臺灣桃園地方法院102年度重訴字第128號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院102年重訴字第128號民事判決

裁判日期：民國103年06月06日

裁判案由：履行買賣契約等

臺灣桃園地方法院民事判決102年度重訴字第128號原告 林桂美 訴訟代理人 張立業 律師複代理人 戴碩甫 律師被告 莊林花子 訴訟代理人 莊惠文 被告 林建雲
張林鳳 珠 詹林鳳美 上三人共同訴訟代理人 王杏文 律師被告 呂林玉琴
林建昌 林淑惠 上列當事人間請求履行買賣契約等事件，本院於民國103年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告給付新臺幣貳仟零陸拾捌萬元同時，將坐落桃園縣中壢市○○段○○○段○○○○○○地號，按附表所示之應有部分，連同地上建號七四八三號建物即門牌桃園縣中壢市○○路○○○號房屋一棟之所有權移轉登記與原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面本件被告林建昌、莊林花子、林淑惠、呂林玉琴未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：原告曾授權訴外人 趙屏芳 處理購買桃園縣中壢市○○段○○○段000000地號土地被告之應有部分，及坐落其上門牌號碼為桃園縣中壢市○○路○○號房屋（合稱系爭房地、分稱系爭房屋、系爭土地）。趙屏芳於民國100年11月14日與被告林淑惠等7人之代理人即訴外人 呂俊輝 簽訂系爭房地之不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）2368萬元。原告並已分別於訂約日與101年
5月27日給付被告之代理人呂俊輝50萬元、250萬元，共計
300萬元。詎料此後被告遲未依約履行應移轉系爭房地所有權予買方之義務，迭經仲介公司與原告一再催促，被告皆置之不理，甚至以存證信函稱渠等之代理人呂俊輝無代理權限，拒不履約。為此，原告 爰先位 依系爭契約之約定，請求被告將系爭房地所有權移轉予原告。退步言之，縱先位之訴無理由，然依據系爭契約第10條「違約責任」之約定：「三、乙方若有不賣或不照契約履行應盡義務，經甲方催告通知後仍拒不履行時，甲方除得逕行解除本契約外，乙方並應將已收價款退還甲方，另加倍賠償所收價款同額之違約金與甲方。」故若於本件訴訟進行中，被告有「不賣或不照契約履行應盡義務」之事實發生，則原告亦得請求賣方（即被告林淑惠等七人）將「已收價款退還甲方，另加倍賠償所收價款同額之違約金與甲方」。如上所述，原告已給付買賣價金300萬元予被告，而被告拒不履行，則原告備位依據系爭契約第10條之約定，請求被告返還已給付之價金300萬元，以及所收價款同額之違約金300萬元，共計600萬元等語，並聲明：
㈠先位聲明：被告應於原告給付買賣價金後，均將系爭土地之應有部分，及系爭房屋所有權移轉登記於原告。
㈡備位聲明⒈被告應給付原告600萬元整，暨自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息5％計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告林建雲、詹林鳳美、 張林鳳珠 則以：系爭房地原係被告林建雲、詹林鳳美、張林鳳珠、莊林花子、呂林玉琴、林建昌之父母、即被告林淑惠之祖父母 林阿祥 、 林呂鈕 所遺留之遺產，而呂俊輝與被告林建雲、張林鳳珠等係舅（姨）甥關係，因被告林建雲、張林鳳珠教育程度不高，學識經驗不足，無能力處理其父母所留遺產之繼承，故委託呂俊輝處理遺產之繼承及93號建物買賣事宜。惟呂俊輝嗣後對於被告林建雲、張林鳳珠觸犯詐欺得利，經臺灣桃園地方法院檢察署（下稱桃園地檢署）起訴在案，又未經被告授權，持偽造授權書以被告之代理人名義，與原告之代理人簽約，出賣系爭房屋及基地應有部分，是以，被告林建雲等否認訴外人呂俊輝與原告所簽訂之系爭契約，該契約依民法第170條第1項規定不生效力。被告經原告催促履行時始知系爭房地遭到呂俊輝盜賣，當即表明未出具授權書授與呂俊輝處理系爭房地之代理權限，之後並以存證信函通知原告。按依一般交易經驗法則，買受人為保障其利益，縱簽立契約時，係委託代理人為之，然而買賣價金之支付，則會慎重交付出賣人本人或委託信託銀行代為處理本件買賣事宜，但本件交易原告與被告素未謀面，僅憑呂俊輝一紙授權書，未附任何被告身分證明文件，原告與仲介公司亦未為其他查證，原告即相信呂俊輝具有代理權限，旋與其訂立系爭契約，交易一筆價值數千萬元之房地，輕忽草率之程度，有違市場一般交易法則及經驗。買受人直接交付現金與支票給呂俊輝，亦不符一般交易習慣，通常買賣價金之支付，除了買受人直接交付出賣人本人或匯入出賣人帳戶外，或委任銀行代為處理，然本案原告係直接交付現金及支票給自稱代理人呂俊輝，且交付大筆現金及支票給呂俊輝時，亦未想過直接聯繫出賣人確認，因此從系爭契約之簽訂及買賣價金之支付，原告從未見過任何一位被告，也未做其他方面的查證，原告與仲介公司對於高達仟萬元之交易，如此草率行事，與常情有悖，實令人難以相信，或許原告受到呂俊輝之欺騙，但原告受呂俊輝之詐騙，實與被告無涉等語為辯，並聲明：
㈠原告先位、備位之訴及其假執行聲請均駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告林建昌、莊林花子、林淑惠未於最後言詞辯論期日到場，據其之前到場所為之聲明及陳述略謂：
㈠被告林建昌：伊根本沒有同意出售系爭房地，且我沒有授權
給任何人出售系爭房地，系爭契約是呂俊輝無權代理簽名的，桃園地檢署101年度他字第3586號卷（下稱他字卷）第24
1頁之授權書雖為其簽名、用印，但是為了買賣中壢市○○路○○號房屋所簽的（見本院卷第49頁背面、第109頁）。且依據系爭契約第14條之約定，系爭土地伊之應有部分遭查封登記，系爭房屋有訴外人 林正榮 設定之抵押權等均需加以排除，始有履行系爭契約之問題。
㈡被告莊林花子：他字卷第243頁授權書上的章是印鑑章，但不是自己蓋的（見本院卷第109頁）。
㈢被告林淑惠：他字卷第242頁之授權書雖為其簽名、用印，
但是為了買賣中壢市○○路○○號房屋所簽的（見本院卷第10
9頁）。
四、被告呂林玉琴未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
五、兩造不爭執之事項（見本院卷第321頁背面）㈠被告等為系爭土地之部分共有人，應有部分均為0000000000
分之0000000（見本院卷第279頁至第283頁之土地登記謄本）。
㈡桃園縣中壢市○○段○○○段0000○號，即系爭房屋坐落系
爭土地，為被告及訴外人 林健一郎 共有，應有部分各為8分之1（見本院卷第311頁至第313頁之建物登記謄本）。
㈢系爭房地為被告繼承林阿祥、林呂鈕而來（見本院卷第317
頁至第318頁背面之本院100年度家訴字第485號家事判決）。
㈣趙屏芳於100年11月14日代理原告與呂俊輝簽訂系爭契約，
買賣之標的物為被告就系爭土地之應有部分及系爭房屋之全部（見本院卷第8頁授權書、第10頁至第18頁不動產買賣契約書）。
㈤原告於100年11月14日及101年5月22日分別給付買賣價金
50萬元及250萬元予呂俊輝（見本院卷第19頁價款支付表）。
六、經本院於103年1月16日、同年5月22日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院卷第203頁背面、第321頁背面）㈠呂俊輝有無得到被告等人之授權，代理被告等人出賣系爭房
地？㈡呂俊輝有無得到被告等人之授權，代理被告等人收受出賣系
爭房地之價金？㈢原告請求於給付買賣價金後，被告應將系爭房地之所有權移
轉登記與原告，有無理由？㈣若原告上揭先位之訴無理由，則其請求被告給付違約金600
萬元，有無理由？
七、茲就爭點分別論述如下：㈠呂俊輝有得到被告等人之授權，代理被告等人出賣系爭房地，亦有權代理被告等人收受系爭房地買賣之款項。
⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。次按依卷附之授權書，其內容除先載明被告7人各與林阿祥、林呂鈕之親屬關係外，另有「為亡故父母所遺遺產權利、義務之繼承事宜與取得繼承財產後之處分，特授權呂俊輝先生全權代理本人一切法律行為。」，授權事項⑵亦載有「全權代理本人出賣所繼承取得之不動產，被授權人無需經本人同意得代表本人隨時與他人簽訂買賣契約，且就買賣契約所定出賣總價、付款方式等全部條款立書人均概括承受，絕無異議。」之明文（見本院卷第54頁至第59頁；他字卷第239頁至第24
4頁）。系爭房地為林阿祥、林呂鈕死亡所遺之遺產，當然在授權書規範之範圍內。
⒉被告林建雲、張林鳳珠固不否認上開授權書印文之真正，惟
辯稱係遭到呂俊輝盜用印章云云（見本院卷第139頁背面）。查「借據內印章……既屬真正，雖由他人代為立據而除有確切反證外，自應推定為本人授權行為」，最高法院著有37年上字第8816號判例可資參照。準此，該當事人如否認印章係其本人所蓋或授權他人代蓋時，即應由其負舉證責任（最高法院95年度台上字第2290號判決意旨參照）。故被告林建雲、張林鳳珠自應就授權書係遭到呂俊輝盜蓋一事負舉證責任，被告林建雲、張林鳳珠雖提出桃園地檢署檢察官102年度偵字第2427號起訴書以為佐證（見本院卷第97頁至第100頁）。然該起訴書所認定之犯罪事實係呂俊輝向林建雲、張林鳳珠詐稱因辦理中壢市○○路○○號房屋買賣事宜，需簽署文件，致使林建雲、張林鳳珠陷於錯誤，而在債權讓與協議書上用印，藉此方式取得林建雲、張林鳳珠各對林健一郎之債權，與本案被告林建雲、張林鳳珠有無簽署授權書無關，自不能以該起訴書認被告林建雲、張林鳳珠之授權書係遭到呂俊輝盜蓋，而不生代理權授與之效力。且被告林建雲、張林鳳珠於桃園地檢署檢察事務官詢問時亦自承，因為相信呂俊輝，未詳閱授權書即簽名等語（見他字卷第202頁、第23
6頁），可證被告林建雲、張林鳳珠確有於授權書上簽名。被告林建雲、張林鳳珠於本案否認該授權書之真正，即不足採。
⒊至被告詹林鳳美雖於101年10月9日桃園地檢署檢察事務官
詢問經提示他字卷第6頁授權書範本時證稱，印象中沒有簽署該授權書。然於同年月30日再經該署檢察事務官提示呂俊輝辯護人攜帶到庭之授權書，被告詹林鳳美亦自承授權書為其本人簽名蓋章（見他字卷第235頁）。故被告詹林鳳美自有授權呂俊輝出賣系爭房地。
⒋被告莊林花子自認授權書之印文為印鑑章，惟辯稱非其本人
用印等語（見本院卷第109頁）。查印章、存摺、保單乃私人重要之物品文件，依常情均自行保管、使用，若由他人持有、使用，即屬變態事實，其原因所在，自應由該物品文件之所有人負舉證之責（最高法院95年度台上字第2606號判決意旨參照）。被告莊林花子僅以授權書非其本人用印為辯，然對於其所有之印鑑章究竟由何人持有、使用則全未為舉證以實其說，故其所辯不足採信。
⒌被告林淑惠、林建昌均自認他字卷第241頁、第242頁之授
權書為其簽名、用印，惟辯稱是為了買賣中壢市○○路○○號房屋所簽的等語（見本院卷第50頁、第109頁）。然查授權書授權呂俊輝之範圍為「全權代理本人出賣所繼承取得之不動產」，包括被告等人繼承取得之系爭房地，均經本院認定如上。被告林淑惠、林建昌辯稱僅授權呂俊輝中壢市○○路○○號房屋買賣事宜，亦不足採。
⒍被告呂林玉琴已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期
日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，視同自認。是原告起訴主張之前揭事實堪信為真實。
⒎又被告所簽署之授權書，授權事項⑶之約定為「授權人授與
被授權人請求、受領處分出賣繼承財產之相關款項及收受本授權事項關係文件之權限」亦即被授權人自有權受領原告所交付，買受系爭房地之價金300萬元，被告林建雲、詹林鳳美、張林鳳珠空言主張呂俊輝無權受領出賣系爭房地之價金，亦無足採。
㈡原告得依據系爭契約，於給付買賣價金後，請求被告將其就
系爭土地之應有部分，以及系爭房屋所有權移轉登記與原告。
⒈系爭土地被告等人為部分之共有人，應有部分均為00000000
00分之0000000；又系爭房屋為被告及訴外人林健一郎共有，應有部分各為8分之1，系爭契約約定之買賣標的物為被告就系爭土地之應有部分，及系爭房屋之全部除為兩造所不爭執者外，尚有土地及建物登記謄本及系爭契約可佐，故均可信為真實。
⒉按民法第819條第1項規定，各共有人得自由處分其應有部
分。民法第819條第1項所稱之處分，僅指法律上處分，尤其是物權行為而言，不包含事實上處分，至共有人出賣應有部分，其買賣有效，應屬當然。查被告就系爭土地之應有部分既為系爭契約之買賣標的物之一，則被告自得就系爭土地之應有部分加以出賣，並為物權行為，而呂俊輝對於出賣系爭土地被告之應有部分，已得被告之授權，經本院認定如上，則原告自得依據系爭契約請求被告移轉登記系爭土地之應有部分。
⒊次按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、
農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，土地法第34條之1定有明文。又部分共有人依土地法第34條之1第1項，將共有土地之全部出賣於人，就為處分之共有人而言，係出賣其應有部分，並對未同意出售之共有人之應有部分有權一併處分出賣，此種處分權乃係基於實體法規定而發生（最高法院87年度台上字第866號判決意旨參照），基此，土地法第34條之1所稱之「處分」，除處分行為即物權行為外，尚兼括買賣之債權行為在內。查系爭房屋為被告及訴外人林健一郎共有，應有部分各為
8分之1，被告7人授權呂俊輝出賣系爭房屋，共有人過半數，被告等人之應有部分合計8分之7亦已過半數，故原告自得依據系爭契約請求被告移轉登記系爭房屋之所有權。
⒋被告林建雲、張林鳳珠、詹林鳳美之訴訟代理人雖主張系爭
契約未見述及土地法第34之1字樣，應為無權處分，且出賣系爭房屋原告應踐行通知其他共有人即林健一郎之義務等語。然查，一併出賣系爭房屋林健一郎之應有部分，此種處分權乃係基於實體法規定而發生，非為無權處分，已見上述，與系爭契約有無載明土地法第34條之1無關。且土地法第34條之1第5項、第2項所規定之通知義務，純屬公同共有人間之內部關係，公同共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任之問題，對於出賣處分之效力，尚無影響（最高法院68年台上字第2857號判例意旨參照），換言之，土地法第34條之1第2項所定通知義務，屬共有人間的內部關係，共有人未踐行此項通知義務，對共有物處分之效力不生影響，但就因此致侵害其他共有人的權利，應負損害賠償責任。故出賣系爭房屋，被告應踐行通知林健一郎之義務，原告並無通知之義務。
⒌系爭契約第14條固約定：本件標的物內所涉及持分公同共有
，未繳書狀費無法過戶作業，林建昌持分遭查封限制登記需排除，與林正榮設定抵押權需清償塗銷登記，及屋內出租之租客與第三人居住需協調遷移等各類狀況，均需由賣方負責協調排除，若無法排除，則由賣方將原收價款原款退回，所造成買方之損失，則按買方所支付之總價款之金額，以月息
0.5分計息，以作為買方之損失金（見本院卷第18頁）。查系爭土地被告林建昌之應有部分經查封登記，系爭房屋亦確有林正榮所設定之最高限額抵押權等節，有土地及房屋登記謄本可證（見本院卷第279頁、第280頁、第313頁）。然系爭契約第14條之約定應解為，若被告未將系爭房地之查封登記、抵押權登記、出租他人等事項排除時，原告得選擇將已給付之價款索回，並請求月息0.5分損失金之依據，原告並不因為系爭契約第14條之約定，而喪失其請求被告履行契約之權利，被告亦不因未履行系爭契約第14條約定之故，反可拒絕履行移轉系爭房地之義務⒍末按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第345條第1項、第348條第1項、第367條定有明文。本件兩造既定有系爭契約，已見上述，則原告負有交付約定價金之義務，被告則負有交付系爭房地，並使原告取得系爭房地所有權之義務。系爭契約約定之買賣價金為2368萬元，原告已於100年11月14日及101年5月22日分別給付買賣價金50萬元及250萬元予有權代理受領買賣價金之呂俊輝，故原告依據系爭契約之約定，於給付剩餘買賣價金2068萬元（23,680,000－2,500,000－500,000＝20,680,000）後，請求被告履行移轉系爭房地所有權之義務，為有理由，應予准許。
八、綜上所述，被告均有簽署授權書，授權呂俊輝出賣系爭房地，亦有授權呂俊輝代理受領出賣系爭房地之價金，被告等人本即有權出賣系爭土地之應有部分；另依土地法第34條之1，被告亦有權出賣系爭房屋。從而，原告先位依系爭契約，給付剩餘買賣價金2068萬元後，請求被告將系爭土地之應有部分，及系爭房屋移轉登記於原告，為有理由，應予准許。又本院已依先位之訴判准原告之請求，則原告另依系爭契約第10條請求返還已支付之價金300萬元及同額違約金，本院即毋庸再予審究。再本件原告並未聲請假執行，則被告林建雲、詹林鳳美、張林鳳聲明願供擔保請准宣告免為假執行，核無必要，附此敘明。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中華民國103年6月6日
民事第一庭法官高維駿附表
┌──┬─────┬───────────┐│編號│姓名│應有部分│├──┼─────┼───────────┤│一│莊林花子│0000000000分之0000000│├──┼─────┼───────────┤│二│林建雲│0000000000分之0000000│├──┼─────┼───────────┤│三│張林鳳珠│0000000000分之0000000│├──┼─────┼───────────┤│四│詹林鳳美│0000000000分之0000000│├──┼─────┼───────────┤│五│林淑惠│0000000000分之0000000│├──┼─────┼───────────┤│六│林建昌│0000000000分之0000000│├──┼─────┼───────────┤│七│呂林玉琴│0000000000分之0000000│└──┴─────┴───────────┘以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年6月6日
書記官洪啟偉