裁判字號：臺灣臺南地方法院107年訴字第1610號民事判決
裁判日期：民國108年04月02日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺南地方法院民事判決107年度訴字第1610號原告 鄭景方
鄭深仁 共同訴訟代理人 鄭世賢 律師被告 陳文鄉 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國108年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示編號ABCDEF斜線部分、面積50.31平方公尺之鐵皮磚造建物拆除，並將前開土地返還予原告鄭深仁、鄭景方。
被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示編號AFGH斜線部分、面積29.84平方公尺之鐵皮磚造建物拆除，並將前開土地返還予原告鄭深仁及其他全體共有人。
訴訟費用新臺幣22,935元由被告負擔。
本判決第一項於原告鄭深仁、鄭景方以新臺幣345,000元為被告預供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣1,032,160元為原告鄭深仁、鄭景方預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告鄭深仁以新臺幣204,000元為被告預供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣611,720元為原告鄭深仁預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者均屬之。本件原告起訴時原聲明：被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地(下稱系爭212地號土地)如起訴狀附圖所示編號甲建物拆除，並返還土地予原告(面積以地政機關實測為準)。嗣依臺南市鹽水地政事務所民國107年8月15日測量結果，原告於107年11月15日具狀主張被告無權占用原告鄭深仁與他人共有坐落同段206地號土地(下稱系爭206地號土地)29.84平方公尺，追加訴請被告應將系爭206地號土地如追加聲明狀附圖所示編號乙建物拆除，並返還土地予原告鄭深仁及其他全體共有人(見本院卷第119頁)。經核原告所為訴之追加，與原訴均係本於被告所有門牌號碼臺南市○○區○○街○○○巷○號房屋（下稱系爭房屋）無權占用原告共有之系爭212地號土地、原告鄭深仁與他人共有之系爭206地號土地之同一基礎事實，核與前揭規定相符，程序上應予准許。
二、原告起訴主張：系爭212地號土地為原告共有，應有部分各2分之1；系爭206地號土地為原告鄭深仁與他人共有，原告鄭深仁應有部分8分之1。系爭212地號土地原為原告之父 鄭耀南 所有，鄭耀南於數十年前因其岳父胞妹即被告之母 陳厭 失明，曾資助被告之母陳厭新臺幣（下同）20萬元，在系爭212地號土地如附圖編號ABCDEF部分建造鐵厝，作為陳厭母子居住之用，並約定被告之母陳厭百年後即無條件返還土地及鐵厝予原告之父鄭耀南。其後，被告未得系爭206地號土地共有人之同意，擅自在如附圖編號AFGH部分搭建補強前開鐵厝之鐵皮，原告之父鄭耀南於幾近完工時始知悉，因當時陳厭仍在世，而未立即訴請拆除。陳厭去世後，原告之父鄭耀南屢向被告催討返還土地，均遭被告以未購置房屋無棲身之所為由搪塞。惟被告已於81年間在臺南市柳營區購置房屋，原告之母 鄭陳貴 美亦曾標取互助會借款予被告以支付購屋款。被告之母陳厭既已於數年前身故，系爭212地號土地、系爭206地號土地之使用借貸契約約定期限業已屆滿，被告無正當權源仍占用系爭212地號土地如附圖編號ABCDEF斜線部分面積50.31平方公尺，及系爭206地號土地如附圖編號AFGH部分面積29.84平方公尺。爰依繼承及民法第470條第1項、第767條第1項、第821條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1、2項所示，並願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：坐落在系爭212地號土地上如附圖所示編號ABCDEF原址原有舊磚造房屋（下稱舊屋），同屬原告曾祖父即被告外祖父 陳通壽 所有，原告之外祖父 陳蹺 與被告之母陳厭為兄妹關係，被告之母陳厭失明招贅被告之父住居在系爭212地號土地之舊屋，被告與家人亦從小居住於此；據鄰居轉述陳通壽於42年9月25日死亡前，有意由原告外祖父陳蹺及被告母親陳厭共同取得土地，但陳蹺不同意，僅同意讓陳厭繼續居住在舊屋。約40年前，被告二哥為結婚而在系爭206地號土地上興建鐵皮磚造房屋，但被告二哥僅居住1、2年後即搬離，將該房屋贈予被告，由被告在該處負責扶養照顧母親陳厭。約30餘年前，系爭212地號土地上之舊屋後方要蓋樓房，無道路可通行而拆除舊屋一部分，惟舊屋一部拆除後已無法供居住使用，被告乃將其餘舊屋全部拆除，當時系爭212地號土地所有權人雖登記為原告之父鄭耀南，惟真正所有人為原告之母鄭 陳貴美 ，被告在系爭212地號土地上重建鐵皮磚造房屋時，原告之母 鄭陳貴美 應允幫助被告在外購屋居住，但事後鄭陳貴美反悔而未給付，被告於徵得鄭陳貴美同意後，在原址重建現有房屋居住迄今。被告之子雖在柳營區購買房屋，但被告並未出資，且與被告無關。系爭212地號土地與系爭房屋因陳通壽死亡，分別由其子女陳蹺及陳厭繼承取得所有權，原告為陳蹺之繼承人，被告為陳厭之繼承人，被告自得繼續使用系爭212地號土地、系爭206地號土地至系爭房屋無法使用之日為止，縱認無民法第425條之1第1項規定之適用，被告亦願向原告購買系爭房屋坐落之基地，居住到土地被徵收為止等語為辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院之判斷理由：㈠原告現為系爭212地號土地共有人，應有部分各2分之1；原
告鄭深仁現為系爭206號土地共有人之一，應有部分為8分之1；系爭212地號土地上如附圖所示編號ABCDEF部分、面積50.31平方公尺有鐵皮磚造房屋、系爭206地號土地上如附圖所示編號AFGH部分、面積29.84平方公尺有鐵皮磚造建物等情，此有土地登記第一類謄本、地籍圖謄本附卷可證（見本院107年度營簡調字第273號卷，下稱〈調字卷〉第19-23頁、本院卷第123頁)，且經本院至現場勘驗及囑託地政機關測量屬實，有本院勘驗測量筆錄、現場照片及臺南市鹽水地政事務所107年9月5日所測字第1070088701號函附如附圖所示之土地複丈成果圖、108年1月8日所測字第1080000696號函附補充記載之土地複丈成果圖在卷足考（見調字卷第67-71頁、第85-87頁、本院卷第341頁)，此部分事實，堪信為真實。
㈡被告係未辦理保存登記之系爭房屋事實上處分權人：
按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人（最高法院97年度台上字第2158號判決意旨參照），是未辦保存登記建物之所有權人應為出資興建之原始建築人。依被告自承系爭房屋其中占用系爭212地號土地如附圖所示編號ABCDEF部分，原址曾有被告外祖父陳通壽興建之舊屋，陳通壽死亡後，因舊屋後方興建之樓房無路通行，舊屋部分遭拆除後已不堪使用，被告為供其母親陳厭居住使用，約於30年前拆除其餘舊屋，在系爭212地號土地上原址重建未保存登記之鐵皮磚造房屋；另系爭房屋占用系爭206地號土地如附圖所示編號AFGH部分，原址本為空地，約40年前，被告之二哥為結婚而在空地上興建鐵皮磚造房屋，僅居住1、2年後即搬離，並贈與該房屋予被告，由被告在該處扶養照顧母親陳厭等情（見本院卷第138頁），可知系爭房屋位於系爭212地號土地部分係被告拆除舊屋後，原址重建鐵皮磚造建物，被告為原始起造人；位於系爭206地號土地部分，係原始起造人即被告之二哥贈與被告，被告為未辦理保存登記之系爭房屋事實上處分權人乙情，應可認定。被告抗辯系爭房屋為陳通壽所有，陳通壽死亡後應由陳蹺及陳厭繼承，被告為陳厭之繼承人，就系爭房屋有權使用云云，為無可採。
㈢被告就系爭212地號土地之使用借貸目的業已使用完畢：
⒈重測前臺南縣○○市○○段○○○○號土地於65年10月22日分
割出同段349-6至349-11地號土地，其中349-7地號土地土地所有人登記為 吳天月 、 吳天水 、陳 黃金貴 、 陳南 、陳蹺、陳來罕、 陳江池 、 陳水柱 、 林明賢 、 林明義 、 陳土墩 、 陳水木 ，應有部分依序為2400分之75、2400分之150、2400分之75、72分之8、4分之1、8分之1、32分之3、32分之3、32分之1、32分之1、72分之5、72分之5。其後，349-7地號土地於70年5月4日以法院和解共有物分割為原因，由陳蹺、陳江池、陳南、陳土墩、陳水木、林明義、林明賢、 陳正太 、 陳清次 辦理登記為所有權人，應有部分依序為432分之144、432分之54、432分之64、432分之40、432分之40、432分之18、432分之18、432分之27、432分之27。 嗣陳蹺 於76年7月31日以共有物分割為登記原因取得349-7地號土地所有權全部後，於74年6月3日以買賣為登記原因移轉所有權予原告鄭景方，原告鄭景方於76年2月17日以買賣為登記原因移轉其應有部分2分之1予原告鄭深仁。於89年10月14日地籍圖重測後，349-7地號土地改編為系爭212號土地等情，有臺南市鹽水地政事務所107年10月25日所登字0000000000號函檢送系爭212地號地籍沿革資料在卷可憑（見本院卷第41-116頁)，是原告分別於74年、76年間為系爭212地號土地之所有權人，應堪認定。
⒉按使用借貸未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還
之，民法第470條第1項定有明文。所謂「依借貸之目的使用完畢時」，係指借用人因達成某目的而向出借人借用其物，嗣後其目的已因而達成，無須再繼續使用者而言。原告主張其父鄭耀南於數十年前因其岳父胞妹即被告之母陳厭失明，曾資助被告之母陳厭20萬元，在系爭212地號土地上如附圖所示編號ABCDEF部分建造鐵厝，作為陳厭母子居住之用，並約定被告之母陳厭百年後即無條件返還土地及鐵厝予原告之父鄭耀南等情，核與被告抗辯原告之外祖父陳蹺與被告之母陳厭為兄妹關係，被告之母陳厭因失明招贅被告之父住居在系爭212地號土地之舊屋，被告與家人亦從小居住於此，陳蹺同意讓陳厭繼續居住在舊屋，其約於30年前拆除全部舊屋，在系爭212地號土地上原址重建未保存登記之鐵皮磚造房屋等情，大致相符，足信因原告之外祖父陳蹺與被告之母陳厭為兄妹關係，陳蹺同意提供系爭212地號土地供被告重建鐵皮磚造房屋，供失明之陳厭棲身終老之用之情，陳蹺與被告間就系爭212地號土地成立使用借貸關係，堪可認定。又陳厭已於97年3月9日死亡，此有戶籍資料在卷可憑（見本院卷第351頁），雖兩造就系爭212地號土地如附圖所示編號ABCDEF部分約定無償使用，而未定有使用期限，惟依上開說明，應於陳厭死亡時，即可認為借貸之目的已完成，而陳蹺提供系爭212地號土地供陳厭居住使用之使用借貸關係，於陳蹺死亡後，亦失其依據，系爭212地號土地之使用借貸關係已歸於消滅。被告為陳厭之子，其辯稱其應得繼續使用至系爭房屋無法使用之日為止，應不足採。從而，被告於前揭使用借貸契約終止後，繼續占有使用系爭212地號土地，即屬無權占有，應堪認定。
㈣被告無權占用系爭206地號土地：
⒈重測前臺南縣○○市○○段○○○○號土地於35年5月15日辦理
土地總登記時，土地所有人登記為 陳丁 (原名： 陳登 )、陳文生、 陳諒 、陳通壽、 陳鴨 、 陳琴 、陳土墩、陳水木(原名： 陳土木 )，應有部分依序為24分之6、24分之2、24分之2、24分之6、24分之3、24分之3、24分之1、24分之1；陳通壽死亡後，其應有部分24分之6由陳蹺於45年5月3日辦理繼承登記。嗣上開土地於53年7月7日實施都市○○地00000000段00000地號土地，陳蹺應有部分為24分之6。陳蹺死亡後，其應有部分24分之6由鄭陳貴美、 王正榮 、 王銘琇 、王志恆於75年7月4日辦理繼承登記，應有部分依序為8分之1、24分之1、24分之1、24分之1，復於89年10月14日因地籍圖重測，349-3地號土地改編為系爭206號土地。其後，鄭陳貴美死亡，其應有部分8分之1由原告鄭深仁於101年6月14日辦理繼承登記等情，有臺南市鹽水地政事務所107年10月25日所登字0000000000號函檢送系爭206地號地籍沿革資料在卷可憑（見本院卷第41-116頁)，此部分之事實，首堪認定。
⒉被告抗辯系爭206地號土地前共有人之一即原告之母鄭陳貴
美同意其在原址興建系爭房屋云云，惟為原告所否認，被告迄未舉證證明鄭陳貴美有同意其興建之事實，且按分別共有之各共有人，依其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分（最高法院57年台上字第2387號判例參照）；共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意，必共有人間成立各自占用共有物之特定部分而為管理之分管契約，共有人始得對各分管部分有單獨使用、收益之權（最高法院99年度台上字第1553號、100年度台上字第1776號民事裁判要旨參照）；依98年1月23日修正前民法第820條第1項規定，分管契約應由共有人全體共同協議訂定之（最高法院106年度台上字第203號判決意旨參照）；如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例參照）。是縱系爭206地號土地之前共有人鄭陳貴美曾同意被告在土地上興建系爭房屋之一部，惟鄭陳貴美僅為土地共有人之一，依上說明，鄭陳貴美在未徵得他共有人全體同意前，尚不得對系爭206地號土地之特定部分為使用收益，自亦無權將系爭206地號土地之特定範圍區域提供予被告建屋使用，被告據此引為系爭房屋占有系爭206地號土地特定部分之占有權源，實屬無據。同理，被告於本院審理中主張系爭206地號土地現部分共有人陳 蔡金貴 、陳正太、陳清次、 陳長福 、 陳哲雄 、 陳枝安 等人同意將土地供其使用，並提出同意書為憑(見本院卷第165頁)，惟被告並未提出全體共有人出具之同意書，自無從據此憑為系爭房屋占用系爭206地號土地之合法依據。被告抗辯其應得繼續使用系爭206地號土地至系爭房屋無法使用之日為止，亦屬無稽。
㈤系爭房屋並無民法第425條之1規定之適用：
⒈按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，修正後民法第425條之1第1項前段定有明文。在上開條文修正前，最高法院48年台上字第1457號判例及73年度第5次民事庭會議決議亦闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；該所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。再民法第425條之1之規定，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院100年度台上字第2103號及106年度台上字第709號判決意旨參照）。又前開條文之立法意旨係因土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，惟房屋性質上不能與土地分離而存在，故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院48年台上字第1457號判例、73年5月8日73年度第五次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃，為杜爭議並期明確，爰將其明文化，是若依據民法第425條之1第1項前段規定及最高法院48年台上字第1457號判例，必須土地及其上房屋同屬一人所有或就房屋享有事實上處分權，僅將土地或僅將房屋讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有適用。若房屋占有土地本即無占用權源，則於土地讓與他人時，房屋之所有人對土地受讓人並無從主張可受保護之既得權存在，此情形核與民法第425條之1規定之立法本旨不符，房屋所有人自無從主張適用該規定而有法定租賃權。⒉被告約於30年前在系爭212地號土地、被告之二哥約於40幾
年前在系爭206地號上興建系爭房屋時，被告及被告之二哥均非土地之所有權人，依上說明，即無土地所有權及其上房屋之所有權或事實上處分權原同屬一人，嗣後分離之權利狀態存在，核與民法第425條之1規定之情形並非相同或類似，自無適用或類推適用該規定之餘地，俾免過於侵蝕私法自治原則而影響社會交易秩序。被告援引民法第425條之1規定，抗辯應推定系爭房屋對系爭土地有租賃關係存在云云，自非可採。
㈥按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
各共有人對於第三人，得為共有人全體之利益，請求回復共有物，民法第767條第1項前段及第821條分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年台上字第1552號裁判意旨參照）。另按建物之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。查，原告現為系爭212地號土地之共有人，應有部分各2分之1；原告鄭深仁現為系爭206地號土地共有人之一，應有部分為8分之1，被告則為未辦理保存登記之系爭房屋事實上處分權人，系爭房屋占用系爭212地號土地如附圖所示編號ABCDEF所示部分，占用系爭206地號土地如附圖所示編號AFGH所示部分，均無正當權源，業經本院詳述如前，原告依上開規定，請求被告拆除系爭房屋並將系爭212地號土地如附圖所示編號ABCDEF所示斜線部分面積50.31平方公尺返還予原告；系爭206地號土地如附圖所示編號AFGH面積29.84平方公尺返還予原告鄭深仁及其他全體共有人，核屬正當，應予准許。
五、綜上所述，原告為系爭土地之共有人，被告為未辦理保存登記之系爭房屋事實上處分權人，系爭房屋部分無權占用系爭212地號土地及系爭206地號土地。從而，原告本於共有人之物上請求權，請求被告拆除系爭212地號土地上如附圖所示編號ABCDEF斜線部分、面積50.31平方公尺之鐵皮磚造建物，並將上開土地返還予原告2人；及拆除系爭206地號土地上如附圖所示編號AFGH斜線部分、面積29.84平方公尺之鐵皮磚造建物，並將上開土地返還予原告鄭深仁及其他共有人全體，為有理由，應予准許。
六、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額確定為22,935元（即第一審裁判費17,335元、複丈費及建物測量費5,600元），本院爰依職權確定上開訴訟費用由敗訴之被告負擔。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
八、兩造各陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，分別准許之。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中華民國108年4月2日
民事第六庭法官張桂美以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年4月2日
書記官蘇冠杰