裁判字號：臺灣士林地方法院102年重訴字第488號民事判決
裁判日期：民國103年04月07日
裁判案由：返還價金等
臺灣士林地方法院民事判決102年度重訴字第488號原告 陳鶴文 訴訟代理人 尤柏燊 律師
蔡文彬 律師被告 李錦雲 訴訟代理人 葉永芳 律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國103年3月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）兩造於民國98年10月20日，經銓誠房屋仲介有限公司（即中信房屋仲介股份有限公司忠孝敦化加盟店，下稱中信房屋）之仲介及見證，簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告購買被告所有坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭429地號土地），及其上同段同小段30078建號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○○道○段○○巷○○弄○號，下稱系爭房屋），約定買賣價金為新臺幣（下同）6,623萬元，雙方另於99年1月21日就系爭買賣契約之相關事項簽訂同意書。
（二）系爭房屋於50年間完工，迄今已老舊不堪，依中信房屋以被告提供之資訊所做成之售屋資料表，明確表示系爭房屋具有整建、重建效益，被告亦向原告擔保系爭房屋依法可申請改建，並出具臺北市政府工務局之書函及建築師提供之建築藍圖等資料，且將改建可達坪數、約略費用等數據提供予中信房屋做成資料，藉以取信原告，促進原告願與被告簽約。原告取得系爭房屋所有權後，旋即委請建築師向臺北市政府申請改建系爭房屋，卻遭臺北市政府以系爭房屋不符合「保變住地區原有合法建築物整建及增建臨時建築暫行作業原則」第5點規定為由，駁回原告之申請，損及原告權益。原告乃委請律師於102年7月30日發函向被告主張撤銷系爭買賣契約之意思表示，於同年8月7日送達被告。
（三）依臺北市政府都市發展局（下稱臺北市都發局）103年1月24日以北市都建照字第10240959700號函覆內容，足知系爭房屋所在之系爭429地號土地地籍線經分割合併他筆土地，非原有合法房屋之初始坐落地號，不符「保變住地區原有合法建築物整建及增建臨時建築暫行作業原則」第
5點規定，且必須以使用執照基地坐落範圍為準申請整建，並以1宗基地改建1幢為原則，原始使用執照中，系爭
429地號土地與相鄰之428地號土地為共同申請之1宗基地，嗣後原起造人向地政機關申請分割，成為兩宗完全獨立之基地與房屋並加以出售，是原告縱依臺北市都發局函覆內容再提出申請，亦不可得。被告係以積極之詐欺行為，致原告陷於錯誤，而與被告簽訂系爭買賣契約，原告爰依民法第88條、92條規定，對被告撤銷系爭買賣契約之意思表示，並依同法第113、114條規定，訴請被告回復原狀，將前開買賣價金加計遲延利息後返還原告。
（四）聲明：
1.被告應給付原告6,623萬元，及自102年8月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
（一）原告依民法第88條主張撤銷錯誤之意思表示，依同法第90條規定，應於意思表示後1年內為之，然自原告簽訂系爭買賣契約之日起，至其以律師函撤銷意思表示之日止，業已超過1年之除斥期間，原告之撤銷權縱使有效成立，亦已消滅。
（二）原告主張受被告詐欺而為意思表示，應就此負舉證責任；被告所交付之土地及建物，均係位於合法住宅區，被告並於系爭買賣契約中提供下列資訊：1.充分揭露系爭429地號土地之分區使用說明：「住宅區（原為保護區，經都市計畫檢討主要計畫變更，但因細部計畫及整體開發作業尚未完成，尚未能准許依變更後計畫用途使用）」。2.被告交付系爭房屋前屋主 石晃照 所交付予被告之臺北市政府工務局88年1月25日北市工建字第8830220300號建造許可函文，內載系爭房屋「得以非鋼筋混凝土構造物依原面積整建及加建，且加建第2層面積不得超過165平方公尺，整建及加建後高度不得超過7公尺以下之2層樓，均限住家使用」。3.被告交付「臺北市保護區原有合法建築申請整建要點」、「保變住地區原有合法建築物整建及增建臨時建築暫行作業原則」，及「房地產標的現況說明書」。以上文件，均列為系爭買賣契約之一部分，絕無隱匿或虛偽不實，原告締約時早已知悉系爭房屋位於「保變住」之土地上，於相關細部作業及整體開發作業未完成前，得依臺北市政府相關法規申請改建、整建，然法令多如牛毛，核准山坡地改建、整建為臺北市政府之權責，被告從未就系爭房屋之改建及整建對原告為任何之承諾或擔保。
（三）被告於簽訂系爭買賣契約後，尚將先前擬改建而委請設計師所為之設計構思，一併贈與原告；另原告要求被告贈送鄰接之2小筆尖角土地，被告均逐一照辦，並與原告簽訂同意書，將該2小筆尖角土地無償過戶予原告，何來詐欺之有？原告於締約時既已明悉買受系爭房屋後須履行必要之申請建築許可手續，應檢討其是否踐行必要之申請程序，而非空言指摘被告詐欺。況系爭房屋所在之芝蘭新村社區，近年來已完成及進行之改建、整建房屋，至少8幢以上，足見原有合法建築向臺北市政府申請整建、增建，應無不准之理。
（四）依原告所提臺北市都發局101年8月29日北市都建字第10165545100號函，原告係因逾越復審期限，怠於補正，而遭駁回，並非原告所稱無法申請改建、整建，縱使臺北市政府於審查過程或行政處分有所不當，原告應尋求行政救濟，而非誣指被告詐欺；且於該函說明欄二中敘及原告之申請案應檢討符合「保變住地區原有合法建築物整建及增建臨時建築暫行作業原則」及該局100年11月18日北市都規字第10038679600號函會議決議後，始得提出申請，而該會議決議之作成係在兩造簽訂系爭買賣契約之後，事涉買賣標的物交付後法令變動之風險，應由原告承擔。
（五）原告於101年2月7日及同年3月6日，自臺北市都發局改正通知，發現系爭房屋申請建照有需改正之處，卻遲至
102年8月6日始通知被告撤銷其簽訂系爭買賣契約之意思表示，已超過民法第93條所定1年除斥期間，其撤銷權無論是否存在，均已消滅。
三、本件經本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，協同兩造整理並協議簡化爭點及不爭執事項後，兩造於本院
103年2月24日言詞辯論程序中，同意協議簡化不爭執事項及爭執事項分別如下：
（一）不爭執事項：
1.兩造於98年10月20日簽訂系爭買賣契約（見本院卷第78至10
7頁），由原告買受被告所有系爭房屋及坐落土地。
2.被證3至被證7（見本院卷第109至113頁）均為系爭買賣契約內容之一部分。
3.原告於101年1月18日就系爭房屋向臺北市都發局申請整建，臺北市都發局於同年2月7日、3月6日分別函請原告補正，並於同年8月29日駁回原告申請。
（二）爭執事項：
1.原告依民法第88條規定，主張意思表示錯誤，撤銷買受系爭房屋之意思表示，請求被告返還買賣價金及遲延利息，有無理由？前開撤銷權之行使，有無超過1年之除斥期間？
2.原告依民法第92條規定，主張受被告詐欺而為買受系爭房屋之意思表示，撤銷該意思表示，請求被告返還買賣價金及遲延利息，有無理由？前開撤銷權之行使，有無超過1年之除斥期間？
四、得心證之理由：
（一）原告依民法第88條規定，主張意思表示錯誤而主張撤銷部分：
1.按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之；但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤；民法第88條固有明文；惟依同法第90條規定，上開撤銷權，自意思表示後，經過一年而消滅。
2.經查：兩造間係於98年10月20日簽訂系爭買賣契約，由原告買受被告所有系爭房屋及坐落土地，此有系爭買賣契約書在卷可稽（見本院卷第78至107頁），且為兩造所不爭執，而原告遲至102年7月30日，始以意思表示錯誤為由，委請律師發函向被告主張撤銷系爭買賣契約之意思表示，並於同年8月7日送達被告（見本院卷第54至55頁），自原告為系爭買賣契約之意思表示後，至其向被告行使撤銷權之日，顯然已逾1年之除斥期間，縱使原告確有此項撤銷權之存在，亦已消滅，是原告依民法第88條規定，主張意思表示錯誤，撤銷買受系爭房屋之意思表示，請求被告返還買賣價金及遲延利息，顯屬無據，無從准許。
（二）原告依民法第92條規定，主張受被告詐欺而為買受系爭房屋之意思表示，請求撤銷該意思表示部分：
1.按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；民法第92條第1項前段固有明文；惟按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第
371號判例意旨參照）。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。原告既主張受被告詐欺而為買受系爭房屋之意思表示，並請求撤銷該意思表示，依前揭法條規定及判例意旨，自應由原告就其所稱受被告詐欺而為意思表示之事實，負舉證之責任。
2.經查：⑴依原告所提出臺北市都發局101年8月29日北市都建字第
10165545100號函（見本院卷第129至130頁）所載，原告雖曾就系爭房屋之整建，於101年11月18日向臺北市都發局提出申請，然因不符「保變住地區原有合法建築物整建及增建臨時建築暫行作業原則」第5點，及該局100年11月18日北市都規字第10038679600號函會議決議，經臺北市都發局先後於101年2月7日、3月6日通知原告改正，原告逾越建築法所定復審期限，仍未改正，而遭臺北市都發局駁回，並請原告「檢討符合相關規定後另案提出申請」。嗣經本院就系爭房屋依現行法令是否可以整建、改建等事宜函詢臺北市都發局，該局於103年1月24日以北市都建照字第10240959700號函覆本院意旨略以：系爭土地使用分區係「住宅區（原為保護區，經都市計畫檢討主要計畫變更，但因細部計畫及整體開發作業尚未完成，尚未能准許依變更後計畫用途使用）」，系爭土地使用分區內之建築基地得依「保變住地區原有合法建築物整建及增建臨時建築暫行作業原則」申請原有合法建築物整建及增建臨時建築。原有合法建築物申請改建基地依「臺北市保護區原有合法建築申請整建要點」第2點規定，限於原有合法建築物坐落基地內，並以1門牌1幢為原則。依前開原則第5點規定：「建築之用地不得變更地目，亦不得分割。」，依該局100年11月18日北市都規字第10038679
600號函會議紀錄結論，有關原有合法房屋初始坐落地號範圍之認定，如為已取得使用執照者，應以使照基地坐落範圍為基準，如有登記者應以登記範圍為基準。系爭429地號土地領有67使字第2104號使用執照，惟429地號土地之地籍經分割合併他筆土地，非原有合法房屋之初始坐落地號，不符「保變住地區原有合法建築物整建及增建臨時建築暫行作業原則」第5點，建築用地不得分割之規定。
另依該局前開會議紀錄結論，本申請案應以使照基地坐落範圍為基準申請整建。因申請人未依建築法第36條規定，於接獲第1次通知改正之日起6個月內改正完竣送請復審，該局於101年8月29日以北市都建字第10165545100號函駁回該申請案（見本院卷第146至152頁）。依臺北市都發局前揭函文內容所載，僅能得知原告就系爭房屋申請整建，因不符「保變住地區原有合法建築物整建及增建臨時建築暫行作業原則」第5點，及臺北市都發局100年11月18日北市都規字第10038679600號函會議紀錄結論，經臺北市都發局通知改正後，因逾期仍未改正而遭駁回申請，然並未完全否定系爭房屋整建之可行性，是系爭房屋申請整建所需補正之前開程序事項，於客觀上是否確定完全無法以任何方式加以改正，未見原告舉證加以證明，且臺北市都發局於前揭101年8月29日駁回申請之函文主旨中，亦請申請人「檢討符合相關規定後另案提出申請」，而原告對於臺北市都發局上開駁回申請之行政處分，並未提出行政救濟，僅消極聲稱其縱依臺北市都發局函覆內容再提出申請，亦不可得云云，然此僅屬原告個人對於申請案補正後可否獲准之臆測與推論，尚乏明確之依據，是系爭房屋是否確如原告所稱在客觀上與現行法令不符致無法整建，尚非無疑。
⑵觀諸臺北市都發局前揭函文所載，系爭房屋是否可以整建
，依其坐落土地之分區使用說明，所涉及之相關行政法規，主要為「保變住地區原有合法建築物整建及增建臨時建築暫行作業原則」及「臺北市保護區原有合法建築申請整建要點」，而系爭429地號土地之分區使用說明，及上開兩項行政法規，於兩造簽訂系爭買賣契約當時，均已提供予原告，並作為系爭買賣契約之一部分（見本院卷第102、104、105頁），此為兩造所是認無訛，此外被告尚提供臺北市政府工務局針對系爭房屋整建事宜而發送予其前手石晃照之88年1月25日北市工建字第8830220300號函文（見本院卷第114頁），足見被告於簽訂系爭買賣契約之時，業將系爭房屋整建或改建所需依循之相關行政法規等資訊，完整提供予原告參酌，再由原告自行決定是否購買系爭房屋，難謂被告有何故意以不實之事項陷原告於錯誤，而與被告簽訂系爭買賣契約之情事可言。至臺北市都發局於前開函文中所載該局100年11月18日北市都規字第10038679600號函會議紀錄結論部分，其作成已在兩造簽訂系爭買賣契約之後，被告顯然無從提前知悉並告知原告，此項會議紀錄之結論，縱有影響系爭房屋之整建，亦難歸責於被告，遑論以此而認定被告有何故意詐欺原告簽訂系爭買賣契約之行為。
⑶原告雖陳稱依中信房屋以被告提供之資訊所做成之售屋資
料表，明確表示系爭房屋具有整建、重建效益，被告亦向原告擔保系爭房屋依法可申請改建，藉以取信原告與被告簽約云云，並聲請訊問證人即為兩造仲介買賣系爭房屋之中信房屋經紀人 黃秋蘭 為證，然證人黃秋蘭於本院審理中到庭證稱：「（售屋資料表，見本院卷第43頁）是我製作，是我根據當地不動產條件，與賣方（指被告）洽談，她把房子的特點告訴我，我綜合她的意見及當地不動產的條件所做成的不動產說明書，這份不動產說明是一整份，不是只有一張，如果是指這一張的內容，全部單純都是由我所製作。」、「（問：這張售屋資料在特點說明欄記載，具整建、重建效益，是妳自己蒐集資料得知，還是賣方告訴你？）是賣方告訴我後，我調閱相關整建資訊，放入不動產說明書內。」、「（問：妳調閱哪些整建資訊？）陽明山保變住有一些相關規則（如本院卷第111、112頁），賣方本身也住在這社區，她自己的房子也剛好整建完成。」、「（問：妳是否知道賣方提供原證4、5《見本院卷第45至52頁》的原因為何？）因為買方買這間房子是要重建，賣方告訴買方這間房子他已經有請建築師規劃過，可以提供給他做參考。」、「（問：在本件買賣交易過程中，賣方有無向買方保證這間房子一定可以重新整建？）在成交前雙方有見面談，賣方有提供原證5的建築師藍圖給買方看，也有表示他自己的房子當時已整建完成，賣方說她的建築師是臺北101大樓的建築師，可以引薦給買方，至於賣方到底有沒有向買方保證過這間房屋可以整建，因為時間太久，我真的記不清楚了。」、「（問：依妳在交易過程中與買賣雙方的接觸，賣方自己是否認為她的這間房子應該是可以整建？）是，她認為可以整建，而且可以規劃的圖樣我與她有討論過，就是依原證5的設計圖來討論，她有聊到1樓、2樓分別可以蓋多少，所以我才會去找被證5、6保變住地區整建的相關規則來印證她的說法。」、「（問：依妳與賣方的接觸，她在本件買賣的過程中，是否有表示這間房子其實可能存在不能整建的風險？）沒有，是一直到成交後，買方的建照申請不下來，才知道不能整建，在這些過中賣方也有陪同我們一起去找民意代表及之前的地主及屋主，嘗試要解決這個問題。」等語（見本院卷第160頁反面至161頁反面）。綜依證人黃秋蘭前開證述內容，足知原告所稱之售屋資料表，係由證人黃秋蘭依被告對於系爭房屋特色之敘述，調閱相關行政法規加以查證後，為銷售系爭房屋所製作，並非由被告所提供，且該資料表上於特點說明欄雖載有「具整建、重建效益」，然並未保證必然可依當時之相關法令完成整建、重建，僅係提供證人黃秋蘭所查得之前揭行政法規附於系爭買賣契約中作為資訊，一併供原告參酌，而原告買受系爭房屋之動機，雖為整建系爭房屋，但因距今時日已久，依證人黃秋蘭目前記憶所及，難以確認被告是否曾對原告保證系爭房屋必可加以整建，且依當時被告自己之認知，亦認為系爭房屋應該可以整建，並曾找建築師規劃整建設計之圖面，直至原告未能完成整建之建照申請，被告始知可能無法整建，並開始陪同原告尋求相關協助。是依證人黃秋蘭所述兩造交易之過程，可知被告於簽訂系爭買賣契約之前，在主觀上亦認為系爭房屋可以整建，並已提供系爭房屋整建可能涉及之相關行政法規供原告參考，並未刻意有所隱匿或誤導，原告倘有意購買系爭房屋後加以整建，自應對於被告所提供前開交易資訊及相關法令深入瞭解查證，審慎評估系爭房屋是否確可符合整建條件，難認被告係在明知系爭房屋確實無法整建之前提下，故意向原告誆稱系爭房屋必可依法完成整建，並陷原告於錯誤，而與被告簽訂系爭買賣契約。
3.據上所述，依原告所提證據資料，尚難認定系爭房屋確與現行法令之規定不符，而完全無法加以整建，且依兩造簽訂系爭買賣契約之過程，更無從證明原告確係受被告之詐欺，而為買受系爭房屋之意思表示，是原告依民法第92條規定，請求撤銷該意思表示，自難准許。
4.原告主張受被告詐欺而撤銷意思表示部分，既屬無據，則此項撤銷權之行使，有無逾越民法第93條所定1年之除斥期間乙節，已無再加審究之必要，附此敘明。
（三）綜上所述，原告依民法第88條、92條規定，對被告撤銷系爭買賣契約之意思表示，均屬無據，從而其依同法第113、114條規定，訴請被告回復原狀，並將前開買賣價金加計遲延利息後返還原告，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦已失所附麗，應併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年4月7日
民事第一庭法官邱光吾以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國103年4月9日
書記官許巧玟