裁判字號：臺灣高等法院臺中分院109年上易字第188號民事判決
裁判日期：民國109年06月30日
裁判案由：給付違約金
臺灣高等法院臺中分院民事判決109年度上易字第188號上訴人 陳志成 訴訟代理人 林殷世 律師複代理人 許珮寧 律師被上訴人 曾翠鈴 訴訟代理人 吳立偉 受告知訴訟人 洪華鄉 上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國109年2月20日臺灣臺中地方法院108年度訴字第3390號第一審判決提起上訴，本院於109年6月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣貳拾萬元，及自民國一百零八年十一月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之三十，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國108年7月28日，以新臺幣（下同）600萬元向被上訴人購買坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地及其上同段0000建號房屋，即門牌號碼臺中市○○區○○街○○號（下合稱系爭房地），除簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並約定由○○○○經理股份有限公司（下稱○○公司）負責履約保證及設立買賣價金專戶（下稱履保專戶）事宜。上訴人除於簽約當日交付現金5萬元入履保專戶外，另於108年7月31日、108年8月7日分別存入履保專戶55萬元、40萬元。依系爭買賣契約約定，被上訴人應於108年8月7日交付辦理所有權移轉所需文件。詎被上訴人竟未依約履行，上訴人分別於108年8月20日及同年月26日以存證信函催告被上訴人履行，惟未獲置理。乃被上訴人竟於108年8月30日將系爭房地售予訴外人洪華鄉（下稱洪華鄉），並完成所有權移轉登記。上訴人以被上訴人經催告後仍未履行契約，違反系爭契約第10條約定，於108年9月4日以存證信函解除系爭契約，並請求被上訴人給付懲罰性違約金。爰依系爭買賣契約第10條第3項及民法第250條之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：被上訴人應給付上訴人100萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息（下稱100萬元本息）。
二、被上訴人答辯：兩造簽約當晚，系爭房地之承租人洪華鄉即向被上訴人表示將行使優先承買權，被上訴人於108年7月29日以電話向仲介承辦人表示，因承租人來電表明要行使優先承買權，請轉達上訴人暫緩將買賣價金存入履保專戶，待釐清優先承買權問題後再繼續履約，仲介承辦人雖允諾轉達，實則未轉達，致上訴人陸續將100萬元買賣價金存入履保專戶。被上訴人曾多方求教承租人有無優先承買之權利，惟各方回覆意見莫衷一是，致被上訴人無所適從。在洪華鄉積極要求下，被上訴人於108年8月30日，以同價格將系爭房地售與洪華鄉，惟與洪華鄉約定，日後如被上訴人因洪華鄉行使承租人優先承買權致未履行系爭買賣契約而遭求償確定，被上訴人受追償之金額由洪華鄉負責賠償，並簽訂協議書後，被上訴人始辦理所有權移轉登記與洪華鄉。本件係因仲介承辦人疏未告知被上訴人關於房屋承租人有優先承買權情事，復未轉達上訴人暫緩存款事宜，更誤導被上訴人不定期租賃契約並無法律效力、承租人沒有房屋優先承買權，所生糾紛，上訴人解除系爭買賣契約所生損害，應由仲介承辦人負賠償責任，上訴人之請求為無理由，不應准許。
三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，判命被上訴人應給付上訴人10萬元及自108年11月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，而駁回上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止。按年息百分之5計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（至於被上訴人原審敗訴部分，未據上訴，已告確定，不在本院審理範圍）。
四、兩造不爭執事項及本件爭點（見本院卷第70至72頁）：
㈠、不爭執事項：
⑴、上訴人於108年7月28日以600萬元，向被上訴人購買系爭房
地，並簽訂系爭買賣契約，上訴人於簽約當日交付現金5萬元，於108年7月31日存入履保專戶55萬元，於108年8月7日存入履保專戶40萬元（共計100萬元）。
⑵、依系爭買賣契約約定，被上訴人應於108年8月7日交付辦理
過戶所需資料，惟被上訴人並未依約履行，上訴人於108年8月20日、及同年月26日以○○○○郵局第000、000號存證信函催告被上訴人履行，惟被上訴人仍未履行。
⑶、被上訴人於108年8月30日，將系爭房地以600萬元出售與洪
華鄉，並於108年9月17日移轉所有權登記。上訴人於108年9月4日，以台中○○○郵局第000號存證信函向被上訴人表示解除契約，並依系爭買賣契約第10條第3項之約定請求被上訴人給付懲罰性違約金100萬元。
⑷、洪華鄉於108年8月26日寄送○○郵局第000000號存證信函予被上訴人表明行使優先承買權。
⑸、被上訴人於108年8月12日寄發○○郵局第000000號、於108
年8月24日寄發○○○郵局第000000號存證信函與○○開發有限公司、甲○○代書及上訴人；於108年9月3日寄發○○○郵局第000000號存證信函與○○開發有限公司、甲○○代書及上訴人、房仲業者、代書、○○公司之存證信函，表示房屋承租人行使優先購買權，暫緩過戶及給付價金。
⑹、○○公司於108年8月28日寄送之○○○○郵局存證號碼第00
0000號存證信函，催告被上訴人應於期限內履行，於108年9月5日寄送之○○○○郵局存證號碼第000000號存證信函，表示已確認催告及解除契約結果，及返還價金與上訴人。
⑺、系爭買賣契約第7條擔保責任第1項約定：「乙方（指曾翠鈴
，下同）保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有等權利糾紛或一物數賣之情事」。第10條第1項約定：「除本約有特別約定外，甲（指陳志成，下同）乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由○○公司進行最終催告仍未履行或認證後，本約即發生解除之效力，並由○○公司執行專戶價金之撥付作業」、第10條第3項約定：「本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外，並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」。
⑻、被上訴人與洪華鄉於108年8月27日簽訂房屋買賣協議書，約
定被上訴人如因洪華鄉行使優先購買權而受損害，由洪華鄉承受損害，並於簽訂協議書後開始辦理買賣過戶事宜。
㈡、爭執事項：上訴人請求被上訴人給付違約金，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠、上訴人解除系爭買賣契約有理由：
⑴、經查，系爭買賣契約第5條第2項約定，兩造間買賣系爭房地
之600萬元買賣價款分4期付款，上訴人於108年7月28日給付第1期款（簽約款）60萬元至履保專戶，被上訴人則應交付系爭房地所有權狀正本；上訴人應於108年8月7日給付第2期備證用印款40萬元至履保專戶，被上訴人則應備齊過戶所需證件資料，並完成用印手續，交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業；108年9月20日為第3期完稅款，約定上訴人應給付之金額為0，惟如上訴人不須向銀行貸款時，則應將原應於108年11月28日給付之第4期尾款（500萬元）於本期一次付清，然如上訴人須向銀行貸款，則於系爭房地所有權移轉登記後3日內，應將貸款金額匯入履保專戶（參見原審卷第17-19頁）。本件上訴人已給付第1、2期款合計100萬元至履保專戶，此為兩造所不爭執，則依系爭買賣契約第5條第2項約定，被上訴人應備齊過戶所需證件資料，並完成用印手續，交付特約代書收執，俾得辦理所有權移轉登記。惟被上訴人並未依約履行，自屬違反系爭買賣契約第5條約定之義務。
⑵、次查，依系爭買賣契約第10條第1項約定：「除本約有特別
約定外，甲乙任何一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日以上期間，催告仍未履行，雙方同意應由○○建經進行最終催告仍未履行或認證後，本契約即生解除之效力，並由○○建經執行專戶價金之撥付作業」（參見原審卷第21頁）。本件被上訴人違反系爭買賣契約第5條約定之義務，已如前述。而上訴人分別於108年8月20日、同年月26日，以○○○○郵局第000、000號存證信函催告被上訴人履行備齊過戶所需證件資料，並完成用印手續，交付特約代書收執之義務，被上訴人雖於108年8月12日、同年月24日、同年9月3日，分別以○○郵局第000000號、○○○郵局第000000號、○○○郵局第000000號存證信函，向上訴人表明因房屋承租人行使優先購買權，而暫緩過戶及給付價金，惟仍未履行上開義務。經上訴人依系爭買賣契約第7條第1項約定，委託○○公司向被上訴人為最終催告，經○○公司於108年8月28日以○○○○郵局存證號碼第000000號存證信函，催告被上訴人應於期限內履行上開義務。上訴人因被上訴人未於○○公司最終催告期間內履行義務，而於108年9月4日，以○○○○○郵局第000號存證信函向被上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，並請求被上訴人給付違約金100萬元。嗣○○公司於108年9月5日以○○○○郵局存證號碼第000000號存證信函，向被上訴人表示已確認被上訴人違約及上訴人已為解除系爭買賣契約之意思表示。依上開說明，被上訴人經上訴人2次催告及兩造約定由○○公司進行最終催告後，仍未履行備齊過戶所需證件資料，並完成用印手續，交付特約代書收執之義務，上訴人依系爭買賣契約第10條第1項之規定，解除系爭買賣契約，自屬合法有據。
⑶、至被上訴人抗辯係因洪華鄉行使承租人優先承買權，並非故
意違約不履行云云。惟優先承買權有法定優先承買及意定優先承買權，前者又可分為具物權效力之優先承買權（基地承租人，如土地法第104條、民法第426條之2，出賣人未通知優先承買人行使先承買權時，買賣契約不得對抗優先承買人）及具債權效力之優先承買權（共有人之優先承買權，土地法第34條之1第4項、物權編施行法第8條之5第2項，買賣契約得對抗優先承買人），而意定優先承買權係當事人依契約自由原則訂定，惟其效力亦僅具債權效力。又法定優先承買權，為法律所明定，不得任意創設（最高法院101年度台抗字第337號裁定意旨參照）。本件洪華鄉係系爭房屋之承租人，並非上開法定優先承買權人，而依被上訴人與洪華鄉所簽訂之房屋租賃契約所示，亦未約定承租人洪華鄉於被上訴人出售系爭房地時，有優先承買權存在，足見洪華鄉就系爭房地出售時，根本無優先承買權存在，此並經洪華鄉於本院審理時陳明在卷（本院卷第171頁），被上訴人抗辯因洪華鄉行使承租人優先承買權，並非故意違約不履行云云，顯屬無據，尚難採信。
㈡、上訴人得請求之違約金為30萬元：
⑴、按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，前者以違約金作
為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰之性質，於債務人違約時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。至當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之，且依民法第250條第2項規定，除當事人另有訂定外，違約金視為因不履行而生損害之賠償總額（最高法院109年度台上字第235號裁判要旨參照）。次按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250條之規定及其修正理由自明（最高法院102年度台上字第1378號裁判要旨參照）。又違約金之違約金額過高者，不論係懲罰性或損害賠償總額預定性質之違約金，法院均得依民法第252條規定，予以酌減至相當之數額（最高法院103年度台上字第2527號裁判要旨參照）。查系爭買賣契約第10條第3項約定：「本約簽訂後，乙方（指被上訴人，下同）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（指上訴人，下同）所受損害之賠償外，並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」（參見原審卷第21頁）。兩造約定上訴人於被上訴人違約時，除請求賠償損害外，尚得請求違約金，且亦已明白約定為「懲罰性違約金」，依上開最高法院判決意旨，系爭買賣契約第10條第3項所定違約金，自屬懲罰性性質之違約金甚明。
⑵、再按，衡量違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟
狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字19號裁判要旨參照）。而違約金酌減之規定，係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，已衡量自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當之數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。如債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，且有妨礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度臺上字第2747號裁判要旨參照）。
⑶、經查，本件上訴人依系爭買賣契約第10條第3項約定及民法
第250條規定，請求被上訴人賠償100萬元本息（即以已支付之買賣價金為懲罰性違約金）。本院審酌上訴人購買系爭房地係為自臺東遷居臺中之準備，為履行系爭買賣契約，上訴人已交付價金100萬元至履保專戶。至108年10月19日始行取回，並已因系爭買賣成立而給付仲介費12萬元及代書費6千元，業據提出免用統一發票收據及買賣不動產交易注意事項及確認書附卷可參（本院卷第109、111頁）；而被上訴人如履行系爭買賣契約，須負擔土地增值稅、代書代辦費等，實際可獲得價金570萬元（本院卷第138頁），但不須支付仲介費。再衡諸當事人約定不於適當時期履行債務，即須支付懲罰性違約金，乃以強制債務之履行為目的，以確保債權效力之一種強制罰，若謂債務人即本件被上訴人可任意違約不為給付，甚至擅行將系爭房地另行出賣予他人，而可不受契約預定違約金之處罰，其結果將使債務人恣意違約不履行債務之風日熾，顯非事理之平，暨現今社會經濟情況及上訴人所受損害等相關一切情狀，因認上訴人得請求之違約金以30萬元為適當，逾此數額範圍所為之請求，即非正當，不應准許。原審僅判命被上訴人給付違約金10萬元，而駁回上訴人其餘請求，尚有未合。
六、綜上所述，上訴人依系爭買賣契約第10條第3項、民法第250條規定，請求被上訴人給付30萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即108年11月17日）起至清償日止，按年息百分之5計算利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。乃原審僅判命被上訴人給付10萬元本息，而駁回上訴人其餘之訴，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴判決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其餘上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，上訴人之上訴，一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中華民國109年6月30日
民事第二庭審判長法官吳美蒼
法官陳得利法官李立傑正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官周巧屏中華民國109年6月30日