裁判字號：最高行政法院91年判字第204號判決
裁判日期：民國91年01月31日
裁判案由：公寓大廈管理條例
最高行政法院判決九十一年度判字第二○四號
再審原告甲○○訴訟代理人乙○○再審被告臺北市政府代表人 馬英九 右當事人間因公寓大廈管理條例事件，再審原告對本院中華民國八十八年十二月三十日八十八年度判字第四二九七號判決提起再審之訴。本院判決如左：
主文再審之訴駁回。
再審訴訟費用由再審原告負擔。
事實緣再審原告為台北市○○街○○○巷○號一樓潤泰台大御庭園ＡＢ棟公寓大廈住戶，未經該大廈區分所有權人會議之決議，將其建築物前院停車位及圍牆拆除，部分草皮剷除改舖設磁磚，並將圍牆上半段之鐵欄拆除改為磚牆，經潤泰台大御庭園ＡＢ棟公寓大廈管理委員會於民國八十六年六月四日通知再審原告於文到一個月內回復原狀後，報經再審被告於八十六年十一月二十二日以府工建字第八六○九○五七六○○號書函，請再審原告回復原狀未果，認違反公寓大廈管理條例第八條規定，乃依同條例第三十九條規定，八十七年二月二日以府工建字第八七○○一二三○○○號書函，處再審原告罰鍰新台幣（以下同）四萬元。再審原告不服，循序提起行政訴訟，經本院八十八年度判字第四二九七號判決（下稱原判決）駁回其訴後，再審原告以原判決有適用法規顯有錯誤之再審事由，提起本件再審之訴。茲摘敍兩造訴辯意旨於次：
再審原告起訴意旨略謂：原判決適用法規顯有錯誤，依行政訴訟法第二十八條規定，提起再審，爰敍以下理由：一、按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室，非依法令規定非經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請各該主管機關依第三十九條第一項第二款處以罰鍰後，該住戶應於一個月內回復原狀。．．．」「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰．．．住戶違反第八條第一項．．．關於公寓大廈變更使用之限制，經制止而無效者。．．．」固為公寓大廈管理條例第八條、第三十九條第一項第二款所規定。惟查該條例係自八十四年六月三十日公布施行，參照該條例第五十二條規定「本條例自公布日施行」除本條例另有規定外，原則上應採「不溯及既往」原則。所謂本條例另有規定，即指該條例第四十三條規定：「本條施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。前項公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。」申言之，對於該條施行前已取得建造執照之舊公寓大廈，該條例僅於第四十三條作如下之規範：㈠、應依該條例規定成立管理組織。既應依該條例規定成立組織，則第三條第十二款、第二十六條第一項、第二十七條第一項、第二項、第三十一條第一項第一款等有關規約之訂定與召集會議成立管理組織等事宜，對於施行前已取得建造執照之公寓大廈，亦應適用（最高法院八十六年度台抗字第五八四號判決參照）固無疑義。㈡、而第二項復明定「得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。」揆其立法意旨，無非考量舊公寓大廈之現況與本條例之相關規定方圓枘鑿，即使有依本條例規定不得為約定專用部分（兼有部分緩拆之老違章）者，為維持既有之法律秩序之安定，乃有該條例第四十三條第二項之除外規定；從而，基於舉重明輕之法理，則約定專用部分之程序暨其使用管理，當更無需履行同條例第八條規定所定辦理。如其不然，下列情形亦無從解釋：１、該條例第五十二條規定「自公布日生效」豈不毫無意義？２、舊有公寓大廈之約定專用部分既大都與第七條各款有所不符，則如：（１）既得不受第七條第四款規定「約定專用有違法令使用限制之規定者」之限制，則其既有「違法令使用限制」，如適用第八條規定「非依法令規定並經區分所有權人會議決議．．．」勢必扞格而無法處理。（２）又如舊有公寓大廈之防空避難室依法不僅得為專有部分，且得兼營業使用，其與該條例第八條、第十六條、第四十五條等亦均顯有違悖，倘一律溯及既往，豈不天下大亂？（３）足見，倘依該條例逐一檢視，則舊有公寓大廈一旦依法組成管理組織，其未符法令之約定專用部分，豈不全都要違法而使既有法律秩序為之大亂？故第四十三條第二項宜採「舉重明輕」之法理，將舊有公寓大廈排除本條例規定之適用始為妥洽。然原判決卻認為「．．．本條例施行前取得建造執照之公寓大廈，僅得不受同條例第七條各款不得為約定專用部分之限制而已，仍應依本條例之規定，不可任意使用而違反本條例之規定。．．．」，如此適用法律其適用法律顯有錯誤。二、系爭房屋係於八十二年十二月十四日領得建造執照，並於八十四年八月十四日取得使用執照，屬於「本條例施行前已取得建造執照之舊公寓大廈」，其專用使用權亦於預售契約所明訂並經規約所確認，故其管理使用及維護，不僅非法之所禁，且為既得之權益，依法應予保障，自無需依該條例第八條規定辦理，實至明瞭。更何況，本棟公寓大廈管理委員會，遲至民國八十六年五月十六日始依規定完成報備，易言之，本棟公寓大廈在民國八十六年五月十五日以前，既未定規約亦未召開區分所有權人會議，故除有違章應依建築法規論處外，無從依該條例所規範之程序辦理，則再審原告取得之專用使用權範圍內，所為之保存、改良行為，顯非於事後成立之管理委員會所得置喙，此為既有法律關係應予維護之當然之解釋。否則，放任事後成立之管理組織，依嗣後公布之法律，破壞既已確定之法律關係，顯非該條例立法之原意，更非公權利下放之目的。故而被告認為違反該條例第八條規定，顯屬依法無據，從而據予處罰當然失所附麗。三、退一步言，系爭行為縱使仍應受該條例之限制，然再審被告認為系爭房屋「前後院及周遭圍牆擅自變更公寓大廈構造及使用目的。」亦屬牽強附會，蓋依查公寓大廈管理條例第八條規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難設備，非依法令並經區分所有權人會議之決議，不得變更構造、顏色、使用目的或其他類似之行為。．．．」必須以住戶於「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難設備」等處所有違法之『變更構造、顏色、使用目的或其他類似之行為』始足該當。而所稱『構造』係指建築物本體之結構而言，至於使用目的則應依法令規定或依物之性質定之。事實上，再審原告僅就自己所有建築物之前院圍牆拆除以利進出並方便停車，將部分草皮剷除改舖設磁磚地板避免髒亂以利維護，又將原由側面及背面圍牆上半段之鐵欄拆除改為磚牆以利防盜，該等行為均屬依法無須申請核許可之保存行為，此觀諸再審被告訂頒之「台北市政府當前取締違建措施」貳之四違建查報原則第（十二）點規定「既有之圍牆，改為可開啟出入口者，得以拍照列管，暫免查報。」可證非屬違章查報之範疇；況且，系爭房屋之圍牆為合法之設置，既不涉及違章之問題，而圍牆既為獨立於建築物外之構造物，自不涉及變更公寓大廈主體構造之問題，而停車空間一直係供停車使用，更無改變使用目的之事證，自無該法條之適用，被告竟援此法條認定為變更構造及使用目的而科處重罰，顯屬違誤。四、綜上所述，本件既屬舊公寓大廈，其不適用該條例第八條規定已如前述；而再審原告為防盜而將透空欄杆圍籬改為砌磚圍牆，並非變更建築物之構造亦無改變其使用目的，與公寓大廈管理條例第八條規定無所違背，再審被告錯引法條加以處分顯然違法，為此請求廢棄原判決、撤銷原處分及一再訴願決定，重為適法之裁判等語。
再審被告答辯意旨略謂：一、查公寓大廈管理條例第八條規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的．．．之行為。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請主管機關依第三十九條第一項第二款處以罰鍰，該住戶應於一個月內回復原狀。．．．。」查再審原告違反上述規定，經管理委員會多次依前法制止無效，再審被告亦函請回復原狀，惟仍未回復原狀，再審被告認其已違反公寓大廈管理條例第八條規定，而依同條例第三十九條第一項第二款規定「住戶違反第八條第一項．．．關於公寓大廈變更使用之限制，經制止而無效者。由直轄市、縣（市）主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下之罰鍰。」，即於八十七年二月二日以府工建字第八七○○一二三○○○號函處再審原告新台幣四萬元罰鍰，係依法所作之處分，並無違誤。同條例第四十三條規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例成立管理組織。前項公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。」查該大廈建照係於該條例公布施行前核發，故該大樓雖可適用公寓大廈管理條例第四十三條第二項之規定，但上述條文規定僅係對同條例施行前已取得建照之公寓大廈得不受同條例第七條各款不得為約定專用部分之限制，並不表示可違反法令規定任意使用，且依同條例第十五條「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更」，亦有明確規定。另法定空地之利用，可經由申請變更使用執照手續而達到變更使用目的，捨此合法途徑不由，卻擅自變更，顯然違反法令規定，構成違建事實已屬不爭，再審原告再審之訴理由實不足採據。二、再審原告聲稱與原建設公司簽定買賣契約，同意指定再審原告管理及使用該空地，但依同條例第九條第二項規定「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」，再審原告聲稱應屬該「另有約定者」？查同條例第九條第三項已有明定「前二項但書約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」，本案再審原告未依法令規定亦未經區分所有權人會議決議同意，擅自將共有部分變更原使用目的，已違反同條例第八條第一項及建築法第七十三條規定，顯有同條例第三十九條第一項第二款情形，再審被告爰依該規定處再審原告罰鍰新台幣四萬元整，自無不合。綜上結論，本件再審之訴為無理由，原處分暨原判決請予維持，請求判決駁回再審原告之訴等語。
理由按行政訴訟當事人對本院之判決提起再審之訴，必須具有行政訴訟法第二百七十三條第一項所列各款情形之一者，或該條第二項之情形始得為之，而該條第一項第一款所謂適用法規顯有錯誤者，係指原判決所適用之法規與該案應適用之現行法規相違背或與解釋判例有所牴觸者而言，至於法律上見解之歧異，再審原告對之縱有爭執，要難謂為適用法規顯有錯誤，而據為再審之理由。本件原判決謂：『按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室，非依法令規定非經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請各該主管機關依第三十九條第一項第二款處以罰鍰後，該住戶應於一個月內回復原狀。．．．」「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰．．．住戶違反第八條第一項．．．關於公寓大廈變更使用之限制，經制止而無效者。．．．」公寓大廈管理條例第八條、第三十九條第一項第二款定有明文。查，本件原告（即再審原告，下同）為台北市○○街○○○巷○號一樓潤泰台大御庭園ＡＢ棟公寓大廈住戶，擅自將其建築物前院停車位及圍牆拆除，部分草皮剷除改舖設磁磚，並將圍牆上半段之鐵欄拆除改為磚牆，經該大廈管理委員會報請被告（即再審被告，下同）通知原告回復原狀未果後，處原告罰鍰四萬元。原告不服，循序提起行政訴訟，主張：原告所有坐落台北市○○區○○街○○○巷○號一樓之房屋於八十三年一月十三日向建商預購，預購當時並未施行公寓大廈管理條例，故在買賣當時建商與原告針對本戶一樓前後法定空地簽立約定專用部分之專用使用權，言明該空地由原告專用，則本件自無適用本條例之餘地。退一步言，本件應適用本條例時，原告因庭院平台、花臺高低落差頗大，且雜草叢生，遇雨泥濘，為免滋生蚊蠅，改鋪地磚，並基於安全考量，由建商提供建材，將圍牆欄杆部分改為磚牆，並無破壞主體結構，被告逕對之科處罰鍰，於法有違云云。經查，依公寓大廈管理條例第四十三條第一項規定：本條例施行前已取得建照執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。而依第二項規定，於本條例施行前取得建造執照之公寓大廈，僅得不受同條例第七條各款不得為約定專用部分之限制而已，仍應依本條例之規定，不可任意使用而違反本條例之規定。又依同條例第十五條「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更」。從而，原告本件房屋雖於本條例八十四年六月二十八日施行前之八十三年一月十三日向建商預購，其約定之專用部分，仍有本條例第八條規定之適用，合先敍明。又同條例第九條第二項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定」其中所謂另有約定者，應以同條例第九條第三項所定：「前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定」為限，非如原告主張：應指其與原建設公司簽定買賣契約中之約定內容；即原告不得持其與建設公司之約定，主張排除本條例之適用。況原建設公司即潤泰建設股份有限公司曾於八十七年二月三日以潤建服發字第○○一三號函致原告，表示該公司與原告買賣契約中，雖有約定法定空地使用權，惟使用仍須合法，不得任意為之。原告之行為是否違法，已由被告於八十六年十一月二十二日以工建字第八六○九○五七六○○號要求回復原狀所認定（即表示違法）。且該公司並無提供磁磚建材之情事，僅係該公司代為價購而已，該公司並未承諾原告可不依法使用法定空地等情，有該公司函乙紙，附訴願卷足稽。另法定空地之利用，如發生困難，亦應經由公寓大廈管理委員會向主管機關申請變更使用執照之手續，以達到變更之目的，非得擅自變更。本件原告擅自將其建築物前院停車位及圍牆拆除，部分草皮剷除改舖設磁磚，並將圍牆上半段之鐵欄杆拆除改為磚牆等情，有現場相片四張附原處分卷足稽，並已達變更構造與使用目的之境地，已屬違反本條例第八條第一項之行為，經該公寓大廈管理委員會請求回復原狀後，報經被告通知原告回復原狀未果等情，有該公寓大廈管理委員會會議紀錄、被告函等附原處分卷足憑，被告乃處以罰鍰四萬元，並無不合。原告主張，核無足採。揆諸首揭說明，本件原處分，洵無違誤，一再訴願決定遞予維持，亦無不合，原告猶執前詞，聲明撤銷，為無理由，應予駁回。』為由，乃依修正前行政訴訟法第二十六條後段，判決駁回再審原告在前訴訟程序之訴。核其所適用之法規與該案應適用之現行法規並無違背，與解釋判例，亦無牴觸，並無所謂適用法規顯有錯誤之情形；再審原告以前揭事實欄所載理由，主張原判決適用法規顯有錯誤，核屬法律上見解之歧異；從而再審原告主張原判決有適用法規顯有錯誤之再審事由提起本件再審之訴，揆諸首揭說明，殊難認有再審理由，應予駁回。
據上論結，本件再審之訴為無理由，爰依行政訴訟法施行法第二條、第三條、行政訴訟法第二百七十八條第二項、第二百八十一條、第九十八條第三項前段，判決如主文。
中華民國九十一年一月三十一日
最高行政法院第四庭
審判長法官葉振權
法官廖宏明法官吳錦龍法官劉鑫楨法官吳明鴻右正本證明與原本無異
法院書記官陳盛信中華民國九十一年一月三十一日