裁判字號：臺灣新竹地方法院103年訴字第319號民事判決
裁判日期：民國103年05月29日
裁判案由：損害賠償
臺灣新竹地方法院民事判決103年度訴字第319號原告 畢鑑忠 被告 張正偉 被告 施光玉 共同訴訟代理人 李林盛 律師
王彩 又律師 蔡麗雯 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國103年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴時原主張被告以新台幣（下同）1,950萬元之價金出售新竹縣竹北市○○路○段○○○號18樓房地（下稱系爭房屋）予原告，受有50萬元之不當得利，且被告同意另給付50萬元之2倍金額等情，並聲明請求被告給付150萬元。嗣於民國103年5月15日本院言詞辯論期日主張系爭房屋之成本為1,886萬元，被告以1,950萬元之價金出售，致原告受有64萬元之損害，且被告同意另給付64萬元之2倍金額，而改以侵權行為及兩造協議之法律關係，聲明請求被告給付192萬元。
經核原告上開訴之變更係擴張應受判決事項之聲明，所據基礎事實同一，依上揭規定，原告所為上開聲明之變更，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠、被告張正偉之胞弟 張正輝 於96年間購買新竹縣竹北市○○路○段○○○號18樓房屋（即系爭房屋）及停車位2個後，因無力負擔貸款，遂將該屋之權利義務讓渡予被告張正偉。被告張正偉及其配偶即被告施光玉向原告表示願意以當初購買系爭房屋之成本價出售予原告，兩造於100年11月1日簽約時，被告施光玉向原告表示張正輝當初係以70坪、每坪24萬元向建商購入系爭房屋，2個車位則各以100萬元購入，其餘購屋之衍生成本包含外管費、社區基金、土地增值稅、水電費、瓦斯費、保險費、管理費等雜項約70萬元，以每坪1萬元計算，願以每坪25萬元出售系爭房屋，加計2個車位200萬元，以1,950萬元（計算式：70x25+200=1,950萬元）出售系爭房屋及停車位絕無賺錢，原告始同意以1,950萬元之價金購買系爭房屋及停車位。然張正輝當初係以1,816萬元之合約價向建商購入系爭房屋，加計被告於簽約時所稱之70萬元衍生成本，被告應僅得以1,886萬元之成本價出售系爭房屋，卻以上開說詞欺瞞原告，使原告誤以為系爭房屋之成本價為1,950萬元，而給付1,950萬元之價金予被告，致原告受有價差64萬元之損害，爰依侵權行為之法律關係，請求被告給付64萬元。又被告曾向原告表示若出售系爭房屋予原告有賺錢，願賠償價差之2倍，爰依兩造協議，請求被告給付2倍之價差128萬元。
㈡、被告雖抗辯其出售系爭房屋予原告並無賺取利潤等語。然查，被告於101年2月向原告說明成本之計算方式時，表示系爭房屋當初係和同棟19樓房屋一起購買，保證系爭房屋購入時之合約價與同棟19樓房屋之合約價1,838萬元相同，加上衍生成本70萬元、利息50萬元後，成本為1,958萬元，被告願自行吸收8萬元，事實上向建商購買系爭房屋之合約價卻僅為1,816萬元；嗣原告對被告二人提起詐欺告訴，被告另提出衍生成本包含外管費、管理費、土地增值稅、地價稅、房屋稅、代書費、火險、油漆、基本水電費、財產交易所得稅、貸款利息、自備款利息等項目，與被告於簽約時所稱之項目不同，且被告於偵查程序就上開項目所稱之金額屢次變動，足證被告係浮列成本項目誤導原告。
㈢、基上，爰依侵權行為、兩造協議之法律關係提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告192萬元。
二、被告則以：
㈠、被告二人於97年間購買位於竹北高鐵站附近之新竹縣竹北市○○路○段「馥邑雙星」建案「B1-19樓」、「B2-19樓」二戶打通居住，被告張正偉之弟張正輝見被告購買該建案之房屋，亦與訴外人 陳建州 共同購買該建案「B2-18樓」之一戶（即系爭房屋），由張正輝與陳建州各出資百分之50，張正輝之岳母亦購買一戶，因一次購買四戶，故另向建商議得較低之價格，但張正輝於100年6、7月間因無力繼續繳納巨額房貸，乃要求被告張正偉承接系爭房屋，被告張正偉遂以原價承受張正輝就系爭房屋百分之50之權利，而陳建州亦因資金不足，將其中百分之15之權利讓渡予被告張正偉，故被告張正偉就系爭房屋之出資比例為百分之65、陳建州則為百分之35，嗣原告於100年8至10月間欲購買系爭房屋，因雙方認識多年，被告同意以不賠錢、不獲利之方式，即以購屋所有成本之價格出售予原告，經被告施光玉粗算後，購買系爭房屋之所有成本約為1,950萬元，雙方議定以1,950元為買賣價金，並於100年11月1日簽立不動產買賣契約書，原告並於101年初入住，然原告於101年6月6日支付全部價金完畢後不久，即一再向被告表示認為1,950萬元之價金過高，經被告施光玉解釋後，原告亦於101年7月10日以電子郵件向被告施光玉道歉。
㈡、被告購買系爭房屋之所有成本，包含向建商購買房地之總價1,816萬元、水電瓦斯申請費、契稅、代書代辦費、印花稅、登記規費、代收款、保險費等費用共計263,603元、玉山銀行房屋貸款利息、提前還款違約金、帳款費等共計531,873元、土地增值稅151,296元、房屋財產交易所得稅141,924元、100年及101年度之房屋稅33,463元、火災保險費9,696元、99年9月至100年12月之管理費77,541元、張正輝為支付系爭房屋自備款，向新光銀行信貸之利息20,721元、張正偉為支付自備款，向新光銀行信貸之利息81,044元、陳建州為支付自備款，向新光銀行信貸之利息125,514元、基本水費電費瓦斯費23,980元、系爭房屋油漆費35,000元，加上代書費、地價稅及其他自備款利息等，所有成本總計已超過1,970萬元，並無欺瞞原告獲取利潤之情事。又被告施光玉與原告電話通話過程，曾表示如果建商現在開的價格加上被告所花費之其他成本超過1,950萬元，超過的部分原告應賠給被告，如不足1,950萬元，差額部分被告願賠給原告2倍，但原告均未承諾同意，自無拘束兩造之效力，況被告出售系爭房屋之所有成本已超過1,950萬元，原告主張被告應依兩造協議賠償差價之2倍，亦非有據。
㈢、為此答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、新竹縣竹北市○○路○段○○○號18樓房地（即系爭房屋）原為張正輝所有，張正輝於100年7月29日與被告張正偉簽立讓渡協議書，將其就系爭房屋之權利讓與被告張正偉。
㈡、原告於100年11月1日以1950萬元之價金，向被告張正偉購買張正偉承接自張正輝之系爭房屋，並由被告施光玉代理張正輝與原告簽立不動產買賣契約書。
㈢、原告與被告張正偉洽購系爭房屋時，被告二人曾向原告表示同意以購屋之成本價格出售予原告。
㈣、張正輝係以1,816萬元之價金向建設公司購買系爭房屋，並支出水電瓦斯申請費、契稅、代書代辦費、印花稅、登記規費、代收款、保險費等費用共計263,603元；遭課徵土地增值稅151,296元、房屋稅33,463元；另支出火災保險費9,696元、99年9月至100年12月之管理費77,541元；基本水費電費瓦斯費23,980元，該部分應列入購屋之成本。
四、得心證之理由：
㈠、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項定有明文；次按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定，是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疪累，亦應駁回原告之請求。又侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且損害賠償之債，以實際上受有損害為成立要件，倘無損害，即不發生賠償問題，故主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之上開成立要件應負舉證責任。查系爭房屋原為張正輝、陳建州共同出資購買，嗣張正輝將其就系爭房屋百分之50之權利讓與被告張正偉、陳建州將其就系爭房屋百分之15之權利讓與被告張正偉，故被告張正偉、陳建州就系爭房屋之出資比例各為百分之65、百分之35，嗣因原告欲購買系爭房屋，經被告二人向原告表示將以當初購屋之成本價格出售予原告，原告遂於100年11月1日以1,950萬元之價金，向被告張正偉購買其承接自張正輝之系爭房屋，並由被告施光玉代理張正輝與原告簽立不動產買賣契約書，有讓渡協議書、不動產買賣契約書附卷可稽（見本院卷第17至21頁），且為兩造所不爭執，原告主張系爭房屋成本價僅為1,886萬元，被告二人向其訛稱系爭房屋之成本價為1,950萬元，致原告受有多付64萬元價金之損害等情，為被告所否認，依上揭說明，即應由原告就系爭房屋之成本未達1,950萬元，且被告故意詐欺原告，致原告受有價差損失之情，負舉證之責。
㈡、經查，張正輝係以1,816萬元之價金向建設公司購買系爭房屋，並支出水電瓦斯申請費、契稅、代書代辦費、印花稅、登記規費、代收款、保險費等費用共計263,603元；遭課徵土地增值稅151,296元、房屋稅33,463元、財產交易所得稅141,924元；另支出火災保險費9,696元、99年9月至100年12月之管理費77,541元、基本水費電費瓦斯費23,980元；又張正輝購買系爭房屋時曾向玉山銀行辦理房屋貸款，已支出貸款利息、提前還款違約金、帳款費共計531,873元，張正輝、張正偉、陳建州為繳付購買系爭房屋之自備款，曾向新光銀行申辦信用貸款，分別支出貸款利息20,721元、81,044元、125,514元，業據被告提出系爭房屋交屋之結算清單、玉山銀行交易明細查詢資料、土地增值稅繳款書、101年度綜合所得稅結算稅額繳款書、100年及101年度之房屋稅繳款書、明台產物住宅火災及地震基本保險單、馥邑雙星管理委員會出具之管理費繳交明細表、臺灣新光商業銀行利息收據、水、電、瓦斯費繳費收據等件為證（見本院卷第61至77頁），再經張正輝於新竹地方法院檢察署102年度他字第63號詐欺案件102年2月17日偵查程序到庭證稱：「我有花35,000元請人油漆系爭房屋，因為張正偉說此房屋採光不好，所以請人來油漆。」等語，核與被告所辯其購買系爭房屋之價金為1,816萬元，加計水電瓦斯申請費、契稅、印花稅、登記規費、代書費、保險費、火災保險費、管理費、基本水費、電費、瓦斯費、房屋油漆費等費用、土地增值稅、財產交易所得稅、房屋稅等稅賦、及房屋貸款利息、提前還款違約金、帳款費、為支付房屋自備款而支出之信用貸款利息後，購屋成本已超過1,950萬元等情相符，堪認被告並未以高於成本之金額出售系爭房屋予原告，原告就被告以高於成本價之金額出售系爭房屋之事實，復未能提出證據以實其說，則其主張受有價差64萬元之損害，洵非有據。
㈢、原告雖主張被告於出售系爭房屋時，僅表示系爭房屋之購屋成本包括水電外管費20萬元、社區基金30萬元、土地增值稅15萬元，並未提及其他項目，被告不得嗣後將其他項目列入購屋之成本，且系爭房屋向建商購買之價格為1,816萬元，而非被告於簽約時所稱之1,838萬元，另被告實際上並未支出社區基金30萬元，足證被告出售系爭房屋時故意欺瞞原告等情，並提出兩造電話交談之錄音譯文為證（見本院卷第22至33頁），被告則抗辯其先前購買B2-19樓之價金為1,838萬元，購屋時係用19樓房屋之價格向原告為說明，且其當時向原告說明之成本項目僅為概算，亦未曾向原告表示社區基金30萬元等語。經查，由原告所提兩造於101年9月29日下午交談之譯文內容所示，被告施光玉曾提及系爭房屋係與19樓房屋一起購買，價格差不多，水電、瓦斯、外管費約為30幾萬，另有3個月或6個月之管理費，還有之前曾向原告提及之利息錢等語（見本院卷第23至24頁），均未見被告曾明確就系爭房屋之購屋成本逐項說明項目及金額，亦未表示社區基金30萬元須計入購屋成本，堪認兩造僅約定以向建商購屋之價額加計相關成本、被告不賺取利潤之方式出售系爭房屋，於簽約當時並未限定得計入購屋成本之項目，況由上開譯文內容所示，被告前已向原告提及貸款利息應列入購屋成本，則原告主張貸款利息不應計入購屋成本，亦非可採；而由被告所提系爭房屋交屋結算清單所載，管理基金保證金為3萬元、車位管理基金為6,000元、3個月管理費為12,739元，並無原告所稱被告誤將社區管理基金30萬元計入購屋成本之情，尚難據此判定被告有何假造購屋成本、詐欺原告之事實，原告就被告簽約時有何故意隱瞞或詐欺原告之情，復未能提出其他證據以實其說，則其主張被告負侵權行為損害賠償責任，即難憑採。
㈣、原告復主張被告施光玉於101年9月29日與原告之電話交談過程，表示如果其出售系爭房屋有賺錢，每賺1元願意賠原告2元等語，故依兩造協議請求被告賠償價差之2倍128萬元等情。經查，由原告所提101年9月29日晚上電話錄音譯文內容所示，因原告一再向被告施光玉質疑系爭房屋之售價是否過高，被告施光玉於17分44秒以下表示：「我如果賺你一塊，我賠你兩塊，如果建商現在開的價錢加上我的價差超過多少，你就照著賠，就這樣。」等語，原告則表示：「我跟 懿芳 再討論好了。」等語，被告施光玉復表示：「他開28萬元，那你的坪數乘以28加上我兩年成本，你初抓150萬元，你就賠這樣的價差給我，我賺你一塊我賠你兩塊，就這麼簡單。」等語，原告表示：「能不能再賠多一點，因為其實我覺得還不太划算。」等語（見本院卷第30頁背面），則由兩造於該電話譯文之交談內容觀之，被告施光玉為向原告說明並未就系爭房屋賺取價差，雖曾表示若有賺錢願賠償之旨，惟未見原告為明確回應，尚難據此認定兩造確已達成被告應賠償所賺取價差2倍之合意。退步言之，縱認兩造已達成上開賠償之協議，惟被告並未以高於成本之價額出售系爭房屋，原告並未受有價差之損失，已如上述，則其請求被告給付價差2倍之金額，委無可採。
五、綜上所述，原告就被告以高於成本價之金額出售系爭房屋，致原告受有64萬元之價差損失，及兩造已協議被告應賠償價差2倍之損害等節，均未能提出證據以實其說，從而，原告依侵權行為之法律關係，請求被告賠償64萬元之價差損失，及依兩造之協議，請求被告給付價差2倍即128萬元之金額，均無理由，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊及防禦方法及所提證據，於本件判決結果不生影響，爰不一一論列，亦併此敘明。
七、訴訟負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年5月29日
民事第一庭法官林宗穎以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官董怡湘中華民國103年5月29日