之訴，與其在原審之訴相當，且均係本於契約、債務不履行請求，僅於二審列為先位之訴而已，原審就此部分，依系爭買賣契約為自始給付不能，認上訴人依無效之買賣契約，請求被上訴人應賠償其懲罰性之違約金並債務不履行之損害賠償，核屬無據，據以駁回其此部分請求及假執行之聲請，並無不合，上訴意旨仍執前詞求予將原審前開判決予以廢棄改判，洵屬無據，其上訴應予駁回。至上訴人於本院追加之備位聲明，因被上訴人就系爭買賣契約之無效，難認有歸責之事由，故上訴人依民法第247條第1項，第113條請求被上訴人應給付其代書費用及賠償第三買受人之違約金，合計共835,052元及法定遲延利息，亦屬無據，應連同其假執行之聲請併予駁回。
六、本件業臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據方法，與本院判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國104年7月21日
民事第二庭審判長法官邱森樟
法官曾謀貴法官謝說容以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官邱曉薇中華民國104年7月21日