臺灣高等法院105年度上易字第944號刑事判決

裁判字號：臺灣高等法院105年上易字第944號刑事判決

裁判日期：民國105年11月09日

裁判案由：詐欺

臺灣高等法院刑事判決105年度上易字第944號上訴人臺灣 宜蘭 地方法院檢察署檢察官被告曹基亨選任辯護人林國漳律師（法律扶助律師）上列上訴人因被告詐欺案件，不服臺灣宜蘭地方法院104年度易字第578號，中華民國105年4月12日第一審判決（起訴案號：
臺灣宜蘭地方法院檢察署104年度偵字第6251號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決撤銷。
曹基亨犯詐欺取財罪，處有期徒刑陸月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。犯罪所得新臺幣壹佰壹拾參萬肆仟元沒收之，如全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
事實
一、曹基亨前於民國101年3月23日以新臺幣（下同）215萬元購買宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○號4樓房屋（下稱系爭房屋）及所座落基地（以下合稱系爭房地）時，業經前手 張文政 告知而得悉系爭房屋曾發生兇殺案，而屬一般民間俗稱之凶宅，竟為提高售價以賺取價差，基於意圖為自己不法所有之故意，於102年12月7日與址設宜蘭縣○○鄉○○路○段○○號之金圳開發實業股份有限公司（下稱金圳公司）簽約委託銷售系爭房地時，對該公司經手承辦之經紀營業員 游惠萍 （業經檢察官另為不起訴處分確定）、徐常智隱瞞上揭顯足影響不動產價格甚至購買意願之重要訊息，並以一般屋（按本判決所稱一般屋，係指凶宅以外之房屋，下同）之行情價400萬元作為委託銷售價額。迨游惠萍覓得有意購買系爭房地之 林桂月 並進入最後價格磋商階段時，曹基亨仍僅於
103年2月26日在不動產標的現況說明書之「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」說明欄內勾選「否」之選項，復未向親自或委請游惠萍、徐常智向林桂月確認是否知悉系爭房屋屬於凶宅之事，致林桂月於不知該項重大訊息之情形下，陷於錯誤，於103年3月12日與曹基亨簽訂買賣契約書，以一般屋之行情價378萬元購買系爭房地，並依約支付價金，而曹基亨則因而獲得差額1,134,000元（378萬元×30％＝1,134,
000元）之犯罪所得。
二、案經林桂月訴請臺灣宜蘭地方法院檢察署檢察官偵查起訴。理由
壹、證據能力方面按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據，刑事訴訟法第159條第1項固定有明文。惟被告以外之人於審判外之陳述，雖不符同法第159條之1至第159條之4條之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據；又當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，同法第159條之5第1項、第2項亦有明文規定。經查，檢察官、被告曹基亨及其辯護人於本院準備程序時，對本判決下列所引用之證據，均同意有證據能力（見本院卷第49頁反面至第51頁），嗣至本院言詞辯論終結止，亦未聲明異議（見本院卷第87至100頁、第137至142頁），本院審酌該等供述證據作成時之情況，尚難認有何違法取證或其他瑕疵，且與待證事實具有關聯性，認為以之作為證據應屬適當，自均有證據能力。至辯護人雖否認告訴人林桂月、同案被告游惠萍，及證人徐常智、 蔡沛然 、 賴文和 、 林清琳 、 王政雄 、李文心、 周慧貞 於檢察事務官詢問時所為陳述之證據能力，惟本院並未據以作為認定被告上開犯罪事實之證據，自無庸贅述其有無證據能力之理由，附此說明。
貳、實體方面
一、認定犯罪事實所憑之證據及理由㈠下列事實，均為被告所不否認（見本院卷第51頁反面至第52頁），並有相關證據可供參佐，堪認屬實：
⒈系爭房屋曾經發生槍擊案件，且被告於101年3月23日以
215萬元購買系爭房地時，亦經前手張文政告知而得悉該屋曾發生兇殺案乙節，業據證人張文政於本院中證述（見本院卷第89頁反面至第90頁）明確，並有宜蘭縣政府警察局礁溪分局103年7月17日函所附移送書（下稱礁溪分局移送書）、臺灣宜蘭地方法院檢察署95年度偵字第2774號起訴書；臺灣宜蘭地方法院（下稱宜蘭地院）95年度重訴字第5號、96年度訴字第162號判決；本院96年度上訴字第5258號判決（見偵字卷第2至3頁，他字卷第25至27頁、第59至64頁，本院卷第35至39頁）；不動產買賣契約書及其他約定事項（見他字卷第66至75頁）附卷可稽，且上揭其他約定事項第一點記載：「賣方已明確告知買方，該買賣不動產標的之屋況及曾經發生兇殺案」等文。
⒉被告於102年12月7日與金圳公司簽訂委託銷售一般意願
書，委託金圳公司以400萬元銷售系爭房地，又於103年
2月26日在不動產標的現況說明書之「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」欄內勾選「否」之選項，並以不動產專任委託銷售契約書授權以365萬元以上之價格出售，復於10
3年3月12日與告訴人簽訂買賣契約書，以378萬元之價格出售系爭房地，且已取得價金等情，業據告訴人、證人游惠萍於原審中及證人徐常智於本院中證述（告訴人部分見原審卷第76至77頁，證人游惠萍部分見原審卷第92至97頁，證人徐常智部分見本院卷第92至95頁反面）明確，並有上揭委託銷售一般意願書、買賣議價委託書與要約書、不動產標的現況說明書、不動產專任委託銷售契約書及不動產買賣契約書及買賣契約書附卷（見調偵字卷第54頁，他字卷第38至42頁）可稽。
⒊被告另曾於102年12月1日與全家房屋企業有限公司（下
稱全家公司）簽訂委託銷售契約書，委託全家公司以400萬元銷售系爭房地，並於同日在不動產標的現況說明書之「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾經發生過兇殺或自殺致死之情事」欄內勾選「否」之選項乙節，業據證人即全家公司之銷售營業員 林定緯 、林清琳於原審中證述（證人林定緯部分見原審卷第87至91頁，證人林清琳部分見原審卷第79至83頁）明確，並有委託上揭銷售契約書、不動產標的現況說明書附卷（見調偵字卷第63至64頁）可稽。
㈡綜觀上揭宜蘭地方法院檢察署95年度偵字第2774號起訴書、
宜蘭地方法院96年度訴字第162號判決及本院96年度上訴字第5258號判決（見偵字卷第2至3頁，本院卷第35至39頁），可知 段貴議 係於95年6月21日8時許，在系爭房屋內，先徒手毆打 林長枝 頭部右側太陽穴，復持菜刀刀背毆打林長枝頭部及左手臂各1下，再持改造手槍朝林長枝左側頭部擊發，致其因左顳部槍傷，導致腦部創傷出血造成神經性休克而傷重不治死亡，且由林長枝上揭遭受攻擊之武器（改造手槍）、身體部位（頭部太陽穴附近）及死因（左顳部槍傷導致腦部創傷出血造成神經性休克），衡諸一般經驗法則，其死亡時間距其遭受槍傷之時間點應甚短暫，復參以證人張文政於本院中明確證稱：賣屋的過程，雖有牽涉到 仲介 ，但伊確實有很肯定地對被告說，因為是凶宅，所以便宜賣給他等語（見本院卷第91頁），且其出售系爭房地予被告時所出具之其他約定事項第一點亦記載：「賣方已明確告知買方，該買賣不動產標的之屋況及曾經發生兇殺案」等語，堪認系爭房屋確曾發生兇殺之非自然死亡事故，而屬一般民間俗稱之凶宅無訛。
㈢按刑法第339條詐欺罪之成立，以行為人有施用詐術之行為
為必要，而所謂詐術行為，不以積極之語言、文字、肢體、舉動或兼有之綜合表態等為限，其因消極之隱瞞行為，致使被害人陷於錯誤，亦包括在內。是若行為人基於不法所有之意圖，故意隱瞞交易之重要訊息，致相對人在不知情之情形下，誤判情事，因而交付財物，該消極的隱瞞行為，自屬詐術行為。次按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文，一般而言，若屋內曾有非自然死亡事故發生，則通常人在心理層面上，就能否在該處安居難免產生疑慮，因而具體反映在交易價格及成交機率。亦即凶宅因素雖不至於對房屋本身造成「物理性」之損害，但卻會對該屋之經濟價值造成實質上之貶損，進而影響其成交價格，抑或降低其成交機率，自屬顯足影響不動產價格，甚至購買意願之重要訊息，依據誠信原則，賣方應有誠實告知其所知全部事實之義務，而不得有所隱瞞，亦不得恣意摘取片段曲解美化。經查：
⒈被告⑴於103年10月3日偵查中以證人身分證稱：伊在委
託游惠萍賣系爭房地時，有跟她說：伊當初在買系爭房地時，仲介有說該屋曾經發生過兇案，但「案發地點是在系爭房屋的外面，是在另外一棟的一樓」，後來在跟賣方簽約時，賣方也有跟伊說伊買的房子就是凶宅等語；伊委託游惠萍賣屋時，有告知她說「伊的房子是凶宅」，但她之前有調資料說，凶宅不是伊那一間（8號4樓），而是4號4樓云云（見他字卷第54頁）。⑵於104年2月13日、
104年6月12日偵查及原審中稱：伊知道伊住的地方是凶宅，但在游惠萍及徐常智去看屋時，伊就有告知她們「系爭房屋是凶宅」，結果她們自己去調資料說不是伊那間等語（見調偵字卷第35頁反面、第42頁反面，原審卷第26頁、第103頁）。⑶於本院準備程序中稱：伊買屋時，中間人說的很模糊，他說是凶宅，但「人是死在外面」，原屋主雖有跟伊說這是凶宅，但也說的很模糊，只有說是凶宅而已， 伊有 跟仲介告知「系爭房屋是凶宅」，但他們不採信等語（見本院卷第49頁正反面）。⑷於本院審理中稱：
伊有跟游惠萍、徐常智說「這個房子發生過槍擊是凶宅」，以前賣伊的時候，說的很模糊，說「送醫不治」，伊也是跟人家買的，講的也是很模糊等語（見本院卷第140頁反面）。從而，被告於委託金圳公司銷售時，究係明確告知系爭房屋屬於凶宅，或稱：案發地點是在系爭房屋的外面，是在另外一棟的一樓云云，或稱：人是死在外面云云，或稱：人是送醫不治云云，前後供述並不一致，所言是否可信，已非無疑。
⒉依證人游惠萍於原審中證稱：伊因銷售系爭房屋，而先後
去被告家至少三次，伊去被告家的這幾次，被告從未跟伊說系爭房屋發生過兇殺案；伊在詢問現況說明書中「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」欄時，是包含產權期間及非產權期間的全部狀況，不論屋內、屋外都要講清楚，被告曾於不知道是第幾次看房子的時候，跟伊們說「在本棟大樓外面有發生過，與本棟大樓無關」等語（見原審卷第92至93頁、第95頁），及證人徐常智於本院中證稱：（被告問：我帶你去看屋時，是否有跟你說「凶宅在外面」，我有詳細解說？）有」、「（被告問：我是跟你說「我那一間，但是人不是在裡面過世，是在外面過世的」？）你不是這樣講，你是說「兇殺案是在外面發生的」等語（見本院卷第95頁反面至第96頁），可知被告係對游惠萍、徐常智稱：「在本棟大樓外面有發生過，與本棟大樓無關」、「兇殺案是在外面發生的」等語，核與被告前揭偵查所稱：「案發地點是在系爭房屋的外面，是在另外一棟的一樓」等語相符。亦即被告於委託金圳公司銷售系爭房屋後，雖曾與游惠萍、徐常智談及系爭房屋是否屬於凶宅之事，但顯係以「案發地點是在系爭房屋的外面，是在另外一棟的一樓」云云搪塞帶過，而避談前手於出售時即已聲明系爭房屋曾發生過兇殺案，故以凶宅之行情價出售之事，自難認已誠實告知系爭房屋屬於凶宅之事實。
⒊被告除於102年12月7日與金圳公司簽訂委託銷售一般意
願書，委託金圳公司以400萬元銷售系爭房地外，另於同年月1日與全家公司簽訂委託銷售契約書，以相同價格委託該公司銷售系爭房地，並於同日在不動產標的現況說明書之「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾經發生過兇殺或自殺致死之情事」欄內勾選「否」之選項乙節，業經認定如前，且依證人林定緯於原審中證稱：伊接受委託後，有到現場詢問，並聽到鄰居講到凶宅之事，但鄰居講的很模糊，沒有辦法指出是哪一戶，後來經過詢問，知道同一層好像有發生過凶宅事件，但是是隔壁那間，伊確定上開情形後，有跟被告討論過，那時候他有提到說後來有仲介幫他調查過，確定是隔壁那間，因為被告當時委託蠻多間的，其他公司幫他調法院資料，他有拿資料給伊看，好像確定是隔壁那間，這是發生在簽約後1、2個月的事，伊在委託期間，沒有詢問被告其向前手買屋時，前手有無跟他說是凶宅的事，他也沒有主動告知前手的事等語（見原審卷第89頁），可知被告委託金圳公司及全家公司之時間相當接近，且有同時委託多家仲介公司銷售之情形，衡諸常情，其就如何告知仲介公司乃至於買方有關系爭房屋屬於凶宅之事，理應採取相同標準及作法。然依證人林定緯前揭所證，可知其除未主動告知系爭房屋屬於凶宅之事外，復於證人林定緯因查悉有異而找其討論時稱：其他仲介有調查過，確定是隔壁那間云云，而避談前手於出售時即已聲明系爭房屋曾發生過兇殺案，故以凶宅之行情價出售之事，此與前揭證人游惠萍、徐常智前揭證述情節亦相吻合，益徵該二證人所證，應非虛妄。⒋依告訴人於原審中證稱：伊在第二次付款之後，在系爭房
屋附近看環境時，經他人告知系爭房屋是凶宅，有開過槍，伊才嚇到，打電話給代書說要不想買了等語（見原審卷第75頁）、證人游惠萍於原審中證稱：伊因銷售系爭房屋，而先後去被告家至少三次，伊去被告家的這幾次，被告從未跟伊說系爭房屋發生過兇殺案；買方大約是第二次、第三次交款時，說她有聽鄰居講，並認鄰居不會騙人，所以打電話要求解約，伊們去查詢後，查到是隔壁的隔壁才是凶宅，但買方表示即使如此她也不想買等語（見原審卷第92至94頁），及證人徐常智於本院中證稱：上網查是因為後來告訴人買了之後說有問題，伊們再去查證；（被告問：我是跟你說「我那一間，但是人不是在裡面過世，是在外面過世的」？）你不是這樣講，你是說「兇殺案是在外面發生的」等語（見本院卷第94頁、第96頁），參以被告與告訴人於103年3月12日所簽買賣契約書（見他字卷第40-1至42頁）記載第一次款項76萬元於契約成立時交付、第二次款項50萬元於備證齊全及過戶用印（即3月22日）時交付、第三次款項250萬元於產權過戶完成，甲方（即告訴人）完成貸款3日內交付等語，可知游惠萍、徐常智顯係於103年3月22日前後經告訴人反應後，始上網查詢相關判決，以向告訴人說明系爭房屋並非凶宅之事。亦即在此之前，告訴人對於被告之前手於出售時即已聲明系爭房屋曾發生過兇殺案，故以凶宅之行情價出售之事，顯然毫無所悉，益徵被告除僅於103年2月26日在不動產標的現況說明書之「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」欄內勾選「否」之選項外，亦未於簽約前親自或委請游惠萍、徐常智向告訴人確認是否知悉系爭房屋屬於凶宅之事。⒌綜上可知，被告於與告訴人簽約前，顯未將其前手於出售
時即已聲明系爭房屋曾發生過兇殺案，故以凶宅之行情價出售之事，誠實告知告訴人、游惠萍及徐常智，致使告訴人於不知該項重要訊息之情形下，誤判情事，而與被告簽約並交付價金。
㈣依證人林清琳於原審中證稱：當初被告委託銷售系爭房地價
格為400萬元，依當時的估價，是有比一般市價高一點，且如果是凶宅的話，一般都要減少大約一半多一點等語（見原審卷第80頁）、證人林定緯於原審中證稱：當初被告委託銷售價格400萬元是一般市場正常行情，如果是凶宅，大概只會剩下五成到七成，價格不一定，五到七成都有，要看物件等語（見原審卷第88頁）、證人 林光鑫 於本院中證稱：被告開出來的價格是400萬元，如果是凶宅的話，應該只有五、六成的折價等語（見本院卷第98頁反面），及證人徐常智於本院中證稱：不動產專任銷售契約書之委託銷售價格365萬元，在當時當時算是行情價，但如果是凶宅，價格會低很多，因為很少人會想買凶宅等語（見本院卷第97頁），可知不論是365萬元或400萬元，均係當時一般屋之行情價，且被告於偵查、原審及本院中均供承前手有告知系爭房屋屬於凶宅之事（見他字卷第54頁，調偵字卷第35頁反面，原審卷第
102頁，本院卷第49頁、第140頁反面），其於101年3月23日購入系爭房地時，復係以明顯低於一般屋行情價之215萬元成交，當知其係以凶宅之行情價購入，則其嗣後出售時，當應將此重要訊息告知受託處理銷售事務之仲介公司及買方，始符誠信原則。然而，不論是被告於102年12月1日、
7日委託全家公司及金圳公司銷售系爭房地之委售金額400萬元，抑或在與告訴人進行最後價格磋商時之授權價額365萬元，均與其當初買進價格相差至少150萬元，價差甚為懸殊，而被告之教育程度雖僅有小學畢業（有其個人基本資料查詢結果附於本院卷第19頁可稽），但其行為時已41歲，理應具有相當之知識經驗，參以其於本院中自稱係以屋更屋之方式，以出售系爭房地所得價款支付新購屋款（見本院卷第49頁反面、第142頁），當非對於房屋買賣行情毫無知識經驗之人，縱其所稱：曾於購入系爭房地後花費約30萬元進行裝潢等語（見本院卷第49頁反面）屬實，衡情亦顯不可能使該屋於不到2年間增值達150萬元以上，故其對於委託金圳公司銷售系爭房地時，係以一般屋之行情價委託銷售乙節，自難諉為不知。其既明知當初係因系爭房屋曾發生過兇殺案，而以凶宅之行情價低價購入，卻於出售時隱瞞此項事實，並以一般屋之行情價出售，主觀上當具意圖不法為自己不法所有之詐欺犯意無訛。
二、對被告辯解之論駁被告雖略辯稱：伊委託金圳公司銷售系爭房地時，確有將系爭房屋屬於凶宅之事告知仲介人員，是仲介人員查證後說不是伊那間，伊絕無隱瞞事實之詐欺故意云云，其辯護人另略補充辯稱：㈠依礁溪分局移送書之記載，可知林長枝係經送醫不治死亡，亦即係 陳屍 他處，參酌內政部97年7月24日內授辦地字第0970048190號函釋：「不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」等語，系爭房屋是否屬於凶宅，尚非無疑；㈡不動產標的現況說明書之「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」欄係以「產權持有期間」為限，且被告持有產權期間確未發生兇殺或自殺等非自然身故事件，自難僅因被告勾選「否」之選項，逕認其有詐欺犯行；㈢卷附列印於103年1月3日之宜蘭地院95年度重訴字第
5號判決書（下稱系爭判決書），係在被告於102年12月7日簽訂委託銷售一般意願書後，103年2月26日填寫不動產標的現況說明書、103年3月12日與告訴人簽訂買賣契約書前所列印，可見被告於委託銷售前，即已告知游惠萍系爭房屋可能為凶宅，或游惠萍經由其他管道而懷疑系爭房屋為凶宅，才會進行查證，此與證人 李鳳珠 於偵查中亦屬相符，故證人游惠萍稱其係於告訴人第二次、第三次付款時提出質疑後，才去查判決云云，不可採信；㈣被告係於槍擊案後多年始買受系爭房地，且當時賣方說法甚為模糊，而被告於買受後亦係將之出租他人，無從確知系爭房屋屬於凶宅之事實，加以系爭判決書亦記載槍擊地點為「宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○號4樓」，而非系爭房屋，尚難排除被告係因誤信系爭判決書而未告知告訴人，自難認有詐欺犯行云云。然查：
㈠系爭房屋確曾發生兇殺之非自然死亡事故，而屬一般民間俗
稱之凶宅乙節，業經認定如前。至辯護人雖於書狀中引述內政部97年7月24日內授辦地字第0970048190號函釋內容（見本院卷第110頁），認林長枝係經送醫不治死亡，亦即係陳屍他處，故系爭房屋是否屬於凶宅，尚非無疑云云，然上揭函釋所稱：「但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」等語既係以「但書」之形式為之，解釋上本應從嚴，本案林長枝係在系爭房屋內遭受致命性之攻擊，且衡諸常情，其死亡時間距其遭受槍傷之時間點應甚短暫，縱認礁溪分局移送書所載林長枝曾經送醫不治等語屬實，仍與尚有救治可能而即送醫治療，惟終仍無法挽回其生命之情形迥異，自非上揭函釋所欲排除之情形。是辯護人上揭所辯，尚無可採。
㈡關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習
慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上字第1671號民事判決要旨參照）。是不動產標的現況說明書之「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」欄雖載有「產權持有期間」等語，但應解為賣方就「產權持有期間」所發生兇殺或自殺等非自然身故事件，因難諉為不知，故負有完全之告知義務，另就「產權持有期間以外」所發生兇殺或自殺等非自然身故事件，則以其主觀上已知者為限，負擔有限度之告知義務。否則，豈非允許有心人得藉由產權移轉之手段，將凶宅之不利因素摒除，藉以獲取一般屋與凶宅行情價差額之不法利益？從而，尚難僅因前揭不動產標的現況說明書文義上之記載，逕認被告對於「產權持有期間以外」所發生並「已知」之兇殺或自殺等非自然身故事件，概無告知義務。
㈢被告雖辯稱：伊於委託金圳公司銷售系爭房地時，確有將系
爭房屋屬於凶宅之事告知仲介人員，是仲介人員查證後說不是伊那間，伊絕無隱瞞事實之詐欺故意云云，然其於委託金圳公司銷售系爭房屋後，係以「案發地點是在系爭房屋的外面，是在另外一棟的一樓」云云搪塞帶過，而難認已誠實告知系爭房屋屬於凶宅之事實乙節，業經認定如前，且對於房屋仲介之營業員而言，即使是凶宅，只要能夠順利成交，仍得賺取居間報酬，若配合賣方隱瞞買賣標的屬於凶宅之事實，除將影響其從業信譽外，亦可能涉犯詐欺犯罪，故於賣方主動告知委賣房屋屬於凶宅時，僅需將其所得資訊如實對買方公開即可，實無刻意隱瞞或掩飾之必要。倘若被告確有將前手於出售時即已聲明系爭房屋曾發生過兇殺案之事告知游惠萍、徐常智，則該二人按理應會將此事告知告訴人， 俾利 告訴人自行考量決定是否購買，實無隱瞞之動機及必要性。況以被告係按一般屋之行情價委託銷售，已如前述，倘其確有告知系爭房屋屬於凶宅，則游惠萍、徐常智焉有可能仍以一般屋之行情價，持續積極尋覓買家、帶看、銷售之理？從而，被告上揭所辯，要屬事後卸責之詞，不足採信。
㈣被告雖於偵查中提出系爭判決書（見他字卷第59頁），並稱
該判決係游惠萍於簽約前調資料並交予 伊云云 （見他字卷第54頁），然該判決書既係被告自行提出，其上亦無任何金圳公司或游惠萍、徐常智之簽名或蓋印，參以證人林定緯於原審中證稱：伊去找被告討論凶宅的事時，被告有提到說後來有仲介幫他調查過，確定是隔壁那間，因為被告當時委託蠻多間的，其他公司幫他調法院資料，他有拿資料給伊看，好像確定是隔壁那間語（見原審卷第89頁），可知被告當時並非僅有委託金圳公司、全家公司銷售系爭房地，則系爭判決書之來源究係為何，已非無疑。其次，游惠萍、徐常智係於
103年3月22日前後經告訴人反應後，始上網查詢相關判決，以向告訴人說明系爭房屋並非凶宅之事乙節，業經本院認定如前，此與系爭判決書之列印日期（即103年1月3日）相隔亦有1個半月以上，則該判決書是否確係游惠萍、徐常智於103年1月3日列印後交予被告，亦非無疑。至於證人徐常智於105年9月14日本院審理時雖證稱：系爭判決書可能是伊在103年1月3日查詢的時候就有印下來，後來告訴人反應時，伊有再查證，結果還是這份判決等語（見本院卷第94頁正反面），然此時距離103年1月3日已有2年8個月之久，記憶難免因為時隔久遠而遺忘，參以其作證當時係先稱：「上網查是因為後來林桂月買了之後說有問題，我們再去查證」等語，惟經檢察官提示列印日期後，即改稱：「在買家買之前就有查過了，那時候還沒有列印下來」等語，嗣經提示該判決書予其閱覽後，復改稱：系爭判決書可能是伊在103年1月3日查詢的時候就有印下來，後來告訴人反應時，伊有再查證，結果還是這份判決等語，則其事後反覆改口所言是否可信，顯有疑義；又證人李鳳珠固於偵查中證稱：伊在簽不動產現況說明書時，有說是凶宅，但游惠萍還是勾否，她有影印1張說查出來系爭房屋不是凶宅等語（調偵字卷第42頁反面），然其與被告為配偶關係，復係曾實際參與系爭房地之買賣過程，本難期待為與被告相左之證述，且其所述亦與證人游惠萍證述情節不符，亦難遽採，附此敘明。
㈤被告於與告訴人簽約前，顯未將其前手於出售時即已聲明系
爭房屋曾發生過兇殺案，故以凶宅之行情價出售之事，誠實告知告訴人、游惠萍及徐常智乙節，業經認定如前，縱使張文政或仲介被告買受系爭房地之中間人並未清楚描述前揭槍擊事實，被告於買受該房地後亦無機會得悉該等事實，均無礙其依據誠信原則，應將此顯足影響不動產價格甚至購買意願之重要訊息告知仲介人員及買家之義務。又被告縱係於簽約前即已取得系爭判決書，然該判決書所載槍擊地點為「宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○號4樓」，能否逕認係「宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○號4樓」，本非無疑，且該判決書至多亦僅能證明「4號4樓」曾經發生槍擊案，而無法推論「8號4樓」並未發生兇殺案，當亦無從免除被告須將其前手於出售時即已聲明系爭房屋曾發生過兇殺案，故以凶宅之行情價出售之事，誠實告知告訴人、游惠萍及徐常智之義務，是辯護人辯稱：尚難排除被告係因誤信系爭判決書而未告知告訴人云云，亦無足採。
三、綜上所述，被告上揭犯行事證已臻明確，堪予認定。
四、按行為後法律有變更者，適用行為時之法律；但行為後之法律有利於行為人者，適用最有利於行為人之法律，刑法第2條第1項定有明文。查被告行為後，刑法第339條業於103年6月18日經總統公布修正，而於同年0月00日生效施行，修正前刑法第339條第1項規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金」；修正後刑法第339條第1項則規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金」。經比較新舊法後，因修正後之規定並未較有利於被告，依刑法第2條第
1項前段規定，應適用行為時即修正前刑法第339條之規定。是核被告所為，係犯修正前刑法第339條第1項之詐欺取財罪。
五、撤銷改判之理由：㈠被告確有上揭詐欺犯行，業經認定如前。原判決未能詳察，
遽認不能證明被告犯罪，而諭知無罪之判決，容有未洽。檢察官上訴意旨略以：被告既明知系爭房屋為凶宅，卻仍以一般屋之價格出售，其隱匿凶宅事實所為，顯屬詐術，而有詐欺之故意。又被告雖辯稱其有告知游惠萍系爭房屋是凶宅云云，然此為證人游惠萍所否認，且依證人林定緯證稱其係主動詢問被告後，被告才說系爭房屋是凶宅等語，可知被告在委託全家公司出售系爭房屋時，亦有隱匿凶宅之情形，參以被告委託全家公司及金圳公司出售系爭房屋之價額均為400萬元，足見其自始即有意隱瞞系爭房屋屬於凶宅之事。另被告雖辯稱現況說明書僅限於持有期間云云，則與常理不合，亦無可採等語，指摘原判決不當，為有理由。原判決既有未洽，即屬無從維持，應由本院予以撤銷改判。
㈡爰審酌被告明知系爭房屋屬於凶宅，竟為獲取價差，隱瞞上
揭顯足影響不動產價值甚至購買意願之重要訊息，致使告訴人於資訊不明之情形下，陷於錯誤，同意以一般屋之行情價
378萬元購買系爭房地，因而蒙受鉅額損失，所為應予相當程度之非難，另考量其並無任何前案犯罪紀錄（有本院被告前案紀錄表附於本院卷第16頁可參）、智識程度（小學畢業）、生活狀況，及犯後態度等一切情狀，量處如主文第二項所示之刑，並諭知如易科罰金之折算標準，以資儆懲。
㈢按被告行為後，刑法業於104年12月30日經總統修正公布，
並自同年7月1日施行，本次主要關於沒收部分修正，稽諸立法理由，乃於參考外國立法例，以切合沒收之法律本質，認沒收為刑法所定刑罰及保安處分以外之法律效果，具有獨立性，而非刑罰（從刑），除修正或增訂犯罪所用或所得之相關沒收規定外，並明確規範修正後有關沒收之法律適用。從而，修正第2條第2項為「『沒收』、非拘束人身自由之保安處分適用裁判時之法律」、第11條關於其他法律適用，增列沒收之規定；刪除第34條關於從刑之種類；增訂第五章之一「沒收」；增訂第38條之1「（第1項）犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之。但有特別規定者，依其規定。」「（第2項）犯罪行為人以外之自然人、法人或非法人團體，因下列情形之一取得犯罪所得者，亦同：一、明知他人違法行為而取得。二、因他人違法行為而無償或以顯不相當之對價取得。三、犯罪行為人為他人實行違法行為，他人因而取得。」「（第3項）前二項之沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。」「（第4項）第一項及第二項之犯罪所得，包括違法行為所得、其變得之物或財產上利益及其孳息。」「（第5項）犯罪所得已實際合法發還被害人者，不予宣告沒收或追徵。」本案被告確有以前揭方式詐欺告訴人，因而獲取一般屋與凶宅行情價差之金錢乙節，業經認定如前，至其實際價差金額究係為何，雖無直接證據可供佐證，惟經綜合前述證人林清琳、林定緯於原審中，及證人林光鑫、徐常智於本院中，針對系爭房地之出售行情所為證述（見第貳、一、㈣段），可知以系爭房地於案發當時之行情而言，一般屋與凶宅之行情價差約有3至5成，復參以罪疑有他、利於被告之證據法則，應為最有利於被告之推論，爰按最小之價差成數（即3成），計算其不法獲得之價差金額為1,134,000元（即378萬元×30％＝1,134,00
0元），並依刑法第38條之1第1項、第3項規定宣告沒收之，如全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
據上論斷，應依刑事訴訟法第369條第1項前段、第364條、第
299條第1項前段，刑法第2條第1項前段、第2項、第41條第
1項前段、第38條之1第1項、第3項，修正前刑法第339條第
1項，刑法施行法第1條之1第1項、第2條前段，判決如主文。
本案經檢察官張秋雲到庭執行職務。
中華民國105年11月9日
刑事第五庭審判長法官許仕楓
法官王屏夏法官楊明佳以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官廖貞音中華民國105年11月10日附錄：本案論罪科刑法條全文修正前中華民國刑法第339條意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。