臺灣臺南地方法院102年度訴字第366號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院102年訴字第366號民事判決

裁判日期：民國105年01月08日

裁判案由：分割共有物

臺灣臺南地方法院民事判決102年度訴字第366號原告 鄭家惠 原告 李美娥 上列二人訴訟代理人 林中禾 被告 謝文進 被告 謝秉湳 前列二人訴訟代理人 謝文彬 被告鄭 黃麗秀 訴訟代理人 鄭憲呈 被告 謝金虎 被告 李吳絹 被告 謝月雲 被告 謝東揚 被告 謝麗鄉 被告 謝尚美 被告 謝貴惠 被告 陳衍良 被告 陳李 鴛鴦被告 謝建 成訴訟代理人 邱國逢 律師被告 謝一榮 被告 謝金塗 被告 方杏月 被告 謝孟儒 被告 謝明擧 兼前列三人訴訟代理人 謝旺龍 被告 謝百成 被告 謝寶慧 被告 李德威 被告 李岳叡 被告 李慧娟 被告 謝素妃 被告 呂文琳 被告 謝明訓 被告 謝樺昇 被告 謝然 揮訴訟代理人 謝李素霞 被告 謝孟哲 被告謝文彬被告 謝隆義 被告 謝秉君 被告 謝靜瑜 被告 謝昭雯 被告 李明峰 被告 謝友仁 被告 謝富喬 被告 謝坤霖 被告 王聖傑 被告 呂邱 絲絨被告 李嚴泰 被告 陳肇榮 被告 鄭憲宗 訴訟代理人鄭憲呈被告 莊雅婷 上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國104年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告謝百成、 謝寶慧應 就被繼承人 吳秀 所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地，應有部分24/77760，辦理繼承登記。
二、被告李德威、李岳叡、李慧娟應就被繼承人 謝素旭 所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地，應有部分24/25920，辦理繼承登記。
三、兩造共有坐落臺南市○○區○○段○○○○○號、地目建、面積504.84平方公尺土地，應予分割如附圖丁方案所示：編號Ａ面積43.22平方公尺分歸被告呂文琳、 呂邱絲絨 取得，並按原應有部分比例保持共有；編號Ｂ面積40.34平方公尺分歸被告 鄭黃麗秀 、鄭憲宗取得，並按原應有部分比例保持共有；編號Ｃ面積42.58平方公尺分歸被告李吳絹取得；編號Ｄ面積32.90平方公尺分歸被告李嚴泰取得；編號Ｅ面積
34.16平方公尺、編號Ｉ面積0.31平方公尺分歸被告王聖傑取得；編號Ｆ面積52.53平方公尺、編號Ｊ面積3.85平方公尺分歸被告 謝建成 取得；編號Ｇ面積101.62平方公尺、編號Ｋ面積15.50平方公尺分歸被告 謝然揮 取得；編號Ｈ面積
119.73平方公尺、編號Ｌ面積18.10平方公尺分歸被告陳衍良、陳 李鴛鴦 、陳肇榮取得，並按原應有部分比例保持共有。
四、被告鄭黃麗秀、鄭憲宗、李吳絹、陳衍良、 陳李鴛鴦 、陳肇榮、謝建成、謝然揮、王聖傑應補償原告及被告謝文進、謝秉湳、謝金虎、謝一榮、謝金塗、方杏月、謝孟儒、謝明擧、謝旺龍、謝百成、謝寶慧、李德威、李岳叡、李慧娟、謝素妃、呂文琳、呂邱絲絨、謝孟哲、謝文彬、謝隆義、謝秉君、謝靜瑜、謝昭雯、李明峰、謝友仁、 鄭富喬 、謝坤霖、李嚴泰、 鄭貴惠 之金額如附表三所示。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由兩造依附表一所示比例負擔。事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第一百六十八條至第一百七十二條及前條所定之承受訴訟人， 於得為 承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第168條、175條第1項分別定有明文。經查，原告提起本件訴訟後，被告 謝正芬 於本件審理中之民國104年6月24日死亡，原告於104年11月17日聲明繼承人謝月雲、謝東揚、謝麗鄉、謝尚美、謝貴惠承受訴訟，並有繼承系統表、戶籍謄本在卷可憑（見本院卷㈢第25-31頁），核與上開規定均無不合，自應准許。
二、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項定有明文。查本件被告莊雅婷於104年4月23日訴訟繫屬中，將其所有臺南市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）應有部分17880/259200以贈與為原因，移轉登記予被告謝然揮，此有土地登記謄本可證（見本院卷㈢第72頁，被告謝然揮之應有部分由20803/259200變更為38683/259200）， 惟揆 諸首揭規定於本件訟無影響，先予敘明。
三、又按被告謝月雲、謝東揚、謝正芬、謝尚美、謝貴惠為共有人 謝清誥 （95年7月4日亡）之繼承人，後謝正芬於104年6月24日死亡，被告謝月雲、謝東揚、謝尚美、謝貴惠為其繼承人。被告謝月雲、謝東揚、謝尚美、謝貴惠因繼承而取得系爭土地 公同 共有應有部分1/108，此有繼承系統表、戶籍謄本在卷可按（見本院102年度新調字第27號卷第42-50頁，以下稱調字卷、本院卷㈢第25-31頁）。惟謝月雲、謝東揚、謝尚美、謝貴惠等人，於104年12月10日本件訴訟繫屬中，因遺產分割，將上開因繼承而公同共有之應有部分1/108移轉全歸被告謝貴惠所有，此有土地登記簿謄本可憑（見本院卷㈢第77頁），惟揆諸前揭說明，於本件訴訟亦無影響，亦併敘明。
四、又按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：㈠權利人同意分割。㈡權利人已參加共有物分割訴訟。㈢權利人經共有人告知訴訟而未參加，民法第824條之1第2項定有明文。查系爭臺南市○○區○○段○○○○○號土地於原告起訴時，原有抵押權人 張淑玲 對共有人謝文進、謝秉湳、謝秉君應有部分設定之抵押權（見調字卷第37頁）。惟本件訴訟進行中，該抵押權已塗銷，此有系爭土地之最新登記簿謄本在卷足憑（見卷㈢第65-77頁），是本件無再對抵押權人張淑玲告知訴訟之必要，附此說明。
五、被告謝金虎、謝月雲、謝東揚、謝麗鄉、謝尚美、謝貴惠、陳衍良、謝一榮、謝金塗、方杏月、謝孟儒、謝明擧、謝旺龍、謝百成、謝寶慧、李德威、李岳叡、李慧娟、謝素妃、謝明訓、謝樺昇、謝孟哲、謝隆義、謝秉君、謝靜瑜、謝昭雯、李明峰、謝友仁、謝富喬、謝坤霖、王聖傑、陳肇榮、莊雅婷經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）緣坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地所有權人及其權利範圍，如附表一所示，為原告與被告謝文進等人分別共有，此有土地登記謄本及地籍圖可稽。按分割共有物係直接對共有物之權利有所變動性質上屬處分行為，故共有不動產之共有人中有已死亡者，依民法第759條規定，其繼承人非先經繼承登記不得訴請分割共有物。而於共有不動產之共有人中一人死亡，他共有人請求分割共有物時，為求訴訟經濟起見可許原告就請求繼承登記及分割共有物之訴合併提起，即以一訴請求該死亡之共有人之繼承人辦理繼承登記並請求該繼承人於辦理繼承登記後，與原告及其餘共有人分割共有之不動產（最高法院70年度第二次民事庭會議決議參照)。系爭土地原共有人謝清誥於93年7月23日死亡，其繼承人為被告謝月雲、謝東揚、謝麗鄉、謝正芬、謝尚美、謝貴惠等六人，其等迄未就被繼承人謝清誥之應有部分辦理繼承登記，此有除戶及其繼承人之戶籍謄本（原證二）可參，原告請求被告謝月雲、謝東揚、謝麗鄉、謝正芬、謝尚美、謝貴惠等六人，應就其被繼承人謝清誥所有系爭土地應有部分1/108辦理繼承登記，尚屬有據；又系爭土地原共有人吳秀於92年7月6日死亡，其繼承人為被告謝百成、謝寶慧等二人，其等迄未就被繼承人 吳秀之 應有部分辦理繼承登記，此有除戶及其繼承人之戶籍謄本（原證三）可參，原告請求被告謝百成、謝寶慧應就其被繼承人吳秀所有系爭土地應有部分24/77760，辦理繼承登記，應屬有據；又系爭土地原共有人謝素旭於94年7月19日死亡，其繼承人為被告李德威、李岳叡、李慧娟等人迄未就被繼承人謝素旭之應有部分辦理繼承登記，此有除戶及其繼承人之戶籍謄本（原證四）可參，從而原告請求被告被告李德威、李岳叡、李慧娟等人應就其被繼承人謝素旭所有系爭土地應有部分24/25920分辦理繼承登記，亦屬有據。
（二）按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」、「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」、「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明文。原告主張依附圖甲方案之分割方式分割系爭土地。
（三）被告謝建成主張鑑定人華聲科技不動產估價師事務所所為之鑑定報告書（下稱華聲鑑定報告書）有其不妥之處，意在不服估定系爭土地價格偏高云云，惟被告謝建成應有部分，自本案起訴時的1/216，增加至今的5561/51840，參照土地登記簿謄本所載，謝建成於102年3月至10月間，有分九次承買他共有人應有部分之事實。又依同為本案當事人轉述，被告謝建成承買價格為按公告現值加四成，如按系爭土地102年公告土地現值為47,013元/平方公尺，則買賣價格為每平方公尺65,818元（47,013x1.4倍），換算為每坪217,581元；然何以會有按公告現值加四成買賣一節，實因被告謝建成有其他毗鄰他地號之共有土地，賣給該地號土地上有房屋之他共有人時，同有相同的計價基礎。既然被告謝建成對買賣有以公告現值加四成成交之案例及認知，系爭土地104年公告現值58,505元/平方公尺，加四成後，換算每坪為270,767元（58,505:0.30251.4倍）。另再加上102年間系爭土地其他共有人間之買賣價格，有每坪承交28萬元之實例，應可更加佐證上開系爭土地估定價格，尚屬合理。
（四）另相較於三件毗臨系爭土地，鑑定人正統不動產估價師事務所之鑑估報告書（下稱正統鑑估報告書）估定系爭土地之單價有嚴重偏低之情事：
⒈毗連系爭土地之947、949、950、951地號，本院102年度
訴字第1217號分割共有物事件，被告謝建成亦為該案之共有人，分割後未分得土地而係受價金補償，本院104年2月16日判決在案，除有同本件之被告謝尚美居住美國外，其他共有人均未上訴，尚待被告謝尚美上訴期間至本（7）月底屆滿亦未上訴時，即可判決確定。又其鑑估單價結果，如原證十四所示，其中與本件被告謝建成取得乙方案編號Ｆ土地有關者，為毗連分配位置Ｄ1～Ｄ4之土地鑑定單價80,858元/平方公尺，與正統鑑估報告書第7頁所示，評估編號Ｆ土地單價為57,799元/平方公尺，尚且低於系爭土地104年土地公告現值58,505元/平方公尺，二者有高達
28.52%之價差〔(80,858-57,799)80，858〕，何以被告謝建成未同本件持鑑估單價偏高之主張，進而聲請重新鑑估價格，明顯有二套標準，實不足取。
⒉位於系爭土地西側約90公尺處之同地段1021地號土地，其
土地使用分區為住宅區（系爭土地為商業區），本院102年訴字第134號分割共有物事件，於104年2月12日判決確定在案，起訴時被告謝建成亦為被告之一。依該確定判決對同段1021地號土地鑑估單價每平方公尺為51,296元，如原證十五所示。是如以同段1021地號土地尚且僅臨接12公尺寬之大民街，其土地使用分區為住宅區，鑑估之單價除高於103年公告土地現值31,000元/平方公尺外，並僅少低於系爭土地52,288元/平方公尺，如系爭土地為商業區且有如正統鑑估報告書第52頁所示，系爭土地周邊環境商業氣氣濃厚，及面臨20公尺寬之大灣路等相對優越之條件，其單值豈僅有高出1.93%之價差〔(51,2963-52，288)51,296=1.93%〕，該鑑估報告顯不合理。⒊如原證十六之地籍圖謄本所示，西灣段5、7地號土地位系
爭土地之南側，與系爭土地僅相隔12公尺寬之大灣五街，其土地使用分區為住宅區(系爭土地為商業區)，本院102年度新簡字第372號分割共有物事件，於103年11月21日判決確定在案，起訴時被告謝建成並非被告之一，但本件原告鄭家惠為該案之原告，另本件幾位被告，亦為該案之被告。為此，節錄該案判決書第1、4頁，如原證十七所示，及原證十八之鑑定報告書第40頁所示，鑑估西灣段5、7地號土地單價為79,813元/平方公尺，據以計算共有人間相互找補之金額。是如以西灣段5、7地號土地同系爭土地臨接20公尺寬之大灣路，且其土地使用分區為住宅區，鑑估之單價除高於其等土地103年公告土地現值46,782（5地號）、33,120元/平方公尺外，並高於系爭土地52,288元/平方公尺；再如以系爭土地為商業區，其價值低於住宅區土地有高達34.49%之價差〔(79,813-52,288)79,813＝
34.49%〕，該正統鑑估報告亦顯不合理。⒋參閱鑑定人正統不動產估價師事務所之鑑估報告書第33、
34頁揭示比準地之現況照片，另於第43-45頁揭示三處之比較標的之現況照片，比準地明顯優於比較標的，區域因素之調整率，何以有「持平」之理由？⑴發展潛力中之三小項，比準地絕對優於比較標的。另比
較「客運車之便利性」一項，比準地有綠17及19號等二線公車，三處比較標的則全無。
⑵比準地正面對街有成立至今超過50年之傳統市場，比較
標的則全無。率此，調整率均「持平」，應有欠客觀公正。
⒌參閱同上之現況照片及其都市計畫圖，比準地明顯優於比
較標的，個別因素之調整率，何以有「下修」、「持平」或「僅上修1%」之理由？⑴依正統鑑估報告書第32頁所示，系爭土地竟（面臨大灣
路）約24公尺，深約19.5-22.5公尺；再依土地登記謄本所載，面積為504.84平方公尺，是如據以為「宗地條件」一項與比準地比較後，其調整率當可上修幾成無疑，不是嗎？再承本院前開三案號之分割共有物事件，其鑑估即以此方式估定土地單價。然，正統鑑估報告書刻意以分割後各編號土地之寬及深度據以比較，如此當會有被下修之可能。
⑵如比較「道路條件」一項，比準地臨20公尺寬之大灣路
，都市○○○道路○號為「幹3-2號」之聯外道路，其他三處其中標的一為12公尺寬之人行步道，另二處為12公尺寬之主道路。準此，何以調整率為「持平」，應有欠客觀公正。
⑶次就「接近條件」一項之比較，如以比率地正面對街有
一成立至今超過50年之傳統市場，及距約100公尺之大灣國小，及比率地本身即為一處商區等之優越條件。準此，何以調整率為「持平」，應有欠客觀公正。
⑷再就「週邊環境條件」一項之比較，曾幾何時有人將廟
宇列為嫌惡設施，即應有如行動電話機地台、墳地等類之設施一樣的抗議遷移。又果如為嫌惡設施，豈僅有下修1%而已，理當有可能送人也沒人要，而下修幾成方合理，如以比準地商業效益甚高，且數十年以來與該廟宇和平毗臨而居觀之，鑑定人認定比準地周邊之廟宇為嫌惡設施，應有欠客觀公正。再有比較地標的一，其週邊設立多家之電動玩具店及網咖店、小吃店等所謂八大行業，何以鑑定人可以未查明或是視而不見。準此，應有欠客觀公正。
⑸末就「商業效益」一項之比較，自正統鑑估報告書內附
比較標的之現況照片，可說無任何之商店，單純供住宅使用。準此，何以調整率僅上修1%，應有欠客觀公正。
⒍正統鑑估報告書第49頁起，說明依土地開發分析法估定系
爭土地之單價，如單以第50頁載明「2.土地開發價格評估過程如下：Ａ.直接成本：營造施工單價依據民國98年7月中華民國不動產估價師公會全國聯合會公佈之第四公報營造或施工費標準表，5層樓以下之鋼筋混凝土造之營造或施工單價以$17,092/㎡。本報告書建物之營造施工單價採行17,092/㎡計算。」，相較於報告書第37頁首行載明「本案係以評估標的於104年3月18日價格日期」，有互相矛盾之處，即豈有以五年半前之施工費標準計以估算之道理。準此，報告書內容已失公正客觀，其他鑑定內容，實不足再評論。
⒎按「不動產估價師應經常蒐集與不動產價格有關之房地供
需、環境變遷、人口、居民習性、公共與公用設施、交通運輸、所得水準、產業結構、金融市場、不動產經營利潤、土地規劃、管制與使用現況、災變、未來發展趨勢及其他必要資料，作為掌握不動產價格水率之基礎。」、「不動產估價，應切合價格日期當時之價值。其估計價格種類包括正常價格、限定價格、特定價格及特殊價格；估計租金種類包括正常租金及限定租金。」不動產估價技術規則第3條、第6條第1項分別定有明文。經查，正統鑑估報告書於第36頁說明價格日期為「民國104年3月18日」；第42頁說明比較法搜集選用之比較標的交易日期分為102年4月、102年7月、103年12月；第52頁說明土地開發分析法搜集選用之比較標的交易日期分為103年2月、103年3月、103年5月。然系爭土地區域內房地交易應是相當活絡的，未能選用交易日期近「民國104年3月18日」之比較標的，應有違上閉規定，估定價格應欠客觀公證。
⒏綜上所述，正統鑑估報告書評估系爭土地單價，顯係迎合
被告謝建成借壓低估定價格，以達少給付補償金之目的。否則，毗連同段第950、951地號土地被告謝建成為共有人，本院判決以71,379元/㎡(235,964元/坪)補償予被告謝建成，何以被告謝建成未持價格偏高？原告訴訟代理人現職為地政士，執業地點於系爭土地地區，對系爭土地地區之房地交易價格應尚瞭解甚詳，正統鑑估報告書評估系爭土地單價為52,288元/㎡（172,853元/坪），應屬偏低，如本院前開三件毗鄰系爭土地之分割共有物事件估定之單價可證。如再以同區域內臨8公尺寬道路之住宅區土地，
其承交價格有每坪20萬元之成交實例（估價師不可能不知有此成交實例），更加可佐證系爭土地評估之單價偏低。
（五）再查附圖甲方案編號Ｅ、面積72.39平方公尺土地地上有被告謝建成所有建物，何以被告謝建成不同意取本編號土地，反而僅願意取得乙方案編號Ｆ、面積52.53平方公尺之土地，並 陳明 估定價格偏高一節，應是被告 謝建物 有財力不足之緣故。然乙方案被告謝建成仍須給付補償金，再加上鑑價費及律師費等，不無雪上加霜之困境。另乙方案有畸零地議題，為此建議被告謝建成放棄土地，改受補償金，免得取得土地且房屋頹廢時，無法申請建築執照。又被告謝建成所有非自用供出租之建物（編號Ｆ房屋）坐落於乙（同丙）分割方案編號Ｆ土地上，其後方有一空地，應勿須爭論之事實，如分割後未合為一宗土地由原告或被告謝建成取得時，編號Ｆ土地因未達最小深度15公尺之規定，必為畸零地無疑，一應為不宜之分割方案。反之，原告所提甲分割方案編號Ｅ土地，為乙方案編號Ｆ土地及其後方之空地合為一宗土地，縱其深度有未達小深度15公尺之規定，因其後有一棟二層樓房建物，符合臺南市畸零地管制規則第7條規定『鄰接土地業已建築完成不能合併建築一使用。』及『現況為加強磚造、鋼筋二凝土造或鋼（鐵）造之建築物』，是甲分割方案編號Ｅ土地，應為可供申請建造執照之土地。
（六）被告陳衍良及其母陳李鴛鴦陳明財力不足，不同意與陳肇榮等三人共同取得甲方案編號Ｇ、面積137.22平方公尺之土地，而同意取得乙方案編號Ｇ、面積119.73平方公尺之土地，即不同意取得乙方案編號Ｋ土地。惟基於土地利用之完整性，乃以被告陳衍良、陳李鴛鴦、陳肇榮等人共同取得甲方案編號Ｇ、面積137.22平方公尺之土地為宜。至於其稱財力不足云云，以其數十年以來有租金收入之人，應無財力不足之理。
（七）並聲明：⒈被告謝月雲、謝東揚、謝麗鄉、謝正芬、謝尚美、謝貴惠
應就其被繼承人謝清誥所有，坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地應有部分1/108辦理繼承登記。
⒉被告謝百成、謝寶慧應就被繼承人吳秀所有坐落臺南市○
○區○○段○○○○○號土地，應有部分24/77760，辦理繼承登記。
⒊被告李德威、李岳叡、李慧娟應就被繼承人謝素旭所有坐
落臺南市○○區○○段○○○○號土地，應有部分24/25920，辦理繼承登記。
⒋請准將兩造共有坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地
、面積504.84平方公尺，分割為如附圖甲方案所示：編號Ａ部分，面積43.22平方公尺，由被告呂文琳、呂邱絲絨共同取得，並按呂文琳應有部分38342分之27625、呂邱絲絨應有部分38342分之10717比例保持共有編；號Ｂ部分，面積40.34平方公尺，由被告鄭黃麗秀、鄭憲宗共同取得，並按鄭黃麗秀應有部分2229/8389分、鄭憲宗應有部分6160/8389分比例保持共有；編號Ｃ部分，面積75.48平方公尺，由被告李吳絹、 李嚴秦 共同取得，並按李吳絹應有部分3395/7804、李嚴泰應有部分4409/7804比例保持共有；編號Ｄ部分，面積34.47平方公尺，由被告王聖傑取得；編號Ｅ部分，面積72.39平方公尺，由原告鄭家惠、李美娥共同取得，並按鄭家惠應有部分215541/241300、李美娥應有部分25759/241300分之比例保持有；編號Ｆ部分，面積101.72平方公尺，由被告謝然揮、莊雅婷共同取得，並按謝然揮應有部分17923/35803分、莊雅婷應有部分17880/35803比例保持共有；編號Ｇ部分，面積137.22平方公尺，由被告陳衍良、陳李鴛鴦、陳肇榮共同取得，並按陳衍良應有部分951/34273分、陳李鴛鴦應有部分8490/34273、陳肇榮應有部分16268/34273之比例保持共有。
⒋兩造應給付或補償金錢，如附件十七之一覽表所示（見本院卷㈡第114頁）。
⒌訴訟費用由兩造各依應有部分比例負擔。
二、被告則以：
（一）被告謝建成部分：⒈被告謝建成在系爭土地上有臺南市○○區○○路○○○○號
房屋，希望將建物坐落之土地分配予被告謝建成，請求依附圖丙方案為分割，各共有人間依正統鑑估報告書相互找補。被告謝建成提出之分割方案丙分案，依照系爭土地上建物使用現況為分割，符合臺南市畸零地使用規則並充分發揮土地之經濟效用。按臺南市畸零地使用規則第2條第6款：「最小面積矩形：指依附表一寬度及深度或依第六條第一項換算而成之矩形平面。」、同法第7條第2項第3款：「其地面積畸零狹者，非經補足所缺深度及寬度，不得建築。但符合下列情形之一者，不在此限…：前項第二款所稱業已建築完成，指符合下列情形之一者一、頜有使用執照之建築物。二、中華民國六十年十二月二十二日建築法修正公布前頜有建造執照之建築物。三、在該地區都市計畫騷布實施前，建築完成之原有建築物。」是以，丙方案主以系爭土地上建物及現況使用面積為分配，Ａ、Ｂ、
Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ之建物，均為都市計劃發佈實施前所建，符合臺南市畸零地使用規則規定，亦無甲方案不符現況及乙方案產生袋地、畸零地之問題。
⒉最高法院103年台上字第1539號民事判決意旨：「定共有
物分割之方法，固可由法院自由裁量，但須以其方法適當者為限。且法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當。共有人若就共有物在生活上有密不可分之依存關係，倘全然不顧，判命變價分割或分歸未使用之他共有人單獨所有，其所定分割方法，則有違反公平原則之虞。」是以，依原告主張甲分割方案及分割報告書圖，比對地政機關丈量系爭土地之複丈成果圖其中Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ部分上面均蓋有房屋，且為被告謝建成等人謝姓家族長期所有、使用，在生活上有密不可分之依存關係，若依據原告提出甲分割方案，無疑使被告謝建成等人所有房屋與土地坐落面積不同，日後若依此分割方案為分割，日後造成房屋與土地面積差異，且所有權人與土地所有權人各異，易生日後法律糾紛，顯不符合上開最高法院裁判宣示意旨。更何況甲分割方案，其中由被告謝建成取得Ｅ部分，後半段空地面積多非被告謝建成使用，實際使用人為被告謝然揮，甲方案未分配給實際占用之人無疑強迫無實際占有使用之人取得，顯非公平。
⒊原告102年12月19日民事聲請更正㈢狀敘明：「㈡被告謝
建成所有坐落編號Ｆ土地為（下稱編號Ｆ土地）後方尚有空方地，何以未設後門之原因，外人難以猜測。礙於系爭土地之地形，分割後編號Ｆ土地應連同其後方空地一併取得，方不致於產生畸零地，該空地分給其他人應不公平，被告謝建成，102年10月具狀主張取得編號Ｆ土地，不同意原告所提分割方案連同後方之土地（如附圖一編號Ｅ土地）一併取得，應有違利用價值及經濟效用。」云云。惟查，臺南市畸零地使用規則第2條第6款：「最小面積矩形：指依附表一寬度及深度或依第六條第一項換算而成之矩形平面。」、同法第7條第2項第3款:「基地面積畸零狹小者，非經補足所缺深度及寬度，不得建築。但符合下列情形之一者，不在此限…：前項第二款所稱業已建築完成，指符合下列情形弄一者一、領有使用執照之建集物。
二、中華民國六十年十二月二十二日建築法修正公布前領有建造執照之建集物。三、在該地區都市計畫發布實施前，建築完成之原有建築物。」準此，原告提出甲方案Ｆ部分，後面空地實際使用為被告謝然揮家族，非被告謝建成使用，且上開土地尚有被告謝然揮搭建鐵皮屋及擺放物品，一併分割予被告謝建成，日後易生法律糾紛。再者，原告所有坐落甲方案Ｆ部分上房屋乃62年12月即已存在之房屋，此有臺南市政府稅務局房屋稅籍證明書可證（被證三），乃都市計劃法施行前所興建，符合臺南市畸零地使用規則，反之依原告所提甲方案，縱使將Ｆ部分後面空地合併分割成一塊土地，面積達72.39平方公尺，亦不符合臺南市畸零地使用規則之附○○○區○○○○路寬超過十五公尺至二十五公尺（寬度4.5公尺深度15公尺），土地性質仍屬畸零地，亦不符合經濟價值及破壞目前系爭土地上建物使用情形。原告之答辯，顯非事實亦不合法令。
⒋華聲鑑定報告書，選用面積9.36平方公尺、7.17平方公尺
、20.23平方公尺之土地，顯與系爭土地分割面積均不相當，作為比價基礎，嚴重抵觸不動產技術規則(被證四)，分述如下：
⑴不動產技術規則第2條第1款:「本規則用詞定義如下：
一、正常價格:指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。」、同法第19條第4款:「本節名詞定義如下:四、個別因素調整：以比較標的之價格為基礎，比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。」、同法第21條:「比較法估價之程序如下:一、蒐集並查證比較標的相關資料。二、選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。三、對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。四、比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。五、計算勘估標的之試算價格。六、決定勘估標的之比較價格。前項第五款所稱之試算價格，指以比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格。」足見，原告提出甲方案各分割土地面積各為Ａ
43.22平方公尺、Ｂ40.34平方公尺、Ｃ75.48平方公尺、Ｄ34.47平方爹公尺、Ｅ72.39平方公尺、Ｆ101.75平方公尺、Ｇ137.22平方公尺，至少都有30平方公尺以上，比較華聲鑑定報告書第22頁表格㈠)，市場比價法選用案例1、2、3土地各分別面積為9.36平方公尺、7.17平方公尺、20.23平方公尺，案例1、2均低於10平方公尺以下，依商業區土地乃屬畸零地中的畸零，非正常市場交易標的，該份報告也未依法揭示案例土地長度、深度之甚礎條件，足證該份報告書選用非正常市場交易標的為比價對象，顯與分割土地既不相似亦一不相當，嚴重抵觸不動產技術規則第2條、第19條、第21條之規定，錯誤選用比價基礎標的，致使估價報告之金額嚴重扭曲，該份報告實無參考實益。
⑵又華聲鑑定報告書依市場比價法選用前開案例1、2、3
土地，該案例土地表格第二欄住址僅載明(附件)「中灣段931-960地號、中灣段931-960地號、中灣段931-960地號」，價格交易日期分別Ｆ102年4月、102年3月、102年12月」;土地面積分別「9.36平方公尺2、7.17平方公尺、20.36平方公尺」;土地價分別「83.2萬、64.6萬、147.1萬」;受訪對象均為「姓名：內政部不動產時價登錄，電話:00-00000000」，等記載在卷可參。足見該份報告選用市場資料來自於內政部不動產時價登錄所示，應肯確認。惟查，依內政部不動產時價登錄網站，於102年2月至104年2月此段期間，均無上開鑑定報告所選用案例1、2、3土地，此有網頁責料可證(被證六)，足證該份報告書所選用案例1、2、3土地之交易資料，實屬虛構而無可採。
⒌爰聲明：
⑴請准將兩造共有坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地、面積504.84平方公尺，分割為如附圖丙方案所示：
編號Ａ面積43.22平方公尺、由被告呂文琳、呂邱絲絨取得，並按原有部分比例保持共有。編號Ｂ面積40.34平方公尺、由被告鄭黃麗秀、鄭憲宗取得，並按原有部分比例保持共有。編號Ｃ面積42.58平方公尺、由被告李吳絹取得。編號Ｄ面積32.9平方公尺、由被告李嚴泰取得。編號Ｅ面積34.16平方公尺、編號Ｉ面積0.31平方公尺由被告王聖傑取得。編號Ｆ面積52.53平方公尺由謝建成取得。編號Ｇ面積101.62平方公尺、編號Ｋ
33.60平方公尺、編號Ｊ面積3.85平方公尺，由被告謝然揮、莊雅婷取得，並按原應有部分比例保持共有。編號Ｈ面積119.73平方公尺、由被告陳衍良、陳李鴛鴦、陳肇榮取得，並按原有部分比例保持共有。
⑵兩造應相互補償金錢如正統不動產估價師事務所之鑑定報告。
（二）被告謝秉君、謝秉湳、謝文進、謝文彬、謝隆義、謝昭雯、呂邱絲絨、呂文琳：
⒈被告謝秉君等八人同意原告所提之分割方案，及依華聲科
技不動產估價師事務所估定路線價（即臨20公尺寬大灣路之土地)每平方公尺84,700元（每坪28萬元）、巷道價（即臨寬約五公尺大灣路288巷現有巷道之土地）每平方公尺67,760元（每坪22萬4000元）、裹地價（即依地政機關核定18公尺區分臨地與裡地）每平方公尺59,290元（每坪19萬6000元）等之單價，據以計算共有人間找補價金。
⒉被告謝建成委請律師具狀聲請指名正統不動產估價師事務
所鑑價，有 瓜田李下 之嫌，致估定系爭土地單價，低於系爭土地公告土現值及本院判決相鄰土地分割共有物補償地價等之情，是應有違反不動產估價技術規則，並實難以服眾人事：
⑴按「不動產估價師應力求客觀公正，運用邏輯方法及經
驗法則，進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等估價工作。」、「不動產估價，應切合價格日期當時之價值。其估計價格種類包括正常價格、限定價格、特定價格及特殊價格;估計租金種類包括正常租金及限定租金。」不動產估價技術規則第5條、第6條第1項分別定有明文。
⑵經查，正統不動產估價師事務所第二次估價估定系爭土
地單價為每平方公尺52,288元，相較於系爭土地104年公告土地現值每平方公尺58,505元，有低於10.63%〔(58,505-52,288)58,505=〕之情，嚴重的背離土地市價應有高於公告土地現值之認知與事實。
⑶次查，本院102年訴字第1217號分割共有物事件，判決
確定被告謝秉君即同為本件之被告一人取得如被證一之地籍圖謄本所示947地號土地之所有權全部，且以單價每平方公尺66,973元，據以計算應給付之補償費。又如947地號土地地上有被告謝秉君所有門牌號○○○區○○路○○○巷○○號房屋，即為華聲鑑定報告書所稱之裹地。準此，正統鑑估報告書估定系爭土地單價，相較上開補償地價，有嚴重的偏低於21.93%〔(66,973-52,285)66,973=21.93%〕之情，相較於被告謝秉君付出相當的代價取得土地，可謂是不公平的，第二次估價估定系爭土地單價有偏低之情。
⑷復查，同上案號之分割共有物事件，本院判決確定如被
證一之地籍圖謄本所示同段947-24地號等相鄰系爭土地且同為臨接20公尺寬道路之大灣路土地，以每平方公尺81,675元，換算每坪為27萬元補償予被告謝建成，被告謝建成為何以未具狀聲明價格偏高，而欣然的接受補償。又比較華聲鑑定報告書估價系爭土地臨20公尺寬大灣路部分之單價為每坪28萬元，如以系爭土地較靠近廣護宮（系爭土地區域內居民的精神信仰中心），每坪有一萬元的價差，應是尚屬合理的價差範圍。
⑸綜上所述，正統不動產估價師事務所未依不動產估價技
術規則第5條規定「不動產估價師應力求客觀公正，運用邏輯方法及經驗法則，進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等估價工作。」估定系爭土地，從而，有違反不動產估價技術規則第6條第1項規定「應切合價格日期當時之價值」之情，應不足據為計算共有人問找補價金。並請被告謝建成勿有受補償及給付補償時，各有不同的地價標準，實難以服眾人。
⒊被告呂文琳、呂邱絲絨在系爭土地上有臺南市○○區○○
路○○○號房屋，希望將建物坐落之土地分配予被告呂文琳、呂邱絲絨，並由二人保持共有。
⒋爰聲明：請依附圖甲方案為分割，並以華聲鑑定報告書相互找補。
（三）被告鄭黃麗秀、鄭憲宗：被告鄭黃麗秀、鄭憲宗二人為母子關係，在系爭土地上有臺南市○○區○○路○○○○號房屋，希望將建物坐落之土地分配予被告鄭黃麗秀、鄭憲宗二人。
（四）被告李吳絹、李嚴泰：⒈被告李吳絹、李嚴泰在系爭土地上有臺南市○○區○○路
○○○號、296號房屋，希望將建物坐落之土地分配予被告李吳絹、李嚴泰。
⒉補償方式由法院決定即可。
（五）被告王聖傑：被告王聖傑在系爭土地上有臺南市○○區○○路○○○號房屋，希望將建物坐落之土地分配予被告王聖傑。
（六）被告陳李鴛鴦、陳衍良：⒈被告陳李鴛鴦、陳衍良、陳肇榮在系爭土地上有臺南市○
○區○○路○○○巷○○號、5號房屋，希望將建物坐落之土地分配予被告陳李鴛鴦、陳衍良、陳肇榮三人，由三人保持共有。
⒉甲方案中編號Ｇ南方土地上之鐵皮屋是被告謝然揮家族興
建並長期使用近40年，該土地是裡地，沒有出口，並無購買之實益，不同意將該土地分配給被告李鴛鴦、陳衍良、陳肇榮三人，被告亦無資力購買。
（七）被告謝然揮：被告謝然揮採用甲方案，又被告莊雅婷已將其應有部分移轉給被告謝然揮，所以甲方案中編號Ｆ編號101.72平方公尺之土地，應由被告謝然揮單獨取得。被告不同意採用丙方案，丙方案編號Ｋ、Ｊ雖是被告占有中，但那是祖先留下來的，其上建物遭拆除也沒有關係。
（八）被告謝金虎、謝月雲、謝東揚、謝麗鄉、謝尚美、謝貴惠、謝一榮、謝金塗、方杏月、謝孟儒、謝明擧、謝旺龍、謝百成、謝寶慧、李德威、李岳叡、李慧娟、謝素妃、謝明訓、謝樺昇、謝孟哲、謝靜瑜、謝昭雯、李明峰、謝友仁、謝富喬、謝坤霖未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）原告主張系爭土地的共有人中之吳秀於92年7月6日死亡，其繼承人謝百成、謝寶慧，迄今未辦理系爭土地之繼承登記，及共有人謝素旭於94年7月19日死亡，其繼承人李德威、李岳叡、李慧娟，迄今未辦理系爭土地之繼承登記等情，業據原告提出土地登記簿謄本、繼承系統表、戶籍謄本等件為證（見調字卷第16-38頁，第51-60頁），自堪信為真實。按「分割共有物，性質上為處分行為，依民法第七百五十九條規定，共有不動產之共有人中有人死亡時，於其繼承人未為繼承登記以前，尚不得分割共有物，惟茲上訴人因 劉猛 等就系爭建地尚未辦理繼承登記，依法尚不得為物權之處分，既於本件訴訟中，先請求劉猛等辦理繼承登記，並經一、二審判決命為該項登記確定在案，則其合併對劉猛等及其餘被上訴人為分割共有物之請求，不但符合訴訟經濟原則，抑與民法第七百五十九條及強制執行法第一百三十條規定之旨趣無違。」，最高法院著有69年台上字第1012號判例可資參照。本件被告謝百成、謝寶慧，尚未就共有人吳秀所有系爭土地應有部分24/77760辦理繼承登記，及被告李德威、李岳叡、李慧娟尚未就共有人謝素旭所有系爭土地應有部分24/25920辦理繼承登記已如前述，原告為分割系爭土地而請求被告等人應就被繼承人吳秀、謝素旭應有部分24/77760、24/259205辦理繼承登記，揆諸前揭判例，於法尚無不合，應予准許，爰判決如
主文第一項、第二項所示。又系爭土地的共有人中之謝清誥於93年7月23日死亡，其繼承人謝月雲、謝東揚、謝麗鄉、謝正芬、謝尚美、謝貴惠於原告起訴時，尚未就謝清誥所有系爭土地應有部分1/108辦理繼承登記，惟謝月雲、謝東揚、謝尚美、謝貴惠等人，於104年12月10日本件訴訟繫屬中，已辦妥遺產分割，將上開因繼承而公同共有之應有部分移轉全歸被告謝貴惠所有，此有土地登記簿謄本可憑（見本院卷㈢第77頁），原告再請求其等辦理繼承登記云云已無必要，此部分之請求為無理由，應予駁回。
（二）按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」；又「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。」民法第823條第1項、第824條第1-4項分別定有明文。系爭土地為兩造按如附表一所示應有部分比例所共有，面積為504.84平方公尺，地目建，使用分區為商業區，且兩造就系爭土地並無不分割之約定，而依系爭土地之使用目的，亦無不能分割之情形，兩造前經本院新市簡易庭調解後，就分割之方法仍不能為一致之協議等情，有原告所提出系爭土地地籍圖謄本、登記第二類謄本、調解程序筆錄附卷可參（見本院102年度新調字第27號卷第16-40頁、第182、183頁），且被告就此亦不爭執，從而，原告依上開法條之規定，請求以裁判分割系爭土地，洵屬有據。
（三）又按分割共有物之訴，係就有共有關係之共有物，以消滅共有關係為目的，予以分割，使共有人就共有物之一部分單獨取得所有權之形成訴訟。另按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、分割後之經濟效用、各共有人之意願、利害關係，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束，最高法院著有91年度台上字第728號、89年度台上字第724號、93年度台上字第1797號判決足資參照。經查：
⒈系爭土地現況為：「系爭土地略呈正方形，東側為寬20
公尺之臺南市○○區○○路，北側為寬5公尺之臺南市○○區○○路○○○巷，南側有寬約1公尺之通道，西側為他人建物、無通道，附近交通便利，商業繁榮。系爭土地上有門牌號碼臺南市○○區○○路第290、292、294、296、
298、300號，及臺南市○○區○○路○○○巷○○○○○號建物。臺南市○○區○○路○○○號為3層樓加強磚造建物，目前作為中醫師復健診所使用。臺南市○○區○○路298為1-3樓加強磚磚造、4樓鋼鐵造建物，1樓為服飾店面，2樓以上為住家，目前無人居住。臺南市○○區○○路○○○○○○○號同為1-3樓加強磚磚造、4樓鋼鐵造建物，294號1樓為彩券行、296號1樓為服飾店，2樓以上為均住家。
臺南市○○區○○路292為1-3樓加強磚磚造、4樓鋼鐵造建物，1樓為鐘表行，2樓以上為住家。臺南市○○區○○路290為4層樓加強磚磚造建物，1樓為銀樓，2樓以上為住家。臺南市○○區○○路○○○巷○號為3樓半加強磚磚造建物，1樓為銀樓，2樓以上為住家。臺南市○○區○○路○○○巷○號、5號為3樓半加強磚磚造建物，3號1樓為販售金紙店面，2樓以上為住家，5號為純住家。」等情，業經本院會同兩造及永康地政事務所測量員至現場勘測使用現況、位置屬實，製有勘驗測量筆錄、土地現況附圖、現況照片、土地複丈成果圖在卷（見本院卷㈠85-92頁、第208-209頁）足稽，兩造對此均不爭執，應可認定。
⒉按系爭土地上除附圖丁方案中編號Ｌ部分土地及Ｋ、Ｊ以
外，其餘已蓋滿建物，計有臺南市○○區○○路第290、
292、294、296、298、300號，及臺南市○○區○○路○○○巷○○○○○號建物，其中290號建物為被告呂文琳所有，292號建物為被告鄭黃麗秀所有，294、296號建物為被告李吳絹所有，298號建物為被告王聖傑所有，300號建物為被告謝建成所有，288巷1號建物為被告謝然揮及訴外人謝文性、 謝文瑞 所有，288巷3號建物為訴外人 陳文方 （被告陳衍良、陳肇榮之父）所有，288巷5號建物為被告陳李鴛鴦所有，此有房屋稅籍資料在卷可按（見本院卷㈠第14、15第76、77頁）。是系爭土地之共有人雖有附表一所示之40餘人，但系爭土地僅由共有人中之呂文琳、鄭黃麗秀、李吳絹、王聖傑、謝建成、謝然揮、陳李鴛鴦等人占有使用應可認定。查被告呂文琳等人所有之上開建物，均為加強磚造材質，由被告等人作銀樓、診所、服飾店、彩券行、鐘錶行、香燭鋪、住家等，此經本院勘驗無誤，並有原告提出之系爭土地現況照片可按（見調字卷第41頁）。按系爭土地面積僅504.84平方公尺，惟共有人多達40餘人，持分最多之謝然揮應分配土地面積為75.34平方公尺，次多之謝建成應分配土地面積為54.16平方公尺，再來是呂文琳之51.65平方公尺，其餘均在50平方公尺以下，每人應分配土地面積甚為狹小，故各共有人如均受原物之分配，將造成土地之細分，不利於土地之利用。而系爭土地上之建物現況均甚良好，尚堪使用，如能繼續使用，較符合經濟效用，是審酌上開建物仍有使用之價值及避免土地細分，系爭土地以原物分配為原則，上開建物所坐落之土地分配予建物之所有權人（或關係人），使建物可合法占有土地，未受分配者，以金錢補償。原告主張附圖甲方案，被告謝建成主張附圖丙方案，均係主張以原物分配部分共有人，未受分配者以金錢補償之，是該分割原則應可確立。
⒊再查，原告主張附圖甲方案、被告謝建成主張附圖丙方案
及本院依職權製作之附圖丁方案，關於丁方案中編號Ａ-
Ｅ、Ｇ、Ｈ部分均大致相同（按甲、丙方案之編號略有差異，以下說明以丁方案之編號為主），有差異者僅丁方案中編號Ｆ及Ｌ、Ｋ、Ｊ而已，且查：
⑴原告主張之甲方案，將丁方案中之編號Ｆ分歸原告鄭家
惠、李美娥二人共有，被告謝建成則未受原物分配而以金錢補償。然查，被告在丁方案編號Ｆ土地上，有門牌號碼臺南市○○區○○路○○○號建物，目前作為中醫師復健診所使用已如前述，而該建物所坐落之土地（編號Ｆ）約52.53平方公尺，與被告謝建成持分應分配之面積54.16平方公尺約略相當，故為讓上開建物能合法占有系爭土地，充分發揮經濟效益，丁方案編號Ｆ部分仍由被告謝建成取得為適當。
⑵再查，丁方案編號Ｌ、Ｊ、Ｋ目前為被告謝然揮家族占
有使用，其上有鐵皮屋一棟，惟謝然揮無分配該土地之意願，及同意上開鐵皮屋無保留之必要，此已據其陳明在卷。查丁方案中ＬＪＫ土地為對外不通公路之袋地，僅能通行相鄰土地至公路，若分配予其餘共有人，將來勢必須留設道路供其通行，以此寸土寸金○○○區○○○設○路供面積不大之裡地通行，難謂土地已有充分利用，故編號ＬＪＫ土地以分配予相鄰土地之所有權人為適當。按編號Ｌ土地在編號Ｈ南側，可利用編號Ｈ通行公路；編號Ｋ土地在編號Ｇ南側，可利用編號Ｇ通行公路；編號Ｊ土地在編號Ｆ土地南側，可利用編號Ｆ通行公路，故將編號Ｈ及Ｌ、編號Ｇ及Ｋ、編號Ｆ及Ｊ分配予同一人，始得讓系爭土地發揮最大之經濟效益。
⒋本件本院依職權製作之附圖丁方案，依主文第三項所示之
分割方法分割，大致符合目前占有現況，編號ＬＪＫ土地因與相鄰土地分配予同一共有人，已無通行問題，將來不論在建築利用，或就通行便利而言，均能發揮經濟效益，為公平合理之方案，應以該方案為可採。
（四）又按裁判上分割共有物之方法，有原物分配、原物分配部分共有人、變賣共有物以價金分配、一部分分配共有人他部分變賣等分割等方式（民法824條參照）。又按關於共有物之分割，如依原物之數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，依其價值按其應有部分比例分配，仍不失為以原物分配於各共有人，否則不顧慮經濟上之價值，一概按其應有部分核算之原物數量分配者，將顯失公平，惟依其價值按應有部分比例分配原物，如有害經濟上之利用價值者，應認有民法第八百二十四條第三項之共有人中有不能按其應有部分受分配之情形，得以金錢補償之（參見最高法院63年台上字第2680號判例）。依上開民法規定及判例可知，所謂原物分配，除按原物之應有部分比例分配外，亦得以原物換算價值後，再按應有部分比例分配，以兼顧共有人之利益與實質公平。按兩造在系爭土地上之持分之持分如附表一所示，系爭土地依其坐落之位置，有臨寬20公尺之大灣路者（例如丁方案編號ＡＢＣＤＥＦ），臨寬5公尺之大灣路288巷者（例如丁方案編號ＧＨ），亦或與公路無適當聯絡之者（例如丁方案編號ＬＪＫ），價值確有不同，此經本院將附圖甲方案送請華聲不動產估價師事務所、及附圖丙方案送請正統不動產估價師事務所鑑定結果，依土地坐落位置價額不同可知。揆諸前開最高法院判例意旨，可以分配土地位置換算價值後，再按應有部分比例分配，以兼顧實質之公平。且查：
⒈本院將附圖甲方案送請華聲不動產估價師事務所鑑定後，
依其鑑定報告，附圖丁方案中之編號ＡＢＣＤＥＦＩＪ臨20公尺寬之大灣路者屬於路線價位區，每平方公尺84,700元，附圖丁方案編號ＧＨ臨5公尺寬之大灣路288巷，屬巷道價位區，每平方公尺67,760元，附圖丁方案編號Ｌ為袋地，屬於裡地價位區，每平方公尺59,290元，此有該華聲鑑定報告書在卷可按（見該報告書第5頁）。又上開鑑定報告書雖以編號Ｋ為路線價位區，然編號Ｋ之目前使用狀況係屬袋地，各共有人均無分配之意願，除非與編號Ｇ合併使用，否則無法對外通行及利用，故其價額仍以裡地價位區計算為適當。從而，依華聲之鑑定報告書，系爭土地之總價為38,156,503元〈計算式：（43.22+40.34+42.58+32.9+34.16+52.53+0.31+3.85）x84700+（101.62+
119.73）x67760+（18.1+15.5）59290=00000000+00000000+0000000=00000000〉，平均每平方公尺75,581元。
⒉雖被告謝建成抗辯稱，比較華聲鑑定報告書第22頁表格㈠
市場比價法選用案例1、2、3土地各筆分別面積為9.36平方公尺、7.17平方公尺、20.23平方公尺，低於10平方公尺以下，依商業區土地乃屬畸零地中的畸零，非正常市場交易標的，且依內政部不動產時價登錄網站，於102年2月至104年2月此段期間，均無上開鑑定報告所選用之案例，足證該報告為虛為不實，應改採正統不動產估價師事務所製作之鑑估報告書云云。然查：
⑴華聲鑑定報告書為勘估系爭土地之價額，乃採用市場比
較法，自內政部不動產實價登錄網站採取與系爭土地同○○○區○○段第931-960地號土地三筆交易資料，分別為102年4月9.36平方公尺、79.2萬元；102年3月7.17平方公尺、60.9萬元；102年12月20.23平方公尺、140萬元（見該鑑定報告22頁），而該三筆資料經上內政部不動產實際登錄網站查詢結果，確實有該三筆交易資料（僅交易面積及金額尾數不同，應係四捨五入或無條件捨去之結果）此有網頁影本在卷可憑，被告稱該資料虛偽不實為無可採。
⑵再查，被告雖辯稱上開交易資訊與本件系爭土地之面積
差距過大，應屬畸零地之買賣，非屬正常市場交易云云。然查，鑑定人華聲科技不動產估價師事務所選用面積過小之案例以作為比價基礎，係因內政部不動產實價登記中之成交案例為持分土地之交易，原土地面積與系爭土地相當，因交易土地為持分的關係，造成交易面積過小，並非畸零地之交易；經鑑定人華聲科技不動產估價師事務所另行選用面積較大之案例，重新作為本案土地比較法之比較標的分析，所得結果之路線價格為每坪28萬元，與原華聲鑑定報告書相同，故無須重新再次計算各共有人本互找補金額之必要，此有華聲科技不動產估價師事務所104年4月1日函在卷可按（見本院卷㈡第209-214頁），故亦無被告謝建成所稱選用案例面積過小致鑑估失準之情事。雖被告謝建成主張採用正統不動產估價師事務所製作之鑑估報告書，平均每平方公尺52,288元（見該鑑定報告第7頁），與華聲鑑定報告書鑑定系爭土地每平方公尺75,581元有相當之差距。按本院102年度訴字第1217號分割共有物事件，分割與系爭土地毗連之同段947、949、950、951地號，依原證十四所示，其中與本件被告謝建成取得丁方案編號Ｆ土地有關者，為毗連分配位置Ｄ1～Ｄ4之土地鑑定單價80,858元/平方公尺（見本院卷㈡第258頁）；另本院102年度新簡字第372號分割共有物事件，分割系爭土地南側之西灣段5、7地號土地，與系爭土地僅相隔12公尺寬之大灣五街，其土地使用分區為住宅區（系爭土地為商業區），本院102年度新簡字第372號判決經鑑估結果認西灣段5、7地號土地單價為79,813元/平方公尺（見本院卷㈡第268頁），據以計算共有人間相互找補之金額，上開二確定判決經不動產估價師鑑價結果，均與華聲鑑定報告書鑑定單價較接近，與正統鑑估報告書第7頁所示，評估平均單價為52,288元/平方公尺，有相當差距。
本院認應以華聲鑑定報告書為可採。
⒊又本院依華聲不動產估價師事務所鑑定，依其鑑定報告所
認定之金額，附圖丁方案中之編號ＡＢＣＤＥＦＩＪ臨20公尺寬之大灣路者屬於路線價位區，每平方公尺84,700元，附圖丁方案編號ＧＨ臨5公尺寬之大灣路288巷，屬巷道價位區，每平方公尺67,760元，附圖丁方案編號Ｌ、Ｋ為袋地，屬於裡地價位區，每平方公尺59,290元，系爭土地依此計算其總價為38,156,503元。依其應有部分應分配之土地價值、實際分配之土地價值，及應補償或受補償之金額如附表二、附表三所示。
（五）綜此，經斟酌系爭土地之地形、面積、兩造使用系爭土地之現況及位置、兩造應有部分比例所占之面積與其等各自之意願、系爭土地面臨道路情況、各人分得部分尚稱方正完整，並兼顧各共有人分得部分之通行便利及單獨分得實際能充分利用之面積，以增加分得土地使用上之經濟效益等一切情狀，認附圖丁方案分割，符合系爭土地分割之整體效益及共有人全體之利益，應可採取。
四、綜上所述，原告為系爭土地共有人之一，為分割系爭土地而請求共有人吳秀之繼承人謝百成、謝寶慧，及共有人謝素旭之繼承人李德威、李岳叡、李慧娟辦理公同共有繼承登記，於法並無不合，爰判決如主文第一、二項所示；另共有人謝清誥之繼承人謝月雲、謝東揚、謝麗鄉、謝尚美、謝貴惠已辦妥繼承登記並完成遺產分割，原告再請求其辦理繼承登記為無理由，應予駁回。又系爭土地依其使用目的並非不能分割，共有人間亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割，又本院審酌系爭土地之現有使用狀況、對外通行問題、位置、兩造分割之利益及意願等一切情狀，認附圖丁方案符合土地分割之經濟效用及共有人全體之利益，堪認係適當、公允之分割方法。從而，原告本於共有人之資格，起訴請求就系爭土地准予分割如附圖丁方案所示，即屬正當，應予准許，爰判決如主文第三項所示。又系爭土地依丁方案分割後，被告鄭黃麗秀、鄭憲宗、李吳絹、陳衍良、陳李鴛鴦、陳肇榮、謝建成、謝然揮、王聖傑分配土地價值，則較其等按應有部分所分得之土地價值高，原告及被告謝文進、謝秉湳、謝金虎、謝一榮、謝金塗、方杏月、謝孟儒、謝明擧、謝旺龍、謝百成、謝寶慧、李德威、李岳叡、李慧娟、謝素妃、呂文琳、呂邱絲絨、謝孟哲、謝文彬、謝隆義、謝秉君、謝靜瑜、謝昭雯、李明峰、謝友仁、鄭富喬、謝坤霖、李嚴泰、鄭貴惠則未獲分配，故被告鄭黃麗秀、鄭憲宗、李吳絹、陳衍良、陳李鴛鴦、陳肇榮、謝建成、謝然揮、王聖傑，應各補償原告及被告謝文進等人如附表三所示之金額，爰判決如
主文第四項所示。
五、又按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部；共同訴訟人因連帶或不可分之債敗訴者，應連帶負擔訴訟費用，民事訴訟法第80條之1、第85條第2項分別定有明文。本件兩造因分割方法無法達成協議，兩造於訴訟進行中所提出之分割方案及所支出之複丈及建物測量費等，均係為伸張或防衛權利所必要。法院於考量全體共有人之利益後，認附圖丁方案為可採，原告既為共有人之一，亦同受其利，若全由敗訴當事人負擔訴訟費用，顯失公平，爰依民事訴訟法第80條之1規定，命本件訴訟費用應由兩造依原應有部分土地面積之比例分擔訴訟費用，爰判決如主文第六項所示。
六、據上結論，本件原告之訴為一部分有理由、一部分無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第80條之1、第85條第2項，判決如主文。
中華民國105年1月8日
民事第三庭法官張麗娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年1月11日
書記官黃郁淇┌─────────────────────┐│附表一│├─────┬───────┬───────┤│所有權人│應有部分│應負擔訴訟費││││用比例│├─────┼───────┼───────┤│⒈謝文進│1/216│1/216│├─────┼───────┼───────┤│⒉謝秉湳│1/216│1/216│├─────┼───────┼───────┤│⒊鄭黃麗秀│743/34560│743/34560│├─────┼───────┼───────┤│⒋鄭憲宗│154/2592│154/2592│├─────┼───────┼───────┤│⒌謝金虎│36/2592│36/2592│├─────┼───────┼───────┤│⒍李吳絹│6790/103680│103680│├─────┼───────┼───────┤│⒎陳衍良│1903/34560│1903/34560│├─────┼───────┼───────┤│⒏陳李鴛鴦│283/5760│283/5760│├─────┼───────┼───────┤│⒐陳肇榮│4067/43200│4067/43200│├─────┼───────┼───────┤│⒑謝建成│5561/51840│5561/51840│├─────┼───────┼───────┤│⒒謝一榮│1/180│1/180│├─────┼───────┼───────┤│⒓謝金塗│1/108│1/108│├─────┼───────┼───────┤│⒔方杏月│24/103680│24/103680│├─────┼───────┼───────┤│⒕謝孟儒│24/103680│24/103680│├─────┼───────┼───────┤│⒖謝明擧│24/103680│24/103680│├─────┼───────┼───────┤│⒗謝旺龍│24/103680│24/103680│├─────┼───────┼───────┤│⒘謝百成即│公同共有│連帶負擔││吳秀之繼承│24/77760│24/777600││人│││├─────┤│││⒙謝寶慧即││││吳秀之繼承││││人│││├─────┼───────┼───────┤│⒚謝百成│24/77760│24/77760│├─────┼───────┼───────┤│⒛謝寶慧│24/77760│24/77760│├─────┼───────┼───────┤│李德威即│公同共有│連帶負擔││謝素旭之繼│24/25920│24/25920││承人│││├─────┤│││李岳叡即││││謝素旭之繼││││承人│││├─────┤│││李慧娟即││││謝素旭之繼││││承人│││├─────┼───────┼───────┤│謝素妃│24/25920│24/25920│├─────┼───────┼───────┤│呂文琳│221/2160│221/2160│├─────┼───────┼───────┤│呂邱絲絨│10717/270000│10717/270000│├─────┼───────┼───────┤│謝然揮│38683/259200│38683/259200│├─────┼───────┼───────┤│莊雅婷│││├─────┼───────┼───────┤│謝孟哲│1/1296│1/1296│├─────┼───────┼───────┤│謝文彬│1/1296│1/1296│├─────┼───────┼───────┤│謝隆義│1/1296│1/1296│├─────┼───────┼───────┤│謝秉君│7/1296│7/1296│├─────┼───────┼───────┤│謝靜瑜│1/1296│1/1296│├─────┼───────┼───────┤│謝昭雯│1/1296│1/1296│├─────┼───────┼───────┤│李明峰│53/5184│53/5184│├─────┼───────┼───────┤│謝友仁│36/5184│36/5184│├─────┼───────┼───────┤│謝富喬│36/5184│36/5184│├─────┼───────┼───────┤│謝坤霖│24/2592│24/2592│├─────┼───────┼───────┤│李美娥│44/2592│44/2592│├─────┼───────┼───────┤│鄭家惠│43271/0000000│43271/0000000│├─────┼───────┼───────┤│王聖傑│1239/25920│1239/25920│├─────┼───────┼───────┤│李嚴泰│8818/103680│8818/103680│├─────┼───────┼───────┤│鄭貴惠│1/108│1/108│├─────┼───────┼───────┤│謝月雲││││謝東揚││││謝麗鄉││││謝正芬││││謝尚美│││└─────┴───────┴───────┘