裁判字號：臺灣臺中地方法院103年訴字第577號民事判決
裁判日期：民國104年03月12日
裁判案由：給付違約金等
臺灣臺中地方法院民事判決103年度訴字第577號原告 周伯瑋 訴訟代理人 許桂挺 律師複代理人 黃士哲 律師
蔡碩毅 被告 林剛正 訴訟代理人 黃呈利 律師複代理人 陳怡婷 律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國104年1月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但上開規定於請求之基礎事實同一者無礙，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時，原僅依兩造間所簽訂之不動產買賣契約書之約定請求被告給付懲罰性違約金，及依債務不履行之法律關係請求被告負損害賠償責任，嗣於本件審理中，追加依民法第247條第1項規定，請求被告負賠償責任，乃屬訴訟標的追加，被告雖表明不同意原告為此項訴之追加，惟因原告為訴訟標的追加前後所主張請求之基礎事實同一，與上開規定無違，應予准許，合先敘明。
貳、原告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣（下同）4,735,052元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述要旨：㈠兩造於民國（下同）102年9月25日簽訂不動產買賣契約書
（下稱系爭買賣契約），約定原告以總價440萬元向被告購買坐落臺中市○區○○段○○○號土地（應有部分一萬分之183）暨其上同段2888建號建物（門牌號碼：臺中市○區○○街○○○號4樓）（下稱系爭房地），原告已依系爭買賣契約之約定，將買賣價金中之110萬元匯入系爭買賣契約指定之信託專戶。因兩造就系爭房地之買賣，係透過訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）及其特約地政士委託付款並保證履約，原告信系爭房地買賣當能順利完成，因而於102年10月5日另與訴外人 陳宥勝 簽訂買賣契約，將系爭房地以640萬元之價格出售予陳宥勝。然原告於102年11月初經地政士 張惠玲 告知，系爭房地未將系爭房屋所屬建築物共用部分即同段2915建號建物之應有部分一併提出辦理移轉登記，需被告提出該部分之相關資料始能辦理移轉登記，詎被告屢經原告及地政士催告仍無端拒絕配合，致臺中市中山地政事務所於102年11月18日通知駁回系爭房地之移轉登記案件，原告因此發函對被告為解除系爭買賣契約之意思表示，僑馥公司亦確認系爭買賣契約因可歸責於被告之事由致原告解除契約，故而將原告先前匯入指定信託專戶之110萬元退還原告。
㈡兩造間系爭買賣契約之所以解除，係因被告未依系爭買賣
契約第6條約定及公寓大廈管理條例第4條第2項規定，將系爭房屋所屬建築物共用部分（即同段2915建號建物）之應有部分一併提出辦理移轉登記，原告因此依系爭買賣契約第11條第3項約定解除系爭買賣契約，本件顯係因可歸責於被告之事由致債務不履行，則原告自得依系爭買賣契約第11條第3項之約定，請求被告給付與已支付價金110萬元（原告所付價金已由僑馥公司退還）同額之懲罰性違約金。
㈢又依民法第260條規定，解除權之行使，不妨礙損害賠償
之請求。原告因被告債務不履行，除受有已支付代書費用35,052元之損害外，並因被告未能履行將系爭房地移轉登記予原告，致原告亦無法履行與陳宥勝間買賣契約之移轉系爭房地所有權義務，依原告與陳宥勝間買賣契約之約定，原告除將已收受之價金160萬元返還陳宥勝外，另需支付陳宥勝同額懲罰性違約金，原告因而受有損害，是原告因被告債務不履行所受損害金額為1,635,052元。另被告如依系爭買賣契約之約定，履行系爭房地所有權移轉登記義務，原告即能履行與陳宥勝間買賣契約約定之義務，則原告當得賺取系爭房地轉賣價差200萬元之利潤，此價差利潤乃屬原告依已定計畫可得預期之利益，為所失利益，依民法第216條規定，被告亦應負賠償之責。合計：被告應賠償原告之金額為4,735,052元。
㈣被告所有同段2915建號建物之用途為防空避難室，屬建築
物之共有部分，並無獨立經濟價值，原告以440萬元之價格向被告購買系爭房地，依兩造之真意，當無可能僅就系爭房地本身為買賣，而摒除共有部分之理，系爭買賣契約並無因已不能之給付為標的而無效之情事，依公寓大廈管理條例第4條第2項及土地豋記規則之規定，被告自有配合將系爭房屋共有部分移轉登記於原告之義務，否則即應負損害賠償責任。又公寓大廈管理條例第4絛第2項僅規定「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，並無移轉之共有部分其應有部分應符合專有部分面積與總面積比例而不得超過之要求，是被告以同段2915建號建物之應有部分遠超過原告所買受系爭2888建號專有部分面積與專有部分面積之比例，移轉後被告所持有之同段2915建號建物應有部分仍會有違反公寓大廈管理絛例第4條第2項規定而無效之情形云云，洵無理由。
㈤退而言之，縱同段2915建號建物為專有部分，被告為該建
物之所有權人，應知悉其除系爭房地外，尚有同段2915建號建物應有部分，則系爭買賣契約縱因以不能之給付為標的而無效，被告仍應依民法第247條規定負損害賠償責任。
參、被告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述要旨：㈠依兩造間系爭買賣契約第1條之記載，關於兩造買賣標的
之建物部分標示為「建物門牌號碼：臺中市○區○○街○○○號4樓，建號2888，主建物面積119.47平方公尺，附屬建陽台面積3.19平方公尺，權利範圍全部」，公同使用部分建號為空白，且依兩造訂立系爭買賣契約時之建物登記謄本所示，系爭建號2888建物標示部其他登記事項欄亦無建物所屬共有部分之記載，被告所有同段2915建號建物為有單獨所有權狀之建物，屬獨立產權，自非屬區分所有建物所屬共有部分，兩造既未於系爭買賣契約約定買賣標的包含同段2915建號建物，被告自無將同段2915建號建物應有部分一併移轉登記予原告之義務。
㈡兩造簽訂系爭買賣契約後，被告即依約交付系爭房地所有
權狀等辦理所有權移轉登記所需文件予特約代書，並配合完成系爭房地所有權移轉之用印，詎受理系爭房地移轉之地政機關嗣以被告尚有地下層面積462.68平方公尺應有部分萬分之4791，為一獨立建號（即同段2915建號），如土地全部出售移轉登記予他人，則僅餘地下層建物而無基地所有權，違反公寓大廈管理條例第4條第2項為由，退回系爭房地之所有權移轉申請。按公寓大廈管理條例第4條第2項為強制規定，兩造系爭買賣契約約定之買賣標的既不包含同段2915建號建物，則兩造約定之買賣標的於被告將系爭土地所有權應有部分全部移轉後，將致同段2915建號建物失所附麗，兩造系爭買賣契約約定之買賣標的即因違反公寓大廈管理條例第4條第2項強制規定，標的自始客觀不能而無法辦理移轉登記，依民法第246條規定，兩造間系爭買賣契約無效，且此非可歸責於被告之事由所致，原告請求被告給付違約金與履行利益損害賠償，並無理由。
㈢縱認被告所有同段2915建號建物非專有部分，被告亦無法
移轉系爭2888號建號建物所屬共有部分之應有部分與原告，因各專有部分所屬共有部分之分配應按各專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，被告所有同段2915建號建物權利範圍高達萬分之4791，遠超過原告所買受系爭2888建號建物專有部分面積與專有部分總面積之比例，是被告縱使移轉原告所買受建物所屬共有部分之應有部分與原告，移轉後，被告所持有之同段2915建號建物應有部分仍會有如同上開所述違反公寓大廈管理條例第4絛第2項規定，使建築物失所附麗的問題，仍無法辦理系爭房地所有權移轉登記，系爭買賣契約仍因標的自始客觀不能而無效。
㈣退而言之，縱認兩造間系爭買賣契約有效，且原告主張解
除系爭買賣契約為有理由，原告請求之違約金金額亦過高，且原告就系爭買賣契約僅給付第一、二期買賣價金合計88萬元，另22萬元原告係於給付第二期買賣價金後，得知系爭房地有無法移轉登記之情事，才又擅自匯入履保帳戶，是原告主張已給付價金110萬元，亦非事實。至原告另主張於102年10月5日與訴外人陳宥勝就系爭房地簽訂買賣契約，約定買賣價金為640萬元云云，然原告與陳宥勝簽約之日期，距兩造簽訂系爭買賣契約僅短短七天，竟有200萬元價差，且陳宥勝買受系爭房地之價格與市價行情顯不相當，原告主張與陳宥勝就系爭房地有買賣關係存在，被告否認之。
㈤兩造雖於102年9月25日簽訂系爭買賣契約，然實際上出資
向被告購買系爭房地者為訴外人 王銀斗 ，出而與被告接洽系爭房地相關買賣條件者均為王銀斗，實際買受人為王銀斗，原告僅為王銀斗為規避奢侈稅而借名登記之人頭而已，而王銀斗在系爭土地上之建築物，除系爭房地外，尚另買受17戶房地，其中七戶以王銀斗本人名義為買受人，其於10戶則借第三人名義為買受人，王銀斗承購系爭土地上同一建築物多達17戶，其對該建築物區分所有建物之情況自有相當之了解，原告稱不知該建築物有地下室，誠非事實。而兩造於簽訂系爭買賣契約時，明確約定買賣標的不含地下室，故在建物標示部已清楚表明買賣樓層，於其他約定事項欄亦強調所有買賣條件即一切承諾均在本契約書內，足見兩造約定之買賣標的不含地下層（即同段2915建號建物），所約定之價金亦不含地下層，被告自無義務提供該部分文件辦理移轉登記，且被告家族前出售同棟大樓其他各戶建物時，均以相同方式處理，從無不能移轉登記之問題，本件兩造委任代書辦理移轉登記相關事宜，代書收受被告交付之移轉登記資料時，亦未表示有不能過戶之情形，被告係基於相信代書之專業而簽約，足見被告於締約時，並不知或可得而知系爭買賣契約有無效情形，被告不負民法第247條之賠償責任。
肆、本件經兩造整理並簡化爭點，結果如下：
一、兩造不爭執之事項：㈠兩造於102年9月25日簽訂不動產買賣契約書，約定原告以
總價440萬元向被告購買坐落臺中市○區○○段○○○號土地（應有部分一萬分之183）暨其上同段2888建號建物（門牌號碼：臺中市○區○○街○○○號4樓）。（本院卷第一宗9至16頁）㈡原告已依兩造間系爭買賣契約之約定，於簽約時給付第一
期簽約款44萬元、102年10月1日給付第二期款（備證用印款）44萬元，另於102年10月28日給付22萬元。
㈢原告於102年11月4日以台中向上郵局第735號存證信函催
告被告於函到3日內，將系爭房地之共同使用部分即同段2915建號應分配取得之權利範圍提供地政士併同辦理移轉登記。（本院卷第一宗第35至36頁）㈣兩造向臺中市中山地政事務所所為系爭房地所有權移轉登
記之申請，經臺中市中山地政事務所於102年11月18日登駁字第000162號通知書以：被告尚有區分所有建物（同段2915建號）之專有部分未與其基地所有權之應有部分併同移轉及設定，經通知補正逾期未補正，駁回兩造就系爭房地所有權移轉登記之申請。（本院卷第一宗第38頁）㈤原告於102年11月23日以太平宜欣郵局第552號存證信函對
被告為解除契約之意思表示。（本院卷第一宗第37頁）㈥兩造共同委任辦理買賣價金履約保證之僑馥建築經理股份
有限公司於102年11月26日以內湖江南郵局第2957號存證信函以被告違約，如對買方（即原告）解除契約未於7日內起訴，則進行專戶價金結算撥付。（本院卷第一宗第41頁）㈦原告已取回前所支付之買賣價金110萬元，而於102年11月
29日以台中向上郵局第816號存證信函通知被告兩造間系爭買賣契約已解除，並由僑馥建築經理股份有限公司執行買賣價金撥款作業。（本院卷第一宗第39頁）
二、兩造爭執之焦點：兩造間系爭買賣契約是否以不能之給付為標的，而自始無效？系爭房地未能移轉登記於原告，是否可歸責於被告？亦即㈠原告依系爭買賣契約第11條第3項之約定，請求被告給付與已付價金110萬元同額之懲罰性違約金，有無理由？違約金額是否過高？㈡原告依債務不履行之法律關係請求被告賠償⑴已支付之代書費35,052元⑵原告賠償訴外人陳宥勝之160萬元⑶系爭房地轉賣價差200萬元之所失利益，有無理由？
伍、得心證之理由：
一、按「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。」民法第246條第1項前段定有明文。又「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」則為公寓大廈管理條例第4條第2項所明定，其立法意旨，乃為維持建築物區分所有權與基地共有權之一體化，避免法律關係趨於複雜。準此，已登記之區分所有建築物與其所屬基地所有權之權利人同一者，應受上開不得分離轉讓之限制，亦即公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，乃屬強制規定。原告主張兩造於102年9月25日簽訂系爭買賣契約，約定原告以440萬元向被告購買系爭房地，兩造向臺中市中山地政事務所為辦理所有權移轉登記之申請，經臺中市○○地○○○○於0000000000000000區0000000段0000○號）之專有部分未與其基地所有權之應有部分併同移轉及設定，經通知補正逾期未補正為由，駁回兩造就系爭房地所有權移轉登記之申請，為兩造不爭執之事實，自堪信為真正。原告主張系爭房地所有權未能辦理移轉登記，係被告違約不依兩造間系爭買賣契約之約定履行所致，為被告所否認，並辯稱兩造間系爭買賣契約約定之買賣標的不含同段2915建號建物，兩造間系爭買賣契約因以不能之給付為標的而無效等語。經查：
㈠系爭2888建號建物及同段2915建號建物乃71年間建築完成
之建物，為公寓大廈管理條例84年施行前建築完成之建物，同段2915建號建物之主要用途雖登記為「避難室」（後於103年10月14日經臺中市中山地政事務所更正為「避難室、停車空間」，見本院卷第一宗第269頁），然未經登記為系爭2888建號建物之共用部分，而係登記為被告與訴外人保證責任台中市第十信用合作社所分別共有（應有部分分別為：萬分之4791、萬分之5209），有土地登記謄本、所有權狀（見本院卷第一宗第54-55頁、第261頁）附卷可稽，同段2915建號建物自係屬被告與保證責任台中市第十信用合作社共有之專有部分。又被告所有同段2915建號建物係作為停車空間使用，規劃有13個停車位、6個機車位，亦為原告所不爭執，且有被告提出照片附卷可按（見本院卷第一宗第248頁），應先敘明。
㈡依兩造於系爭買賣契約書第1條就買賣標的物所為約定，
其中建物部分乃約定為：「建物門牌：臺中市○區○○街○○○號4樓，建號：2888，四層119.47平方公尺、陽台3.19平方公尺」，就停車空間部分則記載「以下空白」，已足見兩造於系爭買賣契約約定之買賣標的建物部分僅限於系爭2888建號建物本身，並不及於供作為停車空間使用之同段2915建號建物，此參之承辦系爭房地所有權移轉登記之代書即參與兩造洽談買賣過程之證人張惠玲結證：兩造簽買賣契約當天原告沒有到場，是股東王銀斗到場，有關買賣所有條件都是王銀斗跟被告談，雙方都沒有人提到買賣標的物是否包含地下室等語（見本院卷第一宗第241-242頁）已明；再徵之證人即嗣後與原告簽約購買系爭房地之陳宥勝則結證稱：買系爭房地是跟王銀斗接洽，不認識原告，是王銀斗帶去看房子，買房子時王銀斗有說沒有停車位，看房子時王銀斗就說的很清楚沒有停車位等語（見本院卷第一宗第240頁至背面），益足見系爭買賣契約約定之買賣標的物並不包含同段2915建號建物甚明。蓋如兩造系爭買賣契約約定之買賣標的包含同段2915建號建物應有部分在內，同段2915建號建物之現況復係做為停車場使用，已如前述，則向被告購買系爭房地、復再將系爭房地轉售陳宥勝之人既均為王銀斗，其就買賣標的知之甚稔，王銀斗嗣後以原告名義轉售系爭房地時，焉有向買受人強調不含停車位之理？從而，原告主張被告就同段2915建號建物之應有部分屬系爭2888建號建物之共用部分，並為兩造系爭買賣契約約定之買賣標的物範圍所及云云，自不足採。
㈢基上，被告所有同段2915建號建物既非兩造系爭買賣契約
之買賣標的物，則如依兩造間系爭買賣契約之約定履行，將造成系爭房地移轉登記後，被告所有同段2915建號建物將無坐落基地應有部分之違反公寓大廈管理條例第4條第2項規定之情事，而為法所不許，是兩造間系爭買賣契約約定之買賣標的，因違反公寓大廈管理條例第4條第2項強制規定而給付不能，兩造間系爭買賣契約因以不能之給付為契約之標的，依民法第246條第1項規定，應屬無效。兩造間系爭買賣契約既因以不能之給付而自始無效，則原告依無效之系爭買賣契約之約定請求被告給付懲罰性違約金、依債務不履行之法律關係請求被告賠償所受損害及所失利益，於法自屬無據。
二、再按「契約因以不能之給付為標的而無效者，當事人於訂約時知其不能或可得而知者，對於非因過失而信契約為有效致受損害之他方當事人，負賠償責任。」民法第247條第1項定有明文。是依上揭規定請求賠償之當事人，須係「非因過失而信契約為有效致受損害」之一方始可。被告抗辯系爭買賣契約實際上之買受人為王銀斗，原告僅係王銀斗借名與被告簽訂系爭買賣契約之人等語，為原告所不爭執，並有證人張惠玲前述結證可按（見本院卷第一宗第241-242頁），參之買受人於系爭買賣契約簽約當日給付被告之第一款44萬元、於102年10月1日給付被告之第二期款44萬元，均係以王銀斗簽發之支票交付被告，有各該支票影本在卷可按（見本院卷第一宗第229頁），被告抗辯王銀斗方為系爭買賣契約之真正買受人、並為實際接洽系爭房地買賣之人，堪信為真正，而系爭買賣契約因以不能之給付而無效，復詳如前述，則原告是否非因過失而信約為有效之一方，即應以王銀斗有無非因過失而信系爭買賣契約為有效之情事斷之。經查，王銀斗除向原告接洽購買系爭房地外，另購買系爭土地上之建築物達十多戶，為原告不爭執之事實，且有被告提出之不動產買賣契約書為證，並經證人張惠玲結證稱：這個大樓我辦理過幾個樓層的過戶，系爭房屋是被告家族在該大樓最後一戶辦理移轉等語（見本院卷第一宗第241-242頁），而據證人陳宥勝結證稱：我跟王銀斗接洽買房子，王銀斗帶我去看房子，當時系爭房屋旁邊有一整片的房子在翻修，王銀斗帶我去看翻修好的房子，我並沒有到系爭房屋現場去看，王銀斗只跟我說我買的房子是幾樓，並告訴我房子內部會裝修到如翻修好的房屋一樣，我只有看翻修好的房子，附近很多棟房子都在翻修，包括我要買的那棟也在翻修等語（見本院卷第一宗第204頁至背面）甚明。綜合上情，可見王銀斗乃從事購買舊屋翻修轉售獲利之人，且所購買轉售之房屋數量非微，堪認王銀斗乃就不動產投資具有專業知識及豐富經驗之人，要無可能在系爭房屋所屬建築物購買達十多戶房屋後，仍不知該建築物有作為停車場空間使用之地下層之理，而系爭房屋復為被告家族最後一棟出售之建物，王銀斗自應知悉應就地下層停車空間一併處理，而無不知被告尚有同段2915建號建物應有部分未隨同出售之理，其縱有不知，亦顯有重大過失，則原告主張其非因過失而信兩造間系爭買賣契約有效，進而依民法第247條第1項規定請求被告負賠償責任，於法亦屬無據。
三、綜據上述，原告依契約、債務不履行之法律關係及民法第247條第1項規定，請求被告給付懲罰性違約金及賠償損害，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
四、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年3月12日
民事第二庭法官呂麗玉正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年3月12日
書記官陳玲君