裁判字號：臺灣臺中地方法院96年重訴字第286號民事判決
裁判日期：民國97年04月03日
裁判案由：返還占有物
臺灣臺中地方法院民事判決96年度重訴字第286號原告辰遠股份有限公司法定代理人Ｔ○○訴訟代理人 廖健智 律師複代理人洪明立律師被告ｑ○○
ｋ○○丙○○甲戊○甲Ｓ○甲ｄ○ｙ○○ｂ○○甲Ｅ○甲ｃ○甲酉○甲Ｌ○甲卯○甲辛○ｔ○○ｖ○○ｓ○○午○○辰○○巳○○卯○○甲天○甲Ｍ○玄○○甲ｈ○甲玄○ｗ○○ａ○○甲Ｊ○癸○○ｚ○○甲申○甲Ｖ○甲ｋ○Ｂ○○甲巳○Ａ○○丁○○Ｋ○○ｎ○○Ｘ○○甲Ｚ○ｉ○○甲Ｈ○甲丑○Ｚ○○Ｃ○○遠廣國際貿易有限公司上列一人法定代理人Ｙ○○住同上被告Ｅ○○住臺中市
黃○○住臺中市甲ｌ○住臺中市甲Ｑ○住臺中市甲黃○住臺中市己○○住臺中縣甲丁○住臺中市甲Ｙ○住臺中市甲寅○住臺中縣甲Ｗ○住臺中市乙○○住臺中市甲甲○住臺中市甲地○住臺中市Ｏ○○住彰化縣戌○○住臺中縣亥○○住臺中市甲ｏ○住臺中市子○○住臺中市甲丙○住臺中市甲宙○住臺北縣Ｈ○○住苗栗縣Ｐ○○住臺中縣Ｄ○○住臺中市甲Ｉ○住臺中市甲Ａ○住臺北市丑○○住臺北市庚○○住臺中市Ｆ○○住臺中市ｄ○○住高雄市Ｗ○○住臺中市甲ｇ○住臺中市ｌ○○住臺中市甲Ｕ○住臺中市寅○○住臺中市甲Ｄ○住臺中市ｃ○○住臺中市Ｑ○○住臺中市ｇ○○住臺中市ｒ○○住臺中市甲子○住臺中市Ｖ○○住臺中市
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甲亥○住臺北市甲Ｒ○住臺北市甲午○住臺北縣甲Ｘ○住臺中市Ｎ○○住臺北市辛○○住臺中市酉○○住臺中市甲庚○住臺北市甲辰○住臺中市甲宇○住臺中市甲ｉ○住臺中市甲Ｂ○住臺中市ｅ○○住臺北縣甲ｅ○住嘉義市Ｒ○○住臺中市兼上列一人法定代理人Ｊ○○住同上被告甲ｊ○住臺北市
甲Ｇ○住臺中市甲○○住臺中市甲Ｐ○住臺中市地○○住南投縣甲戌○住臺北縣甲Ｆ○住臺中市ｊ○○住南投縣甲ａ○住臺中市Ｓ○○住臺北縣ｐ○○住臺北市壬○○住臺中市橋信科技股份有限公司上列一人法定代理人甲乙○住臺中市被告甲壬○住臺中市
ｍ○○住臺中縣Ｌ○○住臺中市Ｕ○○住臺中縣ｆ○○住苗栗縣ｕ○○住臺中市Ｍ○○住臺中縣Ｉ○○住臺北市甲ｍ○住臺中市甲未○住臺中市甲ｂ○○住臺中市申○○住臺中市甲Ｃ○住臺中市上列當事人間請求返還占有物事件，本院於民國96年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺中市○○區○○段第三六００建號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○號，樓層地面一層、二層及地下一層，總面積1,971.97平方公尺，權利範圍全部之建物交付予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序部分被告ｈ○○、甲亥○、甲Ｒ○、甲午○、Ｎ○○、辛○○、酉○○、甲庚○、甲辰○、甲宇○、甲ｉ○、甲Ｂ○、ｅ○○、甲ｅ○、Ｒ○○、Ｊ○○、甲ｊ○、甲Ｇ○、甲○○、甲Ｐ○、地○○、甲戌○、甲Ｆ○、ｊ○○、甲ａ○、Ｓ○○、ｐ○○、壬○○、橋信科技股份有限公司、甲壬○、ｍ○○、Ｌ○○、Ｕ○○、ｆ○○、ｕ○○、Ｍ○○、Ｉ○○、甲ｍ○、甲未○、甲ｂ○○、申○○、甲Ｃ○、甲Ｘ○（下稱被告ｈ○○等43人）經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分
壹、原告主張：
一、原告於民國95年9月27日經本院95年度執字第27098號拍賣程序，向十傑建設開發股份有限公司（下稱十傑公司）購得坐落臺中市○○區○○段857之4地號土地所有權，應有部分萬分之856及前開土地上同段3600建號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○號一層、二層及地下一層建物所有權全部，總面積1,971.97平方公尺（下稱系爭土地、建物），於同年12月7日辦妥所有權移轉登記，為系爭土地、建物之所有權人。被告分別為同段857之4地號土地上同段3601至3750建號建物，即新聯合國B1區大廈之區分所有權人，現占有系爭建物使用中。又原告之前手即十傑公司於出售同段3601至3750建號建物予被告等人時，曾同意提供系爭建物作為被告所有建物所屬社區即新聯合國B1區大廈作為辦公室等公共空間使用。
二、公寓大廈管理條例第24條第1項所規定之「繼受部分」，僅止於該條例或規約之規定。然查該條例及系爭建物之新聯合國B1區住戶規約皆未規定系爭建物屬於約定共用部分，故原告所取得系爭建物並未因前揭規定而需承受原告之前手即十傑公司與被告間所協議之一切權利義務事項。況且系爭建物大多荒廢，未予使用管理維護，與所謂共用情形並不相符。
而司法院大法官釋字第349號解釋所處理者乃是分別共有人間之分管契約，系爭建物係原告經法院強制執行程序所標得之標的物，此乃完整之所有權，並無他人權利登記於上，故原告就系爭建物為單獨所有權人，並非分別共有人，且本件亦無分管契約存在，是釋字第349號解釋無法限制原告就系爭建物之使用權利。又依最高法院61年台再字第186號判例之意旨，被告所援引之本院93年度訴字第1671號判決，其判決效力僅及於當事人或繼受其「訴訟標的」者，而不及於受讓「權利標的物」之人。原告僅為權利標的物即系爭土地、建物之受讓人，而非該判決之訴訟標的即「十傑公司與被告或新聯合國B1區大廈管理委員會之權利義務關係」之繼受人，並未繼受該債權關係中之權利義務，該確定判決之效力，自不及於原告，故原告不受該判決之拘束。
三、原告為系爭建物之單獨所有權人，依民法第765、767條之規定，擁有使用收益而排除他人干涉之權利，並受相關民刑事規定之保障，非被告得予任意排除之。被告與十傑公司之權利義務關係，不足以對抗原告，依民法第767條第1項前段之規定，訴請被告返還系爭建物等語。
四、聲明：請求判決如主文第1項所示。
貳、被告則以：
一、被告ｑ○○、ｋ○○、丙○○、甲戊○、甲Ｓ○、甲ｄ○、ｙ○○、ｂ○○、甲Ｅ○、甲ｃ○、甲酉○、甲Ｌ○、甲卯○、甲辛○、ｔ○○、ｖ○○、ｓ○○、午○○、辰○○、巳○○、卯○○、甲天○、甲Ｍ○、玄○○、甲ｈ○、甲玄○、ｗ○○、甲Ｊ○、癸○○、ｚ○○、甲申○、甲Ｖ○、甲ｋ○、Ｂ○○、甲巳○、Ａ○○、丁○○、Ｋ○○、ｎ○○、Ｘ○○、甲Ｚ○、ｉ○○、甲Ｈ○、甲丑○、Ｚ○○、Ｃ○○、遠廣國際貿易有限公司、Ｅ○○、黃○○、甲ｌ○、甲Ｑ○、甲黃○、己○○、甲丁○、甲Ｙ○、甲寅○、甲Ｗ○、乙○○、甲甲○、甲地○、Ｏ○○、戌○○、亥○○、甲ｏ○、子○○、甲丙○、甲宙○、Ｈ○○、Ｐ○○、Ｄ○○、甲Ｉ○、甲Ａ○、丑○○、庚○○、Ｆ○○、ｄ○○、Ｗ○○、甲ｇ○、ｌ○○、甲Ｕ○、寅○○、甲Ｄ○、ｃ○○、Ｑ○○、ｇ○○、ｒ○○、甲子○、Ｖ○○、未○、ｘ○○、甲癸○、宙○○、甲Ｎ○、戊○○、天○○、甲Ｔ○、甲Ｏ○、宇○○、Ｇ○○、甲己○、甲ｎ○、甲Ｋ○、ａ○○、ｏ○○、甲ｆ○（下稱被告ｑ○○等105人）部分
（一）系爭建物位於新聯合國B1區大廈內，於新聯合國B1區大廈興建銷售時，即由原告之前手十傑公司言明系爭建物部分作為社區辦公室及公共空間使用。依公寓大廈管理條例第3條第6款規定，系爭建物屬於社區之約定共用部分。十傑公司嗣後未依約定交付系爭建物予被告使用，新聯合國B1區大廈管理委員會遂對十傑公司提起「請求交付公共設施」之訴，並由本院93年度訴字第1671號判決被告勝訴，命十傑公司應將系爭建物之公共設施交付新聯合國B1區大廈管理委員會使用，是被告等對於系爭建物有使用權，應屬無疑。
（二）系爭建物原登記所有權人為十傑公司，該公司為新聯合國B1區大廈區分所有權人，且該公司自始即與被告達成有使用系爭建物作為社區辦公室及公共空間使用之協議。原告既為十傑公司之繼受人，亦即為公寓大廈管理條例第24條第1項所稱之區分所有權人之繼受人，即應遵守十傑公司與被告協議之權利義務事項。況系爭建物於法院強制執行拍賣時，亦於拍賣公告上載明使用現況及用途，並註明拍賣後不點交，而原告公司營利事項登記為「一般廣告服務業、不動產租賃業、投資顧問業」，以該公司之專業，發現上開拍賣公告記載事項後，應不至於貿然應買，而會至不動產所在地實際勘查後，再作決定。又系爭建物範圍實際作為社區會客室、警衛室、會議室、桌球間、視聽室等公共使用空間，自外觀觀察，為明顯可見之狀態。由以上種種客觀狀態觀察，原告對於系爭建物存有使用權之協議，應屬明知或可得而知，是依大法官釋字第349號解釋之意旨，十傑公司與被告等間之使用協議，對於原告亦生法律上之效力，被告對於系爭建物有使用權之約定，對原告而言仍發生效力，原告請求返還系爭建物，並無理由等語，資為抗辯。
（三）聲明：原告之訴駁回。
二、被告ｈ○○等43人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
叁、本件經原告與被告ｑ○○等105人整理並協議簡化爭點如下：
一、原告與被告ｑ○○等105人不爭執之事項（本院採為判決之基礎）：
（一）原告於95年9月27日經由法院拍賣程序，向十傑公司購得系爭土地、建物，於同年12月7日辦妥所有權移轉登記，為系爭土地、建物之所有權人。
（二）被告ｑ○○等105人分別為同段854之7地號土地上同段3601至3750建號建物，即新聯合國Ｂ1區大廈之區分所有權人（詳如本院卷第9至12頁附表），現占有系爭建物使用中。
（三）原告之前手十傑公司於出售同段3601至3750建號建物予被告等人時，曾同意提供系爭建物作為被告建物所屬社區即新聯合國Ｂ1區大廈作為辦公室等公共空間使用。
二、原告與被告ｑ○○等105人爭執之事項：
（一）原告與被告ｑ○○等105人占用系爭建物是否有合法正當之權源？
肆、本院之判斷：
一、查原告於95年9月27日經由法院拍賣程序，向十傑公司購得系爭土地、建物，於同年12月7日辦妥所有權移轉登記，為系爭土地、建物之所有權人，業據原告提出系爭土地、建物登記謄本為證（見本院卷一第14頁），復為被告ｑ○○等105人所不爭執。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之(最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照)。被告分別為同段854之7地號土地上同段3601至3750建號建物，即新聯合國Ｂ1區大廈之區分所有權人（詳如本院卷二第100至104頁附表），現占有系爭建物作為社區會客室、警衛室、會議室、桌球間、視聽室等公共使用空間使用中，亦有原告所提出之土地、建物登記謄本及被告ｏ○○所提出之照片為證（見本院卷一第14至16
4、334至378頁，卷二第40至44頁）），復為被告ｑ○○等105人所不爭執；被告ｈ○○等43人則未到場爭執。原告主張系爭建物現由被告占有使用中，堪信屬實。系爭建物既為原告所有，而由被告占用中，揆諸前揭說明，被告應就其占用系爭建物有正當之權源，舉證證明之。
二、被告ｈ○○等43人並未舉證證明其等占有使用系爭建物有何正當之權源。被告ｑ○○等105人固以前開情詞置辯，惟查：
（一）按約定共用部分，指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者，公寓大廈管理條例第3條第6款固定有明文。惟所謂約定共用事項，依92年12月31日修正前公寓大廈管理條例第
31條第1項第5款之規定，應經區分所有權人會議區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之，並依同法第32之規定作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後15日內送達各區分所有權人並公告之。查被告ｑ○○等105人抗辯：系爭建物位於新聯合國B1區大廈內，於新聯合國B1區大廈興建銷售時，即由原告之前手十傑公司言明系爭建物部分作為社區辦公室及公共空間使用等語，縱屬實，係十傑公司與各個買受人之約定，該約定未經區分所有權人會議依前揭規定決議，且僅有債權之相對效力，不能拘束十傑公司之後手即原告。其次，依被告ｑ○○等105人所提出之新聯合國Ｂ１區大廈管理委員會、ｏ○○與十傑公司間請求交付公共設施（即系爭建物）事件之本院93年度訴字第1671號民事判決係認：依ｏ○○與十傑公司間之買賣契約，十傑公司所應提供予ｏ○○免費使用之「含22項休閒設施的700坪專用俱樂部」，應係如附表所示建物之公共設施（即系爭建物）；十傑公司法定代理人於臺灣臺中地方法院檢察署92年度偵字第15601號妨害自由案件92年間偵查期間， 陳明業 已與新聯合國Ｂ１區大廈管理委員會達成協議，並將公共設施（即系爭建物）管理之責交付給新聯合國Ｂ１區大廈管理委員會等語，因而判決十傑公司依其與ｏ○○所簽訂之買賣契約，以及依其與新聯合國Ｂ１區大廈管理委員會達成之協議，負有提供系爭建物予ｏ○○、新聯合國Ｂ１區大廈管理委員會使用之義務，此有該事件判決附卷可憑（見本院卷一第658至673頁）。惟ｏ○○與十傑公司之買賣契約不能對抗十傑公司之後手即原告，已如前述。而十傑公司與新聯合國Ｂ１區大廈管理委員會間就系爭建物縱有協議十傑公司願將系爭建物交付予新聯合國Ｂ１區大廈管理委員會管理，並不等於十傑公司與新聯合國Ｂ１區大廈全體區分所有權人曾達成上述協議，縱曾達成上述協議，未經依當時之公寓大廈管理條例第31條第1項第5款之規定經區分所有權人會議決議，仍難認係約定供共同使用，被告ｑ○○等105人據此抗辯其等有權占用系爭建物，並非可採。
（二）按使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利，最高法院59年台上字第2490號著有判例。查原告係於95年9月27日經由法院拍賣程序，向十傑公司購得系爭土地、建物，於同年12月7日辦妥所有權移轉登記，此為兩造不爭執之事實。十傑公司與新聯合國Ｂ１區大廈管理委員會間就系爭建物縱有協議十傑公司願將系爭建物交付予新聯合國Ｂ１區大廈管理委員會管理，該協議之性質係使用借貸（見本院卷一第659頁反面新聯合國Ｂ１區大廈管理委員會之主張），揆諸前揭判例意旨，被告不得對系爭號建物之現在所有權人即原告主張有使用該建物之權利。次按區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，現行之公寓大廈管理條例第24條第1項固定有明文。
惟所謂遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，係指依該條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，例如依規約設定公寓大廈共用部分之專用權（法定空地如何使用、頂樓應如何使用等等）。又如依規約所定管理費之計算方式等。惟對於繼受人之前手區分所有權人與管理委員會或住戶所約定之使用借貸債權債務關係，因係存在於社區管理委員會、區分所有權人之間，依前揭判例意旨，後手並不受拘束。被告ｑ○○等105人據此抗辯有權占用，亦難認有據。
（三）按最高法院48年台上字第1065號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用等語，固經司法院大法官會議釋字第349號解釋在案。惟該解釋及最高法院48年台上字第1065號判例係就共有物之分割、分管契約所為之闡釋，本件系爭建物於原告買受前、後係十傑公司、原告單獨所有，並非共有物，自無該判例及解釋之適用。
三、綜上所述，被告無法證明其等占用系爭建物，有何合法正當之權源，原告依民法第767條前段物上請求權之法律關係，請求判決被告應將系爭建物交還，核屬有據，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
伍、一造辯論、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項前段。
中華民國97年4月3日
民事第三庭法官黃渙文正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年4月3日
書記官