裁判字號：臺灣新竹地方法院96年訴字第297號民事判決
裁判日期：民國96年06月29日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣新竹地方法院民事判決96年度訴字第297號原告丙○○訴訟代理人 鍾添錦 律師被告乙○○訴訟代理人 陳慶禎 律師複代理人甲○○上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國96年5月31日辯論終結，判決如下：
主文被告應將其所有、坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號、地目田、面積三三七七點七六平方公尺之土地，其所有權應有部分三三七七七六分之二四七九三，移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告前於民國87年7月29日向被告買受被告所有、坐落於
新竹縣○○鄉○○段○○○○號（以下簡稱系爭土地）內之土地75坪（即247.93平方公尺），總價金新台幣（下同）857萬5千元，雙方訂立有不動產買賣契約書（以下簡稱系爭契約書），原告已付清全部買賣價金。而兩造於訂立系爭契約書時，因系爭土地地目為田係農地，是就原告所購買之系爭土地內之該75坪之土地，依89年1月28日（按應係89年1月26日）修正刪除前之土地法30條及農業發展條例第30條之規定（刪除前土地法30條原規定私有農地之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有），原告因未具自耕農身分，故無法受移轉亦不得移轉為共有，故系爭契約書第4條乃約定，由於本買賣不動產為農地，依法不得分割與產權移轉，往後如因法令修改可辦理分割移轉時，乙方（被告）須無條件配合甲方（原告）提供一切所需之證件，並不得刁難與要求任何補償。茲因政府於89年1月28日（按應係89年1月26日）已公告刪除土地法第30條有關承受農地須有自耕能力及不得移轉為共有之規定，是原告自得請求被告將原告所買受上開七十五坪範圍之土地，與系爭土地總面積換算所得之持分即三三七七七六分之二四七九三之土地所有權，辦理移轉登記予原告，詎經原告多次要求，卻均遭被告拒絕，原告爰依系爭買賣契約書之法律關係提起本件訴訟，並聲明如主文所示。
（二）對被告抗辯之陳述：被告雖辯稱：因依系爭契約書第一條之約定，本件原告所向被告購買者係特定部分土地之所有權，並非應有部分之所有權，且依系爭契約書第四條之約定，原告僅得於日後系爭土地解除分割之限制時，再請求被告辦理土地之分割及移轉登記，原告於現在即逕行請求被告移轉系爭土地之應有部分所有權，與契約本旨不符，原告之請求並無依據云云，惟查，系爭契約書第四條雖提到日後被告必須辦理分割以及移轉，但該部分契約約定之意旨並無限定原告日後僅能請求被告分割後再移轉，是本件原告亦可於此時即單獨請求被告移轉應有部分之所有權，是被告上開所辯云云，難以成立。
二、被告答辯：被告固不爭執：兩造於八十七年七月二十九日訂立系爭契約書，由原告向被告購買系爭土地內之七十五坪之特定範圍之土地，雙方約定買賣總價款為八百五十七萬五千元，原告已付清全部價金予被告，且於兩造訂立前述契約書時，原告所購買之上開土地，因系爭土地屬農牧用地，依八十九年一月二十六日修正前之土地法第三十條及農業發展條例第三十條之規定，原告因未具自耕農身分，無法受移轉登記，且該土地亦不得移轉為共有等情，惟否認其對原告負有移轉系爭土地應有部分所有權之義務，辯稱：因依系爭契約書第一條之約定，可見原告向被告所購買者，係系爭土地內之特定範圍（面積七十五坪）之土地所有權，並非應有部分之所有權，且依系爭契約書第四條之約定內容，可見當時兩造係約定待日後法令有關分割、移轉之限制解除時，原告方能請求被告辦理分割及移轉該七十五坪土地之所有權予原告，是原告於本件在法令尚未解除系爭土地之分割限制時，即逕行請求被告辦理土地應有部分所有權之移轉，與契約約定之本旨不符，於法無據，原告之請求並無理由等語，並聲明：請求駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔。
三、本件兩造間不爭執之事項：
１、兩造於八十七年七月二十九日訂立系爭契約書，由原告向被告購買系爭土地內之七十五坪之特定範圍之土地所有權，雙方約定買賣總價款為八百五十七萬五千元，原告已付清全部價金予被告；２、於兩造訂立前述契約書時，原告所購買之上開土地，因系爭土地屬農牧用地，依八十九年一月二十六日修正前之土地法第三十條及農業發展條例第三十條之規定，原告因未具自耕農身分，無法受移轉登記，且該土地亦不得移轉為共有，然上開土地法及農業發展條例第三十條有關農地、耕地之移轉，其承受人以具有自耕農身分及不得移轉為共有之規定，已於八十九年一月二十六日因土地法及農業發展條例之修正，而均予以廢除上開條文，亦即目前系爭土地之受移轉登記所有權之人（即承受人）已無自耕能力之限制，且系爭土地亦能移轉為共有。
四、本院之判斷：茲本件兩造間有爭執，應予以審究者，在於：系爭契約書第四條的約定，是否有限定原告在日後法令解除限制時，僅能請求被告分割後再移轉，抑或原告可以先行請求被告移轉按買受面積換算的應有部分所有權？原告本件的請求是否違反債之約定？經查：
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文，又按「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。」（最高法院著有十九年上字第二十八號判例意旨可資參照）。經查，兩造所訂系爭契約書第一條係約定：買賣之不動產標示：新竹縣富林段六六四地號內土地七十五坪（即後附圖），另第四條約定：由於本買賣不動產為農地，依法不得分割與產權移轉，往後如因法令修改可辦理分割移轉時，乙方（即被告）須無條件配合甲方（即原告）提供一切所需之證件，並不得刁難與要求任何補償，但分割、移轉時所產生之稅捐及費用概由甲方自行負責之情，有原告提出之系爭契約書影本在卷可憑。又系爭土地於八十七年間兩造簽訂系爭契約書時，因其地目為田，使用地類別為農牧用地，係屬農業發展條例中所指之耕地，依簽約當時之土地法及農業發展條例第三十條之規定，乃規定每宗耕地原則上不得分割及移轉為共有，且其承受者以具有自耕能力者為限，而因原告未具有自耕農身分，是依簽約當時之法令規定，兩造同受有無法就前述原告所買受之特定範圍之土地，辦理分割後移轉之法令上限制，甚至亦受有被告無法就系爭土地之應有部分之所有權，辦理移轉登記予原告，使原告成為共有人之法令上限制，於此情形下，兩造乃於上開契約中約定往後如因法令修改可辦理分割移轉時，乙方即被告應無條件配合甲方即原告辦理分割移轉，以讓原告能取得該買受部分土地之單獨所有權。雖上開契約條文中約定待日後系爭土地因法令修改可辦理「分割移轉」時，乙方即被告應無條件配合甲方即原告辦理，惟因於簽約當時，依法令之規定，原告就系爭土地已無法成為共有人，且系爭契約書中亦未有關於原告得否請求被告移轉應有部分，使原告成為共有人之約定，是衡諸締約當時之情形，應可認兩造於訂約當時，並未就日後原告是否得請求成為土地共有人乙事加以規範及約定，準此觀之，實【無從】僅憑上開系爭契約書第四條之約定內容中，提及往後如因法令修改可辦理「分割移轉」等之記載，即【推認】兩造於訂約當時，已有約定並限定原告日後僅能請求被告辦理分割後再移轉一途，且於法令仍就土地之分割予以限制之情況下，原告仍不得請求被告先行辦理土地應有部分所有權之移轉，而與被告就系爭土地保持共有之合意。
（二）次查，本件係原告向被告購買前述特定範圍之土地，並在其上委託被告建屋以居住（此參系爭契約書第五條之約定可明），是原告向被告購地，並與被告締結系爭契約書之目的，固係希望能取得其所購買之特定範圍土地之單獨所有權，然因訂約當時法令就系爭土地之分割及移轉共有之限制，是兩造乃為如上述契約書第四條之約定，並課以被告於日後就系爭土地之分割、過戶之法令限制解除時，應無條件配合辦理土地之分割後過戶予原告之義務，以資保障原告購地之權益，準此觀之，上開契約條文第四條之約定目的，係重在原告契約利益之保障，而非因此賦予被告契約上之請求權，以限定原告日後僅能請求分割後再行移轉，並因此造成原告行使其契約權利之限制，再參以訂約當時法令同時限制系爭土地之分割及移轉共有，原告於訂約當時縱有（假設語氣）同意先辦理應有部分土地所有權移轉登記之意思，亦因當時法令之限制而不可行，以及前述兩造間於締約時難認其間已有在日後不能就系爭土地成立共有關係之合意等情，由本院予以綜合審酌、解釋後，予以探求當時兩造訂約真意之結果，可認上開契約書第四條雖有「往後如因法令修改可辦理分割移轉時，乙方須無條件配合甲方提供一切所需之證件，並不得刁難與要求任何補償」之文義約定，並非表示當時雙方訂約時，係約定且限定原告日後於法令限制解除欲請求被告履行土地之過戶義務時，僅得請求被告辦理土地之先分割後再過戶一途，而不得請求其他方式之過戶。
（三）再查，目前農業發展條例第十六條仍有對耕地最小分割面積之限制規定，是以就原告所購買之該特定範圍之土地，因面積未達最小分割面積，目前仍無法辦理分割之情，為兩造所不爭，而從兩造間之利益權衡而論，依上所述，依系爭契約書第四條之前述約定，被告於日後法令解除分割之限制時，固然依約負有就原告買受之特定範圍土地辦理分割後，移轉所有權予原告之義務，然查，因法令會於何時解除分割之限制，本為兩造所難預料，此係一不確定之因素，且縱使分割限制解除後，被告是否仍願意就該原告購買之特定部分之土地予以分割出來再過戶予原告，亦存有變數，是就原告而言，倘認其就系爭土地，依系爭契約書之約定，僅得對被告主張分割後再行移轉之請求權，不得於目前法令已解除移轉共有限制之情況下，先行請求被告移轉其應有部分所有權，並作為系爭契約書所定被告履行出賣人義務之方式，於此情形下，原告就其所購買之特定部分之土地，僅能繼續等待法令於日後之解除分割限制，並於日後再依系爭契約書對被告或其繼承人主張權利，且其日後是否真能順利獲得該特定範圍土地之分割過戶均不確定等情，此與原告先行自被告處取得應有部分所有權之過戶，成為土地之共有人後，日後再由其自行主張、行使土地共有人之權益之情形者相較，前者亦有對原告不利之情事之存在。再就被告之利益而言，查，本件原告係請求被告移轉系爭土地之應有部分所有權，被告如予以履行，即可用以代替其依系爭契約書，所負擔之應配合分割土地後，再移轉土地單獨所有權予原告之義務，並因此履行完畢系爭契約書所負之義務，而核諸常情，被告為配合原告辦理系爭土地特定範圍土地之分割、移轉，其所需耗費之勞力、時間，應較其配合辦理系爭土地應有部分所有權之移轉予原告，所需花費者為多，是兩相比較，被告所負擔之移轉其就系爭土地之部分應有部分所有權予原告之義務，應較諸其配合辦理系爭土地之分割後再移轉該單獨土地所有權予原告者為輕，亦即本件原告如此之請求，某種程度而言，係有減輕被告所負契約責任之情事，惟被告卻反而執系爭契約書第四條之前述約定，辯稱原告僅能待日後土地解除分割之限制後，再請求其分割土地後再行移轉土地之所有權，原告本件之請求內容違反契約本旨云云，被告此一抗辯，恐亦有違反誠信原則而不可採之處。
（四）末按「單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地。」（最高法院著有75年台上字第404號判例意旨可資參照），是依該判例意旨之反面解釋，乃係肯認：單獨所有土地之特定部分買受人，於出賣人不能將該特定部分土地分割後移轉登記予買受人之情況下，可請求出賣人移轉登記按該特定買受部分計算之土地應有部分所有權，而與出賣人共有該土地。就本件而言，因依目前法令之限制，出賣人即被告仍無法就原告所買受之該特定範圍七十五坪之土地，予以單獨分割出來並移轉其所有權予原告，則揆諸上開最高法院判例意旨之反面解釋，應認原告於此時請求被告按其所買受之特定範圍七十五坪之土地面積所換算得之應有部分即三三七七七六分之二四七九三（即七五坪除以零點三０二五等於二四七點九三平方公尺除以三三七七點七六平方公尺），並予以移轉該應有部分土地所有權予原告，尚非無據。
（五）綜上所述，原告主張依系爭契約書之法律關係，訴請被告就原告所買受之系爭土地特定範圍七十五坪之土地，所換算成之應有部分即三三七七七六分之二四七九三之土地所有權，予以移轉登記予原告，尚非無據，被告辯稱原告之前開請求，與系爭契約書第四條之約定內容相違，不符合契約本旨云云，尚難以成立。從而，原告主張依系爭契約書之法律關係，訴請被告應將其所有之系爭土地之應有部分三三七七七六分之二四七九三之所有權，移轉登記予原告，核屬於法有據，應予准許。
五、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國96年6月29日
民事第二庭法官鄭政宗以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年6月29日
書記官曾柏方