裁判字號：臺灣彰化地方法院96年訴字第140號民事判決
裁判日期：民國97年04月14日
裁判案由：拆屋還地
臺灣彰化地方法院民事判決96年度訴字第140號原告Ｏ○○
Ｐ○○Ｎ○○共同訴訟代理人 張崇哲 律師複代理人 林志銘 律師被告子○○上一人訴訟代理人 李淵源 律師被告乙○○○
癸○○○Ｉ○○○宇○○Ｌ○○○丙○○○宙○○天○○玄○○甲○○○申○○Ｍ○○○丁○○巳○○黃○○酉○○壬○○○戊○○己○○庚○○辛○○Ｇ○○Ｄ○○卯○○Ｆ○○Ｋ○○○Ｊ○○辰○○午○○Ｈ○○Ｃ○○Ｂ○○Ａ○○地○○○丑○○亥○○未○○寅○○戌○○Ｅ○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國97年4月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用新台幣陸萬柒仟捌佰肆拾玖元由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一或訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、5款定有明文。經查：因本件訴訟標的對於被繼承人 游輕 之全體繼承人必須合一確定，茲原告於訴狀送達後，追加原非當事人之被告乙○○○等40人為被告，被告雖不同意，惟核與前開規定，洵無不合，應予准許。
二、本件被告均已受合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、原告起訴主張：
(一)坐落彰化縣○村鄉○○段○○○○○號(重測前為彰化縣○村鄉○○段大崙小段317之1地號)、地目建，面積2014.43平方公尺土地（下稱系爭土地），現為原告三人所共有。緣系爭土地原係原告三人之曾祖父 羅逢景 所有，於日據時期曾由羅逢景先生交付第三人使用，惟該第三人姓名及交付使用原因為何，因時間過久，原告均無從查證，僅知每年均有該土地現使用人向原告支付土地使用費，該土地即由原使用人繼續使用。詎至民國91年7月間，即未再有人向原告支付土地使用費，迭經原告向現土地占用人即被告子○○多次催討費用，惟未獲置理，故於94年12月間即以欠繳租金為由，以郵局存證信函催告被告終止租約，惟該存證信函寄至系爭土地所在之建物即門牌彰化縣大村鄉大崙16鄰2巷23號處，竟遭拒不收受致招領逾期退回，顯見兩造間縱有租賃關係存在，被告亦已繼續向原告等人繳交租金之意思，而自91年7月起至本起訴狀遞送法院之日止，被告未繳交之租金總額已達4年餘，依法原告自得終止兩造間之租賃契約，並再以本起訴狀之送達，催告終止兩造間之租賃關係。
(二)查系爭土地現由被告占用，並於其上建屋居住，被告無合法使用權源，屬無權占有，原告依所有權之作用，訴請被告拆除地上物並返還土地。並聲明：被告子○○應將坐落彰化縣○村鄉○○段○○○○○號土地上如附圖所示編號5部分面積13.83平方公尺磚造平房、編號6部分面積81.02平方公尺之二層加強磚造樓房、編號7部分面積7.18平方公尺之鐵皮雨遮拆除，並將該部分土地返還給原告；被告等應將坐落同上地號土地上如附圖所示編號2部分面積89平方公尺、編號3部分面積43.98平方公尺、編號4部分面積
99.25平方公尺、編號9部分面積9.14平方公尺、編號10部分面積155.56平方公尺、編號11部分面積54.72平方公尺、編號12部分面積78.66平方公尺、編號13部分面積50.82平戶公尺、編號15部分面積62.78平方公尺、編號16部分面積21.86平方公尺之磚造平房拆除、及將編號1部分面積191.13平方公尺之檳榔樹、編號8部分面積198.56平方公尺之果樹等剷除，並將該部分土地連同編號14部分面積
423.87平方公尺及編號17部分面積414.05平方公尺之空地返還給原告；原告願供擔保，請准宣告假執行；訴訟費用由被告負擔。
四、被告方面：
(一)被告子○○則以：原告於員林中正路郵局第1071號存證信函中，誤載系爭土地前經渠等之先祖羅逢景出租予被告子○○、 游錫容 、 游禮塋 、 游禮耀 及 游憲奇 之先人 游木火 ，實為被告先祖游輕，且原告Ｐ○○亦曾向被告收取系爭土地之租金，足見被告係依據先祖游輕與原告之先祖羅逢景訂立之不定期土地租賃契約占有系爭土地，並非無權占有。原告雖主張兩造間之租賃契約業經原告於94年12月間以郵局存證信函催告終止。惟按租賃權亦為財產權一種，應由全體繼承人共同繼承而為公同共有，依民法第263條準用第258條之規定，原告如欲終止租約，應向全體繼承人為之，始生終止租約之效力，然原告僅向被告子○○及訴外人游錫容、游禮塋、游禮耀、游憲奇催告終止租約，未向游輕之全體繼承人催告終止，自不生終止租約之效力。
況原告寄予被告子○○等人之上開存證信函經郵局以招領逾期退回，是否可認為催告之意思表示業已達到，而達到係指意思表示達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可了解其內容之客觀狀態，堪屬可疑，而郵務機關送達掛號郵件至送達處所而不獲會晤應受達人時，均僅「投遞招領」通知於信箱內，該招領通知僅註明應於一定期限內前往某郵局領取掛號信件，縱被告有收受該招領通知，然於前往郵局領取前，亦無法從招領通知得知該信件之種類及內容，自難認此時仍置於郵局待招領之存證信函，已置於被告之支配範圍內，隨時可了解其內容之客觀狀態，自不能認被告已居可了解之地位而謂催告之意思表示已達到被告，是原告催告終止租約之意思表示並未發生效力。此外，被告游錫容、游禮塋、游禮耀、游憲奇等人已死亡，則原告對被告游錫容、游禮塋、游禮耀、游憲奇等人催告終止租約之意思表示亦不能發生效力。並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
(二)被告Ｍ○○○則以：伊不清楚系爭土地上之建物由何人所建，其夫游深裁業已死亡，亦不知其對系爭房地有無權利等語。
(三)其餘被告均受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未具狀為何聲明、陳述。
五、對被告抗辯之陳述：被告子○○雖稱訴訴訟繫屬中，以存證信函給付租金予原告之訴訟代理人等語，惟被告所承租之土地已有價值昇漲，原告請求調整為依各該年度申報地價百分之5計算之租金額，被告雖於85年5月30日向原告之訴訟代理人提出新台幣(下同)7萬元之票據以清償86年至95年間之租金，經原告之訴訟代理人拒絕受領後，乃將之提存於鈞院；惟上開訴訟係調整租金之訴，是訴訟代理人所得為之法律上代理範圍，應僅及於調整租金其法律上之攻擊防禦，而不及於租金之收取，要非基於租賃契約之有受領租金權限之人，被告欲向原告為清償租金債務，原告之訴訟代理人拒絕受領，然就原告而言，並未因此而生受領拒絕之效果。而被告雖曾向原告訴訟代理人寄發支票清償租金，惟此任意向第三人清償之舉，依民法第309條第1項，仍未對債權人發生清償之效力。縱被告確已發生清償，惟就租金數額而言，被告亦未給付全部租金總額，依法仍未完全給付等語。
六、查原告主張系爭土地原為訴外人羅逢景所有，羅逢景死亡後，現由原告三人繼承取得，而被告之被繼承人游輕前曾向羅逢景承租系爭土地，並在其上建築房屋使用，渠等雖未以字據訂之，惟長久以來系爭土地之使用人原均有按期繳納租金，依法係成立不定期限之土地租賃關係，又被告子○○所有如附圖所示編號5、6、7之地上物，及被告所有如附圖所示編號2、3、4、9、10、11、12、13、15、16之地上物坐落系爭土地上一節，業據其提出系爭土地登記謄本為證，且經本院會同地政人員到場履勘、丈量屬實，有本院勘驗筆錄及彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖附卷可稽，且為兩造所不爭執，此部分主張堪信為真實，原告復稱被告自91年起拒不繳納租金，共欠5年租金，經原告發函定期催告被告給付租金，逾期不為者，以該函為終止租賃契約之意思表示，並以本件訴狀繕本送達再為終止租賃契約之意思表示，是兩造間基地租賃契約業已合法終止等語，則為被告子○○、Ｍ○○○否認，並以前詞抗辯。是茲就原告是否有權終止租約分述如下。
七、按承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約，為民法第440條第1項所明定。再建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2年以上為原因，終止租約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於期限內不為支付者，始得終止租約（最高法院68年台上字第777號判例要旨參照）。而支付租金之催告，係意思通知之一種，意思通知在學理上屬準法律行為之一種，準法律行為原則上則類推適用有關法律行為之規定，故民法第258條第2項規定，於為支付租金之催告時，亦應予類推適用。從而催告支付租金之通知亦應由出租人向承租人為之，如出租人與承租人各有數人者，應由其全體向其全體為之，始生催告之效力。租賃權亦財產權一種，應由全體繼承人共同繼承而為公同共有，依民法第263條準用第
258條規定，上訴人如欲終止租約，應向全體繼承人為之，始生終止租約之效力（最高法院62年台上字第892號判例意旨參照）。查本件原告之訴訟代理人固曾於94年12月5日以員林中正路郵局存證信函第1071號以代理全體出租人之意思發函，催告被告子○○及訴外人游錫容、游禮塋、游禮耀、游憲奇於函到7日內應繳納積欠之土地租金39200元，並表明逾期即終止租約之意思，惟查，系爭土地原承租人即被告之被繼承人 游輕業 於昭和12年1月15日死亡，有戶籍謄本在卷可參，依上開說明，原告若欲催告承租人給付所欠租金，自應向被繼承人游輕之全體繼承人為催告，而查游輕之繼承人非僅被告子○○等5人，此亦有游輕之繼承系統表及戶籍謄本等在卷可查，然原告之上開存證信函卻僅向被告子○○及訴外人游錫容、游禮塋、游禮耀、游憲奇催告，辜不論有無合法送達，因其非對游輕之全體繼承人催告，則依前開說明，形式上已難認為合法，自不能認其已合法催告而得終止上開租約；又原告於起訴後，雖另於96年10間，由訴訟代理人以存證信函向全體繼承人即被告催告給付所欠5年之租金，然查該存證信函中，並未記載所催告給付之租金總額為何，亦未說明給付之方式及向何人為給付，難認已具合法催告之要件，況被告等人於收受存證信函後，業以每年租金8400元之數額，給付5年之租金共50400元，而寄發匯票給原告之訴訟代理人，雖租金之數額或非原告所認可，但因原告催告時並未表明催告給付之數額、給付方式及對象，自無從認定被告之給付有何違約或不當，故原告後之催告縱認為合法，然因被告業已給付租金，亦不生得終止租約之效力。是原告主張租約業經上開存證信函送達被告、被告逾期未給付所欠租金而終止，因前開催告不生催告之效力，即難成立。是原告顯未經合法催告被告給付所欠租金程序，自不得逕為終止租約之意思表示，故原告所為租約之終止亦非合法，系爭土地之租賃關係仍有效存在。
八、系爭土地租約既未合法終止，則被告等占用系爭土地，即因土地租賃契約之存在而有合法使用之權源，從而，原告本於所有物返還請求權之法律關係，請求被告子○○應將坐落彰化縣○村鄉○○段○○○○○號土地上如附圖所示編號5部分面積13.83平方公尺磚造平房、編號6部分面積81.02平方公尺之二層加強磚造樓房、編號7部分面積7.18平方公尺之鐵皮雨遮拆除，並將該部分土地返還給原告；被告應將坐落上開地號土地上如附圖所示編號2部分面積89平方公尺、編號3部分面積43.98平方公尺、編號4部分面積99.25平方公尺、編號9部分面積9.14平方公尺、編號10部分面積155.56平方公尺、編號11部分面積54.72平方公尺、編號12部分面積78.66平方公尺、編號13部分面積50.82平戶公尺、編號15部分面積62.78平方公尺、編號16部分面積21.86平方公尺之磚造平房拆除、及將編號1部分面積191.13平方公尺之檳榔樹、編號8部分面積198.56平方公尺之果樹等剷除，並將該部分土地連同編號14部分面積423.87平方公尺及編號17部分面積41
4.05平方公尺之空地返還給原告即無理由，應予駁回。至原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中華民國97年4月14日
民事第一庭法官葛永輝以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年4月15日
書記官楊美芳