裁判字號：臺灣新北地方法院103年訴字第946號民事判決
裁判日期：民國103年07月25日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新北地方法院民事判決103年度訴字第946號原告 胡明威 被告 吳宇軒 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國103年7月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷00號2樓房屋遷出，並將上開房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬陸仟元，及自民國一百零三年五月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零三年一月二十五日起至返還第一項所示之房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二、三項於原告以新臺幣柒拾陸萬貳仟元供擔保後得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於民國101年6月25日向原告承租原告所有門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號2樓房屋（下稱系爭房屋）及附設機械式停車位1個，兩造訂有租賃契約（下稱系爭租約），約定租金每月新臺幣（下同）18,000元，租賃期間自101年6月25日起至104年6月24日止，共計36個月。
然被告自102年6月25日起，即無故未依約按時給付租金，迄今已欠繳7個月租金共126,000元，原告屢以電話口頭方式或委請律師以律師函方式催告被告給付，被告均置之不理，原告迫於無奈，乃寄發律師函向被告終止系爭租約，並於103年1月7日再以電話方式通知被告終止系爭租約。另原告再委託律師於103年5月5日以（103）匯二字第05001號律師函催告被告於7日內給付積欠之租金，屆期未給付逕以該函為終止系爭租約之意思表示，該函已於103年5月7日送達被告，惟被告仍繼續占用系爭房屋，未遷讓返還原告，拖欠之租金亦未給付。又系爭房屋之門鎖，前因法務部調查局台北市調查處於102年12月4日至該處執行拘提被告時，以破壞該處鐵門之方式為之，致系爭房屋之門鎖毀損，維修費共3萬元，被告承諾賠償，亦未履行。該門鎖係因可歸責於被告之事由所致毀損，被告為承租人，本應以善良管理人之注意保管租賃物，其未履行保管責任，依據系爭租約第5條第1項及民法第432條規定，亦應負回復原狀責任，如不能回復原狀，則應以金錢賠償填補原告該損害。爰依民法第767條第1項前段所有物返還請求權、第455條租賃物返還請求權、系爭租約第6條第1項約定，請求被告遷讓返還系爭房屋；依民法第439條及系爭租約第3條約定，請求被告給付自102年6月25日起至103年1月24日止共7個月之租金126,000元及法定遲延利息；依民法第432條、系爭租約第5條第1項規定，請求被告賠償3萬元及法定遲延利息；依民法第439條及系爭租約第3條約定，請求被告給付103年1月25日起至系爭租約終止即103年5月14日止以每月18,000元計算之租金；依民法第179條規定，請求被告給付103年5月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止以每月18,000元計算之不當得利等語。並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告156,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自103年1月25日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告18,000元。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約書影本1份、存證信函影本1份、估價單影本1份、簡訊截圖1份、102年12月27日（102）匯字第131202號律師函影本1份、錄音光碟1張、103年5月5日（103）匯二字第05001號律師函影本1份及回執影本1紙，系爭房屋之建物登記謄本1份等件為證。被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，堪認原告主張被告向其承租其所有之系爭房屋與停車位，及被告自102年6月25日起即未依約給付租金之事實為真實。且被告迄今仍占有使用系爭房屋之事實，亦有新北市政府警察局中和第二分局103年7月9日新北警中二刑字第0000000000號函及隨函檢送之查訪紀錄表附卷可證（見本院卷第129至130頁），亦堪認定為真。
三、就原告請求被告遷讓返還系爭房屋部分：㈠按民法第440條第1、2項規定：「承租人租金支付有遲延者
，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」本件被告向原告承租系爭房屋，積欠租金已逾2個月以上，原告自得依上開規定定相當期限催告被告支付租金，如被告於期限內不為支付，原告即得終止系爭租約。而查，原告所提存證信函影本1份，其上並無任何郵局之郵戳及存證信函字號，且與原告所提102年12月27日（102）匯字第131202號律師函，其上所載系爭房屋門牌號碼均有誤，原告復未提出上開函件已合法送達被告之回執，是不能證明原告以上開函件向被告所為終止租約之意思表示有合法到達被告，而不能認發生終止系爭租約之效力。惟原告另提出103年5月5日（103）匯二字第05001號律師函影本1份及回執影本1紙（見本院卷第101、125頁），該函內容除催告被告應於函到7日內給付租金，並表明逾期逕以該函為終止系爭租約之意思表示等語，且該函已於103年5月7日送達被告，是被告逾期迄未繳納積欠之租金，則可認系爭租約已於7日期限屆滿即103年5月14日發生合法終止之效力。
㈡復按民法第455條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返
還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」；另系爭租約第6條第1項前段約定：「終止契約後，乙方（即被告）應將租賃標的物依原狀交還甲方（即原告，不得刻意破壞或附帶條件。…」（見本院卷第7頁）。再依民法第767條第1項前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」。系爭租約已經原告合法終止而消滅，則被告自已無占用系爭房屋之正當權源，為無權占用。因此，原告依民法第455條租賃物返還請求權、第767條第1項之所有物返還請求權，及系爭租約第6條第1項前段約定，請求被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空遷讓返還原告，即有理由，應予准許。
四、就原告請求被告賠償3萬元部分：按民法第432條第1、2項規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。」、「承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」；另系爭租約第5條第1項規定：「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災、地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失及設備操作不當致房屋毀損，乙方應負責恢復原狀，並負擔因乙方過失造成全部甲方及第三人之損害賠償責任，絕無異議。」（見本院卷第7頁）。原告主張：系爭房屋之門鎖，因法務部調查局台北市調查處於102年12月4日至該處執行拘提被告時，以破壞該處鐵門之方式為之，致系爭房屋之門鎖毀損，維修費共3萬元，被告承諾賠償一節，業據提出估價單影本1紙為證，且被告未到庭或提出書狀為爭執，堪信原告主張為真實。是原告依上開規定，請求被告賠償3萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，即非無據，而應准許。
五、就原告請求被告給付租金及不當得利部分：㈠按民法第439條前段規定：「承租人應依約定日期，支付租
金。」。另系爭租約第3條約定，租金每月18,000元，被告應於每月25日匯入原告銀行帳戶（見本院卷第6頁）。是被告於系爭租約終止即103年5月14日以前，自有依約定日期給付租金之義務。而原告主張：被告自102年6月25日起即未依約給付租金一節，未據被告到庭或提出書狀為爭執，堪信為真。是原告請求被告依給付自102年6月25日起至103年1月24日止，共7個月租金126,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，亦屬有據，應予准許。
㈡另原告自103年1月25日起至系爭租約終止即103年5月14日以
前，仍有依約定給付租金之義務。於系爭租約終止後，被告仍無權占用系爭房屋，而受有相當於租金之不當得利。是原告請求被告給付自103年1月25日起至系爭租約終止即103年5月14日以前，每月之租金18,000元，及依民法第179條規定，請求被告自103年5月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付18,000元之不當得利，皆有理由，應予准許。
六、從而，原告依民法第767條第1項前段所有物返還請求權、第455條租賃物返還請求權，及系爭租約第6條第1項前段約定前段約定，請求被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空遷讓返還原告；依民法第432條、系爭租約第5條第1項規定，請求被告賠償3萬元及自起訴狀繕本送達翌日即103年5月7日起（見本院卷第98頁送達證書）至清償日止，按年息5%計算之遲延利息；依民法第439條及系爭租約第3條約定，請求被告給付自102年6月25日起至系爭租約終止即103年5月14日止，每月之租金18,000元，及依民法第179條不當得利之規定，請求被告自103年5月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付18,000元，並其中上開102年6月25日起至103年1月24日止，共7個月租金126,000元，加計自起訴狀繕本送達翌日即103年5月7日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，均有理由，應予准許。
七、原告 陳明 願供擔保請准宣告假執行，經核於法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國103年7月25日
民事第四庭法官黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年7月25日
書記官張美玉