臺灣臺中地方法院94年度簡上字第317號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院94年簡上字第317號民事判決

裁判日期：民國95年04月07日

裁判案由：返還定金等

臺灣臺中地方法院民事判決94年度簡上字第317號上訴人即原告乙○○訴訟代理人丁○○被上訴人即被告甲○○訴訟代理人丙○○當事人間請求返還定金等事件，上訴人對於中華民國94年9月22日本院臺中簡易庭94年度中簡字第2128號第一審判決不服，提起上訴，並為訴之變更，本院於民國95年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣貳拾參萬元，及自民國九十四年十月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第二審訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決駁回上訴人之請求在新台幣（下同）230,000元之部分廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人230,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：㈠其於民國（下同）94年2月26日經由信義仲介股份有限公
司與被上訴人簽訂不動產買賣合約，買賣標的物為坐落臺中市○○區○○○段第1203地號、地目建、面積64平方公尺之土地暨地上建物建號109號鐵筋加強磚造二層樓房，面積各為32.08平方公尺全部，門牌號碼臺中市西屯區三和1巷1弄2號房屋（下稱系爭建物），約定價金2,270,000元，上訴人並已給付230,000元之簽約款作為定金。
㈡詎簽約後發現系爭建物如測量圖所示之增建部分，有占用
同地段第1204號 羅勝雄 所有土地，該增建部分因動產附合而成為系爭建物之構成部分，非毀損不能分離，雖非從物，惟依主物之處分及於從物之法理，買賣標的物當然包括上開增建部分無疑，依民法第349條之規定，被上訴人即應擔保第三人就買賣標的物不得主張任何權利，上開增建部分既為違章建築（無權占有他人土地且亦未合法完成保存登記），其存在權利瑕疵之情事，依民法第353條之規定，上訴人得依關於債務不履行之規定行使其權利，而被上訴人於簽約前所簽「標的物現況說明書第13項」關於是否有越界建築之情形為隱瞞，致上訴人不知情而與被上訴人簽約，嗣上訴人以存證信函請求被上訴人減少價金1,000,000元，惟被上訴人未同意，聲請調解亦不成立，爰以起訴狀繕本之送達（於94年6月27日送達）為解除契約之意思表示，嗣再於94年10月4日以台中大全街郵局第1018號存證信函，催告被上訴人拆除上開增建部分，惟被上訴人仍置之不理，則契約既經解除，依民法第259條之規定，被上訴人即應返還前已受領之價款230,000元。
三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出台中大全街第1018號存證信函及回執影本1件為證。
貳、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：㈠兩造就上開房地簽訂之不動產買賣合約書，買賣價金原約
定為3,230,000元，第一次款上訴人僅給付60,000元，餘560,000元簽同額本票交仲介人保管（定金為0元），嗣於94年3月12日雙方合意將買賣價金減為2,270,000元，簽約第一次款則變更為230,000元，惟上訴人僅給付150,000元，其後再給付之20,000元則與前揭60,000元一併由簽約代書 林玉琪 保管，被上訴人則取回上訴人所簽發之上開本票。
㈡詎上訴人於同年4月25日要求再減價1,000,000元，期間並
對仲介人信義地政士聯合事務所之履行契約通知函不予置理，依合約書第9條違約處罰之規定，上訴人未依本約履行各項義務或遲延付款，每逾一日上訴人應按已繳買賣價款千分之一計算滯納金予被上訴人，經被上訴人書面通知限期催告仍不履行時，被上訴人得解除本買賣合約沒收上訴人已繳價款作為違約金之賠償，被上訴人爰於同年7月2日以存證信函通知上訴人解除契約。至被上訴人所出售之系爭建物係建於其所有之土地上，系爭建物本身斜斜的並無越界，被上訴人之前手砌造供停車用之圍牆，係占用同地段1204地號羅勝雄所有土地，是道路用地，本不在買賣權利範圍之內，並非買賣標的之房屋建築在他人土地上；而買賣標的物包括已增建之露台，被上訴人父母於73年間買受時即存在，業經上訴人親自檢視，皆無礙於買賣標的物土地及房屋之點交。
三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出本院94年度中簡字第2128號民事判決影本1件、台中英才路郵局第15381、13429、15427、16097、16130號存證信函影本1件、土地複丈成果圖影本1件、建築改良物所有權狀影本1件、土地所有權狀影本1件、建物測量成果圖影本1件、、照片3幀、合約書影本1件、繳款通知書影本1件、台中法院郵局第1691號存證信函影本1件、撤回書狀影本1件、協議書影本1件、調解不成立證明書影本1件、本院民事執行處囑託查封登記書影本1件、本院94年度裁全字第3449號民事裁定影本1件、驗傷診斷書影本1件及照片1幀、刑事告訴狀影本1件、臺灣臺中地方法院檢察署檢察官聲請簡易判決處刑書影本1件、臺灣臺中地方法院檢察署通知影本1件為證。
參、本院判斷：
一、按對於簡易程序之第一審裁判，當事人於第二審上訴程序為訴之變更，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限。此觀諸民事訴訟法第436條之1第1項、第3項、第446條第1項、第255條第1項第2款之規定自明。所謂請求之基礎事實同一，係指數個為訴訟標的之請求源於同一基礎之原因事實而言。亦即，變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上，可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內，具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重覆審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院91年度台簡抗字第33號判決意旨參照）。本件原告（即上訴人）就其起訴之事實，於原審原係主張依民法第349條、第353條之規定主張解除契約，並以起訴狀繕本之送達（94年6月27日）為解除契約之意思表示，並依民法第249條第3款之規定，請求被告加倍返還定金共460,000元。嗣提起本件上訴後，其於上訴理由狀表示，就同一基礎事實，其主張解除契約，並依民法第259條第1款之規定，請求被告返回已受領之230,000元價金。經查，原告之請求權基礎雖有不同，而已為訴之變更，然就該變更，原告請求之訴訟及證據資料，均係引用原審之資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內，具有同一性或一體性，足認本件請求之基礎事實同一，故上訴人於第二審為訴之變更，自屬適法，合先敘明之。
二、原告（即上訴人）主張其於94年2月26日經由信義仲介股份有限公司與被告（即被上訴人）簽訂不動產買賣合約，購買被上訴人所有坐落臺中市○○區○○○段第1203地號、地目建、面積64平方公尺之土地暨地上建物建號109號鐵筋加強磚造二層樓房，面積各為32.08平方公尺全部，門牌號碼臺中市西屯區三和1巷1弄2號房屋，約定價金2,270,000元，上訴人並已給付230,000元之價款等情，業據上訴人提出不動產買賣合約書一份為證，復為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
三、按民法第349條規定：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」同法第353條規定：「出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」，又此所謂第三人不得主張權利，解釋上以客觀情事定之，無庸第三人出面主張，因此，縱第三人尚未出面主張，茍客觀上有其情事，買受人即得依關於債務不履行之規定，行使其權利。又就買賣之標的，如全部屬第三人而有被追奪之虞時，其情形如同給付不能（全部不能），買受人得依民法第226條之規定行使其權利，亦得依民法第256條之規定主張解除契約。至於買賣之標的，其一部屬第三人而有被追奪之虞時（一部不能），買受人原則上僅得就該被追奪部分，主張部分賠償損害或解除契約，然若其他部分之履行，於買受人無利益時，買受人自得拒絕該部分之履行，而主張係全部給付不能，依民法第226條之規定行使權利或第256條之規定解除契約。
四、茲有爭執者，係原告主張其向被告購買系爭房屋之增建部分，已有越界占用同地段第1204號羅勝雄所有土地，且該增建部分因動產附合而成為系爭建物之構成部分，非毀損不能分離，故依法主張解除契約等語，然為被告所否認，茲有爭執者，係系爭房屋之增建部分是否有越界占用同地段第1204號之土地？系爭房屋之增建部分，得否認係兩造買賣標的之範圍？原告解除契約是否適法？㈠系爭房屋之增建部分是否有越界占用鄰地部分：
原告主張系爭房屋已有越界乙節，雖為被告所否認，然查依卷附台中市中興地政事務所94年7月25日之建物測量成果圖，可知系爭建物確有部分土地越界坐落在同地段1204地號土地（現為三和一巷一弄道路）上，是原告之主張，確屬有據，被告雖抗辯系爭房屋並未越界云云，然其既未能舉證推翻上開地政事務所之測量成果圖，其所辯自無足取。本件自應認原告所述系爭房屋已越界占用鄰地之事實為真。
㈡依卷附不動產買賣合約書第1條之約定可知（參閱原審卷
第9頁及背面），兩造約定不動產標示及買賣權利範圍係台中市○○區○○○段建號109號房屋及其坐落土地（1203地號），並約定「本買賣標的物包括現已增建（含外推）之違章建築物，區域在露台」，則兩造購買之標的自應包括建號109號房屋及其坐落土地之全部。而就房屋部分，其增建部分，自亦應認係在買賣標的之範圍內，亦即客觀上可認屬系爭房屋者（包括合法建物及增建部分），出賣人就系爭房屋全部均應負權利瑕疵擔保責任，倘系爭房屋有部分（不論係合法建物或係增建部分）坐落在第三人之土地，而有被第三人追奪（即主張拆屋還地之權利）之虞時，買受人自得依權利瑕疵擔保之規定對出賣人行使其權利。
㈢本件依上開台中市中興地政事務所94年7月25日之建物測
量成果圖，與房屋照片（附原審卷第65頁）所示，可知系爭房屋越界坐落在同段第1204號土地上者，係系爭建物主體建物之外牆，倘須拆除，必會拆到系爭建物之樑柱，對原告（即買受人）之權益已生重大影響，該買賣契約之一部履行對原告已無實益，揆諸首揭說明，原告主張被告係全部給付不能，依民法第256條之規定解除契約，並以原起訴狀繕本之送達（94年6月27日送達被告）為解除契約之意思表示，依法自無不合。
五、綜上所述，本件原告依民法第353條、第349條、第256條之規定，解除兩造之不動產買賣合約，係屬適法，則原告依同法第259條第1款之規定，起訴請求被告返還受領之金錢230,000元，及自94年10月25日（上訴理由狀即訴之變更狀繕本送達被告之翌日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
肆、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國95年4月7日
民事第三庭審判長法官張瑞蘭
法官陳卿和法官李悌愷以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國95年4月10日
書記官